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buenos dias tristan y cracias por anticipado. mi historia es la siguiente,llevaba buscando desde hacia tiempo una finca para rurimo rural y agricultura ecolojica y unos amigos me informan, que la aeat de medina -cadiz- se subasta una finca rustica,en la agencia pido informacion fecha de subasta,plano de siutacion, nota simple, no dan mas infomacion
en la subasta quedo como mejor postor, y quedamos pagar el resto a la firma de las escrituras, ellos me llamaran.
pasado un tiempo, me paso por la agencia, y me dicen, que la notaria de medina,no hace las escrituras,porque dicha finca esta vedida en proindivisos a otras personas,le pregunto,como es posible,me contesta en la nota simple,no se reflejan dichas ventas, que han hablado con el rejitrador y este no las rejistro por considerarlas ilegales,puesto que tenia aviso de ayuntamiento, proibiendo las venta en proindivisos en dicha zona,
con lo cual, el departamento juridico de la agencia tomara cartas en el asunto, yo le comento de hacer las escituras en otra notaria, para nada,es un lio, y es posible que el rejitrador las rechase.
visto que pasa el tiempo,a dia de hoy 34 meses, y la respuesta siempre es la misma,que estan en ello, que no me inpaciente, que hay que esperar,al pareser hay un recurso en la D.G.R.N. del 9/3/2009 y estan a la espera de resuelvan.
como las escrituras estan conplicadas, me paso por el rejitro por ver si el rejitrador acetaria las ecrituras si se realizan en otra notaria,la empleada que me atiende y despues de ver la documentacion de que dipongo, me contesta, no hacen falta en este caso,pides el certificado de adjudicacion y te las rejistramos, de todas formas ,se lo va a comentar al rejitrador,vuelve en onos dias y te lo confirmo.
vuelvo onos dias mas tarde y me confirma, que efectivamente, no hacen falta las escrituras, - parese que se van arreglado las cosas -
me voy a la agencia se los comento al señor que me atiende me pone pagas y me contesta,que eso no funciona asi,que el rejitrador se confunde, despues de mucho insitir por mi parte en que ha pasado mucho tiempo y de que lo consute con el rejitrador, me dice que lo hablara con los servicios juridicos de la agencia y ya me diran,
pasa el tiempo, voy a la agencia y me dicen que han redactado el documento, se lo han presentado al rejistrador,y que no puede ser que hacen falta las escrituras.
ante esta respuesta , voy al rejistro, me atiende la mima empleada, y me dice en este caso son ndsesarias las escrituras,(que ha pasado si tuvieron la documestacion) ( no la leyeron) a la empleada del rejistro le pregunto, hay otra forma, me costesta, busque otro notario, y se las rejistamos,
( yo pregunto puedo buscar otro notario) en el caso de rejistralas a mi nombre, que pasara con los que compraron en proindivisos, en que medida me perjudicaran, pues cuando fui a la finca segun el plano de siutacio estaba vacia.

Eso le he dicho. Eso o que suspenda esta subasta y espere la rectificación de la Ley

Entonces, y con independencia de si es el 50 o el 60 % (porque supongo que la deuda será superior), lo que le quedaría es lo que ya hemos comentado otras veces: juicio ordinario y ejecución, en la que deberá hacerse una nueva valoración y se descontarán las cargas anteriores a efectos del valor de subasta.

Se trata de una ejecución hipotecaria en la que hay una hipoteca anterior de 80k y luego la del subastero que fue de listo y se metió a prestamista, haciendo una letra cambiaria con garantía hipotecaria por otros 60k y tasando la finca en 150k. Ahora tiene que pujar el 60% de 150k para que su adjudicación sea aceptada, es decir, ofrecer 90k.
Teniendo en cuenta que tiene delante los 80k mencionados... ¡vaya tela!

La interpretación, sin embargo, no es pacífica, como puede leerse en el foro de secretarios judiciales: unos mantienen las condiciones anunciadas en el edicto (si era anterior al decreto de julio) por seguridad jurídica, y otros aplican el RD de julio porque entró en vigor inmediatamente y no contenía disposición transitoria alguna. Veremos ahora cómo arregla (o intenta) el desaguisado la nueva Ley...

De todas formas, cuando hablas de que la finca (que no sabemos si es vivienda habitual) tiene una carga de 80k, supongo que te refieres a que es anterior y, en ése caso, debía descontarse del valor a efectos de subasta, el 60 % del cual es el que debería cubrir según el RD de julio, que además ya no estará en vigor en octubre salvo que tarden tanto en publicar la Ley en el BOE o fije una entrada en vigor posterior (lo que me extrañaría, porque otras medidas de la Ley deben ser de aplicación inmediata).

Seguramente tienes razón, Ciberet. Yo solo fui una vez a una subasta de la AEAT y fue hace muchos años. Me sonaba que era como he dicho, pero sin duda estoy equivocado.
La noche me confunde...

Y mientras tanto yo conozco a un tipo que está como ejecutante en una subasta de mediados de octubre y que para recuperar 60k tiene que aflojar otros 30k para llegar al 60% dichoso y poder adjudicarse un piso que además tiene una carga de 80k.

En efecto, ya lo anuncié hace unos días en otro hilo: la Ley de Medidas de agilización procesal se aprobó ya la semana pasada, y sólo resta que aparezca en el BOE un día de estos:

http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/Congreso/SalaPrensa/NotPre?_piref73_7706063_73_1337373_1337373.next_page=/wc/detalleNotaSalaPrensa&idNotaSalaPrensa=5042&anyo=2011&mes=9&pagina=1&mostrarvolver=S&movil=null

Por los resúmenes que pueden leerse, se vuelve al 50 % sólo en caso de "vivienda no habitual", pero no adelantemos más acontecimientos hasta leer el texto.

Lo que está claro es que esa Ley llevaba ya tiempo cocinándose y debatiéndose, y el entrometido RD de julio lo único que habrá logrado es liarlo todo durante unos meses, a ver con qué Disposición Transitoria nos sale ahora la Ley...

Por lo que se la cosa ya está redactada y solo falta que el Consejo de Ministros saque el Decreto.

Me ha llegado de "radio macuto" que se está pensando en dar marcha atrás en la última modificación legislativa de las subastas: en concreto, que se va a volver al mínimo del 50% para la adjudicación del acrredor ante subasta desierta (Art.671 de LEC), desde el 60% actual. ¿Alguien sabe algo?

Perdona, Tristán, pero yo he presenciado varias subastas de la AEAT en Madrid y nunca he visto eso que dices. Si te acreditas y no pujas, no te adjudican nada, devolviéndote luego tu cheque. La operativa habitual que he visto es la siguiente: entregas tu cheque y tu DNI, te acreditas en la primera y segunda licitación en el mismo acto; luego esperas a la primera, donde si no hay nadie que puje, tú no pujas tampoco. Esperas media hora a que se celebre a segunda licitación (en la que no tendrás que acreditarte pues ya lo has hecho), y si te interesa bastante el bien, pujas por el precio de salida (75% del precio de la 1ª licitación). Si tu interés no es tan grande, puedes esperar a la adjudicación directa, aunque en este procedimiento la incertidumbre para ser adjudicatario es lógicamente mayor.

Esto es lo que he visto al menos en Madrid, pero me imagino que en todos los sitios deberá ser así, pues el Reglamento es el mismo. Sólo he visto una diferencia: en Madrid, para la adjudicación directa, no te piden fianza, pero en otras delegaciones sí te la piden.

Gracias Tristán por tu rápida respuesta.
Así que esperaré a ver qué ocurre en la subasta. Comentaré al respecto.
Un cordial saludo

El plazo para pagar es de 20 días sin contar sábados ni domingos ni festivos.

Gracias Tristan.
Es que si no pujo la otra parte se llevara el piso por un precio irrisorio, pienso yo. Por eso quiero saber los plazos de tiempo o limite para pagar. Otra opcion seria (previa consulta en el banco antes de la subasta) la concesion de un prestamo hipotecario) y en caso afirmativo arriesgar en la subasta en pujar. En caso de adjudicacion, pedir el prestamo, por eso la importancia de los plazos para pagar.
Muchas gracias y saludos cordiales.

Primero, para entrar a pujar un poco sin intención de comprar no necesitas la ayuda de nadie.
Segundo, ni se te ocurra jugártela a pujar sin dinero para rematar. Te podrías ver en una situación muy desagradable. Los bancos no quieren ni oír hablar de adelantar dinero para rematar subastas

Gracias Tristán.
En principio, haré lo que me indicas: informar a las inmobiliarias sobre la subasta, ya que no hay problemas de llaves, el piso está vacío.
Me surgen algunas dudas que te agradecería un montón que me aclararas.
Como ya indiqué, mi intención es NO comprar el piso, no me interesa, y como comprenderás lo que quiero es que se adjudique al mejor precio posible. Entonces, pregunto: En este caso ¿la intervención por encargo mío de un subastero profesional podría ayudar a que en la subasta el precio suba? O no sería necesaria dicha intervención?
Yo estaría dispuesto a entrar en la subasta, fijándome un precio máximo para pujar, a partir de ahí si hay más pujas, que se lo queden!.
Los problemas surgirían si me la adjudicaran, ya que no dispongo del dinero (tendría que abonar el 50% de la otra parte, y ... ¿cómo lo hago?.
He visto que aconsejas pedir una línea de crédito antes de la subasta, por si te lo adjudicasen disponer del mismo. Pero me interesa conocer cuales son los plazos que dispondría, o cómo dilatarlos en el tiempo para efectuar el pago.
Mi intención es NO quedarme con el piso, sino que una vez adjudicado (si así ocurriera) inmediatamente lo pondría en venta.

Necesito y te agradezco tu información y consejo. Cordiales saludos

Txistu, olvida la cesión del remate y el derecho de retracto, que no tienen nada que ver con tu subasta porque ni se va a poder ceder el remate ni nadie tiene derecho de retracto. La cosa es sencilla, con mucha suerte conseguiréis que el precio de adjudicación alcance el 65-70% del valor real del piso en este momento. Yo procuraría informar de la subasta a todas las inmobiliarias de la zona y dejarles muy claro que tras la subasta el adjudicatario no tendrá problemas para hacerse con las llaves, suponiendo que eso sea cierto.

Hola Tristán, en primer lugar gracias por todas tus respuestas y comentarios. Quiero hacer la siguiente consulta:
Somos dos hermanos que tenemos un piso heredado y no nos ponemos de acuerdo ni para venderlo ni para comprarlo, yo lo quiero vender porque no tengo interés en el piso, pienso que la otra parte sí le interesa, y como no nos poníamos de acuerdo puse una demanda por división de cosa común, y seguramente que saldrá a subasta pública próximamente. Si en la subasta se lo lleva él u otra persona, no me importa, lo que no quiero es que se venda por un precio ‘demasiado’ bajo.
Quisiera saber cómo debo actuar, para que la subasta termine en un precio razonable.
He leído en el blog conceptos que no entiendo muy bien cómo funcionan: cesión de remate, derecho de retracto … Yo estaría dispuesto a pujar hasta una cantidad con tal de que el precio final fuera razonable, pero sería con la intención de vender posteriormente el piso. ¿Cual es vuestro consejo?
Muchas gracias por todo.

Muchas gracias, la verdad es que es una incertidumbre, un saludo y enhorabuena por este espacio, es de gran ayuda para los que no entendemos nada de subastas y su mundo. De nuevo le agradezco su atención y espero que tenga razón.
Un saludo.

Muchas gracias, la verdad es que es una incertidumbre, un saludo y enhorabuena por este espacio, es de gran ayuda para los que no entendemos nada de subastas y su mundo. De nuevo le agradezco su atención y espero que tenga razón.
Un saludo.