Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Yo no diría que es burbuja. Más bien lo veo como un sector que esta muy fuerte, en pico de ciclo y que en un momento dado se desacelerará. Pero a diferencia de la burbuja que hubo en España, aquí la demanda sigue superando por mucho a la oferta. Y la vivienda es un bien básico del cual no se puede prescindir. En España le daban una hipoteca de 250K€ a un camarero que ganaba 1500€ (con contrato temporal) y sin poner entrada.

PD: Santander o BBVA fusionándose con el Deutsche Bank o el Commerzbank? No lo creo.

El tema está en que ahora están los intereses muy bajos y los ahorradores solventes alemanes han tenido que buscar una escapatoria para obtener algo de rentabilidad. Y es que, cón tipos al 0 o en negativo, todo vale infinito.

Puedes comprar un chábolo altamente sobrevalorado pero si le sacas un 2% de rentabilidad pues ya estás sacándole 2 puntos al 0% de tenerlo en cuenta corriente.

Pero...¿Qué pasará cuando, algún día, aunque sea lejano, suban los tipos de interés?

Pues que muchos se encontrarán con qué han comprado bien caro y no lo podrán vender al mismo precio que lo compraron ni a tiros...Mismo que paso en la burbuja de aquí.

Además, el tema está en que ya no es tipos a 0, sino negativos, a los bancos se les cobra por depositar los ahorros en el BCE. Digamos que esto es la solución que ha encontrado el BCE para que el crédito que dió a la banca fluya a la calle vs quedarse simplemente mejorando el balance de la banca. Muy bien. ¿Solución que han encontrado? A ver, a ver, ¿dónde podemos poner todo este inmenso dineral que no sabemos que hacer con él y que ahora nos quieren cobrar? ¡Pues en sector intensivo en capital cómo el inmobiliario/hipotecas con particulares y fondos de inversión! ¿Y a quién se las damos? ¡A los alemanes que son los más solventes!

Se están dando o se han dado hipotecas alllí a tipo fijo al 0% o 0,5% por lo que he estado leyendo...

Mientras los tipos sigan en 0% o en negativo el invento se puede ir sosteniendo algo si bien es cierto que dicen que no da para mucho más ya que entre 1/ y un 1/3 del precio actual de los pisos alemanes es pura burbuja.

En el momento que los tipos suban u otros países no estén en la ruin ruina los inversores irán en búsqueda de rentabilidad a otros lares. Y entonces, crack, alemania y su banca al guano.

En Galicia igual. Son políticos, no jueces. 

Las familias alemanas no invierten en vivienda, como mucho compran para uso propio, pero ninguna familia alemana de clase media compra una segunda vivienda para alquilarla. La vivienda o se compra para vivir o las compran grandes inversores para alquiler.

Las subidas de tipos... llevamos muchos años con el mismo tema. No va a haber subidas de tipos relevantes en los próximos años. Y aquí prácticamente no se firman hipotecas a tipo variable.

Donde se está vendiendo caro es en las grandes ciudades y al final ocurrirá como en Madrid o Bcn, que lo que parecía caro, a la larga serán buenos precios. Lo que ocurrió en España es que se inflaron los precios en los pueblos y ciudades pequeñas (con poca industria, económicamente pobres) y los particulares empezaron a comprar segundas y terceras viviendas para dar el pelotazo.

Aún a precios que parecen desorbitados, cualquier piso cerca del centro o en la periferia de Múnich, Berlín, Hamburgo, Stuttgart, Frankfurt, Colonia... será una buena inversión.

De estas ciudades que puse la única "relativamente pobre" es Berlín. Esta ciudad es un caso particular, porque todos los extranjeros que llegan a Alemania quieren vivir allí, aún a sabiendas de que es una de las ciudades más pobres y con más paro de toda Alemania. Y ocurre algo curioso, el PIB per cápita en Berlín es de la mitad (o menos) que cualquiera de las otras ciudades que puse y los precios del alquiler son iguales (o incluso superiores).

Aquí tienes a Warren Buffett metiéndose en el mercado inmobiliario alemán:
https://www.thelocal.de/20180306/warren-buffett-to-buy-expensive-berlin-real-estate 

Muy interesante lo que comentas.

También me parece interesante que Alemania tiene la menor proporción en Europa de propietarios de vivienda habitual. Quizás sea un tema cultural de hace tiempo y quizás no cambie nunca, pero si cambia es probable que sólo lo haga a más % de propietarios. En todo caso por la cultura de prudencia de los alemanes seguro que sólo firmarán hipotecas a tipo fijo.

https://es.statista.com/estadisticas/610336/porcentaje-de-propietarios-de-vivienda-por-pais-union-europea/

Lo de Berlín es algo que arrastra desde tiempos de la RDA o hay algo más? Al resto de las ciudades de la ex-RDA le sucede lo mismo?

Entendi mal el mensaje, ahora ya lo he leido todo. 

Las familias alemanas no se en que invertiran, pero muchas de ellas si han invertido e invierten en vivienda, lo que ocurre que gran parte del mercado aleman ya esta acaparado por grandes empresas debido a su seguridad juridica es mas facil acaparar su mercado que el nuestro, hoy por hoy seguira jugarsela mucho que una sola empresa en España posea el 10% del mercado inmobiliario de España, seria objetivo directo a nacionalizacion y criticas etc etc... las empresas hacen dinero con la seguridad juridica, no con lo barato que este algo. 

Respecto a los tipos de interes, es posible que contemplemos periodos amplios de tipos de interes bajos por mucho tiempo, el SP500 hasta podria estar barato si la situacion se alarga con el tiempo a largo plazo de tipos al 0%. 

hoy en dia los tipos juegan un papel determinado, pero para un comprador de estos activos le interesa mas ser capaz de acceder al credito, de nada sirve tener tipos al 0% si no te dan credito. 

Respecto a las grandes cuidades, el crecimiento demografico de las grandes ciudades, y el tiempo libre, socialmente nos vamos a agrupar, no hay nada mas eficiente que vivir en ciudad, por tanto no espero que ninguna gran ciudad en pleno crecimiento de lo anterior, tienda a desparecer demanda compradora, el año pasado en Madrid aumento su poblacion un 1.59%, que de ser mantenido durante una decada, se necesitarian ensanches desde 0. 

Lo de las segundas residencias, pues totalmente de acuerdo, España se creyo con capacidad para tener toda clase de lujos y al final ni uno ni lo otro, ademas España es lider mundial en envida, 

Como comprenderas, solo vas a encontrar en España gente denigrando la vivienda, porque la envidia en este sector es una locura, y siempre lo achacan a los problemas de la costa del sol..., hace tiempo ya que canarias, madrid, barcelona, baleares y malaga, solventaron dicho problema. 

Resepcto a Warren Buffett.., pues si se quiere apuntar a comprar ladrillo en Berlin, y con precios regulados del alquiler pues ya sabeis lo que significa verdad ?