Consulta al autor del blog

muy buenas tardes, me gustaría saber hasta qué momento se puede contactar con el propietario para realizar una compraventa directa antes del embargo y paralizarlo, tanto en subastas judiciales, como las de la aeat. muchas gracias

Es verdad, tienes razón. Te agradezco infinitamente tus aclaraciones y tu paciencia.
Un saludo

Tu has partido de la base de que el banco se lo queda en un 30%, pero ya te he dicho que eso es un imposible, una quimera. Por lo tanto ese ejemplo ha quedado anulado y entonces partimos de la base de que el banco se lo ha adjudicado por el 60%, que tampoco es firme y que el demandado puede presentar a un mejor postor que le ofrezca más. Y eso, desde luego que le interesa.

O bien, que quien se lo haya quedado en el 30% sea otro postor y no el banco, en cuyo caso al demandado aún le interesa más presentar a un tercero que mejore la puja.

Es decir, que siempre le interesa que alguien mejore las adjudicaciones. Sobre todo porque la gratificación se suele pagar por debajo de la mesa.

Comor?? Hombre, si sobre la finca pesan embargos posteriores lo entiendo, porque el deudor no iba a ver un duro del remanente, pero en el caso de no tener más deudas que aquéllas por la que se ha ejecutado el embargo (y dejando a un lado el odio acérrimo que pueda tenerle al banco), es más interesante un 30% de remanente que unos miles en B que a lo mejor no llegarían ni al 10, no?

Al contrario, el demandado siempre estará interesado en recibir metálico y en que cualquiera se lo quede por un precio superior al de el adjudicatario provisional.

Entiendo. Por lo que en el mayor de los casos el deudor preferirá reclamar el sobrante de la puja del banco (60-30=30) que presentar a un extraño si no supera en B ese 30. Está to inventao...

En realidad el banco ejecutante nunca podría adjudicárselo por el 30% del tipo, sino que tratándose de una vivienda habitual tendría que hacerlo por el 60%.

La operativa se reduce a actuar como si el adjudicatario de la subasta hubieras sido tu mismo. Esperas a que el juzgado dicte al Decreto de Aprobación del Remate aceptándote como adjudicatario definitivo y, antes de transcurridos 20 días, vas al Banesto e ingresas en la cta cte del juzgado el precio del remate. Así de sencillo. Previamente habrás tenido que darle al demandado la cantidad en B con la que hayas engrasado su voluntad, que nadie hace nada a cambio de nada.

Hola a todos de nuevo. Hoy he estado en el juzgado y he revisado el expediente muy por encima. Parece ser que ambos bancos van con demanda conjunta, pero no podría jurarlo, para mí es como chino mandarín.

Por cierto, Tristán, si eres tan amable de aclararme una cosa; se trata del art.670 punto 4 de la LEC, donde dice:
4.Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Si tú estuvieras interesado en ser ese tercero (por ejemplo, porque no pudiste acudir a la subasta y sabes que se adjudicó al banco ejecutante por el valor de su deuta total , o sea, un 30% del tipo)¿cómo lo harías? Supongo que lo primero sería contactar con el deudor y llegar a un acuerdo monetario, pero la duda gorda es cómo pagar como tercero y garantizarte que la finca pasa a tu propiedad.
Espero haber conseguido explicarme bien.
Muchas gracias Tristán.

Bueno, yo veo lo siguiente:
Momento 1: BBVA, primer ejecutante, adjudicatario por el valor de su deuda (200.000)
Momento 2: Santander ejecuta, y surgen dos posibilidades:
A) Subasta desierta. En este caso Santander se adjudica la vivienda por el valor de su deuda (200.000). BBVA ha perdido sus 200.000 y la finca.
B) BBVA se adjudica la finca por el 50% de la tasación, o sea, 375.000 euros. En este caso Santader recupera su crédito y BBVA tiene una finca que le ha costado 200.000 (1ª subasta) + 375.000.

En resumen, el segundo ejecutante (Santander) se asegura ganar o, cuando menos, no perder, y el primer ejecutante (BBVA) siempre pierde.
Es lo que veo raro, y algo se me escapa.

Si tienen el mismo rango ambos están en la misma posición de ventaja o de desventaja

Jajaja, vale, contaré con ello. Lo cierto es que persiste una duda, Tristán. El primer ejecutante (BBVA)se adjudica la vivienda por el valor de su deuda, osea, 200.000 euros (esto contando con que no haya más postores). Mal negocio veo si aún debe hacerse cargo del pago la hipoteca de mismo rango del Santander por 200.000 euros más.
Algo huele raro aquí. El Santander queda en una posición ventajosísima ,no? y el caso es que BBVA no es precisamente un pardillo
Gracias y saludos desde Sevilla.

Anda, no la había visto y por eso solo he contestado la segunda. Pues esto invalida mi anterior respuesta pues en las ejecuciones hipotecarias no se solicita que los acreedores preferentes certifiquen el estado de la deuda. Luego no hay posibilidades de averiguarlo excepto si eres un buen cliente del banco.

Respecto a la primera consulta, la verdad es que es igual que hables o no con ambos bancos o con ninguno: NO TE VAN A HACER NI CASO, TE VAN A NINGUNEAR. Es lo más habitual y yo ya estoy harto de intentar cosas así. No lo vuelvo a hacer.

Gracias Tristán, y qué piensas de la anterior consulta?

Lo normal es que en el expediente de ejecución esté reflejado si la parte actora lo ha solicitado. Pero no es obligatorio que lo haga, así que si no está ahí no hay nada que hacer.

Perdón, se me ha quedado en el tintero una consulta general. En la nota simple aparece el importe inicial del crédito hipotecario, pero ¿dónde o cómo se puede saber lo que queda por pagar de esa hipoteca? en el banco se niegan a dar ninguna información por la ley de protección de datos, incluso estando en pleno proceso de ejecución, ya que hasta que no tengan el Auto el bien es de otro.
Creo que es fundamental conocer esto para poder calcular tu postura.
Muchas gracias señores

Hola a todos, mi enhorabuena a todos por el magnífico foro y muy especialmente a Tristán por la ayuda que presta.
Después de leer durante varios días muchas consultas me decido a escribir mi caso.

Piso tasado en 765.000 euros (hoy no creo que se vendiera ni por 450000) y subastado dentro de un mes por ejecución hipotecaria de BBVA. Se debe la totalidad del crédito hipotecario, que asciende a 200.000 euros.
En la nota simple aparece otro crédito hipotecario sobre la finca a favor del Banco Santander, también por un importe de 200.000 euros, así como se precisa que ésta hipoteca tiene el mismo rango hipotecario que la constituida por BBVA.
Es curioso que ambas hipotecas han sido constituidas y registradas con escasos días de diferencia, siendo primera la del BBVA.

Hasta aquí lo que sé. Ahora mi gran ignorancia: ¿qué es lo más recomendable en este caso? he pensado en hablar con ambos bancos y comprar la deuda al 50-60% y no firmar nada con ninguno hasta tener dos ofertas vinculantes. ¿Creeis que es buena idea?
El sentido común me dice que BBVA no va a pujar por algo que sigue quedando sujeto a la ejecución del Santander (que, supongo, debe estar en proceso).

¿Qué haríais vosotros?
Muchísimas gracias, y buen trabajo Tristán.

A ti te dan igual las fechas tanto en el ejemplo real como en el ejemplo ficticio pues son ellos los que se tienen que pelear por ver quien tiene la prioridad en una Tercería de Mejor Derecho. No nos afecta.

1) Entonces, ¿sería bueno hablar antes con los del Banco Popular o éstos nunca van a ceder nada hasta que se produzca la subasta? Como te he comentado también salen a subasta el mismo día y la misma hora terreno urbanizable valorado en 875.000€ y terrenos rústicos e industriales por unos 300.000€. Sinceramente por la localización de los terrenos dudo que por el terreno urbanizable consigan más de 330.000€ y los demás quedarán desiertas o conseguirán unos 100.000€. Así las cosas, o el Banco asume las perdidas de 1.000.000€ o se queda con las fincas. ¿de verdad tengo opciones?
3) La verdad es que no tiene nada que ver pero qué pasaría si se dieran las fechas de aquí abajo. ¿Cuál es la fecha relevante para establecer la cronología, la fecha de escritura o la de inscripción?
Hipoteca A. Escritura: 05/11/08 Inscripción: 28/04/2009 Deuda total: 380.000€
Hipoteca B. Escritura: 12/04/09 Inscripción: 03/08/2009 Deuda total: 250.000€
Muchas gracias por tu atención y celeridad.
Saludos!

Buenas tardes:

Primero presentarme, y es que estoy empezando a interesarme por el mundo de las subastas, pero todavía me veo muy verde, y por más que leo, todo lo que voy aprendiendo me parece poco, por lo que me gustaría poner un caso que tengo en mente de acuerdo a una Adjudicación directa en el que me gustaría que me ayudarais resolviendo algunas dudas, y añadiendo lo que consideréis oportuno, y espero que le sirva de ayuda a cualquier otro que se vea en mi misma situación:

Se trataría de un piso de 140m2 en Adjudicación directa y una plaza de garaje de unos 13m2 en Adjudicación directa, realizándose cada una de manera independiente, a través de la AEAT.

He visto el piso desde fuera físicamente y no tiene mal aspecto. No parece que viva nadie en el interior desde hace algún tiempo ya que ha debido utilizarse como vivienda de vacaciones.
En la web de la AEAT figura "Pleno dominio" y "Libre de cargas" en ambos inmuebles. He contactado vía e-mail con la AEAT y me han confirmado que "Los bienes sobre los que solicita información no tienen ninguna carga inscrita en el Registro de la Propiedad anterior a la Anotación de embargo de la AEAT."

Entiendo entonces, que yo si estuviera interesado en esta vivienda/garaje haría una oferta a través de la AEAT con DNIe, si bien no se solicita "Precio mínimo de adjudicación" (pongamos que ofrezco 10.000€ por la vivienda y 1.000 por el garaje a modo de ejemplo para simplificar las cuentas, y que la AEAT valora la vivienda en 100.000€ y el garaje en 10.000€ a través de su web).
1-. Está valoración, ¿es vinculante/tiene repercusión de algún modo en caso de ser yo el adjudicatario de los inmuebles, o simplemente debo pagar el ITP correspondiente de acuerdo a la oferta que he realizado?
2-. En el caso de ser adjudicatario, tengo 15 días para realizar el pago de la cantidad ofertada, ¿estoy en lo cierto?
3-. En el caso de que el anterior propietario tenga cantidades sin abonar correspondientes al IBI debo hacerme cargo solamente de los recibos de los dos últimos años, ¿es así?.
4-. En el caso de que el anterior propietario tenga cantidades pendientes de recibos de la comunidad, ¿cuánto es lo que me correspondería abonar?
5-. Si me adjudican la vivienda y no hay nadie residiendo en el interior, ¿cuánto tiempo tardaría en tener la propiedad a mi nombre en el Registro de la Propiedad? (realizando los tramites con la mayor celeridad por mi parte)
6-. ¿A cuánto ascendería el importe aproximado de poner una vivienda completamente a mi nombre? Asimismo, si la cantidad en la que la AEAT valora el inmueble no es la valoración real del inmueble debido a la caída de precios del sector, ¿qué es lo que puedo hacer para evitar pagar un ITP más alto del que corresponde al valor real?.

También la AEAT me ha comentado vía e-mail que "las cargas posteriores y no preferentes se cancelan con un mandamiento de cancelación de cargas que se le entrega si es adjudicatario.", por lo que:
7-. ¿Es posible que aún con lo que la AEAT me comunica, la vivienda posea algún tipo de carga/hipoteca que me impida el usufructo de la vivienda? ¿Puede tener cargas posteriores a la anotación de embargo de la AEAT de las que deba hacerme cargo como hipotecas u otras?
8-. En caso de existir contrato de arrendamiento, ¿es posible rescindir el mismo una vez que figuro como nuevo propietario? He visto que lo mejor, y que recomendáis en varias ocasiones es pactar con el inquilino, por lo que también sería una posible solución.

No he podido evitar leer casos de adjudicaciones directas en los que el comprador (en este caso yo) salen mal parados, si bien, por la ignorancia del novato en los casos que he leído en este blog, y no puedo sacarme de a cabeza el siguiente comentario de "Tristán el subastero" en el que dice "A lo dicho por Jotaerre yo añadiría que las adjudicaciones directas no son las más simples. Al contrario, por su aparente sencillez son las que más complicaciones traen y causa de muchas de los líos en que se meten los novatos.", por lo que me gustaría saber de qué modo se puede truncar una Adjudicación directa, porque efectivamente a mí me da la impresión de que parece la cosa bastante sencilla, y quizás estoy pasando por alto demasiadas cosas...

Disculpad el pedazo de post que me ha salido, pero me asaltan demasiadas dudas a cada instante y no siempre doy con las respuestas. Un saludo a todos.

Te contesto en un plis-plas: 1) Sí tienes opciones, sobre todo habiendo varios lotes. 2) La del Santander es posterior. 3) ¿Por qué lo preguntas' ¿qué tiene que ver contigo esa pregunta? 4) Ninguno. 5) Uff, sí y no, depende de las circunstancias.