¿Cuál será el valor EPRA NAV al final de 2016? Supongo que estará en torno a 8,5€ por acción en cuanto publiquen el informe anual ¿ Y al final de 2017? Supongo que estará en casi los 9€ por acción. Estamos hablando de una revalorización de los activos de entorno al 4%-5% anuales como mínimo en estos momentos, que sumado a las plusvalías (dividendos) por alquiler nos da retornos en la inversión de un mínimo del 9% anual.
Por lo tanto, a 7€ por acción está como mínimo un 20% por debajo de su valor y cerca de un 30% a 12 meses vista. El modelo de negocio tiene que tener un valor, y ese valor, esas expectativas que tiene el modelo de negocio es por lo que creo que debe estar por encima de su valor EPRA NAV.
Por otro lado, pensemos en las hoteleras que cotizan en bolsa, fijaros en el valor de sus activos y en su recaudación, en comparación con una SOCIMI como HISPANIA que está centrando su modelo de negocio en hoteles ¿Cuánto debería valer HISPANIA entonces? En efecto, si lo comparamos con las hoteleras debiera estar por encima de los 15€ claramente, y ¿Para qué invertir en hoteleras si tenemos un potencial impresionante con HISPANIA? ¿Es que acaso Hispania no realizó su última ampliación con un importante descuento sobre su valor EPRA NAV?
Entonces las ``cagadas´´ de HISPANIA y LAR ESPAÑA está en las ampliaciones de capital, que provocan iso facto la bajada de su valor por debajo incluso del EPRA NAV ¿Y por qué se realizan ampliaciones por debajo de su valor EPRA NAV? Dicen que para asegurar el montante de la ampliación, por la inestabilidad política antes de la confirmación de Rajoy,... Se trata sencillamente de ``cagadas´´ o bien de un interés para algunos para entrar en el valor o para entrar más fuertes (Ej: PIMCO ha sabido aprovechar el momento). Desconozco si se ha tratado de un error o si ha habido interés en hacer las ampliaciones del modo en que se han hecho.
Pero cuando Hispania realizó su primera ampliación en el 2015 lo hizo a 12,25€ la acción, por encima incluso de su valor EPRA NAV, si bien un año después lo hizo a 8,95€, es decir, casi un 30% por debajo del EPRA NAV. ¡No es de locos! Las ampliaciones de capital por debajo del EPRA NAV no sólo generan desconfianza en los accionistas (sobre todo en los antiguos), sino que han supuesto un momento para entrar impresionante, las oportunidades que hay para entrar en ambas SOCIMIS, son una oportunidad única.
Y ahora, después de tanto tiempo nos dicen todos los ``analistos´´ que tenemos una oportunidad única para entrar en bancos, ¡Y han subido de manera impresionante en las últimas semanas! Y puede que sigan subiendo bastante. Pero, una cosa importante a tener en cuenta: ¿Cuánto debe el Estado español, el conjunto de administraciones públicas a los bancos españoles? Es de sentido común que la burbuja de deuda pública estallará, y se llevará a los bancos de por medio. ¿Cuándo? Cuando se produzca la próxima crisis mundial ¿Y para cuándo se espera? Yo no soy adivino, pero parece que para el 2017 ni se la ve ni se la espera, por el flujo monetario que está inyectando el BCE y por la aparente política expansiva de gasto de EEUU.
Una vez dicho esto, ante una crisis prefiero tener mi dinero en ladrillo, en activos inmobiliarios comprados a buen precio, que por mucho que se deprecien siempre tendrán un valor. Y lo único que se puede pedir a los gestores de las SOCIMIS es que no se endeuden mucho, y que tener préstamos hipotecarios al euribor más 2,8% está muy mal negociado ¡Qué tampoco es tan difícil renegociar los préstamos!