Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Todo esto ya está debatido a lo largo de estos hilos, pero no me importa volver a poner lo mismo de forma resumida.

Empecemos, el pasado 9 de mayo de 2013 y ante una demanda de la agrupación de consumidores ADICAE, el Tribunal Supremo dicta una sentencia contra tres entidades financieras, estas son:

-          Caja Mar

-          BBVA

-          Nova Galicia Banco (fusión de Caixa Galicia y Caixa Nova)

Peeeeeeeero, en ningún lugar se determina que el suelo hipotecario es ilegal, lo que dicen los magistrados (los jueces) es que en determinadas condiciones la aplicación de dicho suelo podría no ser correcto , el resumen del fallo lo puedes ver ahí de forma muy resumida http://www.yoreklamo.com/noticias/1 , entonces como la mayoría de modelos de contrato hipotecario, son bastante parecidos, pero no iguales, incluso cada banco tiene varios modelos, que podría haber modificado de vez en cuando, tu hipoteca puede ser distinta a la mía en algunos detalles, aunque la tuviéramos en el mismo banco.

Estos tres bancos se han visto obligados a quitar todos los suelos a los clientes particulares, no a las empresas, ni supongo que a los autónomos, porque al parecer no se informó adecuadamente a los clientes.

Cuando un reclama a su banco, el comportamiento es desigual, hay entidades que aceptan negociar con algunos clientes, con todos, o con ninguno, depende de los momentos y de la vinculación que tiene el cliente, con lo cual no hay, repito, una actuación uniforme para todos.

Los que no están en la sentencia alegan que sus contratos son correctos y transparentes, lo cual no deja de ser curioso, porque presupone que si uno tiene la hipoteca con el banco tal, estos fueron una maravilla en la información, mientras que por ejemplo Caja Mar no tenía bien formados a sus comerciales, sin embargo hay que entender que eliminar estas cláusulas supone una verdadera barbaridad de dinero, creo recordar que en una noticia de prensa Caja Mar estimó es coste de no cobrar eso en  55 millones de euros anuales, y si te vas a ver sus beneficios  observarás que no ganan mucho mas que eso, con lo cual perderlo supone un problema muy serio, y necesitan tiempo para aumentar otros ingresos y compensar esto. En el caso del BBVA no es tanto problema, porque tiene mucha parte de su negocio fuera de España, y en consecuencia la afectación no es tan relevante si lo comparamos con su cifra de negocio mundial.

Bien, pues cuando uno reclama la eliminación de su suelo, el banco se va a resistir como gato panza arriba,  de entrada y por experiencia profesional te diré que la primera o segunda reclamación a la oficina, suele tener una respuesta negativa siempre “nuestros contratos son correctos y la sentencia es de otros bancos que no hicieron las cosas como nosotros”, o cosas parecidas, que no te moleste eso, ponte en su lugar, tienen un problema y lo saben. Por tanto uno tiene que iniciar actuaciones más contundentes que la mera queja a la oficina.

Dicho ello, hay dos vías para el intento, y no hay que elegir una u otra, se pueden combinar las dos, pero todo a su tiempo.

1 – La vía administrativa: Se trata de iniciar las quejas en el lugar apropiado y que considera adecuada la normativa del Banco de España, que es el SAC (Servicio de Atención al Cliente), un organismo que tienen todos los bancos por obligación legal, y que físicamente está en algún lugar de la sede central, este organismo dirá si o no tienes razón en su opinión, si considera que la tienes te quitan el suelo, y te devuelven lo que sea, pero normalmente, repito por experiencia no te la dan, ahora bien el mero hecho de presentar la carta, en muchos casos supone que te llame el director de la oficina, para negociar contigo, ofrecerte una solución que a lo mejor aceptas, normalmente es bajarte el suelo, o quitarlo durante un tiempo (uno, dos o tres años y luego ya veremos), pero que no me consta que le propongan devolver dinero de meses anteriores.

Si todo esto no funciona, el SAC no responde, o la respuesta no te agrada, puedes ir al Banco de España con tu queja, pero no te la admitirá si antes no pasas por el SAC, o no han transcurrido 2 meses desde que mandaras la reclamación, la idea es que antes de ir a dicho regulador (el BdE) se tiene que dar la oportunidad al banco de rectificar, de ahí que no se admitan quejas si no puedes demostrar que antes lo ha visto la central del banco.

Este sistema no supone renunciar a la vía judicial, se puede empezar por ahí, y si no resulta acudir al juzgado luego, eso sí, entre el SAC y el Banco de España te tiras unos meses de espera, pero por el contrario, existe la posibilidad de que ofrezcan negociar algo que te intereses y para ya mismo.

2 – La vía judicial: Se puede ir directo ahí, con abogado, procurador, perito si procede, y de momento tendrás que anticipar unos honorarios determinados, que si ganas y hay condena a costas, los puedes recuperar, si no hay dicha condena a costas pues nada.  Un juicio se puede ganar o se puede perder, incluso sin está muy bien encaminado, la justicia no son matemáticas, de hecho en un tribunal no se imparte esta palabra tan bonita “justicia”, no amigo, lo que se imparten son leyes, los jueces aplican leyes, ni las crean tampoco, esto es trabajo del poder legislativo (el parlamento, el congreso de los diputados).

Eso sí, si uno tras un estudio de su caso y en esto Rankia sirve un montón ve ciertas posibilidades de que el Banco de España le de la razón, aunque lo haga de forma “descafeinada”, tendrá un apoyo muy bueno si al final el trato que le ofrece el banco no le interesa, pensemos que es un informe de la máxima autoridad en la materia, el Banco de España, un juez no puede obviar esto ¿y con esto se gana? Yo no he dicho esto, lo que digo es que un juez ante un informe a favor del cliente de máximo responsable en materia bancaria, creo que no puede decir, nada esto del Banco de España no me sirve ¡!! Del mismo modo que si  favorece al banco, pues les ayuda a ellos, es lógico.

De ahí que al menos yo recomiendo siempre no presentar una queja sin haberla pensado mucho, buscando argumentos para el caso concreto, no simplemente detallar lo que dice la sentencia, por ejemplo ¿hay oferta vinculante? Pues venga que decimos a ello en la reclamación, que suelo y techo tengo ¿un techo de 15%? Pues busquemos en los últimos 12 años (desde el euro) a cuanto ha llegado como máximo... ah... al cinco y pico ¿Cuánto? Pues el mes tal..... vale otro dato “pa la saca” ..... y claro luego uno hace una reclamación muy bien estructurada y planteada y el que tiene que responder no puede salirse por la tangente, tiene un problema y debe contestar adecuadamente .....

Y si luego uno se va a un juzgado, lo que no puede hacer es ir con argumentos distintos a los que planteó al Banco de España, tiene que seguir mas o menos la misma idea ... de ahí que la preparación es incluso mas importante que el texto de la carta de reclamación, es la base de ello.

Finalmente de todo este jodido rollo, hay personas, que con todo el derecho no solo quieren que les quiten el suelo ahora, sino que les devuelvan lo pagado de mas desde los inicios de la hipoteca, y esto tiene un problema gordo, observa otra vez el artículo de antes  que tengo publicado en una web de la que soy socio fundador http://www.yoreklamo.com/noticias/1 , casi al final

Décimo: No ha lugar a la retroactividad de esta sentencia, que no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de esta sentencia. 

Vamos que el Tribunal Supremo entiende, por la razón que sea, que no es aplicable la retroactividad, lo que se ha pagado hasta la fecha de la sentencia, pagado está, entonces uno puede pensar que tiene “derecho” a recuperar “lo viejo”, vale puede que moralmente tenga razón, pero la sentencia no se la da, esto es un hecho no discutible “ni los pagos ya efectuados en la fecha ....”, con lo cual es posible que un juez de pueblo o de ciudad media diga, que caray, yo fallo con que si hay que devolver .... bien, perfecto, cuando el banco recurra ante la Audiencia Provincial, y tiene derecho a ello al igual que el cliente, en temas judiciales casi siempre uno tiene derecho de revisión, de apelación a un órgano superior, ya no es tan fácil que tres jueces de la provincial, pasen olímpicamente de una sentencia del Tribunal Supremo, porque las sentencias de este alto tribunal crean en algunos casos lo que se llama jurisprudencia, pero hacen falta dos sentencias en el mismo sentido, y de momento solo es una, pero correr este riesgo, “pidiendo todo, todo y todo” puede explotar en los morros de uno, o que por ejemplo el juez diga vale si a quitar el suelo pero no a lo viejo .... y por tanto como el cliente solo gana a medias, no hay condena a costas (a gastos) tu los tuyos, y el banco los de su abogado, y lo que ganas por un lado, lo has perdido de honorarios ....

¿No se puede ganar con retroactividad y devolución de dinero anteriormente cobrado? si que se puede, pero los jueces en general van a considerar lo que indicó el Tribunal Supremo ¿sin excepciones? No, con muchas, pero hay que recordar que te puedes topar con uno juez, y serán muchos, que van a fallar en base al altro tribunal sin mas complicaciones, y los que no será excepciones, por razones diversas, pero no como norma.

¿Entonces no recomiendo el juzgado? Yo no dije esto, solo que ni son matemáticas, ni es bueno ni malo antes pasar por la reclamación administrativa, son opciones que tienes, y yo solo intento explicarlas con los pros y los contras, de la mejor manera que conozco .....

La normativa del SAC o del Banco de España, indica que no pueden actuar si hay una demanda presentada, lo pueden hacer antes de presentarla, incluso si tienes pensado presentarla dentro de un tiempo, vale "lo tienes pensado", pero hasta que se presenta puedes ir a dicho SAC o BdE, a partir del momento en que la presentes, se acabó, el juzgado decide....  

Hola buenas tardes. Gracias por contestar. Ya me lo habían comentado. De todas formas me parece una injusticia. El informe del BDE sería otra herramienta más para corroborar mi tesís de engaño y falta de información. Pero las leyes no las van a hacer en su contra, ya que de todas formas no es vinculante. Ya que, yo lo entendería si el dictamen del BDE, fuera de abligado cumplimiento para el banco, pero ni aún así lo es.
Seguíremos esperando ya que la macrodemanda de ADICAE no se´que pasos llevan. La verdad estoy muy disconforme, no te informan de nadad, lo que le hace pensar que sólo van a por el dinero.
Muchas gracias y un saludo.

Esto tiene dos problemas, miralo como si no fueras afectado, ya sé que es dificil, pero no se puede ir al mismo tiempo por los dos caminos, aparte de que hay un problema de rango, de categoria, una reclamación administrativa tiene un menor rango que una decisión judicial, esto es así en toda Europa o buena parte de ella, ahora bien, si que sería necesario modificar estos servicios de los reguladores, como son el Banco de España, la CNMV, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, etc. porque además de poderles plantear una reclamación, existiera la posibilidad de consultarles, que tuvieran un departamento "consultivo" .... no creo que fuera tan complicado.

En lo que no estoy de acuerdo en la facultad de obligar, porque claro esto iría bien al consumidor si su causa es correcta, pero ¿cuando no lo es? cuando el organismo entiende que es la empresa bancaria la que tiene razón .... supongo que en un estado de derecho todos debemos tener eso, los mismo derechos, con lo cual si una informe del BdE obligase al banco a cumplir, cuando la razón la tiene el banco debería obligar a cumplir al cliente ¿no crees? 

En cuanto a ADICAE, pues no sé, pero en general me dan cierto respeto estas cosas tan "colectivas"  en las que te adhieres y no te enteras de nada, van a su bola porque no pueden atender individualmente ... y te tienes que comer lo que salga, para mi la única ventaja es que es barato, pero la pregunta es ¿el coste es la prioridad en asuntos como este? 

hola, no hay palabras para dar las gracias al forero PETERSEN por compartir sus conocimientos y tiempo y ayuda con nosotros.

tengo una consulta, he visto en la oferta vinculante que no me han puesto techo, supongo que una razon mas para alegar que es ultraabusiva esta hipoteca,no? yo el suelo lo tengo en 3.5 y el diferencial creo recordar que es 1,50 o 1.75 mas euribor con el banco popular.

firmada hace un año justo, supongo que nome saltaran con la parida de que por que he tardado tanto en reclamar, es que o sino ahi si me cabreo, aunque ya se que responder a esa parida claro.

Te voy a responder en un privado, supogo que me lo permites, porque una cosa es dar ideas generales, es lo que intento hacer siempre, y otra entrar en temas extremadamente concretos como lo que me preguntas..

¿Porque? Mira las grandes empresas, y un banco lo es tienen a uno o varios "comunity manager", esta es una figura bastante novedosa, pero muy necesaria en las empresas, en rankia hemos visto a Uno-e escucha, a Ing responde, usuarios así, que son empleados del departamento de comunicación y redes sociales, su trabajo es ver que se dice se la empresa, si es bueno intentar promoverlo y si son quejas, intentar solucionarlas, con un objetivo muy concreto, proteger a la marca, y es normal que existan, si yo fuera el director general de una empresa grande, te aseguro que tendría muy cuidado este departamento, la marca es venta, la marca es algo muy importantre en cualquier negocio, entonces si entro en detalles que no sean generalistas (lo que todo el mundo sabe, o a menos los que mas o menos entendemos un poco de "papeleo") estamos dando pistas, y si uno sabe lo que piensa su reclamante, intentará actuar o en las estrategias tendrá en cuenta algunos detalles que a lo mejor no habia caído ..... no, no digo que vaya a descubrir nada, no soy tan inteligente, solo un tipo normalito ..... pero mira por si un burro toca una flauta ( en este caso sobre el burro, me refiero a mi mismo) mejor te cuento el tema en privado ...... entenderás el porqué, dame un cuarto de hora y lo tienes !!!!!!!

Ostras, no había visto lo del Popular, pero vamos con suelo per sin techo, me dije "granates" casi seguro !!!!

Se están reclamando suelos de hace 10 años, no te preocupes, pero si que es bueno por otros asuntos reclamar antes de 2 años si es posible, hay una ventaja adicional en ello, se trata de una cierta dóctrina del Banco de España, repito se puede reclamar cosas anteriores, ahora no hablo de suelos, hablo en general, pero hacerlo antes de 2 años tiene sus ventajas, por tanto esto de un año ni te preocupes, es que me daría lo mismo que lo alegasen en dicha cuestion temporal, es paja pura y dura ....  

muy bien muchas gracias espero tu privado