Consulta al autor del blog

Hola.

Planteo esta consulta aquí por entender tras varias consultas resueltas amablemente en otro hilo por jotaere, Maw10 y mfmelo.

Intentaré (sin éxito) sintetizar. Llevo algún tiempo estudiando aquí y siguiendo subastas, participado en varias y adjudicado alguna menor. En un momento dado "me caliento" al ver lo que yo entendía como una oportunidad de una vivienda en principio vacía reclamada por una sociedad inglesa de hipotecas. Verifico la documentación con un amigo abogado (no experto en subastas). Su valor real de mercado rondara los 190/200 mil euros y el tipo de subasta era en torno a 255. Consulto con mi pareja y decido presentarme y ya me sorprende que no parece haber nadie más pujando, ni siquiera el acreedor. En un momento de "lucidez extrema de novato" y como ya se sabe que la ignorancia es sumamente atrevida, opto por fijar el precio justo por encima del 50% a fin de asegurarme que el juzgado no la declare desierta y se vea obligado a adjudicar, asumiendo (un poco sobre la marcha) el riesgo de tener que esperar "algo más" a que se resuelva la adjudicación por éste hecho. Ese precio me sigue resultando interesante en situación normal y claro, gano la subasta.

Hasta ahí todo más o menos bien hasta que descubro (tarde) que estoy pujando por una "herencia yacente" (termino con el que ahora sueño), seguramente de una hipoteca inversa que además es relativamente reciente (2009). Gracias a comentarios de aquí me voy dando cuenta del lío en que seguramente me he metido. Voy descubriendo que los "pocos" meses pueden "ser muchos" y sobretodo lo que me preocupa, que me las puedo ver y desear para registrar la vivienda, máxime cuando ya me he enterado que el registrador correspondiente es "muy, muy delicadito".

Ahora me veo en la tesitura de si seguir adelante con la previsible adjudicación (salvo milagro de mejoría que no veo) y asumir el riesgo, costos y dolor de cabeza de registrar la vivienda o la opción de renunciar llegado el momento, perder los 12.500€ y asumir que simplemente soy idiota (por no expresarlo de manera más cruel como,debería). Ahora (quiero) veo claro a) que no debería haber pujado en absoluto por ser herencia yacente salvo haber tenido claro su situación b) que puestos a meterme en el marrón, tal vez pujando 30/40 mil euros menos hubiera sonado la flauta y al menos en ese caso hubiera justificado el dolor de cabeza o el juzgado me hubiera salvado de ser tan imbécil declarándola desierta.

En todo caso estoy donde estoy por no asesorarme bien. Visto que no tendré mucha suerte en este caso, mi empeño ahora es de que trámites si es que hay alguno (más allá de hackear servidores para borrar mi puja) puedo hacer para intentar adelantarme al problema de un registrador que se niegue a inscribir llegado el momento y como de complicadas/costosas son las alternativas legales para llegar a inscribir "años a" la vivienda en caso de seguir adelante. La única (y desesperada) acción que me han sugerido hasta ahora es intentar, si por acción de benevolencia (más honorarios), el abogado del acreedor se dignara a solicitar él, el nombramiento de administrador o figura similar para que la renuncia a la mejora fuera "digna" del registrador. Más allá de eso, solo me queda esperar, por lo que cualquier sugerencia gratuita o no, será como podéis imaginar sumamente agradecida.

Gracias. Lamento ser tan ineficaz sintetizando, como eligiendo subastas.

No entiendo la frase del "menos mal": "Menos mal qué voy a acabar en los calabozos porque tengo más peligro que espinete en una cama de agua"?
Debieras mejorar tus aptitudes en la redacción en foros.

PD: a! (o sea, "ah!"). Tranqui, las púas no son de verdad (las de espinete, digo)

Pues lo tienes facil, pincha en jaglas y ahí te salen todos mis comentarios, y menos mal, porque me da que tienes más peligro .......... que espinete en una cama de agua.

Lo busco y te lo envío ;)

Y cual es ese comentario mio que tienes intención de seguir y que te llevará al calabozo ?

Yo no suelo dar consejos que puedan llevar a nadie al calabozo.

Pero es diferente si se trata de una ejecución ordinaria que una hipotecaria, no?
Lo estoy viendo ahora en los preguntas&respuestas de la unidad 12.

Que debería mejorar mis aptitudes como forera?
En este sector no hago más que acumular "deberías". "Deberías sacar la licencia de obras para tirar eso"; "deberías usar la puerta y no la ventana para entrar"; "deberías llamar a la policía antes de meterte ahí",...
Qué pereza con lo socialmente correcto
;)

Pues algo más para tu ego. En estos días pongo en práctica uno de tus comentarios h-estelares.
(o sea, que si ves que tardo en pronunciarme por aquí, significará que estoy en el calabozo por culpa de haber seguido consejos tuyos)

De verdad, no sabes cuanto me subes el Ego, que eleves mi respuesta a las de súper-experto "que tenemos en el foro", jaja...

Veo que reincides en lo de Madrid al cielo, así que para tí, puesto que yo no lo soy, solo habrá sido un destello, eso sí, estelar, jaja...

De todas formas, esta muy feo que para tratar de meter una puyita, hagas una generalidad a una ciudadania, debieras tratar de mejorar tus aptitudes como forera.

Díselo a Francia...

Si, las subvenciones: la PAC y el PER
Por desgracia para todos los contribuyentes europeos no sólo es en Andalucía, es en toda Europa están "enganchados" al chupete de la subvención.
La PAC para los empresarios agrícolas y el PER para los jornaleros y asalariados, a esto le llaman reparto solidario, que al igual que en otros sectores, siempre son los mismos, año tras año y generación tras generación.

Saludos PERsonales y PACificos.

Esta sí era de doble sentido, querido.

(como diste una respuesta muy buena sin ser uno de los súper-expertos que tenemos en el foro, puse en duda tu procedencia. Por eso de que en Bilbao la única flor que no crece es el pensamiento, vaya) ;)

Qué interesante. Y tierras de cultivo, no?
Yo estuve estudiando comprar un pequeño terreno de olivos por Andalucía.
El comprador me lo vendía como un negocio rentable... curiosamente, no se refería a los olivos, sino a las subvenciones. Estos andaluces...

Yo sin embargo he tenido, vendido, quedado y aún tengo unas pocas rústicas, no tierras de culvido, rústicas con casas, semi-urbanas, urbanas con juntas de compensación, con reparcelación, etc, etc, son unos saca-dineros. A veces te desesperas y te gustaría regalarlas y otras veces te preguntas ¿el porque no lo hice? y otras ¿cuando voy ha hacerlo? (regalarlas). Unas me han costado miseria, el dolor vino después de ser mías, sin cargas, las cargas las tienen ahora ya siendo mías, por temas de urbanización; me cuesta diez veces más la urbanización que lo que me costarón en subasta. Otras las tengo a precio tirado, es decir hace unos dos años las puse en venta al 10% del precio que tenían los vecinos y como no estará la cosa que ahora todos los vecinos cabrones han puesto mi precio y el bajarlas más es dar dinero para que se las queden, una cosa parecida al banco Popular.

Al que vaya a comprar una rústica le recomendaría que primero y principal se asegurara de la disponibilidad de agua, una rústica sin agua abundante no vale para nada, es un desierto. Lo primero un buen pozo, pero que tenga agua, ya que el agua comunitaria suele escasear porque todo el mundo abusa de la disponible, en ese aspecto yo tengo mucha suerte, todas (menos una, que está en un lago, esta no tiene agua) las demás soy el socorro de los vecinos y a veces de la CCPP, suministrando desde mis pozos. Tengo uno de 45 metros de profundidad con aguas cristalinas y frías como las de Sierra Nevada.

Saludos rústicos y otro problema es el eléctrico, en otro momento lo comentaré.

Y por cierto, cuando hablo de cuota lo hago en sentido generico como lo pueda hacer el Administrador de Fincas, sin establecer que parte es cuota para contribuir a los gastos generales previsibles, de aquella otra parte, que sea fondo para contribuir y hacer frente a deficit de tesoreria.

Cuando la LPH habla de que cada propietario contribuira con arreglo a su coeficiente de participación en los gastos generales, nada dice, de que no puedan establecerse derramas para hacer fondo a posibles obras futuras, o como en este caso que traes, para hacer frente a deficit de tesoreria, por tensiones de flujo en esta. De hecho, habla de cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización.

No. Es sobre el acuerdo en Junta aprobando las cuotas, por ejemplo, si son 10 vecinos y 4 no pagan, la Junta acuerda el incremento de cuotas de los 10 vecinos pero que solo pagaran 6 vecinos, así se consigue suficiente tesoreria para hacer frente a los gastos, si no se hiciese así la Comunidad entraría en numeros rojos y no podría hacer frente a los gastos.

Por tanto, a tí te corresponde pagar la cuota aprobada en Junta y lo que adeude por cuotas impagadas correspondientes a la afección real de la finca, y por eso te dije, que una vez vayais (la Comunidad) recuperando los impagos, y siendo más los nuevos propietarios (Adjudicatarios) que pagueis la cuota, esta previo acuerdo en Junta se podrá ir reduciendo al incrementarse los ingresos mensuales y se producirá un exceso de Tesorería, al recuperar los atrasos, que la Junta podrá acordar repartir entre los propietarios.

Con respecto a tu primer parrafo creo que ya te comento mfmelo, que pueden existir cargas registrales que no esten dentro de la masa del concurso y que no se cancelan.

Saludos,

Muchas gracias jaglas;

Comentarte que segun el edicto del concurso y subasta, se adjudica libre de cargas y tambien de los creditos privilegiados, sin perjuicios de los derechos inherentes a la propia finca, segun el plan de liquidacion de la empresa, el cual me facilitaron. Siendo el importe de la adjudicacion primero para sufragar el credito privilegiado del cual responde la finca en concreto. Por este motivo solo tendria que pagar la comunidad a efectos de la afeccion real de la finca ( 3 años anteriores y año en curso).

La cuestion es que segun la LPH, se paga segun coeficiente de participacion en los gastos generales que ha tenido el inmueble. Si segun la contabilidad y los libro de registro de la comunidad, han tenido unos gastos de 35.000€ anuales, sera sobre esta cantidad lo que tengo que pagar cada año y no sobre las cuotas que tienen puestas, o tengo que pagar sobre las cuotas pendientes que dicen el administrador?

Muchas gracias.

Hola Antonio. En general las cargas urbanísticas no están incluídas en la masa de acreedores y por lo tanto NO están incluídas en el concurso y no se cancelan. Si hablas con el administrador concursal debería comentártelo. A veces son una pijada pero otras veces es una cantidad enorme que arruina la inversión.

Y sí, los terrenos son tremendos. Siempre digo que la única vez que yo perdí dinero en las subastas fue en mis comienzos en unas parcelas urbanas. Gracias a Dios me di cuenta a tiempo y no rematé la subasta, perdiendo 1.900.000 pesetas de las fianzas.

Desde entonces se cuentan con los dedos de una mano las parcelas que he comprado.

Muchas gracias mfmelo por los consejos. Le trendre que pedir todo por escrito, porque segun he podido comprobar, veo bastantes irregularidades en la contabilidad, por parte del administrador de fincas.

Muchas gracias

No, soy de Bilbao. Por?

No, esas no se cancelan.
Esos gastos de reparcelación y de urbanización son mejoras y supuestamente no es un costo, es una inversión, ya que cuando esté terminada la obra, ya no será rústica, será urbana y su valor aumenta mucho más del dinero invertido, o eso es lo que se pretende.

Hay veces que la misma junta de compensación o el ayuntamiento bloquea en RP todo acceso de cargas e inscripciones hasta que no se ha pagado íntregramente lo que corresponde a la parcela. Dicho terreno o parcela está afecto directamente por el planeamiento urbanístico y por interés de todos lo demás parcelistas pueden hasta expropiarte parte o todo de la tuya y compensarte con una miseria.

En los mercantiles o concursales, hay que tener mucho cuidado con las cargas, ya que puede que haya una hipoteca inscrita y que no entre en la masa concursal y esa no la cancelen. Hay que leer muy detenidamente los edictos en estos juzgados o te pueden llevar a la ruína.

Saludos rurales.