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Gracias Tristán, es lo que pensábamos, ya nos quedamos más tranquilos, eres un crack.

Los artículos 60 hasta el 77 de la Ley de haciendas Locales regulan el Impuesto de Bienes Inmuebles, pero no mencionan que el tercer adquiriente esté obligado a pagar todos los años impositivos que debiera el propietario anterior, tanto si son 2 años como si debe 30 años.
En cambio el artículo 194 de la Ley Hipotecaria si establece ese límite al decir que "El Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven los bienes inmuebles."
Y también el Reglamento General de Recaudación establece el mismo límite en su artículo 35 (Hipoteca Legal Tácita) diciendo "... la Hacienda Pública tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas no satisfechas correspondientes al año natural en que se ejercita la acción administrativa de cobro y al inmediato anterior."

Hace muchos años que presenté un par de reclamaciones al tribunal Económico-Administrativo con resultado satisfactorio. Pero creo que, más bien, eso depende todo un poco. Conozco a otros que no les ha ido tan bien.

Hola Tristan,

Compré en una subasta de la Aeat una casa en la que el anterior dueño dejó una deuda por ibi los ultimos 5 años, el ayuntamiento hizo en su dia un expediente administrativo y acaba de dar por fallido al antiguo dueño y me lo quiere colar a mi...he pedido el expediente y no ha prescrito, han hecho buen trabajo publicandolo cada 2 años...

He visto que tu comentas que no has llegado a pagar nunca más que el año en curso y el anterior, en que leyes te has basado para reclamar que no te cobren los demas años?

Gracias y saludos

Tu familiar puede estar tranquilo porque el embargo B quedará cancelado y nadie le va a reclamar nada al adjudicatario. Otra cosa es que el acreedor posterior pueda presentar una tercería de mejor derecho para cobrar antes que el del embargo ejecutado.

Hola a todos, quisiera plantear una consulta, para quedarme completamente tranquilo sobre un tema de una ejecución en cuya subasta participó un familiar siendo el mejor postor:

Se trata de una subasta por ejecución laboral realizada por un juzgado de lo social por un embargo (A) inscrito con anterioridad a otro de la seguridad social(B). Hasta donde llega mi conocimiento según he leído siempre a Tristán, lo único que debe importarnos a los adjudicatarios es el orden de los embargos en el registro, por lo que el B quedaría cancelado, pero en este caso dado que la fecha de resolución del embargo B de la SS es anterior a la resolución judicial del embargo B... ¿podría haber algún problema con la SS?
Es que me huele mal lo del orden de inscripción (no me parecen muy lógicas las fechas), y he leído en el libro que recomendó Tristán "las subastas judiciales forzosas", de Mondéjar Peña, que lo que importa es la fecha de resolución, aunque me pareció entender que es sólo para el orden del cobro, pero como no estoy seguro, pues también he leído por ahí algo de que con los procedimientos de apremio puede haber preferencia de cobro, ahí planteo el tema, que estas cosas son peliagudas y nunca hay que confiarse en demasía...
Saludos y gracias.

Gracias Tristan.

Hola Lucio, lo que ocurre es que en realidad no venden los pisos sino las hipotecas que los gravan, generalmente del Banco del Santander. Es decir, ellos son intermediarios entre el banco acreedor y el que les compra la hipoteca. Una vez cedida la hipoteca, es decir, comprada, lo que hay que hacer es presentar la demanda de ejecución hipotecaria o continuarla (si ya está presentada) y sustituir al banco acreedor en todos sus derechos y deberes.

En realidad este no es el mejor momento para ser acreedores hipotecarios porque la demagogia impera en nuestras calles y entra como un torrente en nuestros hogares a través de la televisión.

Suenos dias Sr. Tristan,

Tengo que hacerle una pregunta que me surge en la busqueda de pisos. De vez en cuando me encuentro con pisos en idealista de esta empresa:
profesional - pisosdesubasta
contacto - Enrique Blat - fran perez

Usted como experto del mercado, y conocedor de subasteros, ¿que opina de ella? Ponen muchas "gangas" pero no sé. Todas las gangas que ponen, no aparecen en ningun medio, es decir, ni en publicasubasta ni en la seguridad social, ni hacienda, ni subastafacil, ni subastatotal. Con lo que me temo, que es un engaño, te cogen el dinero ya que te dicen que necesitan el 100% del valor, y luego adios muy buenas. Me pase ayer por sus oficianas (velazquez 86) y no habia nada de ellos, y ni publicidad ni nada.

Mire por ejemplo, este: http://www.idealista.com/inmueble/26194255/

Muchas gracias, tenga un buen dia.

gracias!!!!!

Si te refieres a "retracto legal" de comuneros, la respuesta es que no, los copropietarios no lo tienen porque ellos son propietarios de una participación y lo que saldría a subasta sería la propiedad completa. Si hubiera inquilino si tendría derecho de retracto.

Muy buenas,Tristán! Me acaba de surgir otra duda respecto a los proindivisos, en caso de llegar a subasta judicial, que parece que es lo más probable, hay derecho de retracto para con un tercero? Es como el artículo 1521 del Código Civil o en este caso no se aplicaría a no estar embargada? Gracias!

Ni idea.

Veo el siguiente comentario en una Adjudicación Directa de la AEAT (se trata de un vehículo): "Se hace constar que en la Base de Datos de la DGT figura una anotación de la AEAT que no obstante no está
anotada como carga en el Registro mercantil".

¿Qué quiere decir? ¿Me voy a comer algún marrón?

Desde luego que te tienes que enterar. Yo nunca he tenido problemas con que me lo dijeran.

Pues estoy muy escamado con Hacienda. Es mi primera participación en una adjudicación directa en la que el bien ha sido adjudicado a otro licitador. Llamo por teléfono para informarme de cómo retitar el cheque del depósito y de paso pregurtar en cuánto se ha adjudicado. Me dicen que.... bueno, que ellos no dan esa información, pero que bueno... cuando vaya a retirar el depósito vuelva a preguntar.
Mi duda es si existe alguna obligación legal por parte de ellos a hacer público (al menos a los licitadores) el precio de remate y a qué me puedo agarrar en caso de que se negaran a dármelo. Por supuesto, mi primer argumento es comprobar que efectivamente el importe por el que se adjudica es superior a mi postura. Qué haríais vosotros?

Claro que merece la pena. El tiempo máximo que hacienda tiene para adjudicarla a alguien en "adjudicación directa" es de seis meses desde que se declarase desierta la subasta. También puedes llamarles y preguntar cuál fue la puja máxima de la sesión anterior.

Hola. Estoy participando en una adjudicación directa de una acción de una sociedad con una tasación de unos 20K€. he participado ya en 2 ocasiones pero hasta ahora la dejan desierta por "insuficiencia de ofertas".
Me pregunto que límite tienen las suspenciones si la tienen y por experiencia cual puede ser el precio mínimo que aceptarían pues no creo que me interese por más del 35-40% del valor tasado de la AEAT. Merece la pena mantenerse en la misma puja/valoración?

Gracias anticipadas.

Muchísimas gracias, es que como me daba error al publicar no sabía que lo había hecho, discúlpame y gracias de nuevo.

Ostraaas, Luisito. ¿De verdad te interesa que se den prisa con el Decreto de Adjudicación? ¿Sabes lo que viene detrás del Decreto? Supongo que si lo sabes y que si no te importa es porque ya te has ido de la vivienda.

En tal caso, no se cómo puedes meter presión ni al banco ni al juzgado, al juzgado menos que a nadie. Si lo supiera no tendría los problemas que tengo con ciertos incompetentes que me están amargando últimamente... Respecto a los gastos, simplemente no los tengas. El que viene por detrás tiene que pagar las pellas que le dejes, y además la casa se ha subastado. Yo lo tendría más que claro. la fecha válida a todos los efectos es la del decreto de adjudicación, así que solo se me ocurre que metas la fecha de subasta a capón a ver que pasa. Pero tampoco me hagas mucho caso, que seguramente eso sea una barbaridad. No tengo ni idea.

Hola Dudosa, ya te he contestado en otro foro, pero por si eso no lo ves, copio la respuesta y la pego aquí:

En estos casos tener la posesión de la vivienda en litigio es muy importante y suelen ser los que la tienen los que dan más problemas para negociar un buen acuerdo. Simplemente no tienen ninguna prisa en hacerlo. Si se espabilan no creo que sirva de nada pedir medidas cautelares.
En cuanto a lo de vender a una empresa especializada en estas inversiones, puede ser lo mejor si lo que quieres en quitarte problemas de encima y, sobre todo, líos con la propia familia. Lo malo es que actualmente tienes tiodo en contra porque los precios de las viviendas están bajando y tu hermano tiene razón en que el procedimiento judicial puede tardar muchos años, de manera que quien te compra tu porción indivisa lo hará a precios de derribo.
Yo no me dedico a eso porque prefiero comprar viviendas y con los indivisos lo que compras son solo problemas, pero si uno se me cruzara por delante no ofrecería más del 10 ó 15% de su valor, teniendo en cuenta que cuatro años después, tras el oportuno procedimiento judicial y subastándose el 100% de la propiedad, en la subasta nadie pujaría más del 50% del valor.