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Modificar valor de un inmueble heredado

19 respuestas
Modificar valor de un inmueble heredado
Modificar valor de un inmueble heredado
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#1

Modificar valor de un inmueble heredado

Nuevo
 
Hola, en el 2019 falleció mi padre y en 2024 mi madre. Hemos heredado un piso y por un mal asesoramiento no caímos en modificar el valor del piso cuando procedimos a la aceptación de la herencia en noviembre del 2024 (ni cuando liquidamos el impuesto de sucesiones) utilizando un precio muy por debajo del precio de mercado. Cometimos además el error de registrar incluso el inmueble a nuestro nombre (somos tres hermanos).
Hemos hablado con el notario y nos dice que él puede hacer una diligencia para modificar la escritura y actualizar ese valor, pero no sabemos si a Hacienda nos pondrá problemas a la hora de vender el piso y liquidar el IRPF. 
La pregunta es si con una tasasación oficiale sería suficiente para "convencer" a Hacienda de que realmente no estamos defraudando, sino que cuando ya falleció mi padre el valor que heredabamos era considerablemente mayor, de 104000 euros que pone a por lo menos 200000 que vale en realidad.

 
#2

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
mivisa
Según la web de AI de hacienda 

Según el sitio web de la Agencia Tributaria, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

En vuestro caso, el problema radica en que el valor de adquisición del inmueble es el que declarasteis en el Impuesto de Sucesiones en su momento, es decir, 104.000 euros, ya que este es el valor fiscal reconocido por Hacienda. Aunque ahora el notario pueda hacer una diligencia para modificar la escritura y actualizar el valor, eso no cambiará lo que ya declarasteis en su día ante la Agencia Tributaria.

¿Se puede modificar el valor a efectos fiscales?


Lamentablemente, una tasación oficial ahora no cambia el valor de adquisición a efectos del IRPF. La única forma de corregirlo sería haber presentado una autoliquidación complementaria del Impuesto de Sucesiones dentro del plazo legal o, si hay causa justificada, intentar una rectificación de la autoliquidación (lo que generalmente tiene un plazo de cuatro años desde la liquidación original).

Dado que la aceptación de herencia fue en noviembre de 2024 y habéis registrado el piso a vuestro nombre con ese valor, modificar ahora la escritura no afectará al valor que Hacienda considera válido para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF cuando lo vendáis.

¿Qué consecuencias tiene esto?


Si vendéis el piso por 200.000 euros y Hacienda sigue considerando que el valor de adquisición es 104.000 euros, la ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF será de 96.000 euros, lo que generará una carga fiscal considerable.

Posibles soluciones

  1. Consultar a un abogado fiscalista: Dado que la operación ya se ha formalizado y registrado, cualquier intento de modificar el valor ante Hacienda podría ser complicado. Un profesional podría evaluar si hay alguna vía para solicitar una rectificación del Impuesto de Sucesiones.
  2. Estudiar la tributación y buscar deducciones: Aunque no podáis cambiar el valor de adquisición, podéis analizar si tenéis gastos deducibles (gastos de notaría, registro, impuestos pagados, etc.) que reduzcan la ganancia patrimonial.
  3. Esperar más de un año para vender: Si el inmueble se vende más de un año después de la aceptación de herencia, la plusvalía no tributa como renta general (que puede llegar al 47%), sino como renta del ahorro, con tipos del 19% al 28%.

Dado que la situación es compleja, os recomendaría hablar con un asesor fiscal especializado para estudiar en detalle vuestras opciones.

#3

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
El procedimiento que sugiere el notario es correcto. Lo único que te exigirá hacienda es que el nuevo valor no supere al valor de mercado. La fecha está muy próxima por lo que aún puedes recuperar pruebas como tasación, anuncios de la zona …. Y guardarlos para cuando se produzca la venta.  ¿cual era el valor de referencia del catastro?
#4

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
El punto tres no lo entiendo, ¿porqué esperar más de un año para vender y así la plusvalía a la Base Imponible del Ahorro?
#5

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
mivisa

Motivo por el cual la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro tras un año

 Según el sitio web de la Agencia Tributaria y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el criterio para determinar si una ganancia patrimonial tributa en la base general o en la base del ahorro depende de si se considera generada en menos de un año o en más de un año. La base legal se encuentra en el artículo 46.b) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006), que establece que: 
  • Las ganancias patrimoniales obtenidas en menos de un año tributan en la base general.
  • Las obtenidas en más de un año tributan en la base del ahorro.

Jurisprudencia y doctrina administrativa

 
  1. Tribunal Supremo – Sentencia 1344/2020, de 1 de octubre

    • El Tribunal Supremo confirmó que el cómputo del período de generación de la ganancia patrimonial comienza en la fecha de adquisición del bien y que, en el caso de bienes heredados, esta fecha es la del fallecimiento del causante.
  2. Consulta Vinculante V1454-20 de la Dirección General de Tributos (DGT)

    • Determina que la fecha de adquisición del inmueble heredado es la del fallecimiento del causante, no la de aceptación de la herencia.
    • Si la venta se produce más de un año después de la fecha de fallecimiento, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro.
  3. Consulta Vinculante V2429-19

    • Reafirma que la fecha de referencia es el fallecimiento del causante, no la aceptación de la herencia ni la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Conclusión

 La clave está en que, según la Ley del IRPF y la jurisprudencia, la fecha de adquisición del inmueble heredado es la del fallecimiento del causante. Si entre esta fecha y la venta del inmueble transcurre más de un año, la ganancia patrimonial se considera generada a largo plazo y tributa en la base del ahorro. Si necesitas revisar la normativa y las consultas vinculantes, puedes hacerlo en la web de la Agencia Tributaria:
Base imponible del ahorro – IRPF Si la operación es compleja, se recomienda acudir a un asesor fiscal especializado.

#6

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
mivisa
como puedes observar, la web de ai de hacienda a veces se contradice o no aporta respuestas claras.
Entra en la web de ai de hacienda, escribe
chatgpt hacienda y entra y realiza preguntas más concretas y detalladas 
#7

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
Desde luego en el Manual del IRPF 2023 no figura por ningún sitio que las ganancias obtenidas por la transmisión de elementos patrimoniales en más de un año van a la base del ahorro pero el BOE» núm. 312, de 28 de diciembre de 2012  dice "copio y pego"

Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica.



Artículo 3. Modificación del régimen fiscal aplicable a las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales que hubieran permanecido menos de un año en el patrimonio del contribuyente.


Con efectos desde 1 de enero de 2013 se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:

Uno. Se modifica la letra b) del artículo 46, que queda redactada de la siguiente forma:

«b) Las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales adquiridos o de mejoras realizadas en los mismos con más de un año de antelación a la fecha de transmisión o de derechos de suscripción que correspondan a valores adquiridos, asimismo, con la misma antelación.»

Así que "mivisa" te felicito y me encanta leerte en el foro

#8

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
mivisa
La información que proporcionan las webs de inteligencia artificial de hacienda, del derecho etc, no es 100% segura, pero permite con rapidez obtener fuentes, jurisprudencia e hilos de los que tirar para contrastar esa información con las de otras webs y manuales 
#9

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
La diferencia de fiscalidad entre las ganancias patrimoniales del mismo año o las obtenidas con más de un año desapareció en la declaración de 2015 con una modificación publicada a finales de 2014. 
#10

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
Tienes razón "Rucko"

La LEY 35/2006, DE 28 DE NOVIEMBRE, DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
Modificaciones efectuadas por la Ley 26/2014, de 27 de noviembre (BOE de 28 de noviembre de 2014)

REDACCIÓN VIGENTE HASTA EL 31-12-2014 −con algunas excepciones− REDACCIÓN VIGENTE A PARTIR DE 01-01-2015 –con algunas excepciones–
CAPÍTULO IV. Clases de renta
Artículo 46. Renta del ahorro.
Constituyen la renta del ahorro:
b) Las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de
transmisiones de elementos patrimoniales adquiridos o de mejoras realizadas en los
mismos con más de un año de antelación a la fecha de transmisión o de derechos de
suscripción que correspondan a valores adquiridos, asimismo, con la misma
antelación.
A efectos de computar dicho exceso, se tendrá en consideración el importe de los fondos
propios de la entidad vinculada reflejados en el balance correspondiente al último ejercicio
cerrado con anterioridad a la fecha de devengo del Impuesto y el porcentaje de participación
del contribuyente existente en esta fecha.
En los supuestos en los que la vinculación no se defina en función de la relación socios o
partícipes-entidad, el porcentaje de participación a considerar será el 25 por ciento.


CAMBIOS INTRODUCIDOS POR LA LEY 26/2014 DE 27 DE NOVIEMBRE
REDACCIÓN VIGENTE HASTA EL 31-12-2014 −con algunas excepciones− REDACCIÓN VIGENTE A PARTIR DE 01-01-2015 –con algunas excepciones–
b) Las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de
transmisiones de elementos patrimoniales
#11

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
El valor de 2024 estais a tiempo de rectificarlo, incluyendo una nueva autoliquidación de sucesiones con esos valores y la nota del notario, luego habrá que ver si cuela en la AEAT.
Pero el de 2019 ya te digo yo que no cuela rectificarlo... sobre todo si está ya prescrita la liquidación de sucesiones
#12

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
En 2013  ( ISD ya prescrito) valoramos la vivienda en 166.000€, (valorada según programa de valoración de la Hacienda Autonómica)
En 2024 la hemos valorado  en ISD en 91.000€ (valor de referencia catastral)
Su valor de mercado en esta zona sería de unos 200.000€.
Si la queremos vender ¿ que valor nos consideran como valor de adquisición? 
Aún no hemos hecho escrituras de reparto de herencia. El valor de 2024 ¿lo podríamos modificar al hacerlas? ¿que valor nos permitirían poner?
#13

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
Exactamente lo mismo, el de 2013 no se puede tocar, el de 2024, si, con una nueva liquidación de sucesiones.
En teoría debes poner el valor de mercado, en la practica, puedes poner el valor que quieras, pero si te pasas y no tienes algo detrás para apoyarlo como un valor de referencia o tasación, te arriesgas a que no cuele y te lo comprueben
#14

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
Enasua
Si el valor de mercado en 2025 es de 200.000 euros, el que pusisteis en 2013, que fue de los años de mayor incidencia de la crisis de vivienda, está perfecto. 
#15

Re: Modificar valor de un inmueble heredado
Una duda. Si el ISD de 2013 ya está prescrito ¿no da igual la cantidad que se declaró? No se hizo escritura de reparto. La tendríamos que hacer ahora junto con la de 2024.
Para obtener el modelo 650 y que  salga como prescrito solo hay que rellenar  los datos identificativos de los herederos en el modelo 660/661. No hay que poner ninguna valoración de bienes.