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Alguien sabe si funcionan los emails esos de Para: Tristán de: he mandado uno al Sr. Tristán y como no me ha respondido lo he mandado a mi mismo y tampoco me llegan a mi.

Esa era mi idea. Una tasación más baja despertaría interés por no dejar dinero parado, y a lo mejor lo hubiésemos vendido, no lo se, lo cuál era nuestra idea principal. No teníamos pensado comprarlo, pero tampoco queríamos regalarlo. A parte de los honorarios que habríamos pagado más bajos. Gracias.

Quise decir que no tuvo importancia de cara a la adjudicación. Aunque bien pensado, una tasación más baja habría despertado el interés de otros postores.

Gracias por tan pronta respuesta. Lo de los gastos de la demanda lo pregunte por si acaso (no tengo ni pajorera idea). A lo de importancia cero la tasación tengo mis dudas (no en cuanto al proceso en si)... el abogado y el procurador han cobrado en base a esa tasación, la cuál, si no tiene importancia, podrían haberme recomendado ponerla más baja, ¿no?. Gracias de nuevo por tu ayuda.

Pisoleón2010, lo que te puedo responder es lo siguiente:
- Si vendéis antes de que transcurra un año desde la fecha del Auto de Adjudicación no tendréis que pagar nada por plusvalía municipal.
- El impuesto que tendréis que pagar es del 21%, aunque hay serio peligro de que el gobierno suba este impuesto para el año que viene. Firmad rápido. Para el cálculo el velor válido es el de coste, es decir el de la subasta.
- Todos los gastos demostrables y con factura se pueden sumar al precio de compra. Pero lo de querer añadirle el abogado y el procuradior y los gastos de la demanda, eso clama al Cielo. De eso nada.
- La tasación que hicísteis tiene una importancia cero.

Muy buenas Tristán (o quién pueda ayudarme), mi caso es un poco largo, o más bien largo de exponer, a ver si me puedes ayudar:
En el año 2000 murió mi abuelo, dejándonos en herencia un piso en León. Un 50% correspondió a un tío mío... y el otro 50% a mi y mis tres hermanos (por fallecimiento de mi padre antes que mi abuelo). La aceptación de la herencia la firmamos a 1 de julio de 2005. Desde entonces y hasta hoy se ha hecho cargo de los gastos de IBI y comunidad mi tío, que vive en esa casa desde siempre.
No llegábamos a un acuerdo para deshacer el proindiviso, por lo que interpusimos una demanda para ello. Nuestra abogada nos pidió que diésemos una tasación al juzgado de dicho inmueble y dimos una tasación similar a la de mercado, pero hecha por nosotros ‘a ojo’ (185.000). En la subasta nos adjudicamos el inmueble (los 4 hermanos) en 100.100€ (de los cuales solo abonamos la mitad, 50.050, al ser copropietarios al 50%). El auto de adjudicación definitivo es de 24/05/2010. Para liar más la madeja uno de mis hermanos nos vendió su parte en una extinción de condominio en el propio juzgado, por lo que ahora somos solo 3 hermanos los propietarios. Para hacer la operación pedimos un crédito personal de 65.000 para hacer frente al pago de la parte de mi tío y de mi otro hermano.
El valor catastral según IBI de 2008 es de 32.162€.

Tengo varias preguntas:

1. Mi tío nos reclama ahora la mitad de lo pagado por IBI y comunidad, ya que hay un auto en este proceso en el que ambas partes nos comprometemos a pagar los gastos del inmueble al 50%. Adjunta recibos de IBI desde 2004. ¿Desde que año estamos obligados a pagarle el 50% del IBI?. En León lo cobran desde abril a junio, por lo que los recibos no se si se corresponden al año en curso o al anterior. ¿Tendríamos que pagar desde 2004 o desde 2005 que aceptamos la herencia?. Existen recibos de IBI impagados del 2009 y de este año. ¿Puedo reclamárselos?.

2. Ahora queremos vender el piso (tenemos alguna oferta) y querría saber cuanto tendríamos que abonar por plusvalía al ayuntamiento y de ganancial de IRPF. El piso nos lo compran por 150.000€. Es que he leído que la cuota de IRPF va desde el 18 al 35%. Además no se si para calcular el ganacial debo recurrir como valor de compra al valor catastral de cuando heredamos (30.307), al valor de adjudicación en subasta (100.100), o al valor de pago en la subasta (50.050). ¿Influyen los gastos generados por el préstamo que pedimos para la compra y para pagar al hermano que nos vendió su parte?. ¿Podemos deducir los gastos de ITP, registro, abogado, procurador, IBI y comunidad atrasados?.

3. ¿Hicimos bien en tasar el piso para la subasta en 185.000?.

Muchas gracias por todo. Siento el rollo, pero es que estoy muy agobiao por todos los desembolsos que estamos haciendo y no se a quién recurrir ya que la abogada que nos asesoró y nos hizo meternos en esto no nos advirtió del jaleo que se nos venía encima y lo que nos iba a costar. Gracias.

Gracias por tu rapida respuesta pero de todas formas esperare, no tengo prisa y me gustaria encontrar algo sin ninguna complicacion.
Saludos

Relumaand, si la subasta se origina por una hipoteca no pagada, no importa a los efectos de la misma si la finca es vendida a terceras personas. Lo que importa es que estos nuevos propietarios compraron conociendo la existencia de la hipoteca y no cumplieron con la misma. A subasta pues.

Saludos de nuevo, esta vez no te voy a preguntar nada sino que te voy a contar una experiencia que he tenido mirando un expediente aunque no se si esto suele ser comun o no.
Resulta que me intereso por una plaza de aparcamiento tasada a efectos de subasta en casi 20000 euros, cuando su valor de mercado lo estimo entre 28000-30000.Por tanto me decido a ver el expediente.
Todo parece correcto, se subastan ademas 2 trasteros en primer lugar.Las notificaciones las recoge el propio demandado, que es la constructora y promotora del edificio excepto la ultima sobre notificación de la substa entregandose esta ultima a los vecinos. A causa de ello el actor pidio el aplazamiento de la subasta 2 meses para hacer mas averiguaciones sobre su paradero cosa que no entiendo ya que habian recogido todas las anteriores.
De todas formas lo curioso viene cuando en la certificación veo que esta finca habia sido comprada por otra persona bastante antes de iniciarse el procedimiento. Decir que esto venia explicado en tres lines debido a lo cual la primera vez que lei la certificación se me paso por alto.
Lo que mas me extraña de eso es que cuando se lo comente a la funcionaria me dijo que ya lo sabia que el demandado habia estado alli diciendo que lo que salia a subasta ya no era de su propiedad.¿No es esto motivo suficiente para paralizar el procedimiento?
Un saludo y gracias por el tiempo que nos dedicas.

Hola Vero, ese mismo día no, pero un par de meses después te llegará la orden de desalojo, así que lo mejor será hacerlo cuanto antes.

Hola me llamo vero y mi problema es muy grande aver si me podeis ayudar,yo estaba de alquiler y me tube que ir por que no podia pagar y mi cuñao me dejo su piso en el que el no vivia ay por que lo tenia enbargao y le dava miedo a que lo hecharan.mi pregunta es si el piso lo van a subastar el 26 de junio me tengo que ir ese mismo dia tengo 4 hijos y 1 nieto recien nacido y mi marido esta en paro.espero que podais ayudar estoy muy preocupada no tengo donde irme.gracias

Si te adjudicas esa subasta no tienes que pagar el embargo por estar inscrito en fecha posterior a la hipoteca. La fecha de referencia es la de inscripción.

La fecha de la certificación de cargas solo sirve porque el registrador tiene que notificar de la subasta a los acreedores posteriores a la hipoteca, pero solo a aquellos que se hayan inscrito antes de la feche de la certificación de cargas. A quienes inscriban después de la certificación de cargas se les supone enterados.

Hola de nuevo, perdona mi insistencia pero a pesar de haber leido varias veces el post sobre cargas anteriores y posteriores tengo dudas.
Me gustaria poner un ejemplo sencillo para que me ilumines:
Hipoteca inscrita a favor de un banco en 2004
Embargo letra A a favor de otra entidd bancaria inscrita en 2006
Se ejecuta la hipoteca en 2008
¿Si me la adjudico debo pagar el embargo ya que es anterior a la ejecucion de la hipoteca o por el contrario quedara cancelado al estar inscrito despues de la hipoteca?
¿La fecha que se toma de referencia para el procedimiento de ejecucion de hipoteca es la fecha que el registrador pone al margen informando que se ha emitido una certificacion de cargas?

Relumaand, en la certificación de cargas el registrador debe indicar claramente cuál de todas es la hipoteca que se está ejecutando en ese procedimiento.

Hola Tristan, siguiendo con mi procedimiento de aprendizaje he estado en un juzgado cercano,por si hubiese algo interesante y me he quedado helado cuando vi los edictos.La unica informacion que aportaban era el valor para subasta, nº registro y ya esta.Les dije que por que no ponian al menos la direccion del inmueble y me respondieron que "segun la ley de proteccion de datos no se puede", ni que decir tiene que cuando les pedi el expediente lo unico que me dejaron fue la certificacion de cargas donde pude ver la ubicacion, debido a la cual no me interesaba en absoluto.La funcionaria tardo mas de 5 minutos en localizar el expediente, trabajo que se podia haber ahorrado si fuesen mas concisos en el edicto ya que como dice en el art. 668 "la identificacion de la finca se hara de forma concisa" aunque cada uno puede entender lo de conciso a su manera.
De todas formas ya que tenia la certificacion en las manos me la lei para familiarizarme con ellas y pude ver que ademas de la hipoteca que se ejecutaba habia un embargo anterior de una caja diferente a la que ejecuta la hipoteca.Si las fechas fuesen parecidas donde indica exactamente el dia que correspone a cada cual.
Por cierto el juzgado en cuestion se encuentra en Maspalomas, Las Palmas.

Muchas gracias Tristán por tu pronta y clara respuesta, me quedo un poco mas tranquila sabiendo que tengo algo de tiempo para dejar el piso, nuevamente muchísimas gracias. Un saludo

Hola Xenia, en principio puedes esperar a que te llegue aviso del juzgado de que la van a dar la Posesión al nuevo dueño, eso tardará tres o cuatro meses. Aunque vivas con menores os pueden echar, no lo dudes y lo mejor es que te vayas antes para ahorrar a los niños ese espectáculo. Si os acogéis al retorno voluntario, ese dinero nadie os lo puede embargar, además al banco no le daría tiempo a demandar y embargar porque ese es un proceso muy lento. Lamento vuestra situación.

HOLA Tristán!! seguro que mi caso ya lo reconoces ya que he visto algunos similares en el blog, te cuento mi piso salio a subasta publica el 15 de mayo , pero no he podido confirmar si la subasta ha sido efectiva o no , mi pregunta es ¿ me llegara una carta de aviso diciendome todo si mi piso fue subastado y diciendome cuando me tengo que salir del piso o me pueden echar asi sin previo aviso? (tengo 2 niños menores de 12 y 6 años) yo quiero salir del piso estoy ahorrando para poder alquilar otro lo antes posible, pero necesito saber cuanto tiempo tengo. Somos extranjeros y queremos uhir de todo esto. ( nos puede el banco negar, quitar o embargar el dinero del retorno voluntario? muchas gracia Tristán, espero tu respuesta hasta pronto.

Ok, lo tendré en cuenta, una vez más, gracias por tu consejo

El director del banco ya no tiene nada que ver con ese asunto. Bueno, sí tiene que ver pero su opinión no vale. la que cuenta es la del negociado que lleve los impagados a punto de ser subastados. Quizá ahora estén en disposición de negociar algo. Comprenderás que cuando seas el nuevo propietario tendrás que pagar el cien por cien quieras o no quieras. No puedes hacer nada, lo que tienes que hacer es adjudicártelo y luego contactar con el banco si que sepas que eres el adjudicatario, como uno que pasaba por allí y que está interesado en comprar esa deuda.