Burbuja inmobiliaria de la A a la Z

¿De verdad crees que justificas algo con este símil?

Personalmente, coincido con la visión de @abuelitodimetu en lo relativo al mercado inmobiliario en España (en otros países es otro cantar). La situación actual no es para nada como la de 2008. En aquel entonces la burbuja inmobiliaria era generalizada en todo el país, llegando incluso al pueblo más recóndito. En la actualidad, hay ciudades burbujeadas pero la burbuja es mucho más quirúrgica.
En fin, es sólo mi opinión y no pretendo convencer a nadie ni que me convenzan.

Los economistas, en general, son expertos en contarte por qué ha pasado lo que ha pasado, pero no dan una en decirte lo que va a pasar.

Además se tiende a establecer paralelismos. Un avion se estrella porque fallan los dos motores. Y parece que es la unica manera de que se estrelle un avion. Pues no... hay muchas otras cosas que pueden estropearse (sin contar con el piloto la pifie, que tambien), y el resultado es el mismo, avion estrellado.

El que en 2008 el mercado tuviera sobre-exceso de oferta, que unido a la restriccion de credito y alguna cosa más hizo lo que todos conocemos, no impide que ahora que hay inflacion de dos digitos (porque lo del 7 se lo cree el que se lo crea, despues de fumarse al responsable del ine), inflacion que no existio por aquel entonces, partimos con mas paro (lo mismo con las estadisticas del paro, fijos discontinuos  y demas), y encima con bastante menor poder adquisitivo de la peña ahora que en 2007. A eso le sumamos que la demanda corre paralela a la oferta  (solo hay que echar un ojo a la piramide de poblacion), y vale, no caera el avion por fallo en los dos motores, pero se ha quedado sin timon, sin sistema hidraulico, hay niebla y agua en el keroseno. (Y el piloto... en fin... digamos que prefiero a un mono borracho pilotando).

Si algo he aprendido con la pandemia es que lo que todo el mundo dice que no puede pasar... puede pasar.

Nadie (y digo nadie) pronostico la caida del precio de petroleo por la pandemia en 2020 (Luego cuando cayó el precio todo el mundo muy espabilado a explicarlo). Tampoco ha pronosticado nadie la caida del precio del gas ahora (idem... es por tal y pascual).

Cuando el mercado se vaya a la mierda habrá un monton de sesudos explicandonos por que.

El arte esta en pronosticarlo antes. Y que no haya paralelismos ni con 2008, ni con 1974 quiere decir nada. Cuentame dos crisis que hayan sido iguales. No las hay.

De todas formas, si en un año han empezado a subir los pisos sere yo el primero en reconocerlo. PEro si los precios no suben parejos a la inflacion, estarán cayendo (a nivel practico). Y si caen, sumale la inflacion, y los que hayan comprado en los ultimos años, que lloren. Porque asumir que ha sido buen negocio mantener los precios del 2008 con lo que ha subido la vida desde entonces... no se sostiene por ningun lado (salvo hooliganismos, claro).

De todo esto ya se hablo mucho, cuando se podía hablar:

- Actualmente no hay un apalancamiento de ese calibre.
- No hay obra nueva (en la medida que había)
  Con sus consecuentes gruas, que inundaban el cielo de ciudades y pueblos.
  Valía con pagar las letras, para entrar automáticamente la subrrogacíón en la entrada, que para más inri, en un porcentaje altísimo no se subrrogaban, porque con el incremento del precio, se volvía a tasar e hipotecar con otro banco, para que les diesen más porcentaje aún.
- No hay hipotecas al 100 %, que llegarón a ser del 110 % oficialmente. Y que para más inri, con el conchabeo de las tasaciones a las cartas, podían llegar a ser del 140 %-150 %....
- No hay promotores cambiando cromos con inversores, para dar los famosos "Pases". Primero ahora la normativa lo impide, y lo más importante, ya no es rentable.
- No hay tipos al 0,10 % -0,50  %variable
- No hay carteles en las casas y  portales inmobiliarios, que no duran más de un día, y al día siguiente se vuelven a anunciar por el nuevo propietario, por un 10 % más...
- No hay personas dispuestas a pagar lo imposible, pensando que en seis meses, iban a tener una revalorización del 30 %
- No hay hipotecas Cayenne (Casa + Muebles + Vacaciones en Cancún + Porsche Cayenne)
- No hay facilidad de crédito, menos para hipotecas. En aquella, la concesión te venía con la caja de galletas María, aunque acabases de llegar en patera.
- No hay personas sin ningún tipo de experiencia en construcción, cobrando 3.500 € por llevar un balde de agua, para hacer la masa.....(Cuidado 3.500 € del 2002 -2007....)

- Y muchísimas más cosas, que con la gente que vivió esos años realmente, y estuvo en el mercado, no sólo no le tengo que dirimir argumentos, sino que me  suelen añadir otros tantos  argumentos, que siempre se me olvidan....

En conclusión

Vale, eso implica que la oferta es la cuarta parte.

¿Y la demanda?

¿me esta usted diciendo que la demanda es la misma? 

¿Por que subieron los precios de los semiconductores y ahora se van a dar el guantazo?¿Por sobreproduccion? No... por caida de demanda. A ver quien compra pisos de ahora en adelante, y luego me cuenta como afecta eso al precio.

Cisnes negros.

Lo que sucedió después de 2008, fue primero 2012, y ahora 2022, con altos porcentajes de incremento patrimonial, para El que compró en el recorrido 2009 - 2022.
El que peor compró en 2008, ahora está en precio 2022 
(Lo normal es haberlo compensado crecientemente con los alquileres)

Despues de 1974, llegarón los boyantes 80 s - 90 s

Después del covid, no seré yo el que tenga que decir, cómo han roto tanto en bolsa como en vivienda,  los techos previos.

Insisto, que puede caer. Por supuesto!
De eso trata el juego. El tema es si a largo, no va a compensar la inversión.
Peor es no entrar nunca, porque el precio siempre parece caro.

Llevo décadas oyendo que todo esta caro..... Y lo único que he comprendido, es que lo caro te parece ahora, más caro te va a parecer dentro de diez años.

Yo conozco un caso cercano (bueno dos, pero el segundo no es sangrante) donde se empepito justo antes de la explosion del 2008, y hoy (hoy, mas de 14 años despues) no puede vender el piso porque lo que le dan por el es menos que lo que debe al banco.

El segundo caso compro antes de la explosion, y lo lamentó años. Llegó a pagar 100.000 (un 1 seguido de 5 ceros) euros más que algunos de sus vecinos por inmuebles similares. Su caso es menos sangrante porque lo compró para vivir... y se consuela con eso. Aun su piso no vale lo que pagó por él.

Cuando oyen que los pisos nunca bajan (sobre todo al primero) le entran retortijones.

Mi caso... si se llega a dar las circunstancias hubiera comprado en 2018 o 2019. De aquella no se dieron las circunstancias, y cuando se han dado ha sido justo ahora... y ya es tarde. ASí que espero. Si hay bajada, habre acertado. Si se mantienen... dependiendo de como esten los tipos igual acierto tambien. Y si suben me habre equivocado.

Ahora bien, hay por ahi un sesudo estudio (publicado por el BCE) que dice que por cada subida de 1 punto de tipos los precios caen en el año siguiente un 10%. Sera verdad o no... pero eso en el 2008 no se decia.

Y ya no cuento las publicaciones a lo largo de septiembre donde hasta idealista pronostica bajadas. Y eso ha sucedido en cuestion de semanas. No ha habido cisne negro (todavia). Igual esta es la primera vez que no hace falta.

La demanda no es la misma, puesto que afortunadamente no estamos en esa burbuja.
Puesto que no estamos en una locura especulativa, no hay una demanda irracional.

Con lo que se impone, la posición de que no existe burbuja se fortalece.

Soy el primero que piensa, que la subida de tipos de interés, probablemente sea uno de los factores que enfríe el mercado. y la opción al precio del piso deseado, bajará-
Si antes pujaba por uno de 500.000 € , ahora pujarán por uno de 400.000 €

PERO. También hay otras a favor, la piramide generacional baja, pero el acceso a la vivienda ha estado capado a una generación completa desde 2008. Y eso puede haberse retrasado, pero tiene fecha de caducidad.. Tarde o temprano, tienen que comprar.
El ahorro de esa misma generación ha sido considerable, al menos gran parte de los que yo conozco.

El Covid ha dado una herencia desproporcionada, cosa que ayuda a que la tasa de mejora en nueva vivienda, haya aumentado mucho.

Que pasará en el futuro, nadie lo sabe.
Que pasemos una década en "lateral", no lo descarto.
Pero que se hunda a precios biblicos, no lo veo.
Aunque así fuese, aprovecharía para comprar.
El que busca el eterno suelo, nunca acaba entrando.

En eso ultimo estamos de acuerdo, no creo que haya bajada "biblica" por el bien de todos. Porque si eso ocurriese, probablemente  el precio de los pisos seria nuestro menor problema.

De todas formas, si el euribor se va al 5, salvo ahorros brutales, el mercado se va a cerrar para un porcentaje muy alto de personas, y va a dar igual que haya demanda embalsada, salvo que puedan pagar a tocateja o casi.

La vivienda se hunde.

Yo no conozco a nadie que haya comprado en lo más alto de 2007, que no esté en precio compensado hoy (Centro)
SALVO casos raros de costa, en zonas alejadas, o activos muy peliculiares.

Yo tengo cadaveres sangrantes de 2007, y ya no sólo los tengo en precio, sino que ya están en situación de plusvalía.
(Hasta el año pasado estaban en tablas, el empujón de este último año, ha sido más que relevante)

Cómo comenté previamente:
- Con el alquiler de estos 15 años, ha quedado más que compensada el tiempo /inversión.
- La plusvalía actual, compensa sobradamente la inflación.

Y estoy hablando, de activos  muy mal comprados, que me quedé por circunstancias X, de obra nuevo, en el punto más caro posible de 2007........

Los dos casos que te comento son de Gijon, uno zona más o menos media tirando a pobre (el que no puede quitarselo de encima ni con agua hirviendo, en El llano, por si lo conoces) y la otra piso nuevo en el Coto cerca de viesques.

Ahora vivo en el este (por temas laborales). Los pisos donde vivo yo ahora se compraron en 2006 por 260.000 y llegaron a valer 200.000. El año pasado por estas fechas se vendió uno dos pisos debajo de donde vivo a 260.000.

En este ultimo año han llegado a pedir 350.000 por el mismo piso (no el mismo, pero de las mismas caracteristicas en la misma urbanizacion). Cierto es que es un mercado peculiar, y que creo que esa subida de este ultimo año va a caer igual que subio. Esta claramente burbujeado. Mucho inversor de airbnb que se lo va a comer con patatas como el año que viene no vengan ingleses y alemanes.

Pero si hubiera comprado en el 2006 y ahora valiera lo mismo teniendo en cuenta el incremento de la vida y que el piso ya no es nuevo, tiene 16 años... no se yo.

El piso que si tengo en propiedad lo compré en el 99... y ahí si... si lo llego a querer vender en marzo o abril lo hubiera podido vender por más del doble de lo que pagué. Pero claro, fue en el 99...

Tú lo mismo lo corroboras

Yo cada año que pasa, vaticino menos,  e intento estudiar cada vez más situaciones a largo plazo.
Lo digo a raíz de lo que comentas de Airbnb, que no es para nada Santo de mi Devoción.
El caso es que tengo diferentes grupos de conocidos, que se apalancarón a muerte, antes de la pandemia, para comprar pisos para Airbnb
Yo auguraba la peor y cruel de las muertes en la inversión citada.
Pasarón dos años de frío invierno, en el que tuvierón que alquilar de manera tradicional, en el transito de la pandemia, para cubrir las hipotecas.
Desde hace más de un año han vuelto a operar Airbnb con normalidad.

El caso del error de mi augurio, es que no sólo se han puesto al día, sino que me han pasado tasaciones de los activos de hace dos semanas, y en algunos casos, capex aparte y teniendo en cuenta que se comprarón apenas hace 4 años, tienen revalorizaciones patrimoniales del orden del 40 %-45 %, ahí es nada....sin contar las rentabilidades que han tenido con los alquileres.

Que cómo dices se puede caer el mercado un 15 %-20 %, que mucho es.... y aún seguirían en un +20 %-25% Patrimonial, más la continuidad en la explotación del alquiler.

Yo no quise entrar con ninguno de  ellos, porque me parecía una locura, pero ahí lo tienes.... y con pandemia de por medio....

Yo creo, que como hacemos todos, solemos ver las cosas con nuestro ojos, nuestro entorno o nuestra percepción. 

En cuanto al precio de la vivienda y por lo que pinta de esta crisis, tenga similitudes con 2008 o no, confundís los que ya tenéis patrimonio e invertís como un activo más, con la situación actual de acceso a la vivienda, que los que creemos que va a caer a plomo creemos que va a ser clave.

El 50% de los jóvenes entre 18 y 25 años está en paro. el 45% de los trabajadores entre 25 y 40 años no ahorra ni puede hacerlo, etc etc. El acceso al crédito se va a endurecer de verdad. Y todo ello sin haber empezado la fiesta de los concursos de acreedores.

El frenazo en las ventas yo creo que va a ser tan brutal como el frenazo de la economía. Y eso tiene que hacer bajar el precio por cojones, y no un 20%.

No, disculpe. Por mi parte hay respeto, educación y cortesía, como con todo el mundo, pero la confianza es otra cosa.

Nos conocemos desde hace un día y ya quiere que la tutee, ¿qué va a ser lo próximo? 

Como decía el clásico, "nunca tuteo a una mujer con la que no vaya a terminar en la cama".

Usted verá.

;)

Rebienvenido, me alegra que este devuelta porque de usted  no espero que venga a medirsela que estoy un poco harto de asomarme y ver siempre la gente con el metro en la mano.

Que la situacion no es parecida a la de 2008? Quizas no identica pero tiene trazas. Si estoy de acuerdo que el problema no existe hasta en un pueblucho de mala muerte como antes, pero hay muchos lugares donde los precios son insostenibles. Mi propia vivienda es un ejemplo. Yo firme hace 3 años, hoy en dia las mismas promociones valen un 50% mas. Juro que no miento.