Puedo escriturar con documento de cesión de propiedad

Buenas tardes, intento resumir el tema. 
Resulta que pegada a mi casa hay una casa de 37 metros cuadrados casi en ruinas. Esta casa es de tres herederos, dos hermanas y una tercera que es amiga de otra hermana que falleció y a la cual dejó su testamento. 
El recibo de la contribución, agua, luz,....han dejado de pagarlo. Ellos no quieren vender, no se cuál es el motivo. Pedí una nota simple y está registrada en el año 1968 a nombre de los padres de las actuales herederas (cabe resaltar que en el registro aparece el nombre de la calle antigua, actualmente tiene otro nombre).
He hablado con dos de las propietarias, las dos hermanas, y están dispuestas a firmarme un documento de cesión de propiedad. La tercera persona a la cual dejó el testamento su hermana fallecida no la podemos localizar, estás dos hermanas podrían firmar el documento de cesión de propiedad en su nombre. 
La casa la quiero para poder tumbarla y hacerla solar y así poder evitar futuros problemas. 
Con este documento de cesión de propiedad yo podría tumbarla inmediatamente? 
Cuantos años tendrían que pasar para poder hacer escrituras y registrarla a mi nombre?
Muchas gracias

 Las dos hermanas no pueden cederte legalmente toda la propiedad, ya que solo son copropietarias de una parte de la misma. La tercera persona (la amiga que heredó) es heredera legal, y sin su consentimiento no se puede disponer legalmente del 100% de la propiedad.
Si la finca sigue a nombre de los padres fallecidos desde 1968, deberían realizar primero la aceptación de herencia, lo cual implicaría que los herederos efectúen la aceptación formal de la herencia (ante notario) y procedan a la inscripción como nuevos propietarios en el Registro de la Propiedad, dado que esto es imprescindible para que alguien pueda transmitirte legalmente la propiedad. 
Lo que si podrías hacer es firmar un contrato privado de compraventa de parte indivisa y después localizar a la tercera heredera para comprarle su parte, o solicitar judicialmente una división de la cosa común (subasta del inmueble si no hay acuerdo entre copropietarios).

Otra opción sería acudir al ayuntamiento para pedir la declaración de ruina urbanística., y si la conceden ordenarían su demolición por motivos de seguridad y requerirían a los propietarios que la derriben. Y si no lo hacen, el ayuntamiento puede hacerlo subsidiariamente, cargando el coste a los propietarios.

 

 

Pues parece ser que este tema me va a crear dolor de cabeza en un futuro. Resulta que ahora una de las dos hermanas, ha renunciado ante notario, me supongo a todo lo que son derechos y obligaciones ante la casa, según me ha comentado, lo ha firmado ella, sus hijos y sus nietos, para que así no pueda pasar a nadie aparte de ella, con lo cual en el momento actual serían dos propietarias, la otra hermana y la amiga a la cual dejó su testamento.
Entonces si ellas no formalizan la aceptación de herencia ante notario y lo registran a su nombre en el registro de la propiedad no pueden firmarme un documento de cesión de propiedad ni un contrato de compraventa? Porque ellas no quieren mover ningún papel legalmente digamos, el contrato de cesión de propiedad me lo firman porque yo les comenté que pasados 5-6 años sería cuando yo escrituraria y registraria a mi nombre.
El tema del ayuntamiento lo tengo casi olvidado, ya que en mi misma situación hay muchas en el pueblo, con lo cual te dan vara larga digamos. 
Localizar a la tercera persona es digamos lo más difícil, había pensado en localizarla judicialmente y darla por ilocalizable y así en este caso y a día de hoy, que me firmara solo la hermana que queda como propietaria y poder iniciar todos los trámites, pero si tienen que aceptar la herencia ante notario y registrar a su nombre para así poder hacer un documento de cesión de propiedad o compraventa, lo tengo casi imposible por no decir imposible.
Espero sus respuestas. Muchas gracias

 

Infórmate no estoy muy segura. 

Creo que aunque no aceptes la herencia ante notario, si haces uso de ella o pagas los gastos de la casa, etc… Es como si la hubieras “aceptado” y tienes todas las responsabilidades que eso conlleva. 

Siempre puedes mandarles una carta a las “herederas” (aunque la hermana que dice ante notario que ha renunciado, en teoría la “acepto” en su momento), diciéndoles la situación de la casa y el riesgo que eso conlleva. También que puede “hundirse” o lo que sea que le pase a esa casa y causarte un perjuicio. Al verse afectada tu vivienda. 

Si esto sucede, son ellas las responsables legales y les puede caer una multa de 100.000 € y prisión. 

Siempre puedes consultarlo con un abogado. 

Que en el pueblo el ayuntamiento “pase”, también puedes recordarles las responsabilidades legales que tienen. Si los propietarios legales (los herederos) NO hacen nada, es el ayuntamiento quien tiene que decirles que hagan algo o los multe. En la mejor situación, si la casa se “declara en ruina”, es el ayuntamiento quien tiene que “tirarla”. 

Buenas tardes, pues tendré que informarme a través de un abogado o alguien que lleve estos temas de si puedo escriturar sin que ellas acepten la herencia y registren legalmente y simplemente firmándome una cesión de propiedad, yo puedo pasar la casa a mi nombre y escriturar y registrar. Si alguien me lo asegurara por aquí le estaría eternamente agradecido. Muchas gracias y un saludo. Espero sus respuestas.

Si no aceptan la herencia... la casa no es suya. No pueden cederte ni venderte nada. 

Para que "la amiga" de la hermana fallecida heredase ese tanto por ciento de la casa, la hermana fallecida, tendría que haber aceptado la herencia. Es la única forma de "dar" algo tuyo (aunque sea solo un tanto por ciento de la casa). 

Pueden venderte la casa sin estar registrada. Solo tienen que demostrar (con el testamento) que son dueñas de ese tanto por ciento de esa casa. 

Tienen que cederte la propiedad "todas" las herederas. Si solo lo hacen 2, solo serás dueño de ese tanto por ciento, no de la casa entera. Siempre tendrás esa casa a "medias" (o el tanto por ciento que sea) con la "amiga" de la hermana fallecida. 

Siempre que todas estén de acuerdo, pueden venderte o cederte la casa. 

Importante. Si te venden su parte (su tanto por cierto cada hermana), tienen que decírselo a la otra parte (la amiga) para que vea si quiere comprar ella esa parte, por el mismo precio que pagas tu. 

Si no la avisan, puede luego ejercer su derecho de compra y si la quiere, tú te quedas sin esa parte de la casa. Ella va antes que un tercero. 

Lo que yo haría, seria intentar localizar a la "amiga", puede que haya fallecido y te encuentres con que esa parte de la casa es de otra persona. Cuando la localices, puedes informarla de que quieres comprar la casa o su parte de la casa (lo que prefiera vender). También puede ser que ni siquiera sepa que tiene un tanto por ciento de esa casa. 

Buenas tardes, esta amiga como dice usted no sabe que esa casa existe, pero me supongo que al ser heredera universal eso la hace dueña de ese tanto por ciento de la casa de la hermana fallecida.
Tanto el testamento de la casa, como la renuncia de una de las hermanas, de estos documentos podría disponer de ellos ya que la hermana que ha renunciado me lo facilitaria y en este caso serían dos herederas, una de las hermanas(la otra no porque ha renunciado) y la amiga.
Lo único entonces sería buscar a la amiga para que esta firme la cesión de propiedad y aún así sin estar aceptada la herencia ni registrada podrían firmarme la cesión de propiedad y comprar la casa, estoy en lo correcto? Muchas gracias y un saludo

Este tema me va a volver loco, acabo de hablar con una de las hermanas para comentarle si podría facilitarme el testamento de su padre en el cual dejaba herederas a las tres hermanas y me dice que su padre no dejó testamento, el único testamento que ella tiene es el de su hermana fallecida, la que le dejó su parte a la amiga, nose si eso es importante, porque todas las cartas que llegan vienen a nombre de Herederos de...., lo que si tiene son las escrituras de la casa.
Lo único que tengo ahora es una nota simple registrada a nombre de los padres en el año 1968.
Muchas gracias, por favor que responda alguien.

 

 

Si no hay testamento del padre, las hijas han tenido que tramitar una declaración de herederos abintestato ante notario, para poder heredar los bienes de su padre.  

Si como comentas NO lo hicieron en su momento. La herencia estará en forma de "Herencia Yacente" (La herencia yacente es el período transitorio entre el fallecimiento de una persona y la aceptación o renuncia de su herencia por parte de los herederos. Durante este tiempo, los bienes, derechos y obligaciones del fallecido quedan en una situación de limbo legal, sin un titular definido, pero no dejan de existir ni de generar derechos u obligaciones.)  

Ahora dices que la hermana fallecida SI dejo testamento y lego todo a su "amiga". Por lo que he entendido, esta hermana falleció tras la muerte del padre. Entonces "heredo" los bienes del padre, en el caso de que hicieran la declaración de herederos. SI NO lo hicieron, lo que le toca del padre, estaría sin repartir y "su Amiga", seguiría siendo también heredera de esa parte.  

POR LO QUE VAS CONTANDO, es un tema un poco lioso, lo mejor es ir con toda la documentación que tengas a un abogado o a un notario y que te explique SI puedes o NO puedes comprar esa casa.  

Da igual SI LA HERMANA RENUNCIA ANTE NOTARIO AHORA de la herencia. SI LA ACEPTO EN SU DÍA (hicieron los tramites), YA es heredera. SI no hicieron nada... NO les mandarían las cartas como HEREDEROS. Puede que la señora NO sepa que ya la acepto o puede que NO quiera decírtelo. 

LA CASA solo la puedes COMPRAR o te la pueden CEDER, si es de ellas. Si NO han aceptado la herencia, NO TE PUEDEN VENDER O CEDER algo que NO es suyo. Una casa se puede vender sin estar registrada... siempre y cuando puedan DEMOSTRAR que es de ellos y el COMPRADOR quiera comprar la casa sin estar REGISTRADA. 

Me sumo a los comentarios de @whodoctor , desde los conocimientos simples que tengo por experiencias recientes.

Aunque no hubiera testamento de los padres, tras el fallecimiento, se pueden declarar herederas las hermanas y aceptar la herencia. En ese momento, bajo notario siempre, pasan a ser las propietarias de esa casa, junto al resto de bienes que tuvieran los padres, y entiendo que a partes iguales, puesto que no había testamento que dijera lo contrario.

Ahora bien, aún habiendo realizado la aceptación de herencia, pago de impuestos... tienen que ir al registro de la propiedad y actualizar que ellas son las propietarias. En el mejor de los casos, estás en ese punto, donde ellas heredaron legalmente y estaba todo "en regla", pero no hicieron este paso final. A día de hoy, consistiría en ir con los papeles de aceptación de herencia... y cambiarlo. Esto lo puede hacer cualquiera, y la propiedad pasaría a las 3 hermanas.

En este punto, tendrías que empezar a lidiar con la casuística de cada una. Que si renuncia, que si fallece otra y cede a una tercera persona... 

Sin embargo, por los detalles de la historia que explicas, parece peor aún. Si no han realizado aceptación de herencia, no podían disponer teóricamente de los bienes (la casa podría dar igual, pero si había cuentas bancarias,etc.). Si aceptaron herencia, y ese bien estaba dentro de los bienes inventariados, esa hermana no podría renunciar a ella. Por lo que se me ocurre que la casa quizá no estuviera entre los bienes declarados en su momento, y tengan que hacer una "adición de herencia", en ese caso, hay que seguir toda la traza, es decir.... una hermana hereda, otra hermana y sus descendientes pueden renunciar en ese momento, y la tercera, si ha fallecido y tiene heredera que haya aceptado, asumiría la parte que le correspondiera, aunque si no es consciente de la existencia de esta casa, también podría renunciar.

Dicho esto, mi consejo sería que aclararas qué heredaron legalmente de su padre, si existe una aceptación de herencia y cuales eran los bienes inventariados. Si la casa estaba, pueden cambiarla en el registro con esos documentos. Y en este escenario, necesitarías que 2 hermanas te vendieran/cedieran la propiedad, y localizar a la amiga de la tercera.

Si por el contrario, no estaba (adición de herencia) o no hicieron nunca herencia, tendrás que tirar de todas las personas involucradas para que se hagan propietarias de ella, y luego puedan ceder o vender su parte. Esto puede necesitar de las hermanas, familiares directos (si renuncian a su parte) y la amiga (si hay testamento que indique que ha heredado y aceptado su parte). En este escenario, tienes un jaleo tremendo que requerirá de paciencia, tiempo y papeleos (con el gasto que conlleve). 

 Me olvidaba de la madre.

NO sabemos si la madre murió antes del padre o después. 

Si fue antes, LAS HERMANAS heredaron el 50% de la casa en nuda propiedad, y el padre el usufructo de esa parte de la casa (supongo que estarían casados en Régimen de gananciales. Es decir el 50% es del padre y el otro 50% de la madre). 

Si fue después que el padre. Las hermanas SOLO heredaron del padre el 50%  en nuda propiedad, y la madre el usufructo. Y después cuando murió la madre, heredaron el 50% de la madre y pasaron a tener en Pleno dominio el 50% del padre que tenían en nuda propiedad. 

Te venia a comentar lo que comenta Batxolo: Cuando falleció el padre, si “se repartieron” el dinero, y etc.… es que aceptaron la herencia (NO se puede aceptar SOLO lo que tú quieres, o es TODO o NADA). Así que la hermana que dice que RENUNCIA ANTE NOTARIO de esa herencia… NO acepto nada, si fuese que si… NO sé cómo ha podido renunciar a algo que LEGALMENTE (al aceptar el dinero, y resto de cosas) ya era suyo. 

Vamos, un lio de mucho cuidado. Te diría que lo dejaras pasar… pero como es una casa pegada a la tuya que puede poner en peligro tu casa. No te queda otra que buscar a la “amiga” y encontrar un ABOGADO O NOTARIO que te pueda sacar de dudas al llevarles toda la documentación sobre como proceder. 

La otra opción en presionar en el ayuntamiento. Ir todos los días contando tu problema y que sean ellos (por cansancio al verte todos los días), y haciendo constar (que lo registren) que esa casa es un peligro. Así terminaran moviéndose ellos. Por si no conoces la frase: El derecho al “pataleo” es lo único que NO pueden quitarnos. 

Espero que tengas suerte y puedas solucionar el problema. 

Buenas tardes a todos, pues este fin de semana ha habido un sorpreson. Resulta que yo tenía el contacto con la hermana que "renunció ante notario recientemente" que es la que pagaba catastro, recibos de luz, etc etc. 
Me llamo una familiar suya y me pidió por favor que no llamara a sus familiares más por el tema de la casa porque ellos ya no tenían que ver nada con esa casa, que tenían que haber renunciado a toda la herencia, no solo a la casa, que después de más de 40 años que murió el padre, la madre murió antes, pues no se cómo han podido renunciar, porque en su día se supone que repartirian el dinero, que había sido muy difícil para ellos, bla bla bla, que no me iban a dar ningún dato ni facilitar ningún tipo de documentación, con lo cual le dije que se quedara tranquila, que no iba a "molestar más". 
Después de esto le dije que como sus familiares ya no tenían que ver nada con esa casa y a ellos no les iba a perjudicar en nada, pues iría al ayuntamiento ya través de el, pondría una reclamación, denuncia o lo que fuera y que saliera todo lo que tuviera que salir y me dice que porque voy hacer eso, digo, pues muy claro, mi casa está pegada a la suya y está llena de bichos, ratas, culebras, etc y se pasan a la mia y además está empezando a estar en estado de ruina y como que me quería quitar la idea de quen denunciara, digo, que miedo tienes de que denuncie si no tenéis que ver nada con la casa? Nose que tipo de renuncia habrán hecho ni de que forma estará actualmente el tema de herencia y demas, pero como que me dejó con una duda como qué si denunciaba o algo podría afectarle a ellos. 
En fin, a partir de aquí tendré que pensar que hacer y como. 
Muchisimas gracias a todos de corazón. 
Sigo escuchando vuestras opiniones.

Se me olvidó un dato, me dijo que habían hecho una renuncia tácita formalizada en escritura pública ante notario. 
Gracias

Pues si ya ha efectuado una renuncia tácita formalizada en escritura pública ante notario, sólo modifica la situación de que no es partícipe de la herencia, pero no cambia el hecho que, como ya han comentado los otros foreros en este hilo, previamente a cualquier cesión o venta los otros herederos deberían haber realizado una aceptación formal de la herencia, la inscripción como nuevos propietarios en el Registro de la Propiedad, y el pago de Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal.

 Como ya te comente, la herencia si se acepta es TODO, si se RENUNCIA es a todo. NO VALE solo quiero esto. Así que ella misma te confirma que si aceptaron la herencia.  

Tiene que ir el ayuntamiento a verificar el estado de la casa.

Para eso tiene que ir el perito del ayuntamiento (o el arquitecto). Que vea y haga un informe del estado de la casa.  

Luego vas al ayuntamiento y presentas la documentación, diciendo la ubicación de la casa, los dueños de la misma (ya que lo sabes), presentas el informe y las fotos. Lo pasas todo por el registro, te quedas con una copia de todo lo que presentes.  

Si no te hacen caso, lo vuelves a presentar, añadiendo la primera reclamación que presentaste. 

Si aun así tampoco te hacen caso, puedes denunciarlo en la guardia civil o policía. También luego si continúan si hacerte caso, puedes ir a estancias superiores (mirarlo por internet, vienen los pasos a seguir, dependiendo de la comunidad autónoma que seas).  

Lo de la "renuncia tacita" a una herencia de hace 40 años... que supongo que si se repartieron los otros bienes. Además, dices que han estado pagando el IBI y demás... si NO era su casa, NO aceptaron la herencia... ¿Por qué pago?  

La familia no quiere que muevas nada... claro, para que NO salte que sí que es su casa. Además, hace años (no se si 10 o 15 años), si habías heredado una casa y NO la declarabas, no pasaba nada. Luego salió que tenías que declararla a hacienda. Donde te toca pagar un % del valor de la casa. 

Lo más seguro es que no quieren que ahora salga que tienen esa propiedad y les puedan pedir que "paguen" lo que no han pagado estos años.