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Habla con el banco antes de la subasta o inmediatamente después y sigue sus instrucciones.

Vale. Así que si no he entendido mal. Espero a que se celebre la subasta. Como seguramente quede desierta y se lo adjudique al banco, espero los 20 días hábiles para que el banco ya se lo tenga adjudicado. (cómo puedo saber cuándo se lo adjudica?)Después me acerco al banco y me intereso por el piso y le comento que me ceda el remate y entonces le pago ese 50% del tipo de la subasta o me pedirá más? y ya en ese caso sí que algún banco me concedería la hipoteca sin tener que abrir una línea de crédito? Gracias nuevemante

El banco se lo adjudica y te cede el remate para que seas tú quien figure como adjudicataria. naturalmente lo tienes que pagar tú, pero como ellos están deseando no tener que quedarse con el piso, lo lógico es que te den facilidades.

Gracias nuevamente. Perdona mi desconocimiento, pero qué es eso de que me cedan el remate? en cuánto me elevaría el precio del piso?
Gracias.

No Macarena2, lo que te he dicho es que debes tener concedida esa línea de crédito antes de ir a la subasta para asegurarte de que el banco no te va a dejar con el culo al aire en el último minuto.
Respecto a entrar en el piso, lo mejor es conseguir qie el ex-propietario la abandone cuanto antes por su propia voluntad. Yo lo consigo en el 80% de las ocasiones. De lo contrario el negocio puede demorarse unos 6-8 meses.
Puedes hacer lo siguiente: negociar con el banco acreedor que se lo adjudiquen ellos en la subasta y que te cedann el remate. En esos casos sí sería fácil que te dieran ellos mismos el dinero.

Milnove, yo no veo nada mal, los contesto en un minuto. ¿No será tu máquina?
1- No tienen por qué estar registrados, sus derecho proceden del contrato de arrendamiento contrato de arrendamiento
2- Si hay que lanzarlos, ármate de paciencia. 5 u 8 meses
3- Pues eso, que ha quedado desierta. Se lo puede quedar el banco.
4- Si lo haces en la subasta, sí. El acreedor podrá subir tu postura o no hacerlo. Así se posiciona.

Gracias Tristán por tu pronta respuesta.
Bueno entonces en principio podría pujar por el 51% e intentar abrir una línea de crédito para el resto de dinero que me falte en caso de que me lo adjudicasen. Pero tengo otra duda: Por lo que he leído pueden transcurrir de 3 a 8 meses para que el juzgado dé el auto de adjudicación y posesión. Por otro lado, la familia todavía vive en la vivienda, así que cuánto tiempo tardaría en ejecutar la orden de desahucio y poseer la vivienda? es para calcular todo el tiempo que me llevaría poder estar viviendo en el inmueble ya que actualmente estoy viviendo de alquiler y ver si me merece la pena, o es mejor, esperar a que se lo adjudiquen al banco y luego intentar comprarlo por su red de inmuebles. ¿qué me aconsejas? Gracias nuevamente

Hola Tristan, vuelvo consultarte:
Si hay inquilinos legales tendran que estar reconocidos en algun sitio ?
Si los que lo habitan son los dueños hipotecados cuando se van?
Si la subasta queda desierta que pasa ?
Si yo hago una oferta baja le obligo a la parte ejecutante a posicionarse?
Saludos y Gracias
P.D. este mensaje me ha costado casi 20 minutos escribirlo ayer tambien.-ALGO ANDA MAL

No Betanceiro, solo el demandado podría recurrir la tasación. Si te interesa mucho la vivienda quizá puedas comprarle la hipoteca al banco. Pero ni locos te harían una quita tan gorda como la que tú necesitas.
Otra cosa, ¿Has contado con que si el edificio está rehabilitándose seguramente el piso en cuestión deberá un pastizal a la comunidad de propietarios o al ayuntamiento, si la rehabilitación está a cargo de éste?

Hola Tristán, muchas gracias por tu pronta respuesta, realmente me has aclarado completamente mis dudas, aunque debo decir que así como se me aclararon, se me han quitado las ganas ya que, como dices, hay que pujar como mínimo por el 25% del tipo, o sea, 26.000€, a lo cual debo sumarle los 27.000€ de las cargas subsistentes, con lo cual estamos en que hay que poner 53.000€ por un inmueble que, como te conté en mi mensaje anterior, tal y como está no supera los 25.000€ de valor real.
A no ser que negociando con el banco este acepte una quita "sustancial" por hacerme cargo del pago de la hipoteca al contado. Cómo lo ves? Son los bancos susceptibles de aceptar este tipo de negociaciones? En caso afirmativo, tienes idea del porcentaje que podrían rebajar?
Por otra parte, dado que la tasación es muy elevada, se puede recurrir para que se vuelva a efectuar una tasación correcta?
Nuevamente agradezco tu comentario y te envío un cordial saludo.

Hola Betanceiro, a-lo importante es que la oferta cubra el 25% del tipo de subasta. Eso es primordial. Si además cubre la deuda, entonces miel sobre hojuelas y casi que lo has conseguido. b-Sí, si las cargas son anteriores a la de la subasta, se deben pagar. c-Está claro que la única carga anterior es la hipoteca de Caixa Nova, pero antes de pujar debes asegurarte de que el piso no se ha subastado porque los demandados también hayan dejado de pagar dicha hipoteca. Debes comprobar si en el margen izquierdo de la nota simple, a la altura de la hipoteca hay una nota de expedición de la Certificación de Cargas y si es así, ver en qué juzgado se está ejecutando la hipoteca. d-La carga de la subasta y todas las posteriores son canceladas tras la subasta, no pudiendo reclamar nada al adjudicatario.
Y colorín colorado.

Macarena2, es posible que te lo adjudiques por el 51% si con eso cubres la deuda del acreedor, o al menos los intereses. De lo contrario el banco pujará más que tú y se lo llevará.
Aunque la Ley lo contemple, no creo que exista el banco capaz de conceder una hipoteca sin que su tasador haya entrado a tasar y sin que haya sido dictado el Auto de Adjudicación. Al menos para los usuarios normales (imagino que a Botín le prestarían en cualquier circunstancia). El único camino es el de tener preparada una línea de crédito para el caso de que consiguieses comprar. De esas que solo te cobran intereses cuando las usas y solo sobre el capital utilizado. La firmas con antelación a la subasta y entonces ya no corres peligro de perder la fianza. Yo empecé exactamente así, qué tiempos.

Hola Alpartir, efectivamente tienes que iniciar un "desahucio por precario" que es un procedimiento sencillo y rápido pero que en según qué juzgados se te puede atascar un ratillo. ¿Tiempo?, ¿Dinero? hay de todo en la viña del Señor. En garajes y parcelas también hay que pedir la Posesión. Y si están arrendadas (las parcelas también se arriendan) toca joderse y respetar en arriendo. Preguntando se llega a Roma y es la única manera de enterarse de si una plaza está ocupada por otro coche.

Buenas tardes de nuevo tristan.
Perdona que abuse de tu confianza pero queria preguntarte una cuestion en relacion a la pregunta anterior.
Me planteo el adquirir una plaza de garaje a traves de la aeat pero me planteo que quiza se complique el procedimiento de la posesion si resulta que esa plaza de garaje está arrendada.
¿Como puedo saber si la plaza de garaje esta arrendada?, si resulto adjudicatario en el procedimiento y resulta que esta arrendada ¿como me entero?, ¿existe algún registro donde se inscriban los titulos de alquiler?, ¿tengo alguna formula de rescindir ese contrato de arrendamiento para poder usarla a mi conveniencia?.
Muchas gracias por tu atencion.

Buenos días Tristan,

Queria plantearte una pequeña pregunta. Si no estoy equivocado en las subastas judiciales, en el propio procedimiento, en caso de resultar adjudicatario te entregan el mandamiento de cargas y tramitas la posesion del inmueble en cuestión aunque esto tarde un poco.
Ahora bien, en el caso de Hacienda, si resultas adjudicatario de un inmuebles ellos, ¿te entregan la titularidad y la cancelación de cargas para ponerlo a tu nombre en el registro pero no te entregan la posesión?
¿Quiere decir esto que tengo que iniciar un procedimeinto judicial para conseguir esta posesión?. En tal caso, ¿necesitaré procurador y abogados para proceder a este procedimiento en el juzgado? ¿Cuanto me puede costar el procedimiento, en tiempo y en dinero?.
Una vez que se consigue la posesión, ese documento ¿se inscribe en algun sitio?
En el caso de un garaje, tambien habria que conseguir la posesion? o bastaria con ponerte en contacto con la comunidad de propietarios y usarlo normalmente?.
Muchas gracias tristan.

Hola Tristán.
Estoy interesada en un piso que sale a subasta en breve. El tipo de la subasta es 275.550 euros. Tengo que depositar el 30% para poder pujar, es decir, 82.665 euros. Ahora mismo esos son todos mis ahorros, así que tenía pensado lo siguiente: hago la transferencia de los 82.665 euros para poder pujar. Quiero pujar un 51% más o menos (140.531 euros) o como máximo un 55% ya que el 70% no lo vale. ¿Crees que me lo adjudicarían por esa puja? Por otro lado, si me lo adjudican tendría que pagar la diferencia entre el depósito y la puja en 20 días. Yo ese dinero restante no lo tengo, por lo que tengo que pedir hipoteca al banco, pero claro, le pediría ese importe + 10% de gastos de la compraventa + dinero para poder amueblarlo, etc.. ya que todos mis ahorros los daría en el depósito... ¿cómo planteo esto? Hay algún banco dispuesto a esto o tendré que pedir un crédito personal? pediría como 100.000 euros, ¿no? y si esos 20 días que tengo desde la adjudicación para obtener el dinero que me falta, mi banco no me lo concede qué me pasaría?
Por lo que he leído también en el blog luego hay que esperar a que el juzgado dé el auto de adjudicación y posesión y estos trámites pueden tardar de 3 a 8 meses.... Cargas anteriores por la nota simple que tengo en mi posesión no veo. La familia todavía vive en la vivienda, así que en el caso de que me adjudicasen la vivienda, el banco me diese la hipoteca por el dinero que me resta, cuánto tiempo tardaría en ejecutar la orden de desahucio y poseer la vivienda?... aparte ING ya me ha dicho que ellos no me podrían hipotecar por el resto que me faltase hasta que no tuviese la posesión, así que tendría que verlo con otro banco o pedir un crédito personal... así que viendo tantas pegas no lo veo factible... qué opinión te merece? Muchas gracias

Hola Tristán, ante todo mi enhorabuena por este blog, de todos los que he visitado ultimamente es el que con más claridad refleja y explica los temas para los novatos como yo.

He leído tu artículo sobre las subastas de la Seguridad Social y como estoy interesado en participar en una de ellas en particular, me permito exponer mi caso y solicitarte tu opinión y orientación.

Cabe destacar que el inmueble en cuestión es una casa que según datos catastrales, data del año 1900, y según he visto, se encontraba en proceso de rehabilitación. Consultando a las inmobiliarias de la zona, todas coinciden en que dadas las características, en el estado en que se encuentra el valor de la misma estaría entre los 18.000€ y los 25.000€.

Ahora bien, según la providencia de subasta, la deuda pendiente es de 6.000€, la tasación 131.000€, existiendo 27.000€ de cargas que deben quedar pendientes, por lo que el tipo de subasta es de 104.000€.

Luego de leer tu artículo y el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social y dispuesto a ofertar en sobre cerrado, tengo la siguiente cuestión: el art.120 punto 5, inciso a) dice que se aprobará el remate cuando una postura supere el 60% del tipo o, siendo inferior, cubra el importe de la deuda incluyendo recargos, intereses y costas; mientras que el inciso b) dice que la mejor postura puede ser inferior al 60% del tipo y no cubrir el importe adeudado si al menos supera el 25% del tipo de subasta.

De acuerdo a esto, entiendo que si la mejor oferta fuera de, digamos, 6.500€ (contando con que a la fecha de la subasta la deuda se habrá incrementado por intereses), esto bastaría para cubrir la deuda, pero no el 25% del tipo. Si por el contrario, la oferta es de 26.001 euros, superando por 1€ el 25% del tipo y con creces el monto adeudado.

Al ser mi oferta por sobre cerrado, debo constituir un depósito del 25% del tipo (26.000 euros).

De lo citado, surgen entonces las siguientes dudas:

a) Cual debe ser la oferta mínima para que la misma sea susceptible de ser adjudicataria, 6.500€ ó 26.001€? Si es inferior al 25% del tipo de subasta (que es el mismo importe del depósito efectuado), se reintegra la diferencia?

b) De resultar adjudicatario, debo hacerme cargo de los 27.000 euros de las cargas subsistentes?

c) He solicitado una nota informativa en el Registro de la Propiedad y en el mismo informan las siguientes cargas:
Hipoteca a favor de Caixa Nova para responder de 26.500€...
Anotación preventiva de embargo letra A a favor de la TGSS en reclamación de 5231,42€ en virtud de procedimiento administrativo de apremio...
Anotación preventiva de embargo letra B a favor de Xunta de Galicia en reclamación de 2.787.32€ en virtud de procedimiento administrativo de apremio...
Anotación preventica de embargo letra C a favor de un particular en reclamación de 11.017,88€ por salarios e indemnizaciones en virtud de mandamiento de Juzgado de 1ª Instancia...

d) Entiendo que la carga subsistente (Hipoteca a favor de Caixa Nova) lo es por haber sido registrada con anterioridad a la de la Seguridad Social. Qué sucede con las otras cargas? Puede la Xunta de Galicia o el particular reclamar contra el adjudicatario?

Agradeciendo tu atención y esperando tu comentario, me despido con un cordial saludo.

Hola Milnove. 1- Es difícil conseguir comprar por el 40%, pero no imposible. Depende en gran medida de la deuda con el acreedor, si es superior, éste pujará más, casi hasta cubril la deuda. 2- Hay que pagar ITP. 3- El IBI es el Impuesto de Bienes Inmuebles, que se paga anualmente al ayuntamiento. Antes se llamaba Contribución Urbana. 4- Eso pregúntalo en tu sucursal, pero no veo inconveniente porque, como ya sabes, ellos cobran por los avales, de manera que dándoles hacen su negocio. 5- Si lo quieres poner a nombtre de un hijo tienes que acudir con un poder otorgado por éste, porque el remate no se puede ceder a un tercero. 6- la única manera de enterarse es visitando el piso antes de la subasta. 7- A veces se van inmediatamenye y otra veces hay que echarles. Meses y meses.

Hola Tristan tengo varias cosas:
Una subasta de un piso de una Caja la dejarian por el 40% del precio de salida?
Hay que pagar iva?
He leido en los Post IBI que es?
No teniendo dinero en efectivo, pero si en depositos,fondos etc. me darian un aval para 2 meses que es cuando me cumple un deposito?
Siendo yo el que voy a la subasta, puedo poner si soy adjudicado a nombre de un hijo?
Como puedo saber si hay inquilinos? ¿cuando se van? Saludos y Gracias