Consulta al autor del blog

Hola Siqsi. Si la casa ha sido subastada el antiguo propietario ya no pinta nada. Sin embargo él mismo te ha dicho que ha impugnado la subasta y que por tanto puede que la misma no tenga efecto. Ante la duda yo me esperaría a que el nuevo propietario la haya inscrito en el registro de la propiedad, a partir de cuyo momento tendrás que pagarle la renta sin rechistar.

Registrar a estas alturas el contrato de arrendamiento no te va a servir de nada.

Buenos días,

La vivienda en la que soy inquilino ha salido a subasta. El ganador de la misma, se ha puesto en contacto conmigo para tratar de ejercer sus supuestos derechos como nuevo propietario, sin embargo, según mi casero, la subasta está impugnada y este proceso se demorará durante bastante tiempo. ¿Ser el ganador de la subasta implica ser el propietario de inmediato? Solicité una nota simple y en ella sigue apareciendo como propietario el casero que me lo alquiló. El contrató de alquiler es posterior a la última modificación de la Ley y además no está registrado en ningún sitio sino que es un contrato privado. Además, yo no sabía que la vivienda era una VPO que en realidad sólo podría haber sido alquilada a través del servicio municipal de vivienda.
¿Podría recomendarme alguna acción a realizar? ¿Debería acudir al juzgado a registrar el contrato? ¿Debería seguir pagando el alquiler a mi antiguo casero?

Muchas gracias

Es verdad, había pasado por alto que no era una venta, sino una adjudicación, y en efecto, bastará con presentarla tras la caducidad, no hará falta pedir una certificación antes de vender.
Pero no entiendo lo de los 6 meses, la fecha de devengo del ITP, y por tanto de la valoración, es la de la adjudicación, pagarlo fuera de plazo ya conlleva recargo.
Auguri a tutti.

Efectivamente, es un riesgo a evaluar. Se trataría de guardar la adjudicación en un cajón hasta que haya caducado la anotación porque cualquier movimiento anterior podría llevar a la AEAT a prorrogar la anotación. Una vez cancelado se vendería después previa expedición de certificación de cargas con ese objeto (evidentemente no se puede solicitar el mandamiento de cancelación a la AEAT porque se trata de no pagar).

A efectos de ITP sumarían la carga pero guardando la adjudicación 6 meses en un cajón ya no habría tal carga... maquiavélico y arriesgado plan pero con visos de poder conseguirse.

Saluti crack.

De niente mille, Bodhi, esta es fácil (lo de que no lo van a prorrogar es tu riesgo): caduca igual, y el registro la cancelará de oficio al registrar cualquier documento posterior, o expedir una certificación.
Pero ante Notario el vendedor no podrá manifestar que vende libre de cargas, claro, y no vaya a ser que a efectos del ITP te sumen la carga al precio.
Saluti,

Hola Jotaerre, si no es mucha molestia te hago una rápida ya que Tristán debe seguir aún en modo vacaciones.

Adjudicación de un inmueble que tiene carga previa de la AEAT cuya anotación no va a prorrogar (caduca en breve y el inmueble actualmente es de una Admón Local). La pregunta es, si compras con la carga vigente y esperas a que caduque la anotación de embargo, ¿cómo hacer después para cancelarla?, ¿te sigue afectando tras la caducidad ya que compraste durante su vigencia?, ¿si se pide certificación de cargas se borraría? Evidentemente, se trata de hacer lo posible por no pagar esa carga previa que va a caducar.

Grazie mille.

Vaya, a mí se me había traspapelado esa consulta, y supongo que también a Tristán.

Si lo he entendido bien, puede ejecutarse la carga demandando a la herencia yacente, pues es la situación actual: una herencia que no ha sido aceptada ni rechazada formalmente aún.

Luego ya veríamos qué sucede en la subasta, claro: se entiende que no es vivienda habitual, así que podría llegar a adjudicarse por la deuda, el 50 o el 60 % (más el ITP según cada Comunidad, registro, etc...), según si hubiera o no postores y el importe de las posturas.

Saludos,

Si los expertos no me contradicen cada inmueble va por separado, por lo que tu carga continúa subsistente para ese piso y deberías poder ejecutar normalmente. En este caso el heredero será el estado, que propondrá una dación en pago o que se saque todo a subasta. Esto lo sabe mejor Jotaerre y Tristán pero al ver que no contestan... Si quisieras que lo mire con más detalle envíame un privado y puedo valorar la operación por si quieres deshacerte de ella.

Saludos

Vale, ya lo he visto y la hipoteca es muy reciente; por tanto, también la deuda, así que no creo que tengas muchas posibilidades en la subasta, porque además hay otra posterior. Si insistes, te intentaría ayudar, pero ya en privado (entiendo que no es un tema de interés genérico para el blog, sino una consulta profesional).
Saludos,

Si es una ejecucion hipotecaria.
https://www.administraciondejusticia.gob.es/paj/publico/ciudadano/servicios/subastas_judiciales/detalle_subasta/!ut/p/c5/jY9JDoJAEADfwgumgQHGI5swyozIJnIhJBoDkeVAMPB64WQ0Ee0-VqrThTI0b1MM5a3oy7Yp7ihFmZpzsCViiDoQcysBTQ4RZVSSwNFmflZzldoKDUKM5djCQOUksX2XAWD4x4Yvo_-yTygFnIcV6djYp95kDlE1hSOzjhOP6IN7DBiP_EsSxIZuDJUxObOTLVdfH8NGBboDX9ZEE4infPL3or24zpfiha80cbetr6ir43jo7IDogvAEmC9vvA!!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfTjBFMjhCMUEwR0tGMjBJRkY5NUJRTDAwMDA!/?itemId=712991

Hola de nuevo, si se trata de comprobar si es la otra finca que piensas (¿acaso en el edicto no sale su n°?), sí puedes pedir información registral por el DNI, pero no acabo de entender que ignores dónde está la pericial (salvo que sea una ejecución hipotecaria, claro), si dices haber visto todo el expediente.
Saludos,

Hola Jotaerre, asi se indentifica en el registro y en el edicto: “Labradio llamado “AREO DE ABAJO”, en el lugar de Arnados, parroquia de Razo, Ayuntamiento de Carballo, de cabida veinitrés áreas y sesenta y una centiáreas, igual a cuatro ferrados y doce cuartillos. Linda: Norte, Arenal de Razo; Sur, y Oeste, de Antonio Eirís, camino a la Playa en medio; y Este, Eladio Díaz”.
Esta es toda la informacion que puedes recoger en todo el expediente de la ejecución.
Por lo que a mi me consta, por quien es el ejecutado, la finca que posee el ejecutado en esa zona (Areo de abajo) y con unas dimensiones muy parecidas, es una finca urbana con una pequeña construcción.
Lo que no puedo entender es:
-Si es la finca que yo pienso, como ai tanta discrepancia entre registro y catastro(finca labradio contra finca urbana con costrucción).
-Donde está el informe pericial ( la supuesta finca de labradio está tasada en 490.000€ )
-Como puedo conseguir la refencia catastral...
A lo que yo me refiero en el anterior comentario es a pedir en el registro una nota simple de la finca urbana la cual pienso que es la misma que la descrita por el registro como rustica, y ver si coincide el numero de finca.
Gracias!

Hola de nuevo, Martinmb, ¿qué quieres decir con que la finca no está al día en el registro y que tienes que pedir una nota simple si ya consta certificación en el expediente, cómo la identifica entonces el edicto de la subasta?

Hola de nuevo! En el expediente no aparece la extensa de la certificacion de cargas ni el informe pericial.
Y la referencia catastral no aparece por ningún sitio.
Creo que sé cual es la finca pero no estoi seguro al 100%. Será buena idea si voi al registro con la dirección exacta de la que creo que es, y pido una nota simple aver si coinciden los numeros de finca?
( La finca no está al dia en el registro de propiedad, pero actualmente dispone de calle y numero, está en una zona urbanizada )

Gracias!

Ya, ya, pero es un paso que no dejaría de intentar.

Lo malo es que cuando tienes dudas con la identificación exacta la Oficina Virtual del catastro no es definitiva.

Buenos días, y feliz año a tod@s!

Yo empezaría intentando localizarla a través de la Oficina virtual del catastro, y con esa información, confirmarlo en el Ayuntamiento.
Saludos,

Buenos días a todos,

Os explico mi caso para ver qué se puede hacer.

REsulta que invertí un dinero "recomendado" como capital privado ( unos 25.000 €) con garantía de un piso en Barcelona con una tasación de 105.000 € ( valen 140.000 € en la calle) y una renta mensual interesante para los tiempos que corren...

Pues resulta que al tercer mes el propietario ha fallecido y parece ser que los herederos no quieren aceptar la herencia por tener varias deudas a parte de esta.... tengo varias dudas a ver si me las podeis responder.

- Puedo adjudicarme el piso en subasta ??
- en caso de que se pueda hacer porque importe mínimo sería ?
- que impuestos tendría que pagar ? es para valorar realmente que quedaría "limpio" en la operación
- riesgos ? ventajas ? recomendaciones ?

Muchas gracias por vuestros comentarios y no echarme muchas broncas por favor :)

GRacias

Hola Martin. A veces es tela de difícil. Si en la certificación de cargas no viene ni en el informe pericial tampoco, entonces lo tienes crudo. Te diría que la buscaras en la escritura de hipoteca, pero de venir ahí lo usual seria que el registrador la hubiera recogido.

Naturalmente supongo que habrás leído la extensa de la certificación de cabo a rabo.

Hola Tristán, aver si me puedes ayudar con un problemilla. Se subasta una finca, ya he mirado el expediente completo, certificacion de cargas etc, pero en ningún documento me aparece la referencia catastral.En el expediente tampoco habia ningún recibo del ibi. Creo que sé cual es la finca pero necesitaría confirmarlo y no se como conseguirla. Si voi personalmente al registro puedo pedir que añadan en una nota simple la referencia? O quizas pedir una cedula urbanistica en el ayuntamiento? Un saludo y muchas gracias!