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Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal

6 respuestas
Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal
Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal
#1

Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal

Nuevo
Buenas Tardes,

Quisiera plantear este caso para que deis vuestra opinión sobre si el esquema es el correcto. 

Dentro de un matrimonio en régimen de separación de bienes, ambos cónyuges están interesados en comprar un inmueble con un precio de 500.000 €. Actualmente, uno de ellos podría aportar 215.000 €, mientras que el otro dispone de 35.000 €. El resto (250.000 €) se financiaría mediante un préstamo personal ( no hipotecario) solicitado por ambos ( mejor producto consultado dado que se finalizará al siguiente año )

Está previsto que, al año siguiente de la compra, un ascendiente de uno de los cónyuges le preste esa misma cantidad (250.000 €) a coste 0. Se contempla la posibilidad de que la mitad de esa cantidad sea donada (125k) y el resto prestado, operación que sería únicamente en beneficio de uno de los cónyuges, sin participación del otro.
A mayores, en la comunidad foral donde se ubica la operación sigue vigente la deducción fiscal por adquisición de vivienda habitual.

Hay dos puntos que son los importantes y en los que pido opinion:

  1. Que la vivienda conste, aprox, al 50 % a nombre de cada cónyuge.
  2. Que ambos puedan aplicarse la deducción por vivienda habitual.

La idea inicial sería la siguiente:

  • Se solicita el préstamo al banco a nombre de ambos.
  • Se compra la vivienda y se escritura al 50/50 (o quizás 60/40).
  • Al año siguiente, el cónyuge que ha recibido el préstamo/donación del ascendiente cancela la hipoteca con esos fondos.
  • Posteriormente, ese cónyuge realiza un préstamo a coste cero a su pareja por la parte proporcional del crédito que este tenía pendiente.
  • El resultado es que un cónyuge se deduciría de su préstamo ( a coste 0) con su ascendente y el otro del préstamo a coste 0 que a su vez le ha hecho su pareja. 

La duda es si esta fórmula os parece válida desde el punto de vista fiscal para que ambos pudieran beneficiarse de la deducción por vivienda, teniendo en cuenta la procedencia y naturaleza de los fondos. 

Gracias!

#2

Re: Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal

Nuevo
Nadie puede darnos una orientación? 
#3

Re: Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal
mivisa
Es fundamental atender a la normativa foral concreta, que desconozco, pero en términos generales, estos son los puntos clave que debes considerar:

  1. Titularidad del inmueble:
    Que ambos cónyuges sean titulares registrales de la vivienda (por ejemplo, 50 % cada uno en la escritura) es requisito básico para que ambos puedan aplicar la deducción por vivienda habitual en proporción a su participación.
  2. Financiación y pagos efectivos:
    Para aplicar la deducción, no solo basta con figurar como titular registral: también es necesario que cada cónyuge soporte efectivamente la carga económica del pago del inmueble. Es decir, cada uno debe pagar su parte del precio (ya sea con fondos propios o con financiación ajena).
  3. Origen de los fondos del ascendiente:
    Si uno de los cónyuges recibe del ascendiente una donación (125.000 €) y un préstamo sin interés (125.000 €), eso incrementa únicamente su patrimonio personal. Si luego este cónyuge usa esos fondos para cancelar el préstamo personal conjunto y, además, presta a coste cero la parte proporcional a su pareja, surgen problemas:

    • Fiscalmente, para que el otro cónyuge pueda aplicar la deducción, debe ser él quien soporte la carga del préstamo y pague con fondos propios.
    • Si el cónyuge beneficiado de la ayuda familiar paga por los dos y luego hace un préstamo a su pareja, Hacienda podría entender que en realidad solo él ha soportado la carga económica inicial, y que el otro no tiene derecho a deducción porque formalmente se endeudó, pero no lo pagó con recursos propios.
    • Además, el préstamo entre cónyuges debe formalizarse correctamente (mejor por escrito, con condiciones claras), y Hacienda puede examinar si hay animus donandi (intención de donar) encubierta.
  4. Recomendación fiscal:
    La estructura que planteas es arriesgada desde el punto de vista de la deducción porque puede entenderse que, aunque el préstamo esté a nombre de ambos, en realidad el esfuerzo económico ha recaído solo en uno. Lo fiscalmente más seguro sería:

    • Que cada cónyuge financie y pague su parte del inmueble con fondos propios o con préstamos a su nombre.
    • Que el ascendiente, si quiere ayudar, lo haga a ambos por igual o que el cónyuge que recibe la ayuda no asuma también la carga de su pareja.

Te recomiendo consultar con un asesor fiscal especializado en normativa foral (ya que las diputaciones forales tienen criterios específicos) y revisar las normas locales.


#4

Re: Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal

Top 100
Juan Lackland
Hay un primer problema. Si el préstamo personal de 250.000 €, se concede a los dos cónyuges, al 50%, los números no cuadran para una compra al 50%.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#5

Re: Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal
Rucko
Que el préstamo esté a nombre de los dos no implica que la deuda sea al 50%, de hecho cada uno responde del 100% de la deuda. Todo depende del pacto entre ambos cónyuges. 
#6

Re: Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal

Top 100
Juan Lackland
Habiendo separación de bienes, el préstamo deberá aclarar a quién se hace y a qué porcentaje.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#7

Re: Compra vivienda, posterior donación y deducción por vivienda habitúal
Rucko
Si, de acuerdo. Cada uno devolverá en función de lo que tomo del préstamo. Lo que intentaba decir es que un préstamo con dos cotitulares no implica que el préstamo sea al 50%.