Venta de un piso heredado en la declaración de la renta

Bueno, yo me refería a la plusvalía con motivo de la herencia no de la ulterior venta.

Buenas noches,

Quería plantear otro aspecto sobre el valor de adquisición. Un caso que entiendo típico es el de un inmueble cuyo 50% se hereda (en nuda propiedad) al fallecimiento de uno de los progenitores. El otro 50% (junto al pleno dominio) se heredaría en el fallecimiento del segundo.

En este supuesto, ¿cómo se calcularía el valor de adquisición? Supongamos, por concretar, que uno de los progenitores falleció en el año 2000 y el otro en 2016.

Gracias y saludos,

El inmueble se adquiere en dos periodos: 50% en el año 2000 y el otro 50% en el año 2016.

En cuanto la valoración, los declarados en el Impuesto Sucesiones.

Copio y pego consulta vinculante de la Dirección General de Tributos:

NUM-CONSULTA
V1689-08
ORGANO
SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

FECHA-SALIDA
16/09/2008

NORMATIVA
Ley 35/2006, Arts. 34 y siguientes

DESCRIPCION-HECHOS
La consultante es propietaria de un inmueble cuya nuda propiedad adquirió el 25 de febrero de 1972 por fallecimiento de su madre, correspondiendo el usufructo a su padre, consolidando el pleno dominio al fallecimiento de su padre el 13 de febrero de 1995.

En la actualidad está interesada en la venta del citado inmueble.

CUESTION-PLANTEADA
Fecha de adquisición.

CONTESTACION-COMPLETA
La transmisión de un bien adquirido por herencia origina, en el heredero o legatario, la correspondiente ganancia o pérdida patrimonial, calculada conforme a las reglas de los artículos 34 y siguientes de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).

Respecto a la fecha de adquisición, será la de adquisición por herencia del bien, según las normas del Código Civil, produciéndose la misma con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante, la madre de la consultante, propietaria del citado inmueble, y que esta adquisición se refiere a la integridad del dominio, pues la extinción del usufructo por muerte del usufructuario no comporta una nueva adquisición por quien detenta la propiedad, sino que es el propio régimen legal de este derecho real de goce o disfrute el que establece que la muerte del usufructuario lo extingue (artículo 513.1º, Código Civil), recuperando el propietario las facultades de goce de las que se había visto privado en su constitución.

La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.

A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.

Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Un saludo.

Buenos días. En 2005 falleció mi madre y  me dejó una casa en herencia manteniendo mi padre el usufructo. Por un mal asesoramiento no liquidamos impuesto de sucesiones ni inscribimos usufructo. En 2012 cuando falleció mi padre, aproveché para presentar el modelo 660 de mi madre aunque ya prescrito, e indiqué un valor muy alto por como estaba el mercado entonces. Ahora que voy a vender la casa por un tercio de lo declarado, ¿ qué valor se tomará en cuenta para calcular la ganancia patrimonial en renta? ¿ Y para la plusvalía municipal? Gracias!

Para la plusvalía no hay mayor problema puesto que se toma el valor catastral del suelo a fecha actual, y el nº de años transcurrido.

Para la renta, en principio el valor de adquisición es el que pusiste en el modelo 660, pero si está muy por encima del valor del año del fallecimiento, por ejemplo el calculado por coeficientes de ese año 2005, te lo pueden echar por tierra y pedir justificación.

El valor debe ser el del año del fallecimiento, pero si no se presentó el impuesto en ese año, debes poner el que tengas, el del 2012. Lo ideal sería averiguar el valor correcto del 2005 y ponerlo.

Muchas gracias por responder. Entiendo entonces que el valor cayastral actualizadp es el que consta en el IBI, muy por debajo del valor de mercado. Para la ganancia patrimonial cuando indicas valor de 2005 te refieres a valor de tasación o al mismo valor catastral? Porque al ser una vivienda antigua este último es muy bajo

Me refiero al valor fiscal para el impuesto de sucesiones, normalmente, es el valor catastral de ese año multiplicado por un coeficiente. Pregunta en la oficina de sucesiones qué método de valoración se utilizaba en ese año a ver si te lo pueden decir o calcular directamente. Otra posibilidad sería poner un valor de tasación referido a ese año 2005, si lo tuvieras

Muchas gracias, intentaré obtener el de valoración porque no tengo ninguna tasación

Saludos

Mi padre tiene una duda con el IRPF relacionado con la venta de la vivienda heredada de su hermano fallecido.

Esta vivienda fue valorada en 78000 € y por los cuales se pagaron el ISD y la plusvalía municipal (IIVTNU) en su momento.

Un año más tarde la vivienda fue vendida por 64000 €. De todo ello, y sin contar gastos, hay una minusvalía de 14000 €.

La pregunta es si esta cantidad (la minusvalía) se debe reflejar en el IRPF.

Muchas gracias

Todas las transmisiones de inmueblesse reflejan en el IRPF, tanto si han generado ganancia como pérdida, y si no se hace le requerirán, puesto que la AEAT sabe que se han transmitido, ese dato no se les escapa.

Lo hemos dicho ya muchas veces, debe reflejar en sus casillas el valor de adquisición y los gastos y el de venta y sus gastos y el sistema le calcula la ganancia/pérdida. Si hay pérdida segura y no os quereis molestar en poner los gastos, no los pongáis.

Muchas gracias, leopol72.

Esas pérdidas... ¿con qué tipo de ganancias son compensables?

Saludos

Con ganancias de la misma naturaleza, es decir, derivadas de transmisiones de inmuebles.

Buenos dias, en este tema parece claro que los gastos de la venta de la vivienda aminoran el importe de la misma, asi como los gastos de la herencia hacen que el valor de adquisición sea mayor, así pues la ganancia se aminora, pero la duda me surge cuando el que vende la vivienda es el viudo, esto es, el 50% de la vivienda es suya porque la compró en su día, y le corresponde un 16,50% por herencia de su mujer (la fallecida). el otro 33,50% es de sus hijos. 

En este caso, cual es el valor de adquisición? y en qué fecha se adquirió?

Yo entiendo que en el caso de la vivienda, comprada en 1972 por 150,000 pesetas (900 euros), se debería indicar que la compró por 450 euros (su parte) y añadir el valor que se le ha dado en el impuesto de sucesiones para el 16,50% restante, digamos en este caso 32.010 euros. 

¿El importe de adquisición sería 32.460 euros? , y qué fecha de adquisición ponemos? tiene la fecha importancia?

vaya lío, os agradecería alguna aclaración

un saludo

Experiencia personal: tributé la venta de un piso en el irpf 2014. Dos años después quisieron comprobarlo. Entregué la documentación, tanto de la compra como de la venta del piso y fotocopias de los gastos que conllevó ambas operaciones. De entrada me liquidaron provisionalmente sin incluir los gastos de la venta del piso. Les contesté que no estaba de acuerdo ya que no habían incluido los gastos INHERENTES a la venta del piso (la plusvalía municipal ascendía a 6.000€ + el CEE+ poder notarial), finalmente admitieron incluir esos gastos en la liquidación definitiva.

Como te van hacer una "comprobación" por la venta del piso, incluye TODOS gastos, aunque la de la oficina triburaria te haya dicho que no entra el impuesto de sucesiones que pagaste por la adquisión del piso. Mete los gastos del Registro de la Propiedad y si puedes los gastos que conllevó realizar la herencia (de gestoria o notaria) en la parte proporcial al piso.

Luego verás lo que ellos te admiten o no te admiten pero de entrada no pierdes nada incluyendo todo en la declaración.

Tiene que declararse cada parte como si fueran dos inmuebles distintos, cada uno con su valor y fecha de adquisición, y ambos con el mismo valor y fecha de venta, lo hemos hablado ya muchas veces.

En tu caso, el 50% de gananciales: adquisición, 1972, valor, 450 euros, mas gastos. Venta, fecha actual, valor de venta de la mitad menos gastos.

El 16,50% de herencia: adquisición, fecha de fallecimiento, valor, el declarado en sucesiones de esa parte, mas gastos. Venta, fecha actual, valor de venta de esa parte menos gastos proporcionales.