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Se cancelan registralmente las inscripciones y anotaciones POSTERIORES a la que se está ejecutando (la que origina la subasta) y se tienen que pagar todas las ANTERIORES. No se si esto contesta tu pregunta porque en realidad no la he entendido muy bien y sospecho que su redacción refleja tu confusión acerca del problema.

Hola tristán, estoy interesado en entrar en este mundo de las subastas, pero no me queda claro lo de las cargas a pagar en caso de adjudicarme algún inmueble.
Tengo entendido que las cargas posteriores al Auto Judicial se cancelan pero no las cargas preferentes.

Por ejemplo, en el Auto Judicial de un inmueble que estoy mirando el año del Expediente es el 2010, pero leyendo en el Edicto pone que existe un embargo preventivo del año 2005 anotado en fecha 07/12/2006 ¿entiendo con esto que esa carga no se cancelará? Pero viendo al Ejecutante coincide con esa deuda y ese embargo preventivo, así que entiendo que ESA CARGA VIGENTE DESAPARECERÁ para el que se adjudique el bien. ¿Es así?
Muchas gracias por resolver todas nuestras dudas.

Claro que recuperarías tu dinero, con intereses incluidos, porque el dinero recaudado en la subasta sería para ti.

No es cierto que no lo puedas ver por el rollo ese de la resolución judicial. Cuando me interesa una subasta la investigo a fondo y hablo con todo el que pillo, demandado, vecinos, conserje, etc. Lo que pasa es que en el caso en que tu te hayas, si fueras a ver al demandado y este se enterara (los novatos sois muy patosos) de que el Banco de Santander pretende vender su deuda por menos de lo que le reclaman a él, el tipo iría al banco y montaría una pajarraca de cuidado que igual salía reflejada incluso en la prensa. Por eso no quieren que ni te acerques.

Gracias Tristán veo que tienes respuestas para todo aunque ello implique que me has tirado por la borda mis planes jeje. No era el de Téllez, sino el de Orense, aunque lo acabo de ver y también llama la atención. Parece que más de uno buscamos piso barato donde vivir... hay dios mio q poco dinero tenemos.
Aún así me vas a perdonar pues me queda alguna duda que no me acaba de encajar. Ellos aseguran que el piso no se puede ver, no porque haya alguien viviendo sino porque al estar embargado solo se puede entrar con resolución judicial... raro no?
y ya por último para enterarme bien, suponiendo que comprase esa deuda,(q sin tener ni idea de esto y visto lo q me has dicho lo dudo) en el caso de Orense por 50.000 €, sale a subasta, y obviamente vale más de ese dinero, pongamos q se termina vendiendo por 100.000 €, yo recuperaría mi dinero?, más la diferencia? no me cuadra nada y es lo que me sigue asegurando el comercial, después de hablar por teléfono con él.
Ah y como es que es imposible encontrar esos pisos que anuncian en las subastas? realmente acaban saliendo? El comercial asegura que en 2 meses sale la misma... ufff q mal huele todo o q ignorante soy
Mi más sincera enhorabuena por el blog

Hola Txon84, no me digas que vas a ser el cuarto que se interesa por una oferta que ha aparecido en Idealista acerca de la cesión del crédito hipotecario de un piso en la calle Téllez. Más o menos te han contado la verdad. No se trata de una venta sino de una cesión de crédito por la que sustituyes EN TODAS LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS al actual banco acreedor (seguramente el Bco santander).

Mencionas que te han dicho que el acreedor de esa hipoteca será el adjudicatario en la subasta, pero eso no tiene por qué ser así. Para eso estamos los subasteros, para competir con los bancos en las subastas que ejecutan. Cualquiera podremos comprarlo, el banco, tu, yo o el de más allá. Comprando la hipoteca la única ventaja que tendrás frente a mí será el descuento que te hayan hecho en el precio de venta respecto a la deuda actual, pero esa diferencia es actualmente mínima porque la última reforma se ha cargado los intereses de demora.

En general las cesiones de créditos ya no son un buen negocio porque los cambios legislativos recientes se han cargado los intereses de demora y porque la nueva Ley favorece mucho a los morosos y perjudica a los acreedores. Por ejemplo, si los tipos acreditan que entran dentro de los supuestos de pobreza les tendrás que dar un alquiler social durante dos años. Es decir, que el deudor se quede dos años viviendo en el piso y pagándote cien eurillos al mes. Y veremos que se inventa el gobierno para entonces, igual lo extiende por otros dos años. Y no te digo nada si enervan la deuda (la ponen al día) y se te quedan como deudores durante veinte o treinta años más pagándote el euribor+050 o lo que sea que estén pagando. ¿A que esto último no te lo habían contado?

Sin embargo si ese mismo piso me lo adjudico yo en la subasta no hay ni alquiler social ni leches en vinagre porque eso solo afecta en el caso de que la subasta se la haya adjudicado el banco acreedor (o sea tú) y no si el adjudicatario es un tercero.

Que ya no es negocio.

Certificación registral, importe de la deuda, referencia catastral, en que dirección se han hecho las notificaciones, tasación, y todo el resto del expediente.

Muy buenas Tristán, me parece sorprendente q lleves años respondiendo sin parar, soy nuevo en este tema y espero aprender algo después de revisar todos tus comentarios que seguro q me lleva otra semana más. De momento me gustaría comentarte un tema de venta de pisos "excesivamente" baratos, del idealista - subastasdepisos, estoy seguro q hay trampa pero me gustaría confirmaciones, pros y contras. Te describo el procedimiento q lo he sacado de otro blog. He visto algo muy breve por aquí pero no me entero bien disculpa.

Ante un notario comparecemos un apoderado del banco, mi abogado -que proviene de este chiringuito de subasteros- y yo. Presento un cheque por el importe de la deuda hipotecaria que resa por pagar sobre ese inmueble y me hago poseedor de ella.

El procedimiento de embargo sigue adelante, y al llegar la subasta, si queda desierta como casi me han asegurado que sucedrá, me adjudico el piso. Si alguien puja, el importe minimo es la deuda + costas + intereses de demora. En ese caso el piso es para ese postor, pero la diferencia va a tu bolsillo. En el documento que firmas con este bufete te aseguran que al final del proceso tendras el inmueble, o el dinero que pagaste mas la diferencia entre la deuda y el importe minimo de subasta

Una vez sales del juzgado con el auto de la subasta, liquidas el ITP en Hacienda, pasas por el registro y el piso esta oficialmente a tu nombre. A partir de ahi, el bufete inicia el proceso para el alzamiento y deshaucio, y el proceso finaliza con la entrega de llaves.

Si alguien conoce esta operativa, que por favor me diga cuanto de real hay en esta historia, donde están las contradicciones si las hubiera y que peligros hay en todo el proceso.

Buenos dias cuales son los documentos mas importantes dentro del expediente de una subasta? Nota simple, informacion de la tasacion, referencia catastral?

Gracias y buenos dias para todos.

Todas las subastas de Vizcaya se publican en la web de la consejería de Justicia>

Hola Tristán,

Aunque soy nuevo en el foro leo mucho tus comentarios desde hace mucho tiempo y hoy me digno a dirigirme a ti.

Mi pregunta es la siguiente. ¿donde y como puedo saber en Bilbao se subastan casa para vivir? y si hay alguna consultoría que conozcas para acercarme y me puedan ayudar en la compra de una casa para uso familiar.

Ahora mismo quiero vender la mia y comprar si es en subasta mejor, porque necesito cambiarme de piso a uno mas grande.

un saludo y gracias por adelantado

Envíame a mi correo esa nota simple y te la analizo en un periquete.

[email protected]

Perdona que sea pesado Tristán, pero es que en la certificación que yo vi en el juzgado en su día (embargo A) no vi nada raro, pero ahora en la nota simple no aparece nada de la A y sin embargo sí que aparece que se expide certificación según art. 143 del reglamento hipotecario al margen del embargo B (SS) (que habla de tercer poseedor).
Supongo que será algún tema jurisdiccional entre ellos, lo que no quiero es que nos lo hagan pagar a nosotros.
No es posible que ejecute el juzgado de lo social un embargo B de la SS para dejar el suyo como carga preferente, ¿verdad?
Lo digo porque lo que normalmente debería aparecer al margen de A: "se expide la certificación exigida en el artículo 1.489 de la LEC...". Si ésta no aparece, ¿es posible que el registrador se niegue a cancelar el embargo B posterior, del que sí aparece expedida certificación según art.143?
Muchas gracias, pero es que si hemos metido la pata o nos la han hecho meter, más vale huir a tiempo, ahora que aún ni está aprobado el remate...

Te lo repito, Aversimeentero, el embargo posterior no debe preocuparte. De ningún modo lo tendría que pagar el adjudicatario de la subasta por la ejecución del embargo A. La certificación que has visto corresponde a la ejecución del embargo B, pero eso no quiere decir que si ahora sacas una nota simple no aparezca otra certificación similar junto al embargo A.

Ahora bien, ¿estás seguro de que la subasta se realiza en los juzgados de lo social y no en la Seguridad Social? Ya se que sería un error muy tonto, pero tienes que estar muy seguro de que embargo es el tuyo.

Hola a todos, como parece que nadie conoce demasiado este asunto, me respondo a mí mismo lo que he podido averiguar, por si sirve a alguien de algo. Al parecer, al adquirir una licencia de actividad es como si comprases un traspaso de un negocio, e inmediatamente te subrogas en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento. El traspaso implica, la sustitución de un arrendatario por otro. Vamos, que te comes el contrato de alquiler anterior con una subida de un 15%. Finalmente no me he arriesgado y no he participado.

La fuente (no sé si se pueden poner enlaces): http://www.mundojuridico.info/traspaso-local-de-negocio/

Gran blog el de Tristán, si esto fuera un curso, no tendría precio, con cada post que leo aprendo algo nuevo, así que nada, a aportar lo que se pueda, que de bien nacido es ser agradecido.

Saludos.

Hola Tristán, perdona que insista, pero he estado leyendo la nota simple de nuevo y veo algo raro, sobre una ejecución en cuya subasta participó un familiar siendo el mejor postor que ya te comenté la pasada semana, vuelvo a explicarlo:
Se trata de una subasta por ejecución laboral realizada por un juzgado de lo social por un embargo (A) inscrito con anterioridad a otro de la seguridad social(B). Hasta donde llega mi conocimiento según he leído siempre a Tristán, lo único que debe importarnos a los adjudicatarios es el orden de los embargos en el registro, por lo que el B quedaría cancelado, pero en este caso dado que la fecha de resolución del embargo B de la SS es anterior a la resolución judicial del embargo B... ¿podría haber algún problema con la SS?
Verás, es que en lugar de aparecer lo de siempre, la nota marginal de certificación por el embargo A, aparecen dos notas al margen de B, una indicando que queda afecta a la posible revisión de IPT y AJD habiéndose alegado exención, y otra indicando que en virtud del expediente de apremio se extiende la certificación a la que se refiere el artículo 143 del Reglamento Hipotecario.
La pregunta es: ¿cómo ejecuta el juzgado por el embargo A sin expedir nota marginal sobre la certificación, si la nota marginal que aparece es del embargo B? Algo no me cuadra.
Saludos y gracias.

En esas circunstancias no hay nada que puedas hacer salvo presentar una demanda de disolución de proindiviso.

Hola, tengo un local que compramos mi marido y yo con otro matrimonio, en una parte yo monté una peluquería y en la otra la otra pareja montó un gabinete de estética,se compró por 90000€, y actualmente tiene una hipoteca de 80000€, este matrimonio se ha separado y esta mujer me hace la vida imposible desde ese momento, yo estaría dispuesta a comprar su parte( el marido me vende la suya, aun no han hecho la separación de bienes aunque tienen el divorcio ya), pero esta ni me la vende ni está dispuesta a comprarme la mía y la del marido. ¿Qué puedo hacer? gracias, espero su respuesta

Perdón, el link es antiguo. El congreso aprobó finalmente este jueves 23 la nueva ley. Supongo, Tristán, que ya estarás preparando un nuevo post.

http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/bwibex/economia/noticias/4848954/05/13/vivienda-alquiler-seguro-la-nueva-ley-condena-el-alquiler-al-ostracismo-de-la-economia-sumergida.html

Lo que no sé es cuándo entrará en vigor.

No sé si lo habéis visto, pero parece que la reforma del mercado del alquiler ya arranca. Al parecer, acaba de aprobarla el Senado y como ha sufrido enmiendas, tiene que volver al Congreso.

http://www.elmundo.es/elmundo/2013/05/09/suvivienda/1368087338.html

http://www.lamoncloa.gob.es/ConsejodeMinistros/Enlaces/110512-enlacealquiler.htm

Como siempre, quedamos a la espera con el máximo escepticismo.

Otra cosita, estoy pensando en participar en una subasta de una licencia de actividad de un local para montar un negocio en él... ¿alguien ha participado o se ha adjudicado alguna? ¿sabe qué tipo de problemas pueden surgir? ¿está inscrita en el registro de BM?

Supongo que lo primero será pactar un alquiler barato con el propietario antes de adjudicársela, para que luego no abuse, ¿o estoy equivocado?

Se agradecen comentarios.

Saludos y gracias.