Problemón enorme

Hola les pido ayuda a los expertos del foro porque como comento tengo un verdadero problema entre manos, actualmente no estoy trabajando y acabo de heredar 2 propiedades, que generan mucho dinero de alquiler, además tengo otras dos propiedades una en alquiler y la otra en la que resido, también dispongo de 100.000 euros de ahorro, y 70000 euros de deudas de las dos viviendas que tengo en propiedades. 

El año pasado me lo pase en blanco por motivos de salud, no puedo por motivos de salud ejercer la profesión que llevaba desempeñando y pensé dar una huida hacia delante e invertir una propiedad turística que unidos a mis otras propiedades, hacerme autónomo y ejercer de eso que es pasión.

Busque una propiedad muy buena que renta mensual 1500 euros en la playa, 200.000 solicite la mitad más o menos, y que el resto lo ponía yo. Me dieron luz verde a la operación y el día antes de la FEIN sorpresa, hipoteca denegada, el banco no hipoteca casas en la playa... como? tengo un contrato de arras firmado en la que no aparece la clausula de devolución.

Dije vale me voy a otro banco y aquí empieza la pesadilla, ningún banco me financia, porque los ingresos no aparecen en el IRPF del año 2024, obviamente en el 2025 la cosa será diferente pero ahora recién heredado los contratos de alquiler de mi familia no me cuentan...

Ahora solo puedo usar los 1800 euros de mi esposa con nómina y contrato fijo y 600 euros de alquiler de la otra vivienda, pero ya no salen las cuentas porque debemos 550 de las otras dos hipotecas..

necesito ideas, ningún broker me ha encontrado nada... tengo que salvar el contrato de arras porque me va a arruinar... cualquier opción, rehipotecar, juntar deuda, prestamos personales lo que sea... pero necesito salvar este match ball, estoy totalmente desesperado y ya no puedo ni pensar con claridad. 

Se me ha olvidado comentar que el argumento del banco es mentira, que voy a sacar reclamando, he preguntado y se que se hipotecan viviendas en esa zona, en el registro de la propiedad lo confirman. Me da la sensación que el que llevaba la hipoteca a medio camino se dio cuenta de que los números no cuadraban y busco esa excusa. No hay ninguna limitación en la tasación que salió altísima

@w-petersen es la persona que se me ocurre que podría aconsejarte.

Entiendo que no tienes ninguna propiedad libre de cargas para usarla como aval en una nueva hipoteca, no? No hay posibilidad o capacidad de pagar toda la deuda de una de ellas?

Hola, si podría buscar la manera de liquidar una de las hipotecas para usarlo de aval, lo duro es que el banco que rechazó la hipoteca, no me dio ninguna salida, después de un mes con tramites y todo bien, una llamada y adiós buscate la vida. 

El tema es que a todos los bancos le digo a ver.. No me cierren la puerta, puedo pedir dinero a un familiar para ajustar los números, hombre no me dejen tirado.. Igual 100.000 no, pero si 80.000, me adapto, y ni uno solo me ha dado la opción de nada... 

Yo no soy ningún irresponsable, si me dieran un crédito de 100.000, y como me comentas líquido la otra me quedaría con una deuda de 150.000 vendiendo una ya estaría a salvo en caso de problemas.

Me siento tan pobre, después de dar con tanto gestor malo que se me ha olvidado que no solo puedo liquidar una de las viviendas y usarla como aval, es que la mejor propiedad que tengo la tengo libre de deuda.

Como es posible que me traten como si fuese un sintecho? 

Por lo que sé los bancos atienden a la capacidad de pago, que la calculan en  base a estadísticas, experiencia de sus clientes.   .....y si no pueden observar tal capacidad de pago en forma de ingresos suficientes y recurrentes en el tiempo, dará igual la garantía que les puedas ofrecer en fincas, no van a entrar en financiar.

La banca concede préstamo si cree que las posibilidades de recuperación, junto a intereses, son altas, entonces en tu caso falla esto, tienes garantía sobrada, pero no pasa el primer filtro que es el como lo vas a devolver. 

Lo siento, pero no le veo forma de convencer a un banco de lo contrario. 

 No es que lo traten como un sin techo como indica el ponente, el problena es no existe capacidad de pago regular y recurrente ..... obviamente hay patrimonio para poder vender, pero esta no es una forma de pago que garantice normalidad y puntualidad en los pagos.

Valoro tu opinión, pero entiende que suena muy crudo lo que me dices, he ido a mi banco y me ha dicho que es viable la operación, entonces según lo que tu expones? me engañó ? 

Es decir he sido rechazado por la propiedad, no por mi economía, pero el gestor me hizo firmar el contrato de arras. 

Y ves? he preguntado si se puede rehipotecar o pedir aumento de hipoteca y meterlo con la nomina de mi esposa y apoyado con los alquileres que son ingresos recurrentes, si tengo contratos de alquiler de 3 años no es recurrente?

Es decir me estás diciendo que yo que he sido tratado de aquella manera dejándome vendido un día antes de la FEIN, no tengo ninguna solución ?

1700 + 600, y no puedo tener una deuda de 150000?

No? es exactamente a lo que me refiero con lo de sintecho, el mal trabajo de un Gestor, hace perder 20.000 euros a un padre de familia con un problema de salud que no le permite seguir desarrollando su trabajo pero si los alquileres ¿no tiene solución ? en serio, que duro

Es que digo estoy desesperado, les pido ideas ya sin saber que hacer, y mensajes así son exactamente los que recibo en la banca, que me dejan al borde de hacer una locura, la banca con sus números y su buen hacer, engaña a un cliente porque por la información que me has ofrecido no hay viabilidad y el me dijo que sí, y de eso no tengo un "pues vaya marrón en el que te ha metido tu gestor".

Es que estoy diciendo miren tengo una nomina de 1800 y un alquiler de 600 y una deuda de total de 554, con esos números que puedo hacer? es que puedo pedirle dinero a un familiar y bajar esa deuda de 554, o pedir menos cantidad para que cuadre dentro de los 1800+600 actuales ... y salvar esto y no voy a poder hacer nada?

Si alguien del foro estuviese en mi lugar incluido @w-petersen que haría quedarse sin hacer o intentar nada?

Y perdona pero me ha molestado que hayas contestado diciendo y no es que lo traten como si fuese un sintecho como dice el ponente no dirigiéndote a mí, sino al resto del foro, me siento menospreciado, yo he entrado a buscar algo de luz y he sido educado yo creo, si me sentí así nadie debería ponerlo en duda sin conocer la realidad y encima no dirigiendose a mi directamente, jolín con los empleados de banca que soberbia... madre mía.

@Fran9 Diría que lo más urgente es consultar ya con un abogado para ver si puedes protegerte en el contrato de arras y evitar perder el dinero. 

Después plantéate:

Amortizar las deudas de las propiedades que ya tienes, para dejarlas libres de cargas y poder usarlas como aval (ahora mismo esa deuda juega en tu contra en el scoring del banco).

Hipotecar una de esas propiedades libres o pedir un préstamo puente con garantía sobre ellas.

Explorar préstamos personales conjuntos con tu mujer para cubrir la operación.

En el peor de los casos siempre puedes traspasar la operación a un inversor, incluidas las arras.

No iban por ahí los tiros. WPetersen te ha respondido correctamente. A veces escrito se malinterpreta.

Entiendo que la herencia aún no está cerrada y por lo tanto esos alquileres no están aún a tu nombre.

Calculando con el simulador del Banco de España me sale que con 2.400 € de ingresos y 550€ de deuda, la hipoteca tiene que ser de 300€ para no superar el 35% se endeudamiento. Eso implica que debería encontrar una fija de 2.5% de máximo 80.000€. Y a 30 años (si pudiese ser más, más, pero siendo fija, no te dejarán).

Por eso decía que si puedes cancelar una de las hipotecas que tienes, se resta de los 550€ de deuda. Es decir, que si te quitas 200€ al mes de un piso, la nueva hipoteca ya podría ser de 500€ de cuota y ya llegas a los 100.000 € que pides, con un interés fijo del 3.5% y a 30 años y te queda 450€. Y ahí seguro que encuentras algo. Incluso según el interés, si salen los números, podrías pedir 120.000-130.000 € si te has descapitalizado en exceso para cancelar una de las hipotecas.

Es verdad que igual he malinterpretado el mensaje, ya que me pareció muy cerrado y poco empático, pido perdón.

Cuando digo sintecho me refiero a que los bancos no pueden decirme, vamos a sentarnos? y a buscar una solución si es que la hay, que tal si hacemos esto o lo otro pero eso no es lo que me he encontrado en los bancos.

Entonces el mensaje del usuario me ha causado un bajón importante en mi estado de animo, aunque sea la realidad, necesito buscarle la vuelta.

La observación de la propiedad, esta en la nota simple aportada al banco, no es algo oculto ni raro, 1 mes tardaron en decir que no. Imaginen la impotencia.

Gracias por las ideas, sigo recibiendo aportaciones  y @w-petersen por favor olvídalo,  si se te ocurre algo ayúdame, no me digas que no soy viable y que tengo difícil convencer al banco, que me iban a dar la Fein! después de un mes, y después de haberme confirmado que la tasación estaba validada, que son ellos los que me hicieron firmar las arras. comprendes que si no es viable entonces he sido engañado? es injusto decir que yo tengo que convencer a nadie.

En las subastas de inmuebles hay lo que se llama "Cesión de remate", lo que voy a plantearte es muy rocambolesco, no sé seguro si lo puedes hacer.
Cuando firmas un contrato de arras lo que  estás firmando un derecho de compra sobre un inmueble, la opción que tendrías sería ceder ese contrato a un tercero, ceder ese derecho de compra a un tercero.

Si la situación es la que estás contando, no tienes muchas salidas, ya sea por "A" ,o, sea por "B", me refiero a fiarse de lo que te dice un empleado del banco.
Cuando acudes a un banco, no vas a una ONG, no vas a pedir ayuda, porque no ayudan a nadie.
A un banco si tienes que ir, se va, pero con la escopeta cargada, y se la enseñas para que la vean, a partir de ahí, es cuando empieza la conversación. Si no entiendes algo coges la escopeta y le pides amablemente que te lo repita.

El amigo @w-petersen te explicó la situación de tal manera que creo que no le entendiste ni papa de lo que te estaba diciendo, pero lo que te dijo es la pura realidad, el resto es solo humo.  

Pero los bancos realmente tienen el cuenta el 100% de los ingresos netos de un alquiler como ingresos? Tenía entendido que si acaso te cuentan dichos ingresos, pueden reducirlo en un buen porcentaje, para tener en cuenta posibles impagos de inquilinos, etc.

E igual me he perdido en algo. Pero si amortiza... va a restarse de los 100.000€ que dispone ahora mismo. Y por tanto tendría que pedir más dinero, y estaríamos en las mismas.

Y @fran9 , no te centres en algo que no tiene solución.

Hasta que no tienes la FEIN, no tienes absolutamente ninguna seguridad de que te vayan a dar el préstamo. Punto. Por eso, en las arras hay que añadir una anotación para que te las devuelvan si la financiación no funciona. O te esperas primero a la FEIN y entonces firmas arras. O firmas unas arras pequeñas, y sabes a lo que te atienes...

Sobre el tema de que si te han engañado, que te traten como a un pobre, etc. Céntrate en buscar una solución. Y deja de darle vueltas. Los bancos se rigen por unos parámetros. Si no los pasas, no vas a sacar nada de ellos. Punto (Por mucho dinero que tengas en propiedades, o incluso hay casos que también pasan de tí, aunque tengas un sueldo muy generoso, como cuando eres no residente. No eres pobre, pero no entra dentro de sus parámetros).

Y por darte alguna idea.... ¿por casualidad no tenéis préstamos personales pre aprobados? Hay veces que los bancos pueden llegar a dar unos préstamos MUY altos. Sé que con cantidades menores de 20.000€ muchos no te piden ningún papel, te ingresan directamente el dinero en la cuenta. Aunque... a mi personalmente me parece una locura sacarse un préstamo personal, que seguramente será más del 50% de los ingresos actuales. Pero si dices que vas a heredar 2 propiedades muy pronto, más luego, el alquiler actual, y encima, la propiedad que quieres comprar serán 1500€ de ingresos extra... Un préstamo de 100.000€ a 7 años al 6% de interés, son 1460€ al mes. Al menos te serviría para ganar tiempo y decidir si quieres vender otras propiedades para poder amortizar parte de los 100.000€ del crédito, y que no tengas el riesgo de un crédito mensual tan alto.

No te puedo aconsejar sobre otras posibilidades. Pero sí que te voy a decir que si yo fuera tú, me buscaría a un abogado para que me de opciones, al a menos, una primera consulta para ver si hay posibilidades o no (Si es un abogado honrado, te lo dirá honestamente).

Otra opción también es... poner la vivienda que tienes alquilada ahora mismo en venta. A menos que tengas un inquilino majo, no dejará que la visite ningún potencial comprador, lo cual bajaría el valor de la propiedad. No sé si te compensaría esta pérdida, más que los 20.000€... 

En fin, lo siento, y ojala encuentres una solución.

PD: A menos que las propiedades que vayas a heredar, y tus propiedades actuales no tengan mucho valor en el mercado... 20.000€ no te van a arruinar. Incluso en la situación en la que estás, que estás enfermo y no puedes trabajar... En mal caso, siempre puedes vender una de las nuevas propiedades y alquilar la otra. Y a menos que tengas un tren de vida muy alto, o gastos muy altos... 1800€ de ingresos netos habiendo restado ya la hipoteca + otro alquiler, para una familia, no está nada mal. Ya les gustaría a algunos. Y esto no te lo digo, para que te lo tomes a mal. Si no para que veas que a veces ante un problema, nos dedicamos a centrarnos en lo mal que estamos, y no vemos que hay otras posibilidades o formas de ver la vida.