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Lo peor es que esos diez días acaban convirtiéndose en diez semanas, en el mejor de los casos. Diez semanas en el juzgado nº32 de madrid y 4 ó 5 meses en el juzgado nº31, que está junto al anterior. Qué cosas.

Tampoco creo que debas extrañarte, Begonia, desde el momento que la Ley da un plazo de 10 días al ejecutado para que presente un tercero que mejore la postura...

Hola Begonia, sin duda es juego sucio, pero la situación es aún peor. Hay subasteros que van a las subastas no a participar sino a ver si la adjudicación cubre o no el 70% del tipo y, si no queda firme, saben que disponen de un montón de tiempo para llegar a un acuerdo con el demandado y para encontrar a un cliente. El resto ya lo sabes.

Es mejor acudir solo a las subastas en las que estás seguro de que la adjudicación va a ser firme.

Hola Tristan:
Otra vez te escribo para comentarte una nueva desilusión con esto de las subastas…
El día 4 de mayo participe en una subasta en la que ofrecí la deuda, ya que tenía una carga de 6000 euros más, y el piso debía estar para reformarlo. Acudió el banco que ofreció 55000 euros (que me había dicho previamente que seria su mejor postura), por lo que yo ofrecí 56000 euros, y quede a la espera de que los ejecutados presentasen a un tercero que ofreciese mejor postura. El día anterior a la subasta, fui a pedir una nota simple al registro, y me dicen que no me la pueden dar porque la tiene el oficial y que cuando la tengan disponible me llamaran. Una semana después me llaman, y veo que ha desaparecido la carga de los 6000 euros, por lo que los propietarios han pagado, y supongo que serán ellos quienes se queden con el inmueble. Hoy acudo a ver si han pagado, y veo que han presentado a una empresa unipersonal S.L. y que han ofrecido 56100 euros. Busco a que se dedica esta empresa, y veo que se dedica a la reparación y alquiler de bienes inmobiliarios. Entonces me pregunto, ¿Cómo hacéis para no quitaros los inmuebles en lo que no hayáis llegado al 70%?. Lo digo porque a mi me ha dejado fuera de juego al haber presentado esta postura, ya que la mía ya estaba hecha, y la suya es definitiva… ¿No será mejor no ir a las subastas, y luego ponerme en contacto con el propietario para hacerle una oferta?, porque haciendo una postura inferior al 50% tengo todas las de perder, ¿no?.
Por otra parte, ¿Cómo se ha enterado esta empresa de que este inmueble a quedado con una postura inferior al 70%, tendrán contactos en los juzgados, o en el banco?.
La verdad es que no me importaba que los propietarios pagasen, y me quedase sin el inmueble que lo quiero para vivir, pero que una empresa me haga la jugada y me lo quite de esta manera… me parece juego sucio.
Gracias por todo.

Muchas gracias Tristan, seguiremos dandole vueltas al tema.
saludos.

Yo no sé si habrá mas gente,pero si el banco se comprometieran a cederme el remate pero hay mas gente estos también podrian pujar ¿no? y entonces podrían adjudicarse ellos la vivienda y yo me quedaría fuera, si voy a subasta tengo la oportunidad de pujar con ellos y la posibilidad de adjudicarmela, si no va nadie a la subasta podre adjudicarmela o negociar con el banco¿no?estoy intentando reunir el dinero por si sonara la flauta y me la adjudicaría.
Si no consigo la pasta y tomo la opción de hablar con el abogado del banco cuando lo hago y diciendo ¿qué? lo que estoy dispuesta a pagar.Realmente no sé que hacer el dinero para el déposito ya lo tengo pero todavía no lo he ingresado, tambien he hablado con los que me han comprado mi vivienda y me darían el dinero dos dias antes de expirar el plazo de los 20 dias de la adjudicación, como lo ves.Gracias por todo y sigo buscando un plan B por si el dinero de la venta no llegara.Si hablo con el banco no subiré el precio de salida de la subasta....un mar de dudas ,Olatz.

A ese juez que acepta el usufructo de la esposa deberían enviarle de nuevo a la escuela para que aprenda que él está para hacer cumplir las Leyes y no para interpretarlas creativamente.
1- Para empezar lo que compras es un pleito. 2- Ni de coña te puedes meter en esa casa mientras no hayas ganado el pleito, que creo que ganarías. 3- El otro hermano tiene toda la razón pero los pleitos en España tardan tanto como en Venezuela, en ese aspecto estamos en el Tercer Mundo. Al final creo que sí se ganaria, lo malo es que hay algunos jueces que, más que en el Derecho, creen en la interpretación creativa del mismo.

Inmueble propiedad indivisa de 2 hermanos, hay sentencia estableciendose la disolución, tras la sentencia 1 hermano dona la nuda propiedad de su mitad a su hija, reservandose el usufructo conjunto y sucesivo para el y su esposa que no era dueña. El fallece , ahora se subasta, el juzgado reconoce derecho a seguir en la posesión a la mujer (al tener titulo , aunque sea posterior a la sentencia).
Si me adjudico el bien:
1-¿Que adquiero la propiedad o la nuda propiedad?
2- Aun ella teniendo el usufructo de la mitad y residiendo en la casa ,¿Puedo ir yo a vivir tambien en la mitad que no tiene el usufructo? (La casa es de varias plantas y grande).
3- El otro hermano alega fraude de ley en la constitución del usufructo, el auto reconoce la posesión con la posibilidad de posterior juicio declarativo, cuanto tiempo tarda en resolverse un juicio de estas caracteristicas, que costas suele tener +-, ¿Se reconocería el fraude?
Perdona por las preguntas de examen, un saludo y gracias.

Olatz, yo no correría riesgos. Si estás convencida de que nadie más va a ir a la subasta, entonces espérate y cuando el banco se la haya adjudicado, hablas con ellos (sin pareces super interesada) y les preguntas si estás interesados en cederte el remate. Si ellos no han cubierto el 70% dispondréis de más días para rematar.

Si consideras que puede haber otros postores interesados, entonces habla con el banco desde el principio (otra vez sin delatar tu sumo interés) y que asistan a la subasta con el compromiso de cederte a tí el remate. Empieza negociando con el letrado que esté tramitando el procedimiento en el juzgado. Puede que él mismo te lo resuelva, aunque también puede que él se limite a cdarte el contacto con los responsables del banco.

Lo que yo tengo claro es que sin el dinero no debes participar en esa subasta.

Me quedo hecha polvo, yo he vendido mi casa para intentar conseguir la que se subasta que es de mi familia ,el dinero de la venta lo voy a recibir unos tres dias después de esos 20 hábiles que me comentas es que yo pense que era un mes y entraba dentro del plazo...he hablado con una caja que esta valorando si me da un préstamo personal por el dinero que me falta para poder ir a la subasta hasta que cobre el dinero de la venta y tiene toda mi documentación para pedir el préstamo hipotecario porque aun con el dienro que reciba segun mis calculos me faltarian unos 100.000 € ,y no parece que lo vieran mal hable con el director de la sucursal y el lo iba a llevar a la comisión de riesgos, yo no tendría problema para que fueran a tasarla y tampoco tengo que echar a los hasta ahora propietarios.¿Se la puede quedar el banco siendo esta vivienda aval de otra hipoteca posterior?¿crees que deberia hablar con la entidad antes de la subasta?me da miedo que suban el precio ,me habia hecho a la idea que la conseguiria por el 70%¿si saben que la quiero pueden subir el tanto por ciento?¿es normal eso que dices que se la adjudiquen y luego me cedan el remate?¿subiria el precio mucho?.Pensaba que el mismo dia de al subasta y si me la adjudicaba me darian algún documento que llevar a la entidad para poder tramitar el prestamo.Tristan admito todas las ideas posibles.Un saludo y muchas gracias por aclararme esa postura de la caja y su empleado, ahora de donde saco la pasta antes de los 20 dias...si me la adjudico.

Puff, Olatz, lo tienes tela marinera de dificil. En primer lugar decirte que suelen ir dos no para subir el precio, sino que el segundo va para que la subasta no quede desierta. Si queda desierta el banco solo puede hacer dos cosas, quedarse el bien por el 50% del tipo o quedátrselo por la deuda completa. Cuando no le interesa ninguna de ambas posturas, entonces lleva a otro empleado para que se presente en la subasta y así no queda desierta. solo por eso.

Si te adjudicas el bien tienes 20 días hábiles (sin sábados ni domingos) para pagar. Ni uno más (en teoría, pero más vale no forzar las cosas). Si no depositas la pasta pierdes la fianza, así de sencillo. No creo que estéis en situacion de jugárosla. De todas formas si te ocurre avísame y quizá pueda darte alguna idea. pero, POR DIOS, no te la juegues.

Otra cosa, no cuentes ni de coña con que ningún banco te de una hipoteca hasta que tengas el Auto de Adjudicación y las llaves del bien. Quien te diga otra cosa es que no tiene ni idea. la Ley puede decir una cosa, pero los bancos van por libre y no se la van a jugar a que al secretario judicial de turno le de por tardar un año en daryte el Auto y otros seis meses en darte la Posesión y otros 5 meses en proceder al Lanzamiento. Plazos que son perfectamente posibles dado el actual estado de descomposición de nuestro sistema judicial.

Si tienes dinero para rematar, participa en la subasta, si no lo tienes cambia de estrategia y negocia con el banco. que se la quede el banco y luego te ceda el remate dándote una hipoteca (esta vez sí)

Hola,estoy totalemnte de acuerdo con Milnove.Os quiero preguntar porque ando un poco asustada (por no poner algo más fuerte), os escribi hace un mes,un bien tasado hace 7 años en 475.000€ varias hipotecas, sale a subasta por la primera hipoteca,voy a ir a la subasta.He leido que pueden ir dos a la subasta el de la caja y otro también de la caja¿para subir el precio?, yo pensaba que iria algún subastero y yo no que tendría que pujar con la caja...creí que el precio de salida sería el 70% del valor de tasación para subasta,importe que cubriria la hipoteca y sobraría 10.000€ que serían para la caja para cubrir algo de los intereses y las costas...Os pregunto:
-¿con que casos me puedo encontrar y como puedo hacerlos frente?.
-si me adjudico el bien,creia que tenia un mes para pagar el resto del dinero, yo no tendre el dinero antes, y el resto he hablado con una entidad para conseguir un prestamo hipotecario sobre el bien ¿como lo veis?
-¿puede si no consigo el dinero en esos 20 dias quedarse la caja con el bien y perder el dinero depositado? o ¿podré negociar con la entidad que los subasta?
-me ha comentado un abogado que con el papel de adjudicación podemos pedir la hipoteca y alargar el plazo¿pero puede negarme la caja que subasta que lo alarge?o¿adjudicarsela porque no puedo pagarla en el momento o siempre se tiene el derecho de los 20 dias para reunir el dinero?
Bueno no sé si os he transmitido claramente mis dudas, gracias por vuestra atención , estoy de los nervios.

Tristan eres cojonudo como los esparragos de Navarra. Saludos

Lo que pasa es que la subasta queda desierta y se abre un plazo para que el banco decida si acepta o no adjudicársela por el 50% del tipo o por la deuda completa.

El poder debe ser notarial, aunque varias veces he sido testigo de la validez del "poder verbal"

Hola Tristan
Leido en un post anterior, si no hay otro postor el banco no se la pueda quedar, entonces que pasa,¿se vuelve a Subastar?
Si voy a pujar en nombre de otro, el poder tiene que ser, de notario o un papel que me lo firme,con nombre y fotocopia del DNI.

Puede tener muchos motivos, por ejemplo querer la adjudicación sea a un precio concreto, que ni sea el 100% de la deuda ni sea el 50% del tipo. O puede que tenga apalabrado la cesión de remate. Vete a saber.

Hola Tristan pero lo que si que es raro es que el banco se quiera hacer con la posesion del piso ¿no?.
-Saludos.

Hola Euscano. La Ley dice que si el banco quiere participar en la subasta debe de haver al menos un postor. Esa es la razón de que siempre vayan de dos en dos a las subastas, uno es el procurador del banco y el otro puede ser un empreado del banco o del despacho de abogados o del despacho del procurador. Hace una oferta cualquiera y ya puede el banco hacer la oferta que tenían pensado desde el principio. No es nada anormal.
El tercer postor de tu subasta fue por libre para pujar si los anteriores se quedaban cortos y la subasta se ponía a tiro pero, por lo visto, no ha podido ni abrir la boca. repito, nada anormal, es el pan nuestro de cada día.

Hola tristan,como soy novato y no tengo mucha idea de subastas,hoy he estado en una, para ver como funciona y creo que he pillado una curiosa.el tipo dela subasta es de 150.000euros,se presentan el ejecutor la caixa, por otro servihabitat que es la inmobiliaria de la caixa y un postor que pienso que no es un subastero .tiene varias cargas anteriores una de la seguridad social de 12.000e otra de una empresa por 15.000e y otra empresa por 23.000e mas alguna posterior.empieza la subasta y servihavitat ofrece 230.000e el ejecutor la caixa ofrece 245.000.el postor no ofrece nada.me imagino qué los dos primeros estan de acuerdo.lo qué no acabo de entender por que ofrecen mas del tipo, si con éste se hubiesen adjudicadola subasta.y no quedaria sobrante.porque ademas tienen que pagar las cargas anteriores¿no?mi pregunta es, que beneficio tiene el banco con este piso,y posiblemente tambien se lo hubiese quedado por el cincuenta del tipo.bueno Tristan ya me comentaras muchas gracias .tus comentarios son de gran ayuda.un saludo.

Aaaaja, pois pois, como decimos aquí en Galicia ("pues, pues"), lo de comprarle la hipoteca al banco significa que tras entregarle X cantidad al banco me convierto en acreedor del demandado y por ende, si quiero recuperar ese dinero debo demandarlo? Puedo consultar en el Ayuntamiento las deudas que el inmueble tenga (IBI, rehabilitaciones, etc, etc)? Se me hace que la operación se aleja tanto como el demandado (que está fugado).
Muchas gracias por tu atención.