Consulta al autor del blog

Beunos días a todos:
Llevo tiempo leyendo el blog y me resulta muy interesante. Mis felicitaciones.
Viendo consultas anteriores me ha desconcertado un poco la respuesta.

Habia entendido que todas las cargas posteriores a la subastada quedan anuladas. ¿La segunda hipoteca no es una carga posterior?

¿donde esta el fallo?

Un saludo

Gracias de nuevo, Tristan. Le he dado una ojeada por encima y estoy convencido de que me va a ser muy útil. Mañana (mejor dicho, dentro de unas horas), lo revisaré deteniadmente (ya es hora de acostarse).

Y por descontado que cuando se solicitan los servicios de cualquier profesional, se ha de tener muy claro que tiene derecho a cobrar por su trabajo.

Salvo que ese profesional decida regalarlo voluntariamente porque le da la gana, como hacéis tú y los demás subasteros que, simplemente porque queréis, nos ayudáis a los que desconocemos este mundo y por lo que os estamos profundamente agradecidos.

Además de lo que te ha mencionado Jotaerre, lo cierto es que el acreedor tuvo su momento de pujar el día de la subasta y ahora es el momento del deudor, quien puede presentar a quien se le antoje. Solo si el deudor no utiliza ese derecho, el mismo pasaría al acreedor para hacer su mejora o no hacerla. Pero vamos, que no suelen hacerlo porque ya tuvieron su momento en la subasta.

Ese fue el final de la historia, el de la madre del perito, que por cierto además de abogado y de perito judicial también es subastero de los de toda la vida.

Pues opino que es altamente improbable, salvo que cuente con el OK de su cliente, porque no sólo le perjudicaría en la subasta, sino que incurriría en responsabilidad profesional.

Gracias, Jotaerre. Un solo detalle a añadir a la "madeja": supongamos que el procurador y su mujer están casados en régimen de gananciales. En este caso, el bien pasaría manos del procurador en un 50%, dado su régimen matrimonial. En este caso, se daría la paradoja de que el representante del acreedor se adjudica un bien, sin darle la posibilidad a su representado (acreedor) a adjudicarse el bien tras pasar los 10 días de la mejora de postura. ¿Qué opinas de este caso?

Ejem, el día que descubráis que soy un abogaducho del montón con casos de lo más aburridos, aparte de comprender mi afición a los foros deberéis replantearos vuestros halagos, que de todas formas agradezco y dan la moral que hace falta en esta época.

En fin, utilizando la lógica inductiva (ésa expresión y el guiño posterior me hace pensar que coincidimos en algún otro foro, Aversimeloconfirmas), si un cliente utiliza a su hermano como procurador, por ejemplo, la esposa de éste sería la hermana de aquél, relación muy bien vista como sabemos para las mejoras de postura, ya que permiten que todo quede en familia. A partir de ese supuesto básico, cabe concluir que lo que no perjudique al ejecutado ni a tercero, es admisible.

Para mí, lo importante no es el quién (la esposa no es incompatible, pues no está sujeta a norma alguna, y las de incompatibilidad de los procuradores no contemplan ese supuesto), sino el cómo: si se utiliza o no una información privilegiada en perjuicio de tercero, y en el caso que plantea Ciberet no lo veo.

(Muy bueno lo de la madre del perito, Tristán ;D)

Creo recordar que el caso que comenté se trataba de que el perito que había tasado la vivienda era quien se la había adjudicado en la subasta. Se la suspendieron y se metió en un buen lío pues el juez llevó el caso al fiscal. La subasta se repitió un año después y se la adjudicó la madre del perito.

En este caso, tratándose de la esposa del procurador, ignoro si puede apreciarse o no incompatibilidad.

También recuerdo haber leído eso que comentas. De ahí mi pregunta, pues me resulta una maniobra, si no del todo ilegal, al menos "dudosamente legal". En fin, lo ideal sería encontrar alguna sentencia al respecto.

Gracias Jotaerre, como siempre un crack con tus respuestas, así como en tu lógica inductiva... ;), esta noche he dormido hoy más tranquilo.
Para Ciberet, supongo que la mujer del procurador no puede si están en gananciales (en el juzgado preguntan si estás casado o soltero, para ponerlo en el decreto y que se inscriba así en el registro, así que la propiedad iría a nombre también del procurador), en caso contrario, ni idea, pero supongo que podrá participar como cualquier otro (aunque me parece una guarrada, si quieren quedárselo que vayan a la subasta en igualdad de condiciones).
De hecho recuerdo haber leído a Tristán por aquí algo sobre unos familiares de ciert@ secretari@ judicial que se adjudicaron algún inmueble, y creo recrodar que me pareció entender que no era ilegal "del todo"...

Siguiendo con el tema de mejora de postura que inicié hace varios días en este post, me ha hecho mejora de postura la mujer del procurador que representa al acreedor. ¿Alguien sabe si el procurador del acreedor o sus familiares tienen prohibido presentarse como terceros para mejorar postura? Leyendo la ley, no he visto que diga nada al respecto, lo único que he leido en alguna sentencia es que los participantes de la subasta no pueden presentarse como terceros para mejorar postura, pero no sé si esta prohibición es extensiva a los representantes de las partes y sus familiares. ¿Alguien sabe algo? (especialmente, tú, Jotaerre, que eres un "hacha" buscando jurisprudencia)

Mira aquí: Los clientes y el blog

Gracias, Tristan. Así lo haré. Aunque lo tengo bastante visitado desde que lo conozco, volveré a repasarlo detenidamente fijándome sobre todo en los participantes.

Buscándolo en este blog. Ni te imaginas la de subasteros que transitan por él.

Gracias, exiliado.

Aunque tu respuesta me plantea otra duda. ¿Cómo podría entrar en contacto con un subastero del lugar donde se va producir la subasta para hacerle el encargo, teniendo en cuenta que yo vivo en otro sitio bastante alejado?

Saludos.

Buenas, aparte de suscribir el mensaje de Exiliado, a Aversimentero le diría que, tratándose de vivienda no habitual (como brillantemente ;) deduzco de que está "deshabitada"), y si está seguro de que su postura cubre la deuda, resultará de aplicación el 2º párrafo de la famosa y escurridiza DA6ª:

"Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura."

Por tanto, entiendo que la ejecutante sólo podrá pedir la adjudicación por el 70 %, y si lo que pretende es pedirla cediendo el remate, el cesionario deberá asumir ése 70 %.

Es decir, si la intención era ceder el remate a esa señora para conseguir un poco más, resulta que no podrá hacerlo por menos del 70 % (de lo que dudo se hayan dado cuenta: para que la señora se lo adjudique por el 70 % no hacían falta tantas alforjas, bastaba con que hiciera esa puja en la subasta y sería firme), aparte de que, como participante ya en la subasta, su condición de "tercero" queda descartada.

Otra cuestión es que el ejecutante pueda adjudicárselo por el 70 % y luego vender a esa señora por un precio superior a tu postura (que deberá compensar también los gastos e impuestos de la adjudicación del ejecutante, claro, y sólo el ITP ya es el 8 % de ése 70 % en la mayoría de CCAA...).

Hola a todos, tengo una consulta parecida a la de Ciberet, pero en este caso con posible mejora de la ejecutante, no del ejecutado.
El caso es que esta semana he participado en la subasta de un piso deshabitado, donde hemos acudido cuatro postores. La primera postura la hace la abogada ejecutante, y cubre el importe de la deuda, continuamos ofreciendo posturas superiores los demás postoresy finalmente termino siendo yo el que ofrece la puja máxima, que cubre la deuda pero no llega al 70% (de hecho, llega a aproximadamente el 35%).
Con la ejecutante, iba una señora que ha pujado por su cuenta, y al final hace constar que deja su depósito en el juzgado(¿?), así que al finalizar la subasta (veo a la abogada preguntando cosas simples a la secretaria, por lo que creo que no participa habitualmente) le pregunto a ésta sobre si tienen intenciones de mejorar postura cuando les corresponda (si el ejecutado no lo hace, que parece que no lo hará), y me responde que posiblemente sí (supongo que querrá presentar a esta señora, según dicen); yo les he dicho a ambas señoras que eso no me parecía correcto, pues han participado igual que yo y podían haber ofrecido lo que considerasen en la sala, y me dicen que es lo que hay...
total, mi pregunta es: ¿Siendo que la postura cubre sobradamente la deuda, puede la parte ejecutante (no el demandado, que sé que sí puede) mejorar postura por la cantidad que sea (y tenerme allí los 20 mil del ala varios meses para nada)?, ¿o la actora debería ofrecer como mínimo un 60%, dado que la postura cubre la deuda, costas, etc. (con un sobrante amplio, vamos)?
Saludos y gracias.

Esta te la puedo responder hasta yo. Sin duda ninguna subastero es la opcion adecuada. Un buen procurador es en el mejor de los casos una correa de transmision eficaz para mantener una comunicacion fluida entre las partes de un procedimiento judicial, y en el peor un obstaculo mas que ralentiza y encarece tal proceso. En una subasta un procurador competente conocera el funcionamiento de la misma, pero ignorara o no los entresijos del negocio en funcion de su experiencia, y ademas se limitara a ejecutar las ordenes recibidas. Sin animo de ofender un procurador es algo asi como un glorificado "correveidile" del ambito judicial.
Por el contrario el subastero que haya sobrevivido algunos años en el campo minado que son las subastas, sabra reconocer en un segundo cualquiera de las torticeras maniobras que pueden llevar a un neofito al suicidio economico o literal, tenga este el mal criterio de pensar que con valor se supera cualquier dificultad.
Ya me corregira Tristan, pero seguro que el usa procuradores para no dar a ganar un duro a la competencia, y para no descubrir el aroma de los pasteles que se guisa a los sabuesos apuñalaespaldas que pululan por las selvas subasteriles.

¿Procurador o subastero?

En más de una ocasión he leído que Tristán había recurrido a los servicios de un procurador cuando no podía asistir a una subasta que le interesaba. Algunos consultantes han preferido que les acompañara un subastero para remediar su falta de experiencia.

En vuestra opinión, ¿cuáles son las ventajas e inconvenientes de solicitar los servicios de uno u otro tipo de profesional para una persona sin ninguna experiencia?

Gracias de antemano por la atención prestada.

Las gracias te las doy yo a tí, Jotaerre. Porque es de tí y de Tristán de donde he aprendido prácticamente todo lo poco que se de subastas. Concretamente, las condiciones para la subasta las he tomado del foro de secretari@s, cuya dirección:

http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=5774&sid=ea4811101f33f7cdae09fc840a9d8692

copié del comentario nº5 que hiciste al Post de Tristán "Problemas en división de cosa común", que se publicó el 15 de mayo de 2012.