Precio pisos after Covid-19

Personalmente lo veo una solución muy reduccionista, sobre todo comparar precio mensual del alquiler vs precio hipoteca, ya que una hipoteca implica otros compromisos, como el pago de la entrada e impuestos el primer día (calculado sobre un precio de compra de burbuja es mucho dinero), más un pago mensual de la cuota hipotecaria durante 30 años.

También existe la opción de irse a vivir y trabajar a otra comunidad, marcharse de Cataluña. Cada vez hay más movilidad laboral y existen opciones. 

Si también creo que de primeras puede afectarar más por lo que dices y que los últimos años vivimos más del turismo como ya hemos comentado antes. Además de lo que ya estaba afectado por temas de política local y el Indepedentismo, pero a la larga, sigo creyendeo que mucha gente de Europa que puede permitírselo quiere y querrá venir a vivir aquí a Barcelona, así que de primeras si veo bajada de precios, pero luego creo que se recuperará.

Sitges, desconozco directamente su mercado inmobiliario ya que no lo he seguido pero te digo lo que se de ella y lo que creo puede influir en es precio.
Es un pueblo con encanto "cerca" de Barcelona en primera línea de mar y con una buena playa/as. Está bien comunicado por carretera, aunque sea con peaje (que no es barato), también por tren (que a diferencia de otras zonas de costa no lo estropea pasando por su primera línea) y además tiene un Aeropuerto importante a 30 minutos en coche o bus. 

Creo que desde hace años ha tenido dos públicos mayoritarios, burguesía de Barcelona que lleva años con su segunda residencia ahí y para algunos y cada vez más es su primera residencia y por otro lado, una gran comunidad LGTB. Diría que es de los pueblos costeros más cercano a Barcelona que mantiene un nivel socioeconómico/cultural mas alto. Por lo que se añade  a lo ya comentado antes del atractivo de Barcelona para muchos extrajeros como residencia que Sitges está en la misma línea que Barcelona sin la locura de las grandes ciudades, con lo que se consigue más calidad de vida. 

Si vamos desde barcelona por la costa hacia el norte (Sitges está al sur), tenemos el Maresme, y como centro, Mataró, ciudad mayoritariamente obrera, por lo que el nivel socio económico es más bajo, además en la mayoría de sus pueblos el tren pasan por primera linea de mar y eso les hace perder todo el encanto desde mi punto de vista.

Creo que Sitges ha sabido mantener el encanto que tenía hace años y añadiendo la comunidad Gay/Lesbiana que por todos es conocido suele gastar/disponer de más dinero ya que muchos no tienen hijos y por ello suelen disponer de más líquido.

Lo de siempre, oferta/demanda. inflado? si alguien te lo paga, será correcto pero si nadie lo paga ... Tengo una amiga que trabaja en una agencia de Inmobiliaria ahí, si te interesa por algo en especial, puedo preguntarle, aunque creo que lo comentabas simplemente por su alto precio, no?

Así opino, oferta/demanda... por que tengo q comparar Barcelona, con Málaga y no con Paris, en la cual no quiero vivir, pero la pongo como ejemplo.. si la comparo con la capital francesa, Barcelona esta barata... no?

Sí, lo comentaba como algo anecdótico. En un extremo de Sitges están las mega-mansiones y Terramar y en el otro el puerto y apartamentos más pequeños, enmedio el pueblo, que es la parte más bulliciosa y donde está el top manta. Las mansiones así a priori no creo que tengan mucho movimiento (compraventas) y la zona del puerto sí tiene su encanto pero para lo que es sigue siendo carísimo. A pesar de estar cerca de Barcelona me sigue pareciendo que es un fenómeno a estudiar lo de los precios allí, teniendo en cuenta además la incomodidad y el coste del peaje, que limita el uso del coche.

El peaje es excesivamente caro, deben ser al menos 6 euros pasar por el túnel, y eso no lo hace tan atractivo para quien tiene que ir y venir en coche a un trabajo, a diario.

Sobre el tren, en Cataluña el trazado del tren a lo largo de la costa es criminal. Me sorprendió mucho que pasara el tren "a pie de restaurante" en el restaurante de Carme Ruscalleda en Sant Pol y que partiera de una forma tan disruptiva el pueblo.

Un fenómeno que también se da alrededor de Barcelona, y que no es propio de otras comunidades, es la relativa homogeneidad de precios. En un municipio caro, todo es caro, no hay grandes oportunidades de comprar algo más razonable buscando alguna zona específica del lugar que sea más barata o haciendo otro tipo de ajustes o filtros. Eso no se ve por ejemplo en Madrid, donde hay muchas oportunidades de comprar algo a un buen precio, haciendo concesiones, por supuesto, respecto a la localización del inmueble.

Sobre eso, creo que el precio de una vivienda vista como inversión depende sobre todo de las rentas que puede generar y de los salarios que se pagan en un lugar determinado. En ese sentido, tendríamos que comparar Barcelona con una ciudad del mismo nivel de renta, y ver si es más cara o más barata.

No comparto esto por lo que ya he comentado que hay mucho Europeo con sueldo de multinacional viviendo en Barcelona,  lo mismo que freelances o jóvenes tocando mucho dinero en empresas tecnológicas. Hace años que la gente de Barcelona se queja, de que no pueden pagar los precios de los alquileres, pero alguien los debe estar pagando, no? por eso muchos se han tenido que ir a las afueras y eso empuja a que esos precios también suban. La diferencia con Madrid, es que en la capital tiras una piedra y hay un terreno, en Barcelona le da a alguien en la cabeza, por que NO puede crecer fisicamente, es lo que hay y está limitada, eso creo que eso hace que al final pueda ser más exclusiva, siempre y cuando su oferta de servicios, ocio, cultural y demás esté a la altura, por lo menos eso opino yo y por ello invertí aquí hace 12 años y todo el mundo me dijo que estaba loco....

De esto, siempre he odio a la gente hacer los numero con tantos años de alquiler pago el piso. Esta claro que es ser muy simple, pero al final, la gran diferencia es que tendrás algo y los del alquiler solo tendrán  la libertad de movimiento o volver a casa de los padres si vienen mal dadas. El que se hipoteca con cabeza, siempre podrá vender aunque sea malvender y retirarse a tiempo. A mi no me gusta endeudarme, y hasta que no tengo casi todo el dinero no doy un paso adelante, pero hay mucha gente que con solo una parte lo ha hecho así toda la vida y a la hora de jubilarse, ha podido venderlo o alquilarlo y volverse al pueblo para vivir tranquilos el resto de sus días. No lo veo mala opción si realmente lo haces con cabeza.

Añado que en varios comentaraios estamos mezclando inversion para alquilar o inversión para vivir, que creo que no es lo mismo. El que compra en Sitges suele ser para disfrutarlo él. Si viviera en Madrid o cerca y quisiera invertir para alquilar, lo haría en Madrid.

Centrándonos en pisos para invertir, qué zonas crees que se van a revalorizar más en Barcelona capital? Es mejor comprar algo en un barrio bueno o buscar una revalorización más fuerte en el supuesto de que zonas más degradadas (el Raval, el Besós) mejoraran?

Creo que ni un extremo, ni otro. Al final opino que cada pìeza es un mundo, comunicacion, vistas, vecinos, tipo de publico, vecindario. En el Raval por ejemplo mucha gente te dirá que ahí no quiere vivir, pero tiene su público y dentro de ese barrio, no es lo mismo, la zona más cercana a Ramblas o plaza Universitat, que por debajo de la calle Cera, que si luego sigues un poco arriba, llegas a Sant Antonio muy de moda entre los "Hipsters" y demás gente cool de la zona. Por otro lado el Raval ha estado muy castigado por los narcopisos, se decía que los metían los especuladores para reventar los precios de los pisos y hay muchos pisos no reformados que salían de haber estado años en rentas antiguas, los cuales les erana perfectos para aguntarlos unos años  a que mejore el barrio, reformarlos y venderlos.... y parece que ultimamenete ha mejorado el tema de la seguridad, después del nefasto verano vivido en todo el distrito de Ciutat Vella y alrededores.

Hay mucho extranjero joven con nivel adquisitivo alto, que no quiere estar en zona residencial (alta), como Sarriá - Sant Gervasi, ya que no hay mucho comercio, ni movimiento y que además en verano es un desierto. Pero por otro lado está el burgués de aquí que no quiere bajar del upper Diagonal.

Es curioso que hace 12 años se pagaba lo mismo en el Raval que en Sarriá y en algún momento hasta estaban más caros los alquileres en el casco antiguo que en la zona alta de la ciudad. Claro está que uno de los problemas que yo veía en la zona alta, era que los pisos eran demasiado grandes, con lo q bajaba el precio x m2 y a esto sumar que muchos no estaban reformados y los propietarios, no querían o no podían hacer una reforma, por lo que el m2 aún bajaba más en la zona alta.

Quizá el eixample, es buena opción, tanto te entra un guiri, como un local, pero lo que no me gusta en general de muchos pisos de esa zona es que son alargados, en vez de cuadrados, con lo que hay ventana a calle y a patio interior de manzana, pero la distribución del piso es estrecho, no todos, pero si hay muchos así. Les Corts de Sarriá, también me parece una buena zona y quizás no tan conocida.

En general, además del barrio, creo que hay que invertir en algo que tenga algo especial que se diferencie de los demás, ahí está parte de lo que para mi es más importante. Así se alquila antes y en caso de venta, aunque sea con urgencia es más fácil que tega más novias/os.

En mi caso hicimos pisos para compartir, 74 m2 con 2 habitaciones casi iguales y amplias y así dos personas con unos ingresos medios pueden compartir el piso, teniendo una zona común correcta, salón cocina americana, baño y por último una habitación con sufiente tamaño para que no se te caiga el techo encima si no te apetece estar en el salón. Hasta ahora estoy contento con el resultado de los inquilinos que he tenido. Mi perfil suele ser 30 a 40, que comparten piso y alguna pareja sin niños.

Así que mi opinión sería buscar ofertas en la zona de eixample de piso mediano (80m2) y hacer una circunferencia, es decir, Sant Antoni ok, pero cuanto más cerca del centro mejor, Raval ok, pero la zona más cerca al centro de la ciudad, Borne es bueno, pero la zona más baja, el Gótico a mi no me gusta por que hay mucho jaleo pero también tiene su público, Sant Marti tiene una buena zona, pero la parte que está tocando la estación del norte y el parque de la Ciudadela, Poble Nou es un poco como Sarría, sigue teniendo el encanto de barrio/pueblo y suele gustar. Diagonal Mar para mi está ya demasiado lejos, pero también tiene su público y unos pisazos en primera linea de Mar, con unas vistas increibles, pero que yo no me iba a vivir... ya que todo está "lejos" excepto la playa... pero sabes cuantas veces voy yo a la playa en Barcelona "cero". Cojo la moto y me voya a las afueras...
 
Del tema de invertir más a las afueras en barrios o zonas menos top, como, Horta, Sant Adría, etc. yo no soy partidario, ya que lo veo menos estable si pasa como en el Raval y se lia, cuesta más que los políticos metan mano  y siempre están más abandonados y al final lo veo más descontrolado y a eso sumar que el perfil que creo que sería economicamente más inestable. Prefio pagar un poco más y tener un perfil de cliente que sobre el papel es algo más estable, sin llegar a ser el supuesto pastoso de la zona alta. 

Y volviendo al tema del hilo de los precios, creo que saldrán ofertas puntuales, en los distintos barrios, y en este momento es  el que hay que estar atento, abierto a varios barrios pre estudiados y lanzarse a la que se vea una buena pieza.

Hace unos años me ofrecieron meterme en unos piso baratos a las afueras, creo que era Sant Joan Despí,  y no me convencía por el hecho que mantener un piso de 80m2 en el centro de Bcn y el gasto de mantener uno de 60 m2 a las afueras, es casi el mismo, pero el precio de alquiler de los dos no es igual y aunque su precio de compra tampoco lo es, a la larga creo que te da mejor rendimiento el del centro que el otro. Hablo a ojo, sin hacer números pero en ese momento es lo que me dijo mi intuición y no me arrepiento.

También creo que hay que mirar otras cosas, como si el edifico está al día con la ITE, que vecinos hay en la finca, si hay pisos turisticos, que siempre dan problemas, tema de ascensor, gastos de comunidad, etc Y si se reforma, como he dicho pensar no solo en meter el máximo número de habitaciones, si no en que a que perfil/público quieres intentar llegar. Luego que haya el menor numero de cosas que se puedan deteriorar, encimeras, suelos, zocalos, mueble del lavabo, etc 

Al final he pegado un rollazo y no se si te he contestado y nos hemos ido mucho del hilo :o)

Gracias por comentar jose81. 
Eso parece sobre el papel, pero ya veremos, aunque creo que habrá buenas ofertas puntuales, de hecho ya he visto alguna. Unas por el miedo y otras por necesidad, hay sectores que no saben cuando podrán arrancar las maquinas y a que velocidad y gente que se va a quedar sin trabajo en breve, pero como dices, no es una crisis del ladrillo o inmobiliaria, pero entre que estabamos en zona alta de precio, la necesidad de algunos, más las herencias.. el mercado bajará algo en general con buenas ofertas puntuales.

Gracias por aportar tu opinión. Justo esta semana hablaba con un amigo que su mujer trabaja es una gran empresa que todos conocemos y para esta situación han comprado ordenadores para todos los empleados para que puedan trabajar en remoto desde casa, antes no tenía portatiles individuales, ahora si, eso seguro que hará que como se ha visto la gente pueda trabajar desde casa rindiendo lo mismo o más, ya que lo que todos me dicen, es que trabajan más dese casa que cuando iban a la oficina. Y creo que empezarán con unos días fuera y el sitio fijo en la empresa ya no existirá, mesas o puesto comunes y que el día que te toque ir, cojas el que quieras y como dices, se obligue quizá al ppio a ir X dias a la semana y de vez en cuando para algunas reuniones de equipo y logicamente que tu sector/producto te lo permita, por ver el género/producto final  o muestras in situ, etc aunque también te las pueden enviar a casa. 
Yo he trabajado casi 5 años para otra multinal por todos conocida y mi oficina era mi casa, mi jefe vivía en Francia y la central estaba en UK y si te los sabes montar, yo lo prefiero. pero también hay que decir que hay gente que dice que le cuesta más, aunque creo que todo es acostumbrase y lo que pasa ahora no es la realidad del teletrabajo, ya que nos ha cogido por sopresa y los niños están en casa y eso es una locura para los que son padres, que se han de turnar los niños mientras uno de ellos trabaja (el que puede).

Por otro lado reuniones, aquí y ahí... creo que va a bajar ese movimiento, está claro que hay operaciones que habrá que moverse, etc pero hasta ahora para 1 hora de reunión, por ejemplo te ibas de BCN a Madrid,  con Puente aereo, o Ave, más taxi, más las horas de ir y volver.. para sentarte con alguien 1 hora.. y ahora, conecto Skype, Zoom o lo que sea y con cero gasto, estoy 2 horas de reunión desde casa. Resumen, menos dinero gastado en transporte + el tiempo que pierdes que también es dinero.. más la comilona que algunos se pega a costa de la empresa....etc. sí, es más frio, pero total, vamos a estar un año sin podernos dar la mano y nos habremos acostumbrado a ello. El ser "humano" se amolda a TODO y muchas veces sin darse cuenta...

Aprovecho para decir que quien quiera dar su opinión de la zona que haya estado siguiendo de compra/venta/alquiler con precios de pisos y quiera aportar aquí su opinión que lo haga, aunque sea un pueblo de no se donde, toda la info suma y cuanto más globales sean las aportaciones, mejor noción tendremos todos de la situación actual y posible futura evolución del mercado, que aquí el que se crea que es un experto, quizá no lo sea tanto y el que menos habla, quizá sea el que más sabe :o)

Muy interesante tu visión del mercado. Estoy de acuerdo en que es mejor buscar un piso que tenga alguna especificidad que haga de elemento diferencial respecto a otros pisos; a la hora de vender, es muy ventajoso. Y para el tipo de piso que recomiendas, un piso de 80 m2 en el Eixample, cuál sería un buen precio? Sabes a qué precio se vendían esos pisos en 2012 - 2014?

Un problema del mercado inmobiliario en España es la opacidad de los precios de compraventa en los que finalmente se cierran las transacciones. Uno puede acudir a diversas fuentes para obtener estimaciones, pero se quedan en eso, estimaciones, datos un tanto genéricos. Sólo alguien que conozca muy bien el mercado local puede saber cuáles son los verdaderos precios. 

Totalmente de acuerdo, no se sabe con exactitud en los precisó que se cierran esas ventas. Casi todo está inflado y es negociable.

Hace unos 4 años en la búsqueda de un piso con un amigo en localidad a las afueras de Madrid yo le acompañaba y creo que de los 10 o 12 pisos que visitamos a las primeras de cambio y sin regatear ni pedir rebaja, todos los comerciales de inmobiliaria quitaban al precio de venta (precio de idealista) en torno a un 7-10% (algunos comerciales te decían lo del descuento en la calle antes de visitar la vivienda incluso....) luego si encajaba el piso y tú apretabas más ellos hablaban o hacían que hablaban con el dueño y rebajaban algo más. Hablo de precios de piso por aquel entonces de precio de Idealista de entre unos 70.000-100.000 €. (Pisos antiguos, para reformar y varios sin ascensor siendo segundos y terceros)

Finalmente un piso que en anuncio estaba por 72.000 a las primeras de cambio se lo bajó a unos 64.000-66.000 creo recordar y finalmente tras oferta formal con 3.000€ en Red Piso (para hacer oferta formal decían que tenias que señalizar para que vieran que vas en serio y demás) lo sacó por 59.000 que fue la oferta que hizo, lo que llega a ser un descuento del -18%. Era una tercera planta de un piso de construcción del año 1975 y era todo para reformar completamente.

A mi me gustaría saber también que % de media se puede rascar de los precios de venta de Idealista. Será el mismo % para un piso en las afueras de Madud que hoy valga 120.000-150.000€ que para un piso en el centro de Madrid que hoy valga 300.000-500.000€? 

Ese % de descuento por estar inflado previamente será similar para un mismo piso ahora que quizá valga 200.000 y dentro de 2 Años?valga un 20% menos? 160.000 pues .... o los % de descuento por inflado suelen cambiar?

Ese % que suelen descontar al precio de la venta de un piso también se aplica en el mercado de alquiler? No estoy puesto en esto y no se si es normal que de primeras un comercial que te enseña un piso de alquiler te rebaje 50-100€ o un % equivalente al precio fijado en Idealista, imagino que también habrá algo de regateo de precios aunque antes imagino que con el boom de alquiler no habría tiempo a regatear porque los pisos volaban y ahora menos 

Sobre Madrid capital sí te puedo dar precios, de cómo estaban las cosas en 2013 - 2014, plena crisis.

Pisos totalmente reformar (excepto los bajos, que algunos sí estaban bien):

- Detrás del Museo Reina Sofía en algunas calles se podía comprar a 1.000 euros m2, pisos grandes (90-100 m2) sin ascensor a reformar.

- Los bajos que ahora pretenden vender en Madrid por 250.000 euros en esos años se compraban por no más de 120.000 euros.

- Cerca de La Cornisa salieron varios pisos altos (sin ascensor, a reformar) a 900 euros m2.

- En la Calle del Caballero de Gracia (paralela a Gran Vía), salía un primero sin ascensor de 100 m2, a reformar, en 130.000 euros.

Pisos algo mejores:

- En la Avenida Ciudad de Barcelona un piso de 95 m2, alto, ascensor, a reformar, salía en 150.000 euros. 
- En Ibiza de Madrid (enfrente del Retiro) un piso de 75 m2 con ascensor, a reformar (pero habitable), salía por unos 230.000 euros.
- En Ibiza un piso grande (110 - 125 m2), ático o similar, alto frontal al Retiro, con terraza, reformado, podía salir en no más de 400.000 euros.
- En la zona cercana a Gran Vía, hacia Fuencarral, vi un piso de 160 m2 por 380.000 euros, en una perpendicular a Gran Vía, no más de 40 m andando a la Gran Vía.
- En Lista se podían comprar 75 m2 por unos 230.000 - 240.000 euros, un piso bien, sin problemas de ningún tipo, con ascensor.

Eso son precios, algunos de idealista, otros que lanzaban las propias inmobiliarias tras hablar con ellos. Había que buscar para encontrar cosas así pero salían pisos, era relativamente frecuente poder ver precios así. Supongo que intermediarios y gente con buenos contactos conocerían chollos mucho mejores, pero la lista que he hecho da una idea de la locura a la que han llegado los precios inmobiliarios en Madrid en 2020.

Saludos

Como ya respondí en otro hilo, copio aquí para que este La información más centrada!

Gran aporte Juan.

Yo llevaba unos pocos meses mirando por Madrid Capital, ni de broma hubiera podido comprar a los precios de hoy día, con la idea de que si bajaran de precio me gustaría cambiar de mi residencia actual de las afueras hacia más al centro.

Desconocía precios aproximados que se manejaban por esa zona en los años de la crisis pero es de gran ayuda para saber moverte mejor en un futuro si decido de compra de piso.

A día de hoy esas zonas de Madrid están por las nubes, imagino que en los años de la burbuja, 2004-2007 aún estarían más caros que hoy día. Que exageración aquella !!