Precio pisos after Covid-19

Disculpa Juan, una pregunta muy básica... ¿Cómo calculáis la rentabilidad del alquiler de cara a decidir entre comprar y alquilar?

Hombre, para una vivienda habitual, y si intenciones de moverse de la zona.. para mí, ferviente defensor del alquiler, me parece que la decisión es evidente. Compra. Con esos precios, les puede quedar uno cuota de unos 800 euros fijos. Dando por hecho q tengan el efectivo necesario, y les concedan hipotecas, por supuesto. 

-> 1) Si compras al contado, sin financiar, es fácil: alquiler bruto anual dividido entre el precio del piso sumados gastos e impuestos. Ésa es la rentabilidad bruta anual.

Para calcular la rentabilidad neta tienes que restar de la renta anual por alquiler gastos (comunidad propietarios, derramas, pequeñas reparaciones etc) e impuestos.

Si quieres hilar más fino puedes estimar el tiempo en que el piso puede estar vacío, entre alquileres o cuando lo comercializas nada más comprarlo. Normalmente puedes restar un mes o quince días.

Hay gente que compra pisos financiándolos y calculan las rentabilidades de otra forma, pero yo no lo hago así. Yo utilizo el cálculo que expuse en 1) para ver si un piso está en precio. Si me sale menos de un 6% bruto no merece la pena ni mirarlo. Entre un 6 - 8% es algo normal y corriente, nada del otro mundo. Más de un 8% bruto ya está bastante bien.

Si miras por ejemplo los precios que piden por los pisos en Madrid o Barcelona capital, y miras a cómo están los alquileres, verás que en pocos anuncios te va a salir siquiera un 6% bruto. Te puede salir un 4,5, un 3,8% bruto, luego cuando empieces a restar gastos e impuestos puedes perder casi un punto de rentabilidad, dependiendo de los números concretos. Con esos números no merece la pena comprar, quiere decir que el precio que piden por el piso es excesivo.

Saludos

Pero hablamos como inversión o para vivir? Si es para vivir y tienes una estabilidad laboral quizá  en 30 años por el precio de pagar el alquiler, tendrás un piso pagado que si quieres lo venderás y te jubilarás en una zona más barata, o lo alquilas y te retiras en un pueblo con más calidad de vida, o sigues viviendo ahí con tu pensión y ahorros.
Por otro lado, si pagas el alquiler, tienes la libertad de movilidad y el no deber nada a un banco, ni temer una crisiso temerla pero sin mochila o poder irte a vivir con un familiar sin deber nada, pero no en un futuro no tendrás "nada"...

Creo que todo tiene sus pros y sus contras y ya depende de cada uno, su situación laboral y económica, sus ahorros y si hay algún posible respaldo familiar en caso de quedarse sin trabajo, etc.

Y por otro lado está el tema de la inversión para alquilarlo, que ya he visto tu formula en otro mensaje y luego le pego un ojo más profundamente, ya que yo al final no usé ninguna fórmula, más que la de, tengo dinero en el banco (2008), no estoy tranquilo con el ahí, hay oportunidad de comprra bien de precio, calculé los posibles gastos de toda la operación, calculé, los posibles alquileres, a corto y largo plazo, con 3 escenarios diferentes, el primero muy negativo, otro normal y otro positivo. Viendo la situación de ese momento y que mi dinero en el banco además de peligrar por la incertidumbre me daba 0% de interés en depósitos, fuí a por ello.

Gracias por comentar la "anecdota". Para mi los mejores "estudios", son la suma de todas esas "anecdotas" que al final son el reflejo de la realidad. Así es como he llegado siempre a mis conclusiones, sumando los datos que he sacado de hablar con todo tipo de gente de varios sectores he logrado tener una visión general de las situaciones, que no te hacen leer el futuro, pero si de poder estar preparado antes de que algo llegue. A la gente le encanta hablar de lo suyo y a mi me encanta saber de todo, así que con una simple pregunta, que tal va la cosa? al taxista, al panadero, al que tiene un bar, al del restaurante, al que vende pisos, al que trabaja en un banco, a la frutera... tienes un buen estudio real de como está la situación...

Logicamente nadie podía prever esto, pero si que hacía tiempo que yo ya estaba con la mosca en la nariz, de ahí que estando los pisos por las nubes, empecé a estudiar el mercado para cambiar mi residencia habitual y seguir analizando el mercado durante unos dos años, para ver cuando llegaba el momento...

Siempre estoy hablando desde el punto de vista de una inversión. Viendo el mercado inmobiliario como un lugar donde invertir, salvo operaciones puntuales más complicadas para el inversor medio, de rehabilitación de edificios, rentas vitalicias, compra de nuda propiedad, etc, que no son para todo el mundo, el centro ciudad es un lugar caro y poco rentable si se compra para alquilar.

Si la perspectiva es la de comprar una vivienda para vivir la cosa cambia, y cada uno tendrá sus prioridades. Encapricharse de una vivienda o buscar alguna característica concreta poco frecuente, un tipo de terraza, un salón grande, etc implica normalmente pagar un sobreprecio alto. Por eso los inversores que quieren rentabilizar su dinero a través de un alquiler tienden a evitar este tipo de propiedades.

Necesito consejo, después de haber metido la pata (creo)
El año pasado compré un piso para alquilar, pero claro, al precio del año pasado, que ahora probablemente ya valga menos de lo que he pagado.  También creo que me he equivocado en el tipo de piso, ya que me parece caro la verdad.  Todavía no lo he puesto en alquiler porque firmé la escritura en febrero y mientras acondicionaba el piso me pilló el covid y lo tengo parado.
No sé qué precio es justo pedir, no quiero abusar de nadie ni tampoco quedarme corta. 
CARACTERÍSTICAS
* A 20 km de Madrid, (Pinto) en un barrio nuevo. Lo he comprado aquí porque es donde vivo, y si tengo que atender al inmueble me resulta más cómodo que tener que estar haciendo desplazamientos, aunque ya sé que eso casi sería lo de menos. La verdad que esta es una población que para ser el sur de Madrid no es nada barata. 
*  Piso de nueva construcción. 68 m. 2 habitaciones pequeñas y 2 baños pequeños también. Es un bajo con un patio de 45 m, algo que en este momento creo que añade valor ante posibles encierros en casa del tipo que estamos sufriendo.
* Urbanización con piscina, gimnasio y pistas de pádel, sala cafetería y esas cosas.

Otro tema que había valorado era el alquilarlo a empresas para trabajadores que desplazan, pero con la que se avecina no sé yo esta opción. Porque esta modalidad me implica gastarme un buen presupuesto en amueblar y comprar de todo, desde sábanas hasta cafetera y cubiertos.
Agradecería cualquier consejo. 
Gracias  

Hola.

Así a ojo nosotros decirte un precio.... Es algo difícil, yo por decirte algo por la zona que dices y características entiendo que un precio justo sin ser caro no barato debería de oscilar en unos 650-700€ aproximado.

Pero el precio depende de muchas cosas, del precio de alquileres de pisos similares que haya por la zona, del precio de venta de los pisos que  haya por la zona. 

No sabemos cuánto te ha costado el piso, a mayor coste de venta debería de ser mayor coste de alquiler, a no ser que lo hayas comprado muy caro con respecto a algo similar que haya en la zona. 

Quizá no hayas acertado no con el piso. Creo que un piso de construcción nueva que siempre son más caros que pisos por la zona pero de segunda mano y bien reformado similar (sin contar piscina, gimnasio, etc que eso no lo suelen tener pisos más antiguos) , quizá les puedes sacar 100 o 150€ más de alquiler que por uno de segunda mano, pero claro la compra de un piso así de segunda mano en 2019 te puede costar 120.000 y nueva construcción 200.000€? Luego añade los gastos de comunidad e IBI que en el piso nuevo serán mayor que el del piso de segunda mano. 

Te hayas equivocado o no lo ideal es que intentes rentarlo lo mejor posible. Entra en Idealista y demás y compara precios por la zona. 

Esa terraza de 45 m2 ahora será una golosina así que sácale partido! 

Estoy buscando comprar una vivienda para alquilar por los alrededores de Barcelona. Llevo varios meses leyendo sobre real estate y rental properties. Creo que tengo bastante información sobre como evaluar cada vivienda, calcular rendimientos etc..

He empezado a evaluar distintas zonas, veo que Badalona, Santa Coloma y Hospitalet son las zonas que ofrecen mejor rentabilidad cerca de BCN. Y dentro de estas zonas cambia bastante dependiendo del barrio. Quizá Raval y Nous Barris en BCN ciudad. He visto pisos por 90K-130K que se pueden alquilar por 700-800 y no necesitan reforma.

No busco que las propiedades se revaloricen, sinó maximiar el cash on cash return. He visto muchos seguros de impago, clausulas que puedes ponerlos en morosos si no pagan, clausulas que tienen que pagar lo que rompan, etc.. Alguien tiene experiencia alquilando por esos barrios?

La verdad, con las rentabilidades de barcelona ciudad, no creo que me valga la pena comprar una propiedad, y mejor estan en fondos indexados por ejemplo.

Egoli, alquilar un piso vacío te implica tener que bajar el precio del alquiler sí o sí con respecto a los de su alrededor que estén amueblados. Valora si te compensa amueblarlo, no tienes porqué gastarte mucho.

Hay más gente que busca alquiler que no tiene muebles a inquilinos que van como tortugas con sus muebles de un sitio a otro. Y para inquilinos que van de un lado a otro, para un año que estén por ejemplo, no les sale a cuenta comprarse muebles.

Yo he sido inquilino y los pisos vacíos los descartaba directamente.

Pero ya tienes que verlo tú. La diferencia entre alquilar un piso con o sin muebles igual es, pongamos, 50 euros al mes, que si lo multiplicas por tantos meses, a la larga igual te sale más a cuenta amueblarlo. Y los muebles te los podrías deducir vía amortización en tu declaración de la renta a la hora de declarar los ingresos por alquiler.

Hay muebles de segunda mano de particulares que están muy bien de precio, o asociaciones benéficas como Betel que tiene muebles de segunda mano a buen estado y baratos.

Ojo, también tienes que tener en cuenta que los inquilinos tortuga (xD) son más estables que los que van con una mano delante y otra detrás. 

En principio comprar obra nueva para alquilar suele ser menos rentable. Un piso de obra nueva es mucho más caro que una vivienda de segunda mano, pero la diferencia en el precio del alquiler entre un piso de obra nueva y uno de segunda mano no es tan alta. Si la urbanización tiene zonas comunes, eso añade valor, y puedes pedir algo más de alquiler, aunque nunca se sabe.. hay gente que prefiere alquilar más barato y con el dinero que ahorra luego ir al gimnasio o la piscina que más les guste, y pagarlo aparte.

He estado en Pinto 2 veces nada más, así que no conozco mucho aquello. La última vez fui a ver a un amigo que había comprado allí y salió a colación el tema de los pisos. Me dijo que habían subido mucho. A cuánto están los pisos allí ahora, si no es indiscreción?

Para fijar el precio del alquiler haría lo siguiente: comparar con los precios que piden el resto de arrendadores de tu zona. Una vez que te haces idea del precio medio, valora las características que diferencian tu piso del resto para aumentar o minorar el precio que pides por el alquiler. Si fijas el precio un poco por debajo o en la media de los pisos de tu zona tendrás más posibilidades de alquilar. 

También puedes alquilar el piso como particular. De esta forma el inquilino se ahorra las comisiones de la inmobiliaria de turno y tú tienes la ventaja de poder alquilar más rápido y más caro. La desventaja es que tendrías que valorar y filtrar a los potenciales inquilinos, examinar sus nóminas, vida laboral etc

En Madrid capital por ejemplo un bajo se alquilaría mucho más barato que un piso alto con ascensor, pero Pinto será más tranquilo, y es posible que el hecho de tener un patio le pueda dar un valor añadido, todo hay que valorarlo.

Saludos

Yo no tengo experiencia con pisos para alquilar en Barcelona; conozco mejor Madrid. Sin embargo, para obtener una buena rentabilidad es fundamental que el precio de compra sea lo más bajo posible. El dinero se suele hacer comprando bien, barato.

Lo más normal es que en ciudades dormitorio alrededor de Barcelona (Hospitalet, Badalona, etc) la rentabilidad sea mucho más alta que en la ciudad. Incluso Terrassa o Mataró me imagino que serán mucho más rentables en compra para alquilar que el centro de Barcelona, por pura lógica.

Creo que estás enfocando bien el asunto, y los números que comentas alrededor de Madrid son factibles, aunque habían subido bastante los precios de compra en todas partes, en Madrid capital, periferia de Madrid y ciudades dormitorio de alrededor.

Saludos

A mi me ha costado entre pvp más IVA más mejoras alrededor de 250.000  Después de comprarlo yo, en la misma urbanización vendían uno por 250 sinIVA pero más pequeño, 55 m.
Me dicen que puedo pedir entre 800/825, ya que aunque el piso sea pequeño, la comunidad tiene bastantes servicios y además la eficiencia energética es la A y no va a gastar mucho en calefacción. 
En cuanto a alquilar con o sin muebles, el problema que veo es que la gente que lleva sus muebles es más estable y si yo pongo los muebles sería más un alquiler temporal. 

En mi opinión es mejor alquilar sin muebles. Así los inquilinos son más reacios a marcharse, les da más pereza, y consigues alquileres de duración más larga.

Saludos