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De nada, chustazo, probablemente no se pidió (e insistió y recurrió) en que el mandamiento de cancelación de cargas incluyera el derecho de uso, en base a la purga que ordena el 134 LH.
Saludos,

Así es, Pecks, pero para recurrir debe constar que te notifican la resolución y cuándo (si no estás comparecido, no te habrán notificado y quizás sea ya firme la decisión), y todo recurso debe ser con abogado y procurador, siento dar la impresión de barrer para casa, pero siempre es mejor ponerse la venda antes de la herida.
Saludos,

Muchas gracias a todos por su ayuda. Ya contaré la semana que viene que me dice la LAJ. Está claro que la clave del asunto es si se aprobó el decreto de aprobación del remate y en que fecha.

Y otra cosa, si hubiera motivos para recurrir, entiendo que se haría mediante un escrito bien fundamentado en los artículos de la LEC y las sentencias de los tribunales. ¿Así es?

Y finalmente, esto va para mfmelo: creo recordar que en una ocasión comentaste en el blog que te pasó algo igual, una subasta que te habías adjudicado y luego el deudor te la birló pagando el total. No recuerdo si pagó antes del decreto del remate o después. Dijiste que eso no iba a quedar así y recurriste. ¿Podrías contar como fue realmente todo y como acabó la historia? Te lo agradecería mucho.

Saludos.

Hola Jotaerre. Mil gracias por tu opinión. Muchas gracias por buscar la sentencia.
De su lectura extraigo la semicerteza de lo que veníamos comentando y es la lógica desaparición de una carga que es posterior. También, sin embargo, el asombro por ver cómo, en algo tan evidente, pueden darse resoluciones como la de la Audiencia Provincial pero también... ¡DEL PROPIO JUZGADO QUE EJECUTÓ LA HIPOTECA! (fue el que primero denegó la posesión).
Supongo que en el caso de resultar adjudicatario será conveniente solicitar la posesión en el mismo acto de la subasta y que, aún así, pueden darse situaciones como las expuestas en la sentencia (¿en qué justificaría el juzgado ejecutor la no concesión de la posesión?)...
Valoro mucho también la opinión de Tristán y su sentido común al recomendar no concurrir, pero la razón del interés es que sale una subasta de una vivienda cuyo valor de mercado es el triple del 70% que podría suponer la firmeza en la ejecución y es para considerarlo. La pega es el uso y disfrute anteriormente expuestos, claro está...

No tienes que pagar antes de los 40 días porque el deudor ha pagado y la subasta se ha suspendido. Otra cosa es que haya motivos para recurrir esa suspensión, en cuyo caso se te dará nuevo plazo.

No haría falta pagar, y la LAJ debería darte la razón, pero ya veremos... y contando que haya aprobado el remate, que ésa es otra.

No fue muy alto, pero supongo que le da miedo perder las casas si la quiebra... Es una opción, quizá se ahorraría 15.000 € o así.

Ya estuve leyendo el foro de SJ, y a excepción de una persona, la mayoría piensa que el límite del deudor para pagar es hasta el decreto de aprobación del remate. Todavía tengo pendiente leerme las sentencias.

El art. 670.7 de la LEC también dice lo mismo. Se entiende que en subastas con postores el límite es el decreto del remate, y en subastas desiertas el límite es la adjudicación al acreedor (si la pide claro está).

Además Tristán opina lo mismo y también muchos del foro. Así que con esa idea iré al juzgado. Hasta el lunes no podré ir. La cuestión es saber la fecha del decreto aprobación del remate (en teoría la SJ ya debió dictarlo hace tiempo) y la fecha en que el deudor pagó. Si lo hizo antes ya nada puedo hacer....sin embargo si pagó después de ese decreto tengo derecho a reclamar creo, la ley es clara.

En caso de esto último, ¿la SJ no tendría más remedio que darme la razón y suspender el pago del deudor??

Otro tema es también que el plazo de 40 días hábiles termina el miércoles o jueves de la semana que viene.....aún si el deudor pagó fuera de plazo y yo tenga todo el derecho de reclamar, ¿tengo que pagar el precio de remate antes de que finalize el plazo para poder exigir algo a la SJ o no es necesario?

¿Y por qué no quiebra la subasta, fue muy alto el depósito?

En efecto, Tristán, pero (y no es barrer para casa) el riesgo es mayor cuando el adjudicatario presenta un simple escrito pidiendo la posesión sin comparecer en forma, lo que le permitiría fundamentar su petición y recurrir cualquier decisión contraria.

Vaya clase magistral!!! Saliendo del tema, el otro día fui a una subasta muy peculiar de 2 casas pareadas. La deuda ejecutada era de 70.000 € por cada casa + un embargo de otro banco 1M en números redondos. Se presenta el demandado en nombre de otra sociedad a participar, el banco por error (o no) puja por 140 por cada casa y se las queda el demandado por 145 cada una, precio de mercado 160... El sentimiento de culpa al ser las casas de veraneo de sus hijos, mezclado con el error del banco le salieron las casas caras no, lo siguiente.

En cualquier caso, es una barbaridad invertir en una subasta en la que hay muchísimas posibilidades de que le juzgado que ha subastado se niegue a darte la posesión.

Algo que tampoco entiendo que tenga que ser así, porque hasta el más lerdo puede entender que no se puede perjudicar al titular de la hipoteca con algo que ha sucedido años después entre los propietarios del bien hipotecado y cuya inscripción es por tanto posterior.

Pues en casos similares es muy frecuente que no te den la posesión y que tengas que irte a un declarativo. Como en el ejemplo.

Bueno, no seas tan agorero: si la AP hubiera confirmado la sentencia de instancia, no habría cabido casación (o se inadmitiría), porque fíjate que el motivo del recurso fue que la AP contradijo la doctrina del TS, manda uebos (RAE dixit)...
Saludos,

En cualquier caso, Chustazo y compañía, esta sentencia del Tribunal Supremo me da la razón cuando digo que adjudicarte una subasta en un procedimiento hipotecario habiendo una anotación posterior dando el derecho de uso a la exmujer y sus hijos, es o puede ser un marrón de los gordos.

Porque efectivamente al final el adjudicatario se hace con la posesión, pero no hace falta más que ver el calvario por el que ha pasado el adjudicatario del enlace que ha aportado Jotaerre para echarse a temblar:

El nuevo propietario se adjudica la subasta el 29 de noviembre de 2010

El juzgado que ha subastado se niega a darle ala posesión el 20 de abril de 2011

El adjudicatario inicia una demanda de desahucio por precario

El juzgado de primera instancia le da la razón el 5 de junio de 2012

La Audiencia Provincial se la quita el 22 de febrero de 2013

Y Finalmente, por fin, el Tribunal Supremo pone las cosas en su sitio el 6 de marzo de 2015 y falla a favor del adjudicatario.

Hay subastas en las que aunque sepas que tienes razón, es mejor no participar y ahora es el momento de confesar que hace bien poco me ofrecieron participar en una de estas y mi respuesta fue que si fuera posible comprar a pedo de puta, que sí, que participaría, pero que si el margen previsto no era la leche en bote, que entonces no me merecía la pena el calvario que podría hacerme pasar la exmujer del demandado.

;D Me temo que suelen ser inexplicables desde su origen, agravado con la costumbre de irlas cambiando y parcheando continuamente sin prestar la necesaria atención a la coherencia interna...

Avisad si abrís el melón de la hermeneusis de las leyes porque es para ir por palomitas. jejej

Pues no lo tengo tan claro, porque el 649 habla del cierre y luego el 650 de la aprobación del remate:

649.3: En la fecha del cierre de la subasta y a continuación del mismo, el Portal de Subastas remitirá al Secretario judicial información certificada de la postura telemática que hubiera resultado vencedora, con el nombre, apellidos y dirección electrónica del licitador.

650.1: Cuando la mejor postura sea igual o superior al 50 por ciento del avalúo, el Secretario judicial mediante decreto, en el mismo día o en el siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor, etc....

Saludos,

Tranquilo, chustazo, que, como te dijo Tristán, tienes razón en el fondo, y todo será solo cuestión de tiempo, porque la Jurisprudencia hace tiempo que dejó claro que ese derecho (sea considerado "familiar" o "real, como en Catalunya), no es oponible si es posterior; es más, sólo es oponible el anterior inscrito, o que el adjudicatario conociera y no esté por tanto amparado por la buena fe.

La STS más reciente que conozco al respecto es esta:

http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=7336627&links=%22118%2F2015%22&optimize=20150327&publicinterface=true

Saludos,

Estoy de acuerdo contigo.

Aparte del hecho de que considero que el cierre de la subasta se produce con la aprobación del remate. Lo que viene luego, dictar el decreto de adjudicación, los mandamientos de cancelación, entregar la posesión, etc. no son más que otros actos judiciales de la ejecución, pero no forman parte del acto de subasta, estrictamente hablando.

OK, entendido, pues, y pido disculpas de nuevo por mis desvaríos de ayer, producto de una excesiva locuacidad, que supongo necesitaba debido a cuestiones que no vienen al caso.

Abundando en el tema del momento máximo para liberar el bien, creo que el hecho de que el nuevo 693.3 hable, aunque sea en un caso concreto, de "antes de que se cierre la subasta", teniendo en cuenta que se mantiene que la aprobación del remate debe ser inmediata cuando se cumplan los diversos requisitos, y que, una vez más, el legislador no ha modificado el 607.7 y otros análogos, confirmaría la tesis mayoritaria:

693.3: "En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte."

Saludos,