Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

Muy buenas,

Quería compartir con vosotros la factura del Registrador de la Propiedad de una operación de Nuda Propiedad. Me llaman mucho la atención ciertos conceptos que no he sabido ni identificar en el 'Arancel de los Registradores de la Propiedad' (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112), y me gustaría saber si me podéis ayudar.
Os pongo en antecedentes, se trata de una Nuda Propiedad en la que estamos como titulares yo y mi pareja al 50%. La nuda propiedad se realiza por un valor de 58000 euros entregados el día de la firma y se pacta una cuantía mensual de 500 euros (incremento del 200% si abandona la vivienda) durante al menos 7 años aunque el propietario fallezca antes. Esta condición se registra en escrituras como 'CONDICIÓN RESOLUTORIA'.

Factura:

De primeras veo lo siguiente:

 2. Los derechos a que se refiere este número del arancel se reducirán al 75 por 100 de su impone en los préstamos con garantía hipotecada y al 70 por 100 en los siguientes casos: 
c) En la constitución y cancelación de hipotecas y condiciones resolutorias cuando tuvieren por finalidad garantizar el precio aplazado en las compraventas.

 

                                                                    

CRU no figura como Arancel o Concepto ‘regulado’ en el ‘Arancel de los Registradores de la Propiedad’. Desconozco porque se factura la cantidad de 9 euros por dicho concepto, cuando la propiedad ya disponía de CRU antes de la operación:

Buenos días. Voy comentando más cosas, aunque vaya troceando.
Por el otro hilo en el que comentamos la minuta notarial:

Y como entiendo que después llevaste tu copia autorizada en papel al Registro, nada que objetar a los 3 primeros conceptos de la minuta registral:

• El arancel 1 (asiento de presentación) se practicó en cuanto recibieron telemáticamente la copia autorizada en soporte electrónica que les había remitido la notaría. El añadido de la letra "T" entiendo que es algo interno para ellos, que bien podría significar o estar relacionado con el asunto Telemático.
• Pueden cobrar 2 veces, como así han hecho, por el arancel 4.1.e)
  • Una vez por haber confeccionado y enviado a la notaría la certificación acreditativa, con la firma digital del registrador/a, de que el asiento de presentación ya estaba practicado.
  • Una segunda vez por presentarles una segunda copia de esa escritura (esta vez en formato papel) que les habrías presentado tú.

Volviendo sobre el tema afecciones fiscales, entiendo esto:

A ver a qué conclusiones llegas mirando la NS previa a la operación, por si encuentras que efectivamente eran 6 las afecciones previas que estarían caducadas cuando se entrega la escritura de esta operación para su inscripción registral.  En otros Registros suelen ser bastante explícitos, por ejemplo:

Pero la opacidad puede ser máxima, como por ejemplo en otros Registros:

La NS informativa era preceptico extenderla:

Diría, incluso, que bien podría haber emitido (y facturado, claro) 2 NS (una para cada nudo propietario), a menos que expresamente se hubiese indicado con anticipación que con solo una NS sería suficiente para ambos nudo propietarios.

Luego sigo. Saludos+

Sigo...

También diría que correcto el siguiente concepto, por ese número de arancel e importe:

Se somenten los 58.000 a la escala de gravamen que está en el arancel nº 2.1 y se aplica el 5% de reducción que expresamente establece el último párrafo de ese mismo nº y apartado del arancel, y ya luego, por tratarse del arancel 2.2.c se reduce la cantidad anterior de honorarios (los resultantes de haber aplicado previamente el arancel 2.1) al 70% de su valor o, si se quiere, se aplica una reducción adicional o cumulativa del 30%. 
Entiendo que está todo OK, pues al tratarse de una renta vitalicia que hay que pagar a quien antes tenía el pleno dominio y ahora se ha quedado solo con el usufructo, resultado de la desmembración del dominio, entiendo que se trata de una verdadera condición resolutoria en el sentido de que si la parte que representa la nuda propiedad no paga esa renta vitalicia mensual al usufructuario quedará sin efecto la operación, se resolverá, anulará o quedará sin efecto, y así el usufructuario recuperará el pleno dominio por rescisión de lo pactado al incumplir una de las partes lo que había pactado expresamente.

Citando el arancel 2.2.c):

[...] y condiciones resolutorias cuando tuvieren por finalidad garantizar el precio aplazado en las compraventas.

En el caso 1, entiendo yo, no habría condición resolutoria algun, pero en los otros 3 casos entiendo que sí pues aunque estuvieramos en el caso 2, renta temporal, pongamos, por 8 años, si el usufructuario falleciese antes de ese plazo se dejaría de pagar la renta mensual, no?

Ahora bien, se me escapa poder asegurar si el importe de la base deben ser los 58.000 del pago inicial que recibió el usufructurario... Es que en realidad el 'precio aplazado' sería indeterminado, pues imposible concretar anticipadamente la fecha de fallecimiento del usufructurario o perceptor de esa renta vitalicia, no?
Como el Arancel dice, en su Norma Primera, apartados 1 y 2, lo siguiente:

Diría, siempre a riesgo de equivocarme, que aplica el apartado 1 por cuanto " [...] y, a falta de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento" pues lo único cierto es que han sido abonados los 58.000 como cantidad inicial. No se me ocurre, la verdad, qué otra cantidad podría ser que no fuera esa, la que han tomado.
Tomar como base el valor cero, o sin base, que sería lo mismo, pues no parece que tenga mucho encaje defender esta postura, pero no lo sé.

Sobre el arancel 2.2.c) para condiciones resolutorias:

Por si de algo pudiera servir... Saludos+

Lo que veo muy regular, o directamente mal:

•  Ya sabemos que el CRU/IDUFIR es el código que identifica de forma única una finca registral. Uno significa Código Registral Único y el otro Identificador Unico de Finca Registral. El IDUFIR se creó primero, pero actualmente está siendo sustituido por el CRU. La finca ya tenía CRU... No sé qué pinta ese concepto. ¿Por si cuela...? Encima, en lugar de poner un número de arancel, pone, sin cortarse, el acrónimo del concepto y por un importe, así de redondito, que NO EXISTE en el Arancel. En fin...
• Por "ACTUALIZACIÓN CATASTRAL", arancel 2.1 (la "C" a continuación debe ser algo interno que represente "Catastro" o "Catastral"). Al minutar por el 2.1 con el mínimo arancelario, los 24,040484, entiende que la base es cero o inexistente, como así está en blanco en la minuta. En todo caso, ojo, que todo lo que vaya por el 2.1 tiene que referirse a Inscripciones pues ese es el título del arancel núm 2. Pero... ¿Qué es eso realmente? ¿Qué actualización ha hecho? ¿Qué ha inscrito? ¿O se refiere a que la finca antes no incluía su referencia catastral y ahora la ha incorporado? ¿O es que había discrepancia entre los datos registrales de la finca, superficie, linderos, etc., y los que se aportan ahora en la nueva escritura notarial que incluye lo que recabó el notario del Catastro y figura como documentos unidos? Sin saber exactamente qué hizo, qué se inventó, o que tuvo que hacer imperiosamente, no sé decirte... En nota de despacho, cuando tengas de vuelta tu escritura, tendrá que venir relatado lo que hizo, o les llamas por teléfono si aun no recogiste nada a ver si te cuentan qué es lo que 'esconden' bajo ese concepto tan impreciso.
• Por concepto "NOTA SIMPLE FAX" se entiende, con probabilidad muy alta, que se debe a que el notario, previamente a autorizar la escritura, solicitó al Registro la emisión de un tipo de nota simple especial, llamada 'nota simple de información continuada', que -de ser esto- admite la Dirección General que la puedan por el doble del importe de una nota simple, de las normales, que van por el arancel 4.1.f); es decir: 2 x 3,005061 = 6,010122 euros, en lugar de los 9,151800 que metió, y -como suplidos- 3 euros por el 'supuesto' coste que le supuso enviar el fax a la notaría con la información requerida:

  

   
• Hay cantidad de Resoluciones sobre esto... La Dirección General está admitiendo que, pese a que no existe en el Arancel importe específico para las notas simples de información continuada, se cobren por el doble de una nota simple normal... En Tribunales dirán que si no está previsto ese concepto, no se puede cobrar; en vía administrativa no cuentes con ello, pero el tema de que el envío del fax serían suplidos, si se pueden demostrar, por importe de tres euros, lo han dicho hasta la saciedad. Un ejemplo, entre muchos otros:

  

• Si le quieres tocar las 'narices', aunque solo sea con esto, lo tienes ganado.

Pero ahora observo que en ese Registro deciden hacer redondeos de los importes del arancel. Vale que me hagas un redondeo a la baja, como por ejemplo en el importe de los aranceles 1, y 4.1.e). No vamos a quejarnos por esto...
Pero lo que no pueden hacer es redondear NINGÚN arancel al alza, y lo han hecho todas las veces que minutó por el 3.3 y, también, por el 4.1.F (último de los conceptos, la nota simple normal) ya que el importe en ambos casos, lo dice el Arancel, son una cantidad en euros, con 6 decimales, que no son otra cosa que el contravalor en euros de las antiguas 500 pesetas:

Pues hombre, no me factures por 3,01 lo que en el Arancel dice que deben ser 3,005061, que me estás redondeando al alza... y por ahí no.  Ya solo por esto, tendrías hasta 1 año para impugnar esos conceptos, pues se trata de errores numéricos. No está tomando bien los importes de esos aranceles, cobrándote de más por ellos, y me da igual que sea mínima la diferencia pues lo es en mi contra, aunque sea 1 céntimo en el total factura. En tu caso han sido 5 céntimos, ya con su IVA, pues hasta 9 veces te metió los 3,01 en lugar de 3,005061:

Y bueno, mucho más creo que yo no podría aportarte, por si algo de todo este desorden te sirviese para algo. No obstante, si te enteras de algo de lo inexplicable, te agradezco lo compartas para saber novedades. Y a ver si con la nota de despacho se aclara algo de lo confuso. Saludos+

Registradores y Notarios cortados por el mismo patrón, gente con la que se puede dialogar y dispuestos a explicar los conceptos por los que nos facturas (ironía total, por si no se entendía ;) ). 

• 2 impuestos de sucesiones y donaciones (Modelo 651), uno por cada titular 
• 2 ITP: Transmisión derechos reales vienes urbanos (Modelo 600), uno por cada titular 
• ITP: Derechos reales de garantía/cesión créditos (Modelo 600), sujeto pasivo el usufructuario 

- En la NS previa a la operación aparecen dos afecciones:
 

1. Los interesados podrán impugnar la minuta formulada por el Registrador dentro del plazo de quince días hábiles siguientes al de su notificación o entrega. 

Si acuden a eso, podría considerarse extemporánea toda impugnación si cuando respondiste a ese email, aun no pagada la minuta ni entonces ni ahora, ya trancurrieron los 15 hábiles, que caso ser el 17 mayo ya habrían transcurrido... Me estoy poniendo en el peor de los escenarios posibles. Es que uno podría recurrir minuta sin haberla pagado aún, precisamente por disconformidad. Quiero decir que imprescindible no es pagarla para tener derecho a impugnarla, pero no sé por dónde tirarán...
Como decías también "el intercambio de algún email" estaría probado que la notificación o entrega se habría producido y te diste por notificado; pues, de lo contrario, no habrías pedido aclaraciones sobre conceptos y/o importes minutados. Insisto, me estoy poniendo en el peor de los escenarios, para no descartarlo.
Es que, en fin, es desoladora la Resolución que, por favor, te ruego consultes en su integridad. Me refiero a la Resolución de 15 de enero de 2020 (1.ª).

Ahí verás, y le dieron la razón, que el registrador argumentó:

O sea, que si tu registrador quiere invocar que respondiste al email cuando por email te adjuntaron la minuta, lo llevaríamos un poco 'crudo', pese a que la pagases después o incluso no la hubieras pagado aun... Revisa esa resolución entera, por favor. Comentamos luego lo que consideres tras su lectura.

2. Los derechos devengados por los registradores con arreglo a estos aranceles se consignarán en la oportuna minuta, en la que deberán expresarse los suplidos, conceptos, bases y números del arancel. La minuta, que irá firmada por el Registrador, incluirá las obligaciones de información que se establecen en el apartado 2 de la disposición adicional octava del Real Decreto-ley 8/2010, de 20 de mayo [...] 

"CRU" no es ningún número del arancel, ya sabemos que es el acrónimo de Código Registral Único, al igual que IDUFIR es el acrónimo de IDentificador Único de FInca Registral ; tampoco intenta meterlo como suplido, pues -caso serlo- tendría que estar exento de IVA como todos los suplidos y, además, probar documentalmente que incurrió en ese gasto que anticipó con dinero de su bolsillo a cargo del presentante de la escritura.  No hay por donde cogerlo o, mejor dicho, no veo yo por dónde...

En otra Resolución de 27 de enero 2020 (2.ª) un registrador defendía (y explicaba) así su minutación por practicar nota marginal haciendo constar la NO APORTACIÓN (arancel 3.2) de la RC. Dice ahí también que cuando se aporta, y antes no existía, se minuta por el 2.1 -sin base- lo que implica 24,04 de honorarios:

Pero claro, tu caso no es el uno ni es el otro. Ya había RC aportada previamente, pero se ve que, o fue un error, o no siendo un error se vio modificada tras la construcción (por ejemplo) de una vivienda sobre la RC que tenia el terreno urbanizable originario.

- Respecto al 2.2C la del 5% del último párrafo del arancel 2.1 indica expresamente que es acumulable siempre, sin excepción: 

En todos los supuestos de este número se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el registrador de la propiedad. Esta rebaja también se llevará a cabo, en todo caso, en los supuestos previstos en los apartados siguientes de este número y con carácter adicional a los demás descuentos y rebajas previstos en la normativa vigente y sin que resulte de aplicación a la misma lo dispuesto en el apartado 6 de este número. 

6. Cuando en un mismo asiento concurriesen dos o más reducciones o bonificaciones de las señaladas en los apartados 1 y 2 anteriores, se aplicará de entre ellas la más favorable para el obligado al pago 

[...] sin que resulte de aplicación a la misma lo dispuesto en el apartado 6 de este número".