Grupo San Jose (GSJ)

 

Hola, buenas tardes. Yo también miro de vez en cuando los listados de Morningstar, pero no veo compras significativas recurrentes, hablamos de poco más de 200.000 acciones, cuando este año lleva movidas unos 7MM de títulos. Además, son listados que no me dan mucha confianza, estoy seguro que no todas las manos fuertes hacen públicas sus participaciones. 

En cuanto a lo que dices de María José Sánchez Ávalos, pues sí, lleva tratando de vender sus acciones años… como buenamente puede, y lo ha estado ocultado al mercado hasta que hace poco tuvo que descubrirse (por cierto, que por las fechas, debió vender a manos llenas en máximos del verano del 2019, justo antes del vencimiento del préstamo participativo): 

https://www.elespanol.com/invertia/mercados/20210305/hermanas-avalos-reconoce-controla-san-jose-retraso/563694268_0.html 

Según mis registros, a 31-12-22 le quedaba un 3,81%, a 31-12-23 2,62% y a 08-02-24 un 2,292%. Es decir, que a principios de febrero le quedaban todavía casi 1,5 millones de acciones por vender, y a no ser que el volumen se dispare, podría tardar fácilmente tardar otro año en liquidar definitivamente su posición, algo que no deja de ser una losa para que el precio de la acción suba. Y todo esto, suponiendo que no hay más accionistas de” referencia”, notificados oficialmente o no, también en proceso de salida. 

Desgraciadamente, el volumen que maneja GSJ es tan escaso, que cualquier posición importante cuesta sangre, sudor y lágrimas hacerla líquida. Seguro que esto, más que posibles posiciones cortas ocasionales, explica lo mucho que le cuesta al precio remontar. 

 Un saludo 

Buenas tardes, pues sí. Además de lo que dices, existen un gran número de activos no valorados a precios reales, tanto en España como en Argentina, así como un latifundio del tamaño de la provincia de Guipúzcoa en Paraguay con ganadería y  soja. Por fundamentales, pocas acciones tienen tanta discordancia entre valor y precio.

Ojalá se cumplan tus previsiones de 6,44€... aunque aún así seguiría estando barata.

Un saludo.

El mercado a veces no es eficiente, como en este caso, y aprovechar las ineficiencias del mercado es ideal para el negocio.

No termino de ver ese patrimonio neto que comentas. Mis cálculos me dan un precio en libros inferior a la cotización. Quizás sea porque llevo dos días en el valor y aún no lo conozco tan bien como tú.
Un saludo y mucha suerte.

Doblo la posicion en GSJ con una media de 4,255€, veremos, por fin después de 30 años para que se va a poner en marcha MNN 
Saludos...y a ver si por fin se ven los 6€ donde haría una 1era vta parcial...

Tecnicamnete todo preparado para continuar  con las alzas ,el macd cortado al alza
s/ la linea cero, señal muy alcista y la media de 200 alcista y cotizando por encima
de la misma, a esto hay que sumarle que parece que por fin se desbloquea 
MNN, todo parece indicar que se acabo la espera, 1er obj 5€, último max...todo esto
teniendo en cta que es GSJ y puede quedarse en nada, hoy el volumen ha confirmado la 
subida, la semana que viene saldremos de dudas...
Saludos y buen finde....

El análisis técnico lo miro sobre todo a la hora de comprar, pero siempre y cuando los números sean atractivos para la inversión.
Este valor tenía todos los ingredientes para una buena inversión, y por eso entré. Después, el dibujo de la gráfica puede estar más arriba o más  abajo, me da igual, los números son buenos y la inversión también. Como os dije, espero verla por encima de los 6€ antes de que cierre el ejercicio.
En el fondo se trata de un tema de asignación de capital. A los valores con buenos números le asigno capital y a los valores con malos números ni agua.
Y otro detalle, en el mercado continuo, los valores con buenos números se pueden contar con los dedos de una mano y me sobran dedos.
Saludos desde la arena 

 El grupo de Jacinto Rey sitúa en 22 millones el coste de su participación en Madrid Nuevo Norte y mantiene una deuda de más de 92 millones con Merlin, el otro socio junto a BBVA del proyecto

14 Octubre 2024

Jacinto Rey está a punto de cruzar el Rubicón. O poco menos. Tras 30 años de recorrido, el constructor pontevedrés llega a la recta final de la hasta hace poco denominada Operación Chamartín, un plan para soterrar la estación de Chamartín y liberar metros y metros cuadrados de suelo para uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Europa: construir un nuevo norte de Madrid. 

El eterno proyecto de San José, cuyos primeros papeles datan de los años noventa, avanzó a trompicones y cerca estuvo de desbarrancar en los juzgados. Ahora, la promotora Crea Madrid Nuevo Norte, donde la constructora conserva un 10% del capital, está a punto de recibir los terrenos en manos de Adif por 1.245 millones. Es el principio, sí, pero también la meta perseguida durante tres décadas por el antiguo profesor de matemáticas que hizo fortuna con el ladrillo. 

Está previsto que el gestor de infraestructuras ferroviarias, tras años de tedioso trabajo en el registro de las parcelas, traspase antes del 30 de noviembre más de un millón de metros cuadrados a Crea, que está controlada por BBVA, con un 75,5% del capital; y participada por Merlin Properties (14,5%) y por Desarrollos Urbanísticos Udra (10%), filial de Grupo San José. 

Según avanzó Cinco Días, el traspaso abarcará el 49% de los 2,3 millones de metros cuadrados de la operación –el resto permanecen en manos de las administraciones públicas– y conllevará un pago inicial de 216 millones. A lo largo de los próximos 20 años se desembolsará el resto del importe a Adif, hasta alcanzar los 1.245 millones. 

Financiación y dividendos para San José

Para San José, los primeros frutos de la Operación Chamartín han llegado ya a la cuenta corriente, antes de las plusvalías que implicará el desarrollo urbanístico. La cotizada vendió en 2019 un 14,46% de Distrito Castellana Norte –actual Crea Madrid Nuevo Norte– a Merlin por 168,9 millones, lo que rebajó su participación al 10% que tiene actualmente. 

El acuerdo de venta implicó también la concesión de un préstamo de 86,4 millones a la constructora, con vencimiento a 20 años y un tipo de interés del 2%. El crédito concedido por la socimi tenía un segundo tramo de 42,71 millones, que a cierre del pasado ejercicio no se había activado. Como resultado de estas operaciones, que sirvieron al grupo gallego para afrontar sus vencimientos deuda, Desarrollos Urbanísticos Udra mantiene una deuda con Merlin de 92,5 millones, al sumarse al préstamo la capitalización anual de intereses. 

 

Ampliaciones de capital

La otra cara de la moneda es que los tres socios han de capitalizar la promotora a base de ampliaciones de capital incluso antes de poner un ladrillo. La compañía de Jacinto Rey sitúa en 22,7 millones el coste de su participación en Crea Madrid Nuevo Norte, tras elevarse en las dos últimas inyecciones realizadas en 2022 y 2023. San José contribuye en la parte proporcional a su porcentaje, al igual que el resto de los socios, lo que le supuso desembolsar 2,1 millones el año pasado y 1,04 millones en 2022. 

En el ejercicio de 2019, cuando se fragua la operación, y en el posterior, en 2020, la filial de San José reparte 150 millones en dividendos a su matriz, el primero de 50 millones y, al año siguiente, de 100 millones. 

Ahora toca una nueva ampliación de capital ya que la promotora deberá afrontar el primer pago de 216 millones a Adif por el traspaso de las parcelas. Salvo sorpresa de última hora, BBVA, Merlin y San José tendrán lista la inyección para el momento de la firma. 

Un proyecto de 10.500 viviendas

El camino andado por BBVA y San José, los socios iniciales del proyecto, desembocará en un desarrollo de 2,3 millones de metros cuadrados, que contará con un parque central de 13 hectáreas. El suelo dará para construir unas 10.500 viviendas, de las que 2.100 serán protegidas. En conjunto, más de un millón de metros cuadrados de la iniciativa será residencial. 

Madrid Nuevo Norte contará también con un centro de negocios con 30 nuevos edificios de oficinas. Entre ellos sobresaldrá una torre de 70 plantas que se convertirá en el edificio más alto de España, en torno a los 300 metros de altura. Otros siete tendrán más de 30 plantas.

Link Economía Digital Galicia

En Madrid, más o menos el coste de construcción está en unos 1700€/m2 y si son calidades bajas unos 1500€/m2. Si el nuevo contrato son 1000 viviendas pues es buen contrato