Re: Precio pisos after Covid-19
Saludos
Re: Precio pisos after Covid-19
Ese es otro dato a tener muy en cuenta en donde hay muchos millones de euros que se han dejado de ganar y como esto es una cadena repercute a muchos...
Buen apunte!
Re: Precio pisos after Covid-19
En el alquiler pasa lo mismo o eso he visto yo, en la finca que vivo, pusieron un piso enalquiler, pregunté el precio y le dije al propietario que estaba caro y el me dijo, no se es lo que me ha dicho la agencia... tardó 2 meses en alquilar y encima tuvo que bajarlo... resumén como ya comenté por ahí es mejor poner un buen precio (hablo de alquiler) y así puedes elegir entre varios interesados, al final el tema es alquilarlo rápido a alguien que crees que te va a pagar y te lo va a cuidar. Pero a muchas agencias solo le interesa, primero captar el piso y luego alquilarlo a quien sea.. para poder cobrar...
Normalmente cuando cierras una operación y quitas el anuncio idealista te hace una epqueña encuesta para saber si fue gracias a ellos y a que precio final se hizo.. así que si la gente no miente, el precio de los estudios deberia ser el final y no el propuesto inicialmente, pero no lo puedo asegurar...
No es más rico quien más tiene, sino quien menos necesita. Y tú, ¿qué necesitas?
Re: Precio pisos after Covid-19
Luego fui mirando y aparecieron cosas desde ese precio 1.700, pero recuerdo que eran pieza no muy buenas. Antes del 2008 veias toda Barcelona a 6.000, todo el mundo puso en venta su piso, pensando si lo vendo a ese precio... y booom petó. Los precios empezarona bajar y había ofertas puntuales, pero sobre todo a las afueras (Sant Cugat, Maresme, etc). Luego poco a poco la gente fue viendo que el ladrillo en momento de crisis si tenias la financiación, no eran tan malo y que al final una urbanizacion a 80 km de Barcelona costaba más vender/alquilar, pero que una vivienda en Barcelona ciudad seguía teniendo su demanda y cada vez más ya que al haber miedo a comprar la gente tenía que alquilar... pero según fue avanzando el tiempo más gente se fue apuntando al carro de invertir en ladrillo de nuevo. Aunque a mi los primeros años ( 2008/2011) me decían, estoy esperando a que baje más... y yo les contestaba mientras tu esperas que te regalen el piso yo ya voy pagando la hipoteca con los alquileres. Así que en mi opinión, si ves algo que te cuadra, ves a por ello, sí, quizá luego salga otra cosa "mejor", si pero si te pasas la vida esperando puede que llegues tarde otra vez. (hablo en general) Imagino que el bolsa pasa igual, tardar en vender y tardar en comprar..
Precio bueno en Barcelona, no se, justo cada día me llegan avisos de pisos que estoy sigueindo que están bajando, 5% 10% 15%. Yo, si encuentro el piso que me gusta y quiero y el precio no es de locos, haré una oferta en firme y veré que me dicen, he visto uno que me cuadra bastante el piso, lo ha sacado un particular hace una semana pero a 8.700 € m2 jajjaja, sabe que ese piso es especial, pero se le ha ido la pinza poniendo ese precio... si lo pusiera más real, tendría más ofertas, y ahora quizá por poner ese precio, habrá gente que ni le hará una oferta... no se
Juan no se doden vives, pero a mi no me gusta invertir en lugares que no tengo cerca o no me gustaría, me ofrecieron Argentina cuando petó todo, pero dije que ni de coña, también se de gente que invirtió en Brasil, etc pero paso. si no puedo llegar en una hora en coche, no me la juegaría, esto opino yo, que cualquier inversor te dirá que es una tontería, pero yo no pretendo tener más de lo que ya tengo, ahora como he dicho busco para mi vivienda habitual.
Por otro lado recomiendo bajarse la app de idealista x ejemplo, dibujar una zona de la ciudad y poner mínimos y máximos, ahí eliges favoritos y vas viendo sus movimientos, creo que es la mejor manera de ver en real lo que pasa y si ves algo que no te parece mál ofertar un 20% menos, tengo un amigo que lleva ahora 5 años comprando, reformando y vendiendo y el busca pisos/casas a reformar y hace ofertas a la baja..
Esta es otra, prefiero mil veces más a reformar que reformado, ya que el precio esta inflado por ello, hecho a gusto de otro, con calidades que no conoces y quizás poco preparado/distribuido para exprimir su máximo potencial para alquilar.
No es más rico quien más tiene, sino quien menos necesita. Y tú, ¿qué necesitas?
Re: Precio pisos after Covid-19
No es más rico quien más tiene, sino quien menos necesita. Y tú, ¿qué necesitas?
Re: Precio pisos after Covid-19
No pude evitar pensar en lo mucho que había cambiado el panorama en poco tiempo. Para una cena de Navidad este año tuve que ir en autobús. Era imposible conseguir un taxi, un cabify, un Uber, nada. Así que acabe acercandome en autobús. Igualito que ayer, que sobraban los taxis.
Si esta persona decide vender lo va a bajar de precio seguro, no le queda otra. Me gustaría pensar que es la única madrileña en esta situación pero creo que es algo muy frecuente. Vienen mal dadas para muchos y es una pena. Ahora la gente está aguantando con los ahorros, las ayudas, etc, etc, pero dentro de unos meses esto se va a acabar, por desgracia, el que tenga efectivo va a comprar y los que tengan hipotecas que no pueden pagar van a vender, y eso va a rebajar los precios. Cuanto? Donde? Pues ya no lo se, es jugar a adivinar, pero que vamos a ver una bajada de precios lo tengo claro.
Saludos
Re: Precio pisos after Covid-19
Para inversión una operación de ese tipo es muy buena. Existe un riesgo con los alquileres de renta antigua que es preciso estudiar bien: a veces cabe la posibilidad de subrogación (cómo lo solventasteis? conseguisteis negociar con los inquilinos de renta antigua?). Hace muchos años analicé para un inversor una operación de este tipo en Madrid, un edificio grande de renta antigua en una calle emblemática, de las más caras de Madrid. Los contratos de renta antigua eran de diferentes fechas y la ley que regulaba los arrendamientos urbanos había ido cambiando. Fue un tema realmente complicado pero todo es cuestión de analizarlo y estudiarlo. En este caso el inversor les ofreció a los inquilinos de renta antigua más complicados pisos nuevos fuera de Madrid a cambio de marcharse. Tuvo que negociar uno a uno con cada inquilino y realizar una propuesta ad hoc para cada caso.
Sobre las herencias, tengo que informarme sobre la fiscalidad en Cataluña, por si fuera diferente a la de Madrid.
Para inversión por renta recurrente (rentabilidad por alquiler, sin pensar en venta), los inmuebles de menor tamaño en barrios más modestos y la periferia de las ciudades, o en ciudades grandes de perfil obrero, suelen dar mejores rentabilidades. En Barcelona me imagino que serían sitios tipo Terrassa, Badalona, Mataró. En Madrid serían Vallecas, Carabanchel, Ciudad Lineal etc Sin embargo con este producto no es tan fácil conseguir rentabilidad por revalorización.
El año pasado viajé mucho por Europa, y estuve hablando con inversores inmobiliarios en varios países, y viendo pisos y terciario (oficinas, locales..). Está todo caro, en general. Estas personas podían dar una visión de la evolución del mercado durante los últimos años, un mercado alcista. Pienso que estamos en la fase final del ciclo alcista y que los precios van a empezar a bajar. En algunas ciudades pequeñas vi un volumen de construcción que no se justifica en relación a la población y al tamaño de la ciudad, y unos proyectos de oficinas sobredimensionados, que suponen una señal de burbuja.
Sobre invertir en el extranjero, coincido contigo en que Argentina es demasiado arriesgado. Tiene riesgo país y riesgo divisa, inestabilidad, y ahora vuelve a entrar en default. Sin duda hay mercados mejores, consolidados y estables, pero mucho más caros.
Coincido contigo en que las inmobiliarias se centran, como es lógico, en su comisión, quieren captar inmuebles, si es posible en exclusiva, y cerrar una operación, vender y comisionar. Un agente inmobiliario inteligente tiene que saber encontrar un punto de acuerdo entre vendedor y comprador, mostrándole si es preciso los datos reales del mercado, cómo ha ido evolucionando, y dónde está el mercado, como si fuera el gráfico de una acción, para que el vendedor y cliente, si no es experto, pueda entenderlo correctamente.
Saludos
Re: Precio pisos after Covid-19
Pues en uno vivía una señora de 85 años y en el otro sabiamos que desde hacía unos 2 años, no vivía nadie.. Cuando se nos planteó la opción de esta pieza, había más gente interesada y uno de ellos era un grupo que quería dividir la operacion en participaciones de 20.000€. Y su plan era negociar con los actuales inquilinos (ahí aprendí el penoso termino de bicho), reformar todo y vender... A lo que contesté que yo no entraba en ese juego y que parecía mentira que no se enteraran que eso ya se había acabado por el momento, yo quería invertir y tener un patrimonio para mi jubilación y que si era de esa manera, yo me quedaba fuera... Al final desapareció ese grupo y con otros amigos decidimos invertir para alquilar.
La señora de 85 años, tenía todo el derecho a vivir ahí hasta el último de sus días, y yo en mi previsión puse que ella iba a vivir 20 años más... algunos me dijeron que eso no era realista, que como iba a vivir hasta los 105 y les contesté, y si pasa que? voy a estar pensando a ver si se muere la pobre señora para cumplir con mi plan... prefiero poner ese escenario y vivir tranquilo, que no estar amargado, pensando aver si alguiens e muere para yo mejorar mi economía... A los 5 años se fue a vivir con su hija, por decisión propia. Aún recuerdo cuando me la encontraba por la finca, me decía, "ya falta menos hijo!" y yo me reía y le contestaba... pero que dice señora, no me diga eso, espero seguirla viendo por muchos más años por aquí. Al final ella era historia de esa finca y tenía todo su derecho a segur disfrutando de eso que tenía antes de yo llegar. ( me acaba de venir a la mente en retrasado del presi de USA, "America first", si first, primero q America no es un pais cateto y segundo que creo que había otra civilización first a la llegada de los que tu crees son los dueños del pais...menos mal que el tiempo pone a cada uno en su sitio, y se va viendo que tipo de persona/je es.. perdón por el off topic :o) )
El otro piso, en el que no vivía nadie. El abogado de la empresa de mi socio, les llamó y se presentó y dijo que la propiedad era nueva y bla bla bla... el hijo de subrogada del contrato, nos dijo, que sí, no vivían ahí y que si les dabamos 3.000€ dejaban el piso a final de mes. Les dimos el ok. A la semana que ya estabamos reformando uno de los pisos, oí ruidos y bajé a presentarme. Les explique quien era y aproveché para que vieran que no soy un gran inversor y me había metido ahí con todos mis ahorros, también aproveché la ocasión para preguntarles la historia de la finca y les ofrecí subir a ver la reforma del piso. Me contó anécdotas de cuando el era pequeño, y demás, cosa que me gusta saber.
Así que de primera reformamos 3 de los 4 pisos y los terrados, a los 4 años hicimos la fachada y hace ya unos 5 que reformamos el último que quedaba por reformar.
Justo he hablado con un amigo que lleva 5 años comprando reformando y vendiendo. Me dice que durante estos 5 años había cosas entre 2.000 y 3.000, pero que bueno, hay que buscar mucho y cada cosa hay que estudiarla muy bien. Justo está a punto de cerrar un edifico que visitó en febrero y casi firman el 12 de marzo, pero con el lio del Covid, no se hizo y esta semana le han contactado para ver que quería hacer y ha logrado bajar un poco más y seguramente firma la semana que viene.. Es todo reformar, saldrán unos 2 pisos, con terrazas grandes y habrá pagado unos 1.500 m2 pero que sin las terrazas solo de suelo habitable le saldrá a unos 2.200 m2 pero que todo el edifico está totalmente a reformar (creo que era por zona Gracia).
No es más rico quien más tiene, sino quien menos necesita. Y tú, ¿qué necesitas?
Re: Precio pisos after Covid-19
Una hipoteca supondría una letra de casi 900€ ( financiando al 80). Sumarles gastos de compraventan.. en
metálico haría falta 90k!!
Mi consejo para tus amigos es que sigan de alquiler. No siempre alquilar es tirar el dinero.
Re: Precio pisos after Covid-19
Re: Precio pisos after Covid-19
Cuando se estudian operaciones de renta vitalicia o alquileres de renta antigua es esencial conocer la esperanza de vida. Desde mi punto de vista, todo el tema es a la vez interesante y un tanto tétrico, ya que en ocasiones los propietarios que luego quedan como inquilinos no son tan mayores y es fundamental hacer un cálculo realista de cuántos años más van a vivir.
Un aspecto curioso es que la esperanza de vida es diferente al nacer que según vamos cumpliendo años. La vida tiene sus hitos, asociados a unas determinadas edades, y según se van superando esos hitos la esperanza de vida crece. La forma más sencilla de ver este fenómeno es la siguiente: supongamos que en España la esperanza de vida al nacer es de 81 años para los hombres y 86 para las mujeres. Evidentemente cuando un hombre cumple 80 años podemos pensar que su esperanza de vida no es de un año más, sino quizás de 3 o 4 años, dependiendo por supuesto de sus condiciones de salud. Esos saltos en la esperanza de vida también se dan cuando se superan edades intermedias a lo largo de la vida.
Este tipo de inversiones pueden ser muy rentables por el riesgo que entrañan, y porque también hace falta tener fondos propios para ir reformando, etc
Re: Precio pisos after Covid-19
También es de agradecer que no todos son usureros y que lo único que le importa es cuanto más dinero mejor, anteponiendo la muerte de ciertas personas para poder cobrar un alquiler de renta actual como la anécdota de la señora de 85 años.
Yo soy de tu misma idea, pero en este sector inmobiliario (también en muchos otros) hay muchos buitres y les da igual las personas y sentimientos, a mucha gente lo único que le importa es ganar 1 € más.
Saludos
Re: Precio pisos after Covid-19
No es más rico quien más tiene, sino quien menos necesita. Y tú, ¿qué necesitas?
Re: Precio pisos after Covid-19
Y en el apartado de venta por un piso así, entre el precio de compraventa, impuestos, alguna reforma, son 300.000 euros. Es decir, en esas condiciones la rentabilidad por alquiler es nula, rentan muy poco. En esas condiciones en principio parece más conveniente alquilar que comprar.
Saludos