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Hola, disculparme si no pongo este comentario en el lugar adecuado.
Os comento el local que me que he conseguido mediante adjudicación directa, ya esta registrado a mi nombre en el registro de la propiedad.
Mi duda es la siguiente
Este local esta alquilado desde Julio de 2014 (posterior a la modificación de la ley 4/2013) hacienda no me ha dicho nada (dice libre de arrendamientos), en el registro no está inscrito el contrato de alquiler. Pero me he pasado por el local en donde hay una señora y me enviado por Whastsap el contrato de alquiler con fecha julio 2014, en dicho contrato dice que acuerdan el pago de 450€ y dice textualmente "se sobreentiende que los impuestos reglamentarios no van incluidos en estas cantidades , IRPF, IVA"
La inquilina me dice que se lo paga en mano al anterior propietario (es un empresa) y que este no le entrega factura ni nada y me consta que ninguno de los 2 los declara.
Mi pregunta es la siguiente:

¿Este inquilino tendría derecho de retracto y tanteo?

ya que por lo que he podido interpretar algún Post de Tristan dice En Los Cuatro supuestos:
Los 4 supuestos

De manera que:

- Si el alquiler se inscribió con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador el contrato persistirá tras la adjudicación de la vivienda, pudiendo en tal caso el inquilino ejercer el retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el art. 25 de la L.A.U.
- Si el alquiler se inscribió posteriormente al embargo o a la hipoteca ejecutados el contrato de arrendamiento se extinguirá ipso iure por lo dispuesto en el art. 13.1 de la L.A.U., insertado más arriba, y en tal caso, no habrá lugar a retracto alguno por no existir un arrendamiento vigente y válido.
- Ídem si el alquiler NO está inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento se extingue y no hay derecho de retracto por no existir arrendamiento vigente.
-Sin embargo, si la finca subastada no está inmatriculada la situación para el arrendatario que haya concertado el contrato de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario es más favorable, porque en tales casos el contrato de alquiler no se extingue sino que “se estará a la duración establecida en el apartado 4 del art. 9 de la L.A.U.”, es decir, que dicho arrendamiento durará tres años desde la fecha del contrato y si a la fecha de la subasta aún no ha transcurrido ese plazo, entonces el arrendamiento aún estará vigente y por lo tanto el derecho de retracto también.

Yo sabia al inscribir el local en el Registro de la propiedad que estaba alquilado (pero como hacienda no lo dice y el registro no tiene constacia, no he dicho nada.

Muchas gracias por vuestra ayuda.

Desde la Ley 1/2013 ya no compro créditos hipotecarios de viviendas

Buenas noches
una duda que tengo por novato , si en las subastas electronicas haces un deposito y luego por cualquier causa
prefieres no hacer pujas y la subasta queda desierta , te devuelven el deposito sin problemas?
un saludo

Ya lo había leído y lo he vuelto a repasar de nuevo. Muy instructivo. Gracias.

Me refería si sueles hacer operaciones de este tipo y tienes alguna reciente sobre la que puedas comentar algo. ¿Aparte de lo dicho en ese post, alguna recomendación o precaución en estos casos?

Lo que tenía que dicir ya lo dije:
http://subastanomics.com/cuidado-con-algunas-cesiones-de-credito/

Hola.
Me gustaría saber tu opinión Tristán y demás habituales sobre las cesiones de crédito. Lo que es comprar una deuda para pasar a ser el acreedor y ocupar su lugar. ¿Has hecho alguna operación de estas??

Si puedes, tú o cualquier otro, contar alguna experiencia propia sobre esto, sería de mucha ayuda para conocer mejor como funciona. Entiendo que, algo lógico es comprar esa deuda con un buen descuento. De lo contrario no le veo sentido.
Si alguien puede aportar algo bienvenido sea. Un saludo.

Simplemente has topado con un secretario desconocedor del Derecho. Solo podres torcerse el brazo personándote y recurriendo.

Buenos días.

Aquí os traigo un caso en el que creo, se saltan el 670.4 y que seguro que valen para los ejemplos del "Cómo leer e interpretar el art. 670 de la L.E.C. y no morir en el intento".

Tipo de subasta: 75.375.-€ (60% 45.225.-€)
Puja máxima durante la subasta: 15.000.-€

Una vez acabada la subasta, le dan parte a le ejecutado que no dice nada.
Cuando le dan parte al ejecutante, pide que se le adjudique por deuda+intereses+costas, que se tasan en 36.055,06€ (que no llega al 60% por lo cuál entiendo, se debería desestimar dicha petición)

La LAJ me informa de que, apoyándose en el 670.4 párrafo 3º, estima que la petición del ejecutante es la mejor forma de acabar la subasta, que si quiero haga alegaciones.

¿Alguna idea de cómo revatir ésto? (No vale decir que no llega al 60% porque ya lo he hecho y dice que estamos ya en el 3er parrafo que dice:

"Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor."

Perdón por el tochopost.

Puedes pujar lo que quieras, aunque por debajo del 50% ya sabes que es a criterio del LAJ...

Muchas Gracias Chustazo
Entiendo que se podria incluso pujar menos que el deposito, y en caso de adjudicarse te devolverian parte de lo adelantado.

Hola Molito:
Salvo mejor criterio te puedo decir que en las subastas por ejecución hipotecaria o de títulos judiciales no hay puja mínima, ya que se está a lo dispuesto por el Art. 670.4 LEC.
Las de división de la cosa común o concursales son harina de otro costal y pueden tener condiciones distintas.
Un saludo,

Tengo una duda respecto a las subastas judiciales "no hipotecarias" , ya perdonareis si el tema está tratado pero es que no lo encuentro , he visto algunas de lo social, mayormente creo que impago de pensiones tras divorcios, o reclamaciones de trabajadores o ex-trabajadores.
En el edicto vienen reflejadas las cantidades reclamadas, el valor de tasación, pero no especifica la puja mínima.
En una subasta hipotecaria entiendo que la puja mínima deberá ser el 50% o 70% del valor de tasación (según casos ) o que al menos se cubra la deuda más gastos . Pero en estos casos ¿Cuánto es lo mínimo que aceptarían ? hay algún criterio o ya depende del juez de turno......? porque he visto deudas mínimas respecto al bien y otras reclamaciones bestiales comparando el valor del bien.

Date cuenta que yo estoy hablando del portal de subastas del BOE. Eso que dices de la situación posesoria es competencia del juzgado, de hacer bien su trabajo y rellenar correctamente ese campo. Y desde luego estoy de acuerdo contigo. Ahí, creo que, poco puede hacer el portal del BOE.

Aunque hay una idea que se me acaba de ocurrir y que comparto aquí por si el personal encargado del portal de subastas del BOE lee esto y puede hacer algo al respecto. Ya estoy cansado, me supongo que al igual que todos, que en las subastas publicadas falte multitud de información por aportar. Muchas veces sólo cuelgan el edicto y nada más. Algo totalmente inaceptable. Pues bien, creo que el personal del BOE debería rechazar y no publicar las subastas que esten incompletas y falte aportar aun información y/o documentos. Sólo serán publicadas y abierto el plazo para pujar cuando aporten toda la documentación necesaria. Al menos toda subasta debería contener la información de la cantidad reclamada, el edicto, la certificación de cargas y dominio, el informe de tasación del perito en los embargos, la referencia catastral,...Como mínimo eso. Y cualquier subasta que no contenga esa información debería ser rechazada hasta que se subsane el error. Una vez ya con toda la información aportada se permite su publicación.

Supongo que así los juzgados se pondrían las pilas y aportarían toda la información que es necesaria conocer por los posibles interesados, y que ahora muchas veces no se molestan en lo más mínimo. También se verían en cierta manera "obligados" por los acreedores, cuando estos vean que sus subastas no salen adelante por la incompetencia de algunos juzgados y empiezan a exigir sus derechos. ¿Qué les parece la idea?

Pero sólo están al loro en cosas insignificantes. Lo de obligar a poner la situación posesoria como que no es importante, que haya "agentes judiciales" visitando cada uno de los inmuebles a subastar para comprobar quién vive ahí y con qué título, estaría bien.

Sólo vengo aquí a decir que la gente del portal de subastas del BOE está al acecho de todo lo que en este blog se diga.

Hace unas semanas comenté que las subastas abiertas tienen dos relojes o cronómetros. Uno arriba con la hora oficial española y el de abajo es el contador que va para atrás indicando el tiempo que falta. Pues dije que ese contador no era muy de fiar porque dependía de la fecha y hora puestos en el ordenador, móvil, etc....Si teníamos la hora adelantada o atrasada, ese contador también lo estaba y su finalización no coincidía con la hora exacta de cierre de la subasta. Pues ya lo han cambiado. Ahora ese contador va regulado según la hora oficial que se indica arriba del todo. Da igual que cambies la hora o fecha, ya no afecta al cronómetro.

Se ve que los del boe están al loro de todo lo que aquí se dice: críticas, denuncias, halagos, insultos, estrategias de subasta, posibles errores aprovechables.... ¡Así que atentos a lo que se dice!
Los que participamos en este blog somos sus betatesters.

Chustazo, muchas gracias por tus comentarios, me quedo mas tranquilo

Hola Ahoraahora, felicidades por tu adquisición.
Como habrás visto en entradas anteriores sí que es posible que se anule la subasta, aunque muy poco probable. Incluso en casos de error manifiesto y con perjuicio grave para los implicados las anulaciones, por lo que se ve, han sido excepcionales.
La Agencia Tributaria suele ser bastante seria y los errores gordos que cometen son del tipo de identificación de la propiedad o valoración, más que de identificación del deudor o sus propiedades (aunque todo es posible, ojo).
Si la propiedad subastada existe, está bien identificada, era del deudor, éste estaba embargado en el Registro y te la han adjudicado yo estaría relativamente tranquilo. Los registradores, además, suelen mirar todo con lupa, por lo que es otro motivo adicional de tranquilidad.
Un saludo y felicidades de nuevo.
En mi opinión, salvo mejor criterio, deberías considerarte acreedor de la renta desde el momento en el que la adjudicación directa adquirió firmeza. Esta fecha viene reflejada en el certificado de adjudicación y el registrador la transcribe al Diario, por lo que aparece en la nota simple que te hayan dado al registrar como fecha desde la que eres propietario.

Hola, ante todo felicitaros por los buenos consejos que nos proporcionáis.

Os comento mis dudas:
He sido adjudicatario de un local comercial mediante adjudicación directa de Hacienda, he realizado los pagos de impuestos e incluso lo he inscrito en el registro de la propiedad y tengo el documento que así lo acredita.
Dicho local está alquilado a un persona con la que me he puesto en contacto y ella me ha dicho que le da igual pagar la renta del alquiler al propietario anterior o a mi (yo le he presentado la nota simple en donde indica que soy propietario 100% de pleno dominio y con carácter privativo). El inquilino se ha puesto en contacto con el propietario anterior y este le ha dicho que hay un error, que los embargos que tiene es de otra sociedad, que es imposible, etc. Mi pregunta es la siguiente ¿alguien me puede exigir que devuelva la propiedad? si realmente hacienda se ha equivocado.
Otra pregunta el inquilino tiene contrato en vigor hasta dentro de 4 meses y según dice dicho contrato (el cual tengo) si el arrendador o el arrendatario deciden no renovarlo deberán avisarlo con 2 meses de antelación y
ultima pregunta el inquilino desde cuando me debería pagar la renta a mi, desde la adjudicación directa o desde la fecha en la cual está inscrito en local a mi nombre. Gracias por vuestra ayuda

Me pareció menos tiempo. Sí es lo normal, entre 3 y 5 semanas.

Presentado telemáticamente han tardado tres semanas justas. Todo inscrito y cargas posteriores canceladas sin novedad.