Comprar local con SL, Patrimonial o persona fisica

Buenos días a todos,

Me gustaría comenzar agradeciendo la oportunidad de participar en este foro y exponer mi caso. Estoy trabajando con un gestor y juntos hemos evaluado la posibilidad de adquirir un local comercial. Sin embargo, antes de tomar una decisión definitiva, me gustaría conocer otras opiniones y sugerencias.

En la actualidad, poseemos una SL que realiza una actividad exenta de IVA, y hemos mantenido un saldo positivo durante varios años. Nuestra intención es invertir en un nuevo local comercial para expandir nuestra actividad, ya que actualmente estamos operando en un espacio de alquiler. Dado los elevados tipos de interés, planeamos realizar la compra sin financiamiento.

La principal duda que nos aqueja es la siguiente:

1) ¿Debemos adquirir el local comercial a través de nuestra SL exenta de IVA?
2) ¿Sería más conveniente crear una nueva SL patrimonial para adquirir el local, facturar el alquiler y, a largo plazo, realizar otras inversiones en inmuebles?
3) ¿O deberíamos considerar adquirir el local como personas físicas, manteniendo la propiedad al 50-50, facturar el alquiler y, con el tiempo, realizar inversiones adicionales en inmuebles?

En los casos 2 y 3, nuestra SL proporcionaría un préstamo al comprador del local por el importe total de la compra.

Es importante tener en cuenta que ambos socios de la SL trabajamos como empleados en otras empresas y enfrentamos tramos de IRPF muy elevados. Creo que la opción 3 podría aumentar aún más nuestra carga fiscal.

Una de las cuestiones importantes, es el IVA en el alquiler, dado que desarrollamos una actividad exenta de IVA y, por lo tanto, no podríamos recuperar el 21% correspondiente.

Agradezco de antemano sus valiosos consejos y opiniones.

Hola,

Si la compra se realiza a un particular, el impuesto que se abona es el ITP. Por tanto, la mejor opción es la primera, ya que no existe IVA en la compraventa que tengáis que asumir.

Si la compra es a otro profesional o empresario a efectos del IVA, efectivamente, si renunciáis a la exención del IVA en caso de segunda transmisión (“inmueble usado”, “de segunda mano”), entonces debéis abonar el IVA correspondiente. El cual, sin embargo, no os podréis desgravar. Por tanto, renunciar a la exención de IVA, el coste será mayor y, por tanto, conviene más abonar el ITP. Este Impuesto no se recupera directamente como el IVA si no que se considera un mayor gasto.

Respecto a la segunda opción, es un negocio que tiene altísimas probabilidades (ademas, actualmente está incluido en los Planes de Actuación fiscal como asunto “preferente”) de calificarse como conflicto en la aplicación de la normativa tributaria. Es decir, no existe impedimento alguno para que tú adquieras el inmueble mediante otra SL, la cual se podrá desgravar el IVA (es decir, la compraventa se realiza sin IVA ni ningún otro impuesto, porque tú mismo te lo cobras y tú mismo te lo deduces en la nueva SL). Pero esa actuación, aunque luego efectivamente tu nueva SL alquile a tu actual SL y exista IVA, retenciones, facturas, un efectivo pago de las cuotas y esté todo ello correctamente declarado, la única finalidad es ahorrarse el IVA de la adquisición. Por tanto, la AEAT puede interpretar que esa sociedad no realiza actividad alguna y que la actividad de alquiler es un mero instrumento interpuesto para desgravar un IVA que con tu actividad real, la SL exenta, sería imposible. Por tanto, declararán la operación bajo la figura que te he expuesto (conflicto en la norma) y procederán a regularizar la situación, es decir, te reclamarán el IVA desgravado y con las correspondientes sanciones (de hasta el 150% de la cuota defraudada).

La opción 3 la descartaría totalmente por su elevado coste añadido a la problemática situación descrita en el párrafo anterior, que persiste.

Yo por la opción que me decantaría para evitar riesgos y posibles actuaciones de control por parte de la AEAT es comprar el inmueble con vuestra SL actual, no renunciado a la exención en el IVA y abonar el ITP (6-10% dependiendo de la Comunidad donde radique el inmueble).

Siento las malas noticias, pero es que ahora mismo puedes acudir al Conflicto 13 y 13bis (son públicos para conocer el criterio que sigue la Inspección) publicado por la AEAT en su web para ver la reciente regularización que han hecho referente a una operación similar, por no decir cuasi-idéntica (nueva sociedad con finalidad de desgravar el IVA en la adquisición que con la antigua SL, exenta de IVA, no podría haber realizado).

Espero haberte ayudado,
Un saludo.

Solo añadir que al existir operaciones vinculadas, lo del préstamo sociedad SL inicial hacia SL nueva o socios de forma directa, dicho préstamo se presume retribuido, y a unos costes de transferencia que se deben acreditar.
O sea, más follón para inspección.

Salvo que existan justificadas razones para que la SL existente no sea la que adquiera, es lo más lógico, sencillo y directo.

¡Totalmente de acuerdo! Un placer como siempre, @cachilipox

¡Buenas noches @maqiz y @cachilipox!

En primer lugar, quiero expresar mi agradecimiento por dedicar vuestro tiempo y esfuerzo en ayudarme.

Me he dado cuenta de que podría haber olvidado mencionar un detalle importante que puede influir en nuestra decisión: el local comercial en cuestión es propiedad de un banco. En este caso, se podría realizar una compra con exención del IVA, posiblemente a través de una nueva SL. Además, es relevante señalar que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable sería del 10%, dado que la empresa se encuentra en la comunidad de Cataluña.

Además, quisiera ampliar un poco más la idea detrás de esta operación. Nuestra intención principal es separar y proteger los beneficios generados por la actividad actual de la empresa y, al mismo tiempo, buscar oportunidades para rentabilizar estos beneficios a través de nuevas inversiones en inmuebles. Para lograr esto, habíamos considerado transferir fondos desde la SL actual a una nueva SL (con enfoque patrimonial) a través del concepto de alquiler del local comercial, y posteriormente, utilizar estos fondos para adquirir otros activos. Sin embargo, tras leer vuestros comentarios, somos conscientes de los riesgos involucrados en esta estrategia.

En resumen, aunque parece que la opción más adecuada desde el punto de vista fiscal sería que la SL actual adquiriera el local, nuestro dilema radica en cómo extraer estos fondos de la SL sin aumentar nuestra carga fiscal de IRPF y, al mismo tiempo, salvaguardar los beneficios.

Quiero agradeceros nuevamente por vuestra valiosa orientación y consejos.

Hola,

Te comento varios aspectos.

- Primeramente, suponiendo que es una segunda transmisión (es decir, que el banco tenga ese inmueble por la ejecución de una hipoteca impagada y no lo haya rehabilitado, que es lo más probable), efectivamente está exenta de IVA y sometida al ITP (10% en Cataluña) o podéis renunciar a la exención y que el inmueble esté sujeto a IVA del 21% al ser un local comercial. Por tanto, si al final os decantáis por comprar el inmueble con vuestra SL actual, claramente optar por no renunciar, al no poder deducir ese IVA. Es decir, tenéis que valorar si un 10% del valor del inmueble es el "precio" que estáis dispuestos a pagar por evitar Inspecciones.

- Una vez hecha la operación, para el caso de que finalmente constituyáis constituir una nueva SL para deducir el IVA y ahorraros ese 10% (es decir, compraventa "limpia", sin Impuestos), no es que la Inspección vaya actuar inmediatamente (quizás nunca lo haga, pero desde luego la operación es de las más "vigiladas"). Por tanto, en ese tiempo lo que tendréis que hacer llevar a cabo todo lo necesario para tener suficientes acervo probatorio con el que alegar ante la hipotética futura comprobación y convencer que esa nueva SL está realizando una verdadera nueva actividad (p.ej., se dedica al arrendamiento de locales, adquiriendo para ellos nuevos locales y alquilándolos a terceras partes no vinculadas). Es decir, si la voluntad que nos comentas que tenéis los socios es así, para curaros en salud debéis poder demostrar que efectivamente habéis llevado a cabo hechos tangibles de los que sea posible concluir, con certeza, que verdaderamente habéis expandido vuestro negocio con esa estructura societaria -nueva SL-, la cual es licita excepto sí la única finalidad es el ahorro impositivo, como ya te comenté.

- Además, ten en cuenta que en caso de constituir la nueva SL, las operaciones entre las empresas y/o para con sus socios, debido a la vinculación existente y como bien te ha dicho el rankiano, deben realizarse a valor de mercado. Es decir, el préstamo debe concederse con intereses y no con cualquier tipo, y el alquiler debe ser valorado conforme a si esa nave se alquilara por un tercero externo. Y además, cumplir con los elementos formales y que esos fondos y pagos efectivamente se transmitan de una empresa a otra y se declaren por la receptora.

- Por último, el tema de obtener como personas físicas los beneficios de la sociedad.
El primer apunte que me veo en la obligación de hacerte y que quizás ya sepas y estés al tanto, es que, seréis propietarios de las participaciones y los administradores de la SL exenta -supongo-. Por tanto, si los estatutos establecen la gratuidad del cargo de administrador -muy típico-, efectivamente, podéis dirigir la sociedad -es más, debéis- sin que ello requiera ningún pago de la SL a los socios y, por tanto, sin impacto en vuestros IRPF. Ahora bien, si además de esa dirección, efectivamente realizáis un trabajo que se desliga de la administración (p.ej., en un taller mecánico, además de las funciones de administración cómo establecer la relación con los proveedores, decidir los servicios y tarifas, etc., se realizan por el socio administrador las funciones de reparación y mantenimiento de los vehículos), debéis obligatoriamente cobrar por ello y sometido a unas reglas de valoración establecidas en la LIS, para que se consideren realizadas "a precio de mercado". Nadie trabaja gratis y si vosotros lo hacéis para vuestra propia empresa es precisamente por esa vinculación existente entre el control empresarial y el social ("por ser los dueños"). Esta actividad "laboral" gratuita es también motivo de control.

Por otra parte, la única manera de no someter a los tipos marginales tan elevados los beneficios de la empresa, es no cobrar ni por administración ni por funciones de trabajo (en este caso, únicamente si estos no son realizados por vosotros y están correctamente suplidos) y percibir dividendos, que tienen otra escala menos gravosa (entre 19%-21%). Es cierto que los rendimientos del trabajo y las nóminas/facturas por servicios prestados son deducibles para la sociedad y el rendimiento sólo se somete a IRPF, mientras que el dividendo se somete a IS y luego a IRPF, lo que queda un beneficio neto del 60,75% (aprox., pagando un 25% de los beneficios por IS y un 19% de IRPF por los dividendos), pero es cuestión de hacer números con vuestro tramo de IRPF y si el marginal es mayor que un 39-40%, proceder con esta manera de reparto. No hay más forma de pasar un beneficio empresarial a la persona física, excepto que la empresa lo reinvierta en si misma, lo cual implicaría que sois dueños de un negocio de mayor valor, pero ello no implica que seáis propietarios y podáis disponer a vuestro gusto de los bienes empresariales (incluido dinero), que jurídicamente es otra persona.

Espero haberte ayudado,
Un saludo.

Ante todo, quisiera ofrecer mis disculpas por la demora en responder. Hemos dedicado tiempo a reflexionar y evaluar detenidamente vuestros comentarios, y queremos expresar nuestro agradecimiento por tu valiosa colaboración y aclaraciones. Vuestras observaciones han sido entendidas claramente. 
Muchísimas gracias por tu valiosa ayuda.

Me ha encantado las respuestas que has aportado...
Muy claro y  conciso, ok...