Consulta al autor del blog

Si con el dinero sobrante no hay suficiente para que cobren los acreedores posteriores, a estos no les queda más remedio que buscar otras propiedades del deudor original e intentar embargarlas, porque las cargas de la finca adjudicada quedan canceladas

Hola Tristán.
En primer lugar felicitarte por la entrevista que te acaban de realizar.
Llevo un tiempo preguntándome que pasa en el siguiente caso: Si te adjudicas una subasta que tiene deudas posteriores, ¿Quién tiene que hacer frente al pago de dichas deudas, tu o el que las contrajo?

Kukufate, espero que esa situación que describes sea un caso hipotético, porque no me gusta nada de nada. Lo usual en estos casos es que la segunda hipteca, sea una letra a un año pero que en la entrega del dinero se haya descontado la deuda de la primera hipoteca, para que sea pagada directamente por el segundo acreedor. Es la forma de asegurarte que no ocurre lo que te estás temiendo.
O eso o, al calcular cuánto dinero le pueeds prestar, hacerlo poniéndote en lo peor y dando por sentado que el deudor va a dejar de pagar la primera hipoteca. Por eso estos créditos son tan arriesgados y los intereses tan elevados. Todo tiene un por qué.
Naturalmente, si el primer acreedor ejecuta su hipoteca, no te queda más remedio que comprársela o que acudir a esa subasta para incrementar las pujas lo suficiente para que puedas cobrar con el sobrante.
Todo eso hay que calcularlo antes de meterte en este tipo de aventuras.

Hola Tristán:
Una primera hipoteca de 90 mil euros a favor de un banco, grava una finca tasada por el banco en 250.000 euros en Agosto/2008.
Si a mi favor se hace una segunda hipoteca de 100.000 euros con vencimiento un año. ¿Cómo puedo asegurarme que el dueño del piso paga las cuotas hipotecarias de la hipoteca bancaria hasta que cancele mi hipoteca?
¿puedo yo pagarlas en su lugar? Alguna idea?
Si el primer acreedor saca el piso a subasta ¿qué pasa con mi hipoteca y qué debo hacer para no perder lo invertido? ¿TEngo alguna preferencia en la subasta?.

No, nada que ver.

La verdad es que es un poco lioso, te lo voy a explicar mejor y en primera persona.
tengo un piso hipotecado por 260.000 euros, y como avalo en otra operación puede que me lo embarguen , me han aconsejado crear una segunda carga a ése piso y en el caso que me lo quiera embargar el banco, la persona que tienela segunda carga, metería antes el embargo que el banco y como en subasta sale al 50% ésta segunda persona se lo quedaría pues al 50% del valor de tasasción que eran 340.000 euros. POr tanto se lo quedaría por 170.000 euros.
ESo funciona así ?

Vaya lío tienes sasarandag. Si despues de las dos hipotecas entra un embargo, quien se adjudique la subasta por ese segundo embargo tendrá que pagar ambas hipotecas enteritas. Y si la segunda hipoteca es suya, eso que se ahorra.
Si es que he entendido bien la consulta

Hola Tristán

Mi consulta es la siguiente, supongamos un piso con una hipoteca de un banco de 200.000 euros y otra segunda hipoteca de 30.000 euros de un proveedor.

si el proveedror embarga el piso y sale a subasta,tiene que pagar el proveedor la diferencia de subasta de la 1º hipoteca?Quiero decir el piso en subasta sale por 130.000 ¿tiene que poner el proveedor 100000 euros para cancelar el préstamos hipotecario? y otra teoría puede subrogarse a la hipoteca ése proveedor sin tener que quitarla?

Saludos
silvia

Hola Ghosssttt, en una disolución de proindiviso no hay parte ejecutada. Es la única subasta judicial en la que las normas que la rigen son dictadas por el juez, de acuerdo con las partes; pueden ser diferentes o iguales a lo que diga la LEC y los copropietarios no suelen tener que depositar fianza.

Gracias por la rápida respuesta.
Una pregunta más: En una división de la cosa común, al margen de la tasación y una vez puesta
la fianza en base a ella, cualquier postura es válida, o sigue los parámetros clásicos y sino se llega al 70% no se hace firme? Al no haber deudor, se le da traslado a las partes o han de presentarse en la subasta para pujar en primera persona? Por último: La parte ejecutada ha de depositar fianza para ir a subasta o está exenta por ser parte implicada en el procedimiento?

Buitron, los juzgados 31 y 32 de Madrid siempre han sido los menos rentables de todos. Antes por lo menos eran los más rápidos en darte la documentación y la Posesión, pero ahora ya ni eso.
Sin embargo, a pesar de que tienes gran parte de razón, ahora estamos en los comienzos del ciclo y sí que es posible encontrar buenas ocasiones en esos juzgados. Más adelante, cuando el resto de subasteros haya recuperado la liquidez perdida, será imposible comprar ahí y yo tendré que iniciar el mismo éxodo que llevé a cabo a finales de los noventa.

Buenas tardes Tristán el jueves estuve en los juzgados de Madrid, alguno serias tu, lo que se pagan son disparates, para comprar como compráis en el 31 y el 32 es mejor tener la pasta en el bolsillo, dices tu que ahora se puede comprar bien, no será en Madrid donde se compre bien?.
La mitad de los que están hay son testaferros sin un duro,hace años que los veo por hay, los deben de tener a sueldo.
Ganar dinero en los juzgados hipotecarios de Madrid a mi no me salen los números vamos que yo no meto 140000 euros para ganar 6000 euros 0 950000 euros para ganar no se que ganaran.
Yo meto 140000 para ganar mínimo el 50% y rápido, si no no hago esas inversiones millonarias de ganancias ridículas.
Los que estáis todos los días en el 31 y 32 sacáis alguna rentabilidad? O sois masocas?.

Muchas gracias por todo y perdon por abusar por lo demas no te preocupes conozco bien el terreno.

No te puedo informar sobre esa subasta, primero porque a mí aún no me aparece en mis listas, segundo porque una rústica de 5.000 m2 en soto puede ser un chollo y tú podrías llegar a ser competencia mía en la subasta y tercero porque si te diera información sería porque eres mi cliente y entonces tendría que cobrarte un 6%.
Pero sí te voy a dar un consejo, esa zona está llena de parcelas rústicas en las que la gente ha construído chalets ilegales, y seguramente tú la quieres para lo mismo. Antes de lanzarte visita el ayuntamiento y localiza físicamente la finca, ese es mi consejo.

No para nada son apenas 5000 metros cuadrados ¿me podrias consegir algo de inforacion ya que me esta costando un monton, la subasta es el 18/03/10 en Colmenar la finca esta en Soto y la tasacion son 240.000 euros elevadisima?¿si me dieras algun dato mas te lo agradeceria? aunque quiza abusase.

Ni de coña nos va a interesar una pequeña finca rústica. Ahora bien si llamas rústico a un encinar de 10 hectáreas, entonces...

Hola y gracias por todo,¿Hay alguna posibilidad que la subasta quede desierta?¿la zona por lo que e leido la conozes bien el juzgado de Colmenar Viejo es una pequeña finca rustica crees que les interesara a los subasteros?

En las subastas cada uno vale tanto como el dinero que pueda poner encima de la mesa, ni un euro más. Si vas con un subastero tendrás todas las de ganar, evidentemente, pero si vas solo no vas a tener ningún problema.

¿Tu crees que un particular tendria opcion en una subasta?y por favor dime algo que pueda leer para instruirme para un incauto total.O crees que seria mejor que contactara con algun subastero.Gracias.

Hola Cristobal38, la respuesta depende de cuál sea vuestro interés. Si lo que os interesa es comprar esa vivienda, lo que yo haría sería negociar con los de la primera hipoteca la compra de su crédito.

En cambio si lo que os interesa es cobrar lo vuestra deuda y seguir vuestro camino, yo pujaría en esta primera subasta treinta y seis mil euros por encima de lo que sea la deuda que ahora se ejecuta. así os aseguráis de que hay sobrante suficiente. Calcular teniendo en cuenta las costas de ahora, aunque si se pasan siempre podréis recurrirlas.