Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Tienes la presentación en formato vídeo aquí: https://youtu.be/tguYc5ztrHI
Debe ser la misma!

En Coruña no sé como carallo vas a sacarle rentabilidad a un piso de 100m2 pagando 400k. Entiendo que los 400k incluyen todo, compraventa (ITPs, AJD, notario) y reforma...
Un colega mío en Coruña adquirió hace 5 años un ático de 50 m2 por 60k, para reformar. Era para él, no me pareció caro. Pero para inversión hoy en día ese pastizal en Coruña? 
No lo veo. Veo antes TNK a $35. 
Por cierto, crees que TNK una vez despedido uno de los equipos senior de management va a mantener el tamaño de la flota con ventas y newbuildings o plegará velas?

En este foro hay mucha sabiduria ladrillil. Haría buenas migas con @abuelitodimetu Le recomiendo su blog.

Dicho eso, cambiando de tercio, si me permite el chance, la mala baba y cierta ironía, podría rizar el rizo y en no mucho tiempo encontrará ese activo en Jose Abascal 45 o Castellana 110. 

Yo en lo personal considero que ahora mismo no esta tanto la clave en la oportunidad de los tipos bajos, sino mas bien en entrar en activos en los que tengas muchas mas garantias de explotacion, porque habra mucha gente que quiera con los años entrar a invertir en ladrillo por los tipos bajos, y al final acabara comprando activos de baja calidad simplemente porque son baratos.

No es en si tanto el bajo interes de la deuda, sino mas bien el riesgo asociado al activo que compras con esa deuda. ( Calidad de los inquilinos, zona, accesos, coste marginal, demanda dependiendo del perfil, no es lo mismo el perfil y la solicitud de loq ue quiere cerca la gente joven, que son transporte publico, ocio y demas, que una familia, que son colegios, parques hospitales....)

Al final del dia la deuda es deuda y un activo con deuda al 0.1% TAE podria volverse contra ti mismo si la rentabilidad del mismo desparece.

Es como pasa con las empresas, la deuda nunca es un problema hasta que te cae un 50% los beneficios, entonces pasa a ser un problema.

El ladrillo es igual que la bolsa en su forma basal, cuando hay poca demanda y mucha oferta, los que compran y se mueven por los trejemanejes inmobiliarios, son inversores especializados que compran buenos activos, pero cuando empieza a haber fuerte demanda y oferta, subida de precios, y tienes a los jovenes comprando para irse a vivir con la pareja, la tia, comprando para alquilar, el compañero de trabajo para segunda residencia, el carnicero y el empresario, comprando ladrillo para invertir..., al final lo que tienes es un grupo de gente  no especializado que compra de todo.

Porque en madrid, los que se han llevado los primero locales tirados de precio y los han reformado a vivienda doblando su valor, o los que se han comprado pisos turisticos en zonas premium, o los que han comprado locales o edificios en zonas prime central de sol y los que han comprado terreno edificable dentro de la M-30 para construir y promocionar, que son los activos ultra-rentables post-crisis 2009, han sido unicamente el dinero especializado. 

No sería para inversión, sería para vivir. Y no, 400k€ no incluye nada, la reforma del edificio y la vivienda, pero lo demás aparte. Y ya te digo que por ese precio casi no hay nada reformado, mas cerca de 500k€ (más gastos). Es una ciudad con muy poco sitio para edificar y en el centro es imposible. Como mucho reformas integrales de edificios pero es una locura. En fin, le seguiremos dando vueltas. Muchos años fuera y ahora que parece que nos quedaremos aquí ya llevamos 2 años esperando el momento...  El ático de tu amigo probablemente no era en el centro o fue justo en el punto bajo del mercado.

Esa es la gran pregunta con TNK, tienen una difícil decisión y todo va a depender de TK. El tema es que con la incertidumbre actual me temo que lo retrasarán lo que puedan. De ser otra la situación igual les permitía pagar un pequeño dividendo o un dividendo extraordinario y renovar algo. Pero con los rates como están y palmando pasta como mínimo 3 trimestres lo van a aplazar seguro. 

No se si plegarán velas, lo ideal sería haber vendido más hace unos meses y poder renovar parte de la flota ahora. Vender activos en este momento lo veo complicado, no creo que haya mucha demanda ni que los precios que puedan obtener por ellos compensen, casi es mejor agotar su vida útil o intentar venderlos en un par de años si de verdad tenemos un boom y algún incauto quiere seguir apurando las últimas balas.

Tengo curiosidad por ver que dicen el mes que viene porque a cada una de las patas del negocio le interesa una cosa diferente casi y será curioso ver como lo resuelven. Me temo que tirarán por lo de siempre, subida testimonial del dividendo de TGP y hablar de incertidumbre, covid, etc... y no trazar un plan claro con lo demás. Y así unos meses más. Ojalá me equivoque.

Yo conozco alguno que ha comprado lo que yo calificaba como zulos corraleros, en lavapiés, de 30m2 o similar, por 100-120k hace cuatro, cinco años. Eso no era dinero especializado. Eran oportunistas con dinero que invirtieron haciendo cuatro números. 
Decían que Lavapiés era el nuevo Chueca. Yo pensaba para mí, si claro, y los miércoles son los nuevos jueves y Sofía Suescun es la nueva Grace Kelly. 
Pero fíjate. Esas chatarras de cuatro paredes han conseguido rentabilidades en turístico, en corporate y en tradicional que nadie hubiese imaginado. 
Por supuesto en esa época el profesional estaba adquiriendo otros productazos de primera regalados, pero hubo negocio para muchos, y ruina y dolor para muchos otros, no lo olvidemos. Esas fueron las consecuencias de las hipotecas subprime de los chicos listos de los bancos americanos que apilaban en un sándwich veinte créditos basura entre dos tapas medio solventes. 
Cual serán las consecuencias del covid, de la gestión sanitaria? De las no ayudas a sectores estratégicos de nuestro país que suponen el 13% del pib como hostelería y turismo? De tener un ministerio con un tipo al frente como Alberto Garzón?

Qué locura! A raíz de su comentario, yo que soy un enamorado de las rías baixas y de los pazos, con su entrada de piedra, el hórreo, la ermita,... ahora no me parecen tan caros!
En serio. Lo que me dice a no ser que sea teta de novicia es una aberración para Coruña en base a los sueldos del personal (negocios legales). 
Esperé unos meses y deje fluir los acontecimientos y verá cómo se le va poniendo el ojo a la yegua. 

Por intentarlo y promocionarlo en Rankia, no pierdes nada, ademas, el perfil no es de cualquier persona, considera que tu debes buscar a inversores que su perfil sea adecuado y no de problemas el resto de los co-inversores en el proyecto, integridad en los perfiles, (y ese examen es algo que el propio cliente debe valorar positivamente y obviamente es un servicio diferenciador que ofreces, ya que imagino que tu negocio no solo consiste en "casar" inversores unos con otros ademas de todas las tareas que llevas acabo en los proyectos, sino conectar una "armonia" entre ellos para que no den problemas, y mas si has hablado que son propietarios bajo escritura y demas, es decir, tu servicio es mucho mas especializado y diferenciador del que podria dar una plataforma tech en real estate, y te he leido sobre garantias y todo o sea vamos ya solo te falta ofrecer a tus clientes cobertura de su cash en deposito con oro fisico) 

Ademas de que para que sea interesante la diversificacion el inversor debe poseer varios proyectos, y tener por ejemplo un 20% de varios proyectos bien reformados y en buenas zonas donde la calidad del activo y de la explotacion del mismo sean alto, hablamos quizas de captar capitales de 300.000€ para arriba solo orientados a ese fin, o sea seria dificil que entre un gualtrapa histerico, ademas de que tu lo cribarias obviamente.