¿Decreto del Gobierno eliminando tipos mínimos hipotecarios?

Es mas que problable, que pronto se promulgue por decreto Ley, el fin de los minimos, como ya he dicho en otros "hilos":

bien es verdad que el Banco de España, se esta viendo, obligado, en la mayoria de los casos, a dar la razon, a los consumidores, esto se debe, a que los consumidores, cada vez mas, afinan mejor, las reclamaciones que presentan, de tal manera, que atan, todas las posibles, consideraciones en contra, al cual se pueda acoger el Banco.
Me consta, que los bancos, se estan sentando con los clientes, para "hablar", en los casos en los que, el BdE, da la razon a los clientes. Esto no es por altruismo bancario, sino porque saben que en un posible conflicto judicial, con un dictamen, del Banco de España en su contra, no tienen absolutamente nada que ganar.( La ley, en la cual se fundamenta el Banco de españa para dar la razón, a los consumidores es esta:La Ley 36/2003, de 11 de noviembre, sobre medidas de reforma económica, articulo decimonoveno).

Lo que me parece triste, es que se tengan que dar estos pasos, para conseguir, algo que realmente y a todas luces, cualquier experto, si habla desinteresadamente y es honesto te dirá que cuanto menos, la clausula, es controvertida, poco clara y misteriosamente desproporcionada, para unos y otros.
Lo que si puedo decir, sin lugar a dudas, es que hay demasiados Organismos, varios partidos politicos, y asociaciones particulares, asociados expresamente para esto, ya, detrás del tema y me consta que tienen, argumentos de suficiente peso, para conseguir su eliminación, bien por via judial unos, bien por decreto ley otros.
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Por otro lado, hay sentecias, en mi poder obran 5, sentencias judiciales, que dan la razon, a clientes. Y la eliminación esta avalada, por diversos asesores, lo que se desconoce, en que terminos esactos se hará, esta eliminación.

RECOMIENDO LA LECTURA DE ESTA NOTICIA:

La Justicia estrecha el cerco a las coberturas de tipos
Publicado el 13-03-10 , por Expansión

La controversia sobre la comercialización por parte de la banca de contratos de cobertura de tipos de interés (swap) vuelve al primer plano. Un juzgado de Tarragona ha prohibido cautelarmente a Santander que siga cobrando a un cliente la cobertura que contrató en 2008 para defenderse de la subida de tipos.

Según el despacho Navas & Cusí, que ha asesorado a la empresa en su demanda, el banco no podrá girar cargos contra la compañía hasta que el juez resuelva el proceso, lo que podría tardar más de un año. “Es una medida excepcional, una protección adicional. Paraliza el funcionamiento de la permuta financiera”, indica el abogado Juan Ignacio Navas.

Según el auto, recogido por Efe, la empresa está en peligro de entrar en mora procesal, ya que “debe satisfacer periódicamente cantidades elevadas cuyo pago podrían situarle en una situación de pérdida económica relevante”. El tribunal ha rechazado la defensa de Santander, que argumentaba que la situación había sido “largamente consentida” por la compañía.

La comercialización de estros productos financieros, suscritos por empresas y, en menor medida, por particulares que han contratado hipotecas o pólizas, es objeto de debate desde hace meses. Estos instrumentos favorecen al cliente en un entorno de subidas de tipos, pero impiden beneficiarse de su caída.

Establecen un tope en el interés que se paga por un préstamo con independencia de que el precio oficial del dinero sea superior.

Puntos críticos
Empresas y particulares han denunciado que la venta de swap se ha realizado en muchas ocasiones con falta de transparencia. También se ha criticado que, por su sofisticación, sólo deberían comercializarse entre compañías con amplios conocimientos en productos derivados. Otro de los puntos críticos es la duración de estos contratos. Se alarga entre tres y cinco años y los particulares no pueden cancelarlos.

Estos aspectos, precisamente, son los que ya han inspirado sentencias que respaldan al cliente frente a la banca. Ha sido el caso de dos dictámenes formulados por las Audiencias de Álava y Jaén en el último medio año. El Tribunal andaluz dio la razón en junio a un cliente que pidió la nulidad de diferentes permutas de tipos. Alegó “error de consentimiento”, por falta de información y escasa formación del personal encargado de la venta.
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A CORTO/MEDIO PLAZO, HABRÁ UNA NOTICIA QUE A "PRACTICAMENTE" TODOS NOS ALEGRARÁ ENORMEMENTE.

¿Y si el decreto incluye anular la compraventa de tu casa?
Puesto a anular clausulas en documentos firmados ante notario y registrados...

Saludos

Pdt: yo creo que ni de coña. Estas clausulas existe hace muchos muchos mas años de lo que interesadamente se dice.
Y os aseguro que el notario las lee muy muy claramente; si yo te digo que te cobro un eur+0,75 de interés y el de enfrente te dice que un eur+0,50 con suelo te aseguro que el 90% firma la opción b) (lo han hecho) aunque el del banco a) se lo advierta por activa, por pasiva y por esdrújula. Y, repito, el notario es muy clarito leyendo clausulas.

Lacaseton lo ha clavado en el ejemplo compra coche vs mirarse bien las condiciones de la hipoteca.

El director se ha sacado a tu amigo de encima durante mes y medio - dos.

Yo soy uno de esos "indocumentados financieros" que hace 10 años firmó una hipoteca con suelo, 3%, menos mal que no me lo pusieron más alto... ahora rabio por ese suelo ya que podría estar pagando mucho menos de lo que actualmente pago.

Dicho esto, rabio conmigo mismo, ya que estoy totalmente de acuerdo contigo, la culpa es mía y no del banco, si yo no quise leerme la hipoteca tres veces y preguntar todo lo que no entendía igual ahora no estaría así, o igual sí...

No creo que fuera bueno que los gobiernos se dedicaran a cambiar cláusulas firmadas entre figuras jurídicas. Tengo claro, que habrá algún caso que no será como el mío y que sí que puede llegar a ser flagrante...

Salut!

Si tienes una hipoteca de hace 10 años la banca en general si tienes una situación laboral medianamente estable se da de TORTAS por conseguir hipotecas así... vale que hace 10 años firmaras pero demuestra que algo has aprendido y no esperes que otros solucionen lo que está en tu mano. Mucha suerte en el tour de bancos y cajas.

Yo no me alegro por que nadie tenga esa clausula en su hipoteca,entiendeme.

EL tema es que, en muchos casos, la avaricia ha acabado rompiendo el saco: ante dos hipotecas la gente se tira por la del tipo mas bajo sin mirar nada mas y luego en vez de decir "me he equivocado" la frase que te sueltan es "me han engañado".

Como particular...mira, aún siendo empleado de banca con condiciones preferentes he preferido pagar un eur+0,65 por tener libertad para cambiarme de trabajo sin tener ataduras. Eso sucedió cuando acababa de firmar la hipoteca por lo que durante año y medio estuve pagando 1 punto mas de lo que hubiese podido pagar.

Despuñes me cambiñe y a cambio d vinculación me rebajaron el diferencial a eur+0,50...pudiendo pagar un 0,60% menos. Al final me lleve mi hipoteca a mi entidad; cuando me hicieron la revisión a mi mujer le ofrecieron (tambien trabaja para un banco) unas condiciones que mejoraban las mias en un 0,20%.

¿Imaginas si hubiese subrogado 4 veces la hipoteca en busca de "las mejores" condiciones? Con esta parrafada quiero decir que no siempre se puede ganar el 100% de todo y que el que tiene un suelo debería "alegrarse" de pagar ese tipo mínimo ya que hace 15 meses pagaba mas de un 6%. Alegrarse entre comillas, puesto que es lícito querer pagar menos por lo mismo, evidentemente.

Salvando las comparaciones, el suelo supone para el negocio bancario un precio mínimo a cobrar por el servicio de préstamo de dinero al igual que para un agricultor el que haya unos precios mínimos garantizados en algunas producciones les salva de la pérdida relativa de renta. En mi entidad NUNCA se han usado suelos...y las estamos pasando negras en esta época pero...es lo que hay. La apuesta ha sido esa y ahora no está saliendo bien.

Saludos

Por si no se conoce: esta cláusula consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta cláusula es legal, es decir, no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad. Vamos a comprobar en este análisis si es o no así.
En efecto, los Bancos que la incluyen han establecido un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Pero se olvida el detalle de ser suficientemente alto como para que nunca perjudique al Banco, pues se suele ubicar en los 15 puntos o más. Si se diera esta condición los Bancos se quedarían con las casas, muy pocos podrían pagar una hipoteca. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación de ningún servicio distinto o adicional al cliente. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés aplicable calificable de usurero y leonino.
Esta cláusula está diseñada para ajustar el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente ya está aleccionada con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio de un producto o de un servicio a favor del empresario sin contrapartida y siempre en beneficio de éste.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.
Por un lado, esta clausula es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (mejor dicho se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles relativamente bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo financiero a favor de la cuenta de resultado del Banco, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y de esta manera se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.
Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.
Como decía al principio, la cláusula suelo-techo para enmascarar la falta de reciprocidad incluye el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993 ; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57 ; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7 ; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.
Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio ; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!

En el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.
La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Aunque la ley modificada sustituyó el término mejorar por el de modificar, esta modificación legislativa no debe ser aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones pero que en realidad suponen la inducción de disposiciones y decisiones que perjudican su patrimonio.
Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.

Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.

Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.

NO HAY DUDA, DE QUE ESTA CLAUSULA TIENE QUE DESAPARECER, DE TODOS LOS CONTRATOS FIRMADOS. ESO ESTA FUERA DE TODA DUDA LO DIGA QUIEN LO DIGA.

OS DEJO ESTA NOTICIA (publicada el 26/02/2010):

SOS de los consumidores al Parlamento por las cláusulas abusivas de suelo
El presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), Manuel Pardos, dijo que se necesita que el Parlamento legisle “de urgencia” contra las cláusulas “abusivas” que establecen las entidades contra los suelos hipotecarios y que han afectado, según sus cálculos, a más de 1,7 millones de clientes, para los que pide compensaciones con efecto retroactivo desde 2007.
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los 6.000 euros anuales, aunque de media oscilan entre los 1.200 y los 2.300 euros anuales.
Explicó que a la demanda presentada el pasado viernes ante los Juzgados de Instrucción de Madrid contra 22 entidades financieras españolas se han sumado hasta hoy más de 5.000 consumidores, lo que ha permitido detectar 17 bancos y cajas más que no estaban incluidos en la denuncia inicial.
Los bancos demandados inicialmente son BBVA, Banco Castilla, Banco Galicia, Banco Pastor, Banco Popular, Banco Sabadell, Banco Vasconia, y en el capítulo de las cajas de ahorros, Caixa Catalunya, Caja España, Caja Extremadura, Caixa Galicia, Caixa Girona, CAI, Caja Mar, Caixanova, Caja Duero, Caixa Penedés, Cajalon, Caixa Sabadell, Caja Duero, Caja San Fernando, Caja Segovia y Caja Tarragona.
El informe presentado por Pardos afirma que “todo parece indicar que son la práctica totalidad de las cajas de ahorro y en el ámbito de los bancos tan sólo un porcentaje marginal de los mismo se abstenían de incorporar esta condición abusiva”.
Pardos anunció además que Adicae estudia convocar movilizaciones contra estas cláusulas para “presionar” al Gobierno y a las entidades para actuar contra estas cláusulas y aseguró que la asociación “no le importa alcanzar una solución negociada”.
Pide al Congreso que modifique la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios a través de una “disposición adicional” incorporada a cualquiera de las normas actualmente en tramitación en las Cortes. En este sentido, mostró su confianza en que los grupos apoyen su idea, habida cuenta del consenso alcanzado en diciembre en el Senado, que impulsó una moción contra estas cláusulas.
La propuesta presentada por Adicae a los grupos parlamentarios contempla modificar el la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias para considerar como “cláusulas abusivas” aquellas que fijen un límite a la variación a la baja del tipo de interés variables contratado para una hipoteca.
Ofrece una alternativa a la supresión de las cláusulas techo/suelo, que plantea limitar la consideración de abusivas a las cláusulas cuyas condiciones resulten inadecuadas a las circunstancias del momento en que se contrató, y desproporcionado respecto a la cláusula que fije un límite de variación al alza por encima de un umbral por determinar.
Propone que tenga una aplicación retroactiva para los contratos de préstamo o crédito hipotecario firmado con consumidores desde enero de 2007, “sin perjuicio del derecho .

(nadie firma una hipoteca, de la vivienda habitual, por capricho, es una necesidad y nadie debe aprovecharse, de una necesidad).

TODO APUNTA GRACIAS A DIOS, A QUE EL "FRAUDE" DE LA BANCA, SE VA ACABAR/LIMITAR.

y no os olvideis, casi todo el mundo:

. . . FIRMA UNA HIPOTECA UNA VEZ EN LA VIDA . . . EL BANCO, TODOS LOS DIAS . . .