10 dudas básicas sobre un piso en alquiler y la declaración de hacienda.

Es el primer año que he decidido hacer las declaraciones a la familia, pero sin una buena base voy algo perdido en algunos temas. Así que disculpadme porque preguntaré varias dudas sobre este tema las cuales desgloso para que sea más fácil responder.

Mi hermano tiene su viv habitual y otro piso que tiene alquilado. El alquiler lo formalizó el agosto del 2009.

Duda 1) En la hoja C, en USO del inmueble, como ha sido arrendado solo unos meses, no se si poner caso 1: ARRENDAMIENTO ó 3: A DISPOSICIÓN DE SUS TITULARES Y ARRENDADO. Diría que el caso 1.

Sea el caso que sea, en Rendimiento Neto Reducido me pierdo a la hora de poner los conceptos:

Duda 2) Tipo de rdto: Está alquilado como una vivienda a un chico. Imagino que la opción 1 (50%) es si tiene más de 35 años y opción 2 (100%) si tiene entre 18-35 años, no?

Duda 3) La inmobiliaria nos ha indicado que los ingresos han sido 2800€. Esto es lo que ha pagado el inquilino. A parte el inquilino se paga su luz y agua. Entiendo que los ingresos son pues los 2800. El agua y la luz no se meten como ingreso supongo... En algún sitio he leido que si.

Duda 4) En gastos de reparacion, conservación, financiación. A ver.... por ejemplo, aquí podemos meter los gastos de hipoteca que aun se paga por ese piso. Pero lo pagado de todo el año? o solo de agosto a diciembre? Y otra cosa, en mayo se pagaron el IBI, el seguro, basuras y la comunidad. Pongo como gasto todo esto? o igual que antes, solo la parte proporcional de esos 5 meses? Y los gastos de inmobiliaria tambien se meten no?

Duda 5) En mayo pasado, para alquilar el piso se pintó entero y se amuebló con muebles nuevos. Se considera la pintura y muebles como gastos?

Duda 6) He visto que como gasto, la gente pone la amortización del edificio, mobiliario, etc. Esto lo veo bastante complejo de calcular. Se suele calcular y sumar a los gastos? o la gente suele pasar de esto?

Duda 7) En "Otros gastos deducibles", que se suele poner?

Duda 8) En Cataluña, una deducción autonómica es por alquiler de viv. habitual. Entiendo que no es el caso, puesto que es una segunda vivienda, no? (aunque durante unos años si lo fue). Es que si le doy a la opción, me deja meter hasta 3 viviendas. Y no lo entiendo, porque habitual solo puede haber una, no?

Y estas dos que son muy tontas, pero es para aclararlo:

Duda 9).Como los titulares del piso son dos, y cada uno hace su declaración, a todo lo hablado anteriormente lo divido por dos y pongo cada mitad a cada uno en su declaración, no?

Duda 10) Si este año han tenido más gastos que ingresos, puedo apuntármelo e indicarlo el año que viene como Importes pendientes del año pasado.

Y nada más, simplemente disculparme por el tocho y agradeceros la ayuda a estos novatillos que estamos aprendiendo un montón con vosotros. Espero que mis dudas ayuden tambien a otros.

Un saludo.

Te puedo responder algo de esto, no todo, a ver …..

Sobre la consulta 3) Si tu hermano paga los recibos de luz y luego los “recobra” del inquilino y aunque el efecto es neutro, computan como ingresos (casilla 70) y a la vez como gastos (en la casilla 74).

Duda 4) Si los intereses de la hipoteca y las comisiones bancarias de apertura si, los gastos de constitución de hipoteca se supone que son mayor valor de compra, y esto se desgrava por medio de la amortización que es un 3% del mayor de los valores el de catastro o el de compra (y la compra son, repito, el coste de la compra y los gastos accesorios a la misma) y ten en cuenta que tienes que calcular que parte del valor es vuelo (edificio) y suelo, este último no se puede amortizar, en el recibo del IBI suele venir detallado que parte del valor corresponde al terreno, pero si al final el valor de compra es superior al del que figura en el IBI no tendrás el valor de terreno, en este caso yo haría la proporción del IBI y la aplicaría al valor de compra.

Entiendo que todos los gastos que corresponden a un año debes meterlos en proporción a los meses alquilados, pero los gastos generados durante el alquiler yo creo que al 100%, por ejemplo si durante el tiempo de alquiler has reparado algo, entiendo que el 100% es gasto, pero el IBI la proporción, y la amortización del 3% también.

Duda 5) Yo entiendo que los muebles y electrodomésticos no son gasto, son inversión con lo cual va por amortización, que en este caso sería del 10% anual, lo de la pintura ya no lo tengo tan claro, entiendo que es gasto, pero aquí me parece que serán opiniones.

Por cierto supongo que sabes cómo va el tema de las amortizaciones, es preciso que lleves una fichas a mano o en Excel y vayas calculando lo que amortizas cada año, de manera que nunca amortices mas del valor pagado, por ejemplo si los muebles valen 3.000, pongamos que este año como son 6 meses amortizas el 10% serian 300 : 12 * 6 = 150, pues tu valor de los muebles se queda en 2.850 (3.000 – 150), el año que viene el piso está alquilado todo el año y amortizas 300 mas, pues el valor neto serán 2550 (2.850 – 300), y cuando el valor llegue a cero debes dejar de amortizar. Luego si antes de 10 años cambias los muebles la cosa se complica, pero esto ya en su momento, porque si lo comento ahora te pudo liar y mucho.

Duda 9: respuesta sí.

Duda 10: si pones cada cosa en su casilla del IRPF, el propio programa te dejará lo que no puedas deducir en la casilla 73 para los 4 años siguientes.

Luego te hago un par de ejemplos de amortizaciones, que esto fiscalmente no sé, espero que alguien diga si mi ejemplo funciona así en particulares, pero lo que te puedo garantizar es que funciona así como empresas, y creo que el sistema es el mismo, pero con total seguridad no te lo puedo indicar.

Duda 1) Hay que poner caso 3.

Duda 2) La opción 2 si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos netos del trabajo y/o actividades económicas superiores al IPREM.

Y Xavier, la amortización es igual que para una empresa, lineal. Te dejo a ti los ejemplos.

Saludos.

Funcionamiento contable de las amortizaciones

Para que nos entendamos pondremos un ejemplo, tenemos una vivienda amueblada para alquilar, el coste de la vivienda fue:

100.000 de coste
7.000 de iva
2.000 de gastos de notario, y toda la pesca
Valor total de coste 109.000 €

El catastro la valora en 80.000 € de los cuales considera suelo 30.000 y vuelo (construcción) 50.000.

Guardemos en “memoria “estos datos.

Luego nos gastamos 15.000 en reformas y adecuación de los cuales 10.000 son de mejoras en ladrillos, azulejos, instalaciones, etc. y 5.000 en mobiliario.

“pa la memoria”.

Primer año de alquiler:

Alquilamos la casa en junio, por tanto las amortizaciones de cara al IRPF las deberemos considerar solo para 7 meses y serán.

Despreciamos amortizar por el valor de tasación, porque podemos amortizar el 3% del mayor de los valores o el de compra o el de catastro, y aquí es obvio lo que más nos conviene, si fuere al revés haríamos las mismas cuentas pero considerando el de catastro, por ser más beneficioso.

Coste real de la casa los 109.000 de antes + las reformas por 10.000 = 119.000 calculamos el 3% no, no podemos, porque el terreno no se puede amortizar, pues joder cual es el valor del terreno ¿???, yo no estoy totalmente seguro, pero podemos hacer dos cosas, una es mirar la tasación de la casa que resulta que nos dice que el valor asignado al terreno es de 24.000 € y de la edificación 90.000 € (resulta que tasaron por encima del valor de compra … bueno), con lo cual tenemos que un total tasación de 114.000 € un 79% el tasador lo ha considerado “ladrillo”, dato a guardar en memoria. Ahora haremos el mismo calculo porcentual sobre la “opinión” del catastro y resulta que si de 80.000 € consideran que 30.000 son imputables al terreno tendemos que es 63%, con lo cual yo (y es mi opinión ya que no estoy seguro, tal vez sería bueno que con un copia pega, consultases esto el foro de fiscalidad) aplicaría el más beneficioso para hacienda que es esto del 63%, pues a ello……

119.000 x 63 % = 67.670 imputable a “tocho” sobre el valor de la compra de la finca alquilada que por el 3% nos da 2.060,10 € de amortización anual, pero solo hemos alquilado 7 meses, por tanto dividimos por 12 y multiplicamos por 7 meses = 1.201,73 € es la cifra que consideraremos como gasto en el alquiler.

Ahora el mobiliario y electrodomésticos, que hemos indicado que nos gastamos 5.000 €, pues de esto el 10% = 500 €, divididos también por 12 y multiplicados por 7 = 291,67 € que deberemos considerar como gasto, de forma que el total gasto de amortizaciones por todos los conceptos será 1.201,73 + 291,67 = 1.493,40 €

¿Me sigues?

Al año siguiente habremos alquilado 12 meses, pues lo mismo, solo que no hay que dividir por meses, porque se puede desgravar enterito, y serian por tanto 2.060,10 + 500 = 2.510,60 €
Obviamente antes de cualquier cálculo debes observar si te interesa más tomar los cálculos del valor catastral o del valor de compra, porque la ley te permite aplicar el mayor de los dos.

¿Y ya está? Pues no ………. Ahora toca pensar en el futuro, tienes que abrir una ficha un Excel o una libretita donde lleves registrado esto, y te hago la ficha entera de aquí a muchos años para que lo veas claro, y si me estoy pasando por anotar cosas que a ti te parecen evidentes, te pido disculpas, pero por tu comentario he creído entender que esto de las amortizaciones no lo tenias muy claro, repito si lo sabes discúlpame.

Modelo de ficha de mobiliario, electrod., etc.
Valor de compra … 5.000,00 €
Año 1 amortizo ..… - 291,67 €
Valor neto año 1 …. 4.708,33 €
Año 2 amortizo … - 500,00 €
Valor neto año 2 …. 4.208,33 €
Año 3 amortizo ….. - 500,00 €
Valor neto año 3 … 3.708,33 €
Año 4 amortizo …. - 500,00 €
Valor neto año 4 …. 3.208,33 €
Año 5 amortizo ….. - 500,00 €
Valor neto año 5 …. 2.708,33 €
Año 6 amortizo ….. - 500,00 €
Valor neto año 6 ….. 2.208,33 €
Año 7 amortizo ….. - 500,00 €
Valor neto año 7….. 1.708,33 €
Año 8 amortizo ….. - 500,00 €
Valor neto año 8 …. 1.208,33 €
Año 9 amortizo …. - 500,00 €
Valor neto año 9 …. 708,33 €
Año 10 amortizo .... - 500,00 €
Valor neto año 10 …. 208,33 €
Año 11 amortizo …. - 208,33 €
Valor neto año 11 …. cero

*** Joder que mal "columnado queda esto" eh ... rankia ... a ver si alguien me indica la manera de mejorar este churro ****

Observa que al final solo puedes amortizar hasta el punto que el valor neto llegue a cero, nunca, absolutamente nunca puedes amortizar por encima del valor de coste.

No te hago la casa porque serían mas de 60 columnas, pero es lo mismo.

Cada vez que incorpores una mejora o un elemento nuevo debes ir amortizando con una nueva tabla, mira para las empresas lo que utilizamos son unos programas que hacen esto, y abrimos una ficha para cada elemento individual, pero desde luego con un Excel se puede hacer perfectamente.

Y se hace por elementos individualizados porque imagínate que dentro de los 5.000 euros hay una nevera que costó 500 €, y casca dentro de 3 años (mala suerte) entonces compras otra nueva para el inquilino, no deberías amortizar las dos, entre otras cosas porque una ya no la tienes, pues lo que se hace entonces es amortizar la totalidad del valor neto que tienes en la ficha del elemento, en este caso pongamos que su valor neto es de 250 €, y todos directos a gasto de amortización porque el bien está amortizado (aunque sea por rotura) y empiezas de nuevo con el valor del nuevo bien adquirido que seguro que el precio no será el mismo.

Lo único que me queda es saber si la forma de cálculo del valor del suelo y del vuelo (solar y construcción) es correcta fiscalmente o no, contablemente si que lo es, o al menos los auditores de nuestra empresa siempre les pareció bien cálculos de este tipo.

Menudo rollo, lo siento.

Oye "Al" podrías informar al ponente y a mí, si el sistema de cálculo de los valores del suelo y del vuelo, son aceptables ¿????

Los cálculos de los valores del suelo y del vuelo son aceptables, pero voy a hacer dos matizaciones:

1.- Los 10.000 euros de reforma parece que han sido unas obras de mantenimiento. No ha sido ninguna mejora ni ninguna inversión. Personalmente los incluiría como gasto del ejercicio y no como mayor valor de adquisición. Y en caso de ser mejora, entiendo que no hay que prorratearlo, sino que al 100% al vuelo.

2.- ¿Errores de la Ley? Mientras que la amortización de los bienes arrendados junto con la vivienda no puede superar el valor de adquisición, no ocurre así con la amortización de la vivienda, se olvidaron (¿intencionadamente?) poner el límite, de tal forma que no hace falta ninguna tabla, puedes amortizar ese 3% de "por vida" y, lógicamente, habrá un momento en el que el valor catastral sea superior al de compra.

Saludos.

Ufff... sois unas máquinas!!!!!! Vaya lio esto de los alquileres!! Pero espero salir adelante para ser mi primera declaración.

De todas formas quería aclarar ciertas cuestiones que me han quedado con duda.

Duda 3). El inquilino se paga su luz y su agua. En ese caso como es un gasto "suyo", a mi no me afecta para nada. Otra cosa es que el inquilino pagase el IBI por ejemplo, que entiendo que debería restar el IBI a los ingresos ya que es un pago que deberían pagar los propietarios.

Duda 4). Aunque muy amablemente habeis hecho mención a la apertura de la hipoteca, ésta se firmó hace años. Ahora mismo sólo están pagando su letra cada mes (cap + interes). Entiendo que todos los gastos de constitución de hipoteca, etc sólo me afectan para el tema de la amortización, pero no para los gastos actuales. Así pues ahora solo debería indicar como gasto "hipotecario", lo que se paga cada mes y punto, e imagino que Cap + Int. Todo vamos...Es que Xavier, ha mencionado solo intereses... y me ha dejado la duda de si el capital no.

Duda 5) Supongo que pintar un piso puede considerarse como Gasto de Reparación/Conservación....

El tema de la amortización que ha quedado perfectamente explicado y por favor no pidais disculpas por enrollaros. Para los néofitos en el tema nos viene bien que apureis los detalles. Gracias.
De todas formas dejadme que lo asimile y que vaya haciendo los cálculos y os iré preguntando si hay mas dudas.

Os debo unas cervezas!!!! Gracias por vuestro tiempo!!!!!!!!

No el capital no, el capital es devolver lo que prestaron, el único gasto son los intereses y comisiones, el capital, repito absolutamente no.

Piensa que si deduces capital como gasto, y a la vez amortización estarias duplicando, y esto no es posible.

Lo de pintura parece que Al lo tiene claro, pues él de fiscalidad entiende más que yo (mucho mas).

Si el inquilino paga sus consumos tu no entras, pero si los pagas tu, y se lo repercutes "recobras" entonces es ingreso y a la vez gasto, igual que la tasa de basuras, si lo pagas tu es gasto, si lo `paga él directamente tu no entras, pero si lo pagas tu y se lo "refacturas" pues eso, entra como ingreso y se deduce como gasto, ya sé que el efecto es neutro, pero hay que llevar las cuentas separadas de los ingresas y lo que gastas.

Lo del IBI, es irrelevante a quien toca pagarlo a efectos de impuestos se trata de sumas y restas, que lo paga él, pues nada, que lo pagas tu, pues gasto para ti, que lo pagas pero se lo refacturas (recobras) pues por una parte ingreso y por otra gasto.

Y recuerda, la comunidad quien la paga, el seguro de la vivienda .... lo mismo todo, simples sumas y restas, columna de lo que entra y columna de lo que sale, y además la amortización que no viene nadie a cobrarla pero se considera gasto.