¿Decreto del Gobierno eliminando tipos mínimos hipotecarios?

Pero todo ello se soluciona con una adecuada transparencia, y con ello no digo que los contratos hipotecarios no sean transparentes, que lo son, otra cosa con contratos como los swaps, o algunas cuentas con contratos de adhesión, y son transparentes en términos legales, el notario los lee, otra cosa es que los “receptores” de la lectura, y no es nada raro, escuchen el rollo, considerándolo esto “un rollo , no parando al notario a preguntar, aclarar, etc., que es la obligación del mismo, que las partes entiendan lo que están contratando y si hace falta, como dice Jexs71 levantarse e irse (para volver cuando el contrato refleje lo que pactó). Tenemos un problema de cultura financiera, ya que de esto (cultura financiera) (*) hay lo que hay, además cuando uno de subroga en una hipoteca al promotor el notario lee un pacto por el cual el subrogado acepta expresamente las condiciones del promotor, y aquí parece que se produce un vacío legal, ya que no es habitual (y debería serlo) que el promotor entregue una copia de la hipoteca, con lo cual resulta que el cliente a menudo acepta algo que no conoce, manifestando conocerlo, éste para mí no es un problema bancario, es un problema de que la normativa o ley no tiene en cuenta o no obliga al notariado a recoger en la escritura de subrogación la totalidad de las clausulas y pactos relevantes, y esto ya les va bien, o eso parece, a algunas entidades financieras, en consecuencia a mi juicio estamos ante un vacío legal, que en muchas cosas lo aprovecha a su favor quien le interesa.

(*) Pido disculpas a los “químicos”, pero en las escuelas, institutos y universidades nos muestran que es la calcopirita, el germanio, y el manganeso, cuando aparte de los que se dedican a profesiones muy especializadas no verán una “calcopirita” en su vida, pero no les enseñan a “ir por vida financiera” de una manera básica, y luego pasa lo que pasa, joder que no es tan difícil, no se han inventado una asignatura de “educación para ciudadanía” que tiene un lio montado de narices, pues en su lugar que pongan una asignatura de “educación para ir por la vida” y dentro de ella algo de cultura financiera, educación administrativa (funcionamiento del sector público, etc.)……

Digo transparencia, aunque tal vez no sea la palabra adecuada, porque será legal en que no figure este pacto, pero como “transparente” deja mucho que desear, y luego hay los de antes (clientes) que tienen/tenían una “prisa extraordinaria” para comprar la casa y “tragan” con todo, llegando a notaria sin escuchar mas que “me dan el dinero al euribor mas 0,50” a 35 años “bien, bien …. hurra, hurra …… ”, y te lo dice uno que si se ha levantado de la silla diciendo que el contrato no refleja lo que sé pactó, y no te lo pierdas por un 0,05% que eran cuatro perras y media, pero soy así de cazurro, pactos los que quieras y mas, imposiciones por la fuerza o el compromiso ni una ……. señores la notaria no es una iglesia, el notario es un mediador legal, muy cualificado pero al final solo un mediador legal.

Por otra parte hay que considerar que por sí sola una hipoteca de 150.000 € (por poner ejemplos) deja un margen de beneficio muy escaso a las entidades, si se firma al 0,60%, aproximadamente hay que calcular un 0,60 de la mitad del dinero recibido (no es exacto) pero para hacer números rápidos pensemos a los 17,5 años deberemos la mitad (repito no es nada exacto, pero para tener una idea aproximada ya vale) un 0,60 de 150.000 el primer año supondrá para la entidad financiera 900 euros de beneficio bruto, sin considerar gastos, a los 17,5 años serán 450 € y en el último año será casi nada, porque la deuda será ridícula, aproximadamente la media de margen bruto para el prestador serán unos 450-500 euros año medios, si sumamos una comisión de apertura del 0,75 dividida por 35 años suponen 32,14 euros de más, al final resulta que antes de gastos de estructura tienen un margen de 500-550 euros al año medios, que es muy poco (no poco no es, en realidad es una mie…. colgada de un palo) para “arriesgar” 150.000 €, con lo cual hay que redondear como sea ¿cómo? con los seguros que les suponen comisiones, con las tarjetas que cada vez que la pasan en el súper o en Zara suponen comisiones, la cuenta corriente cuyo saldo supone prestarnos nuestro propio dinero, etc. etc., estas cosas pueden suponer sino doblar los 550 € de antes, pero poco les debe faltar, entonces ya la cosa toma otro cariz, pero claro el euribor es teóricamente el coste de la materia prima, y cuando los tipos están tan bajos resulta que son estos ingresos no llegan ni a cubrir los elevados costes de estructura, sucursales, empleados, papel, informática, etc., y se ven obligados a buscar la forma legal de compensar esto, y se llega al tema de los suelos de tipos de interés, que yo personalmente comprendo su existencia, si bien como decimos tu y yo, esto no debe suponer esta elevada descompensación entre las partes. Yo supongo que muchos entenderíamos que nos ponga un suelo de 3,00% con un techo del 6,50 o 7%, tendría su lógica, no sería, supongo, café para todos, pero si una condición pactable como otras muchas, y en todo caso es de suponer que los diferenciales aumentarían y nos podríamos ir olvidando de hipotecas al euribor más 0,38 o 0,50, no obstante estaríamos ante una transparencia real, y no solo una transparencia legal, que desde luego no ni siquiera parecido.

¿Se eliminarán las clausulas de suelo? Yo personalmente opino que si, al igual que se eliminó el redondeo, y se “organizó” la ley de subrogación, no obstante no creo que la cosa sea tan simple como la eliminación pura y dura, habrá presiones de las entidades financieras para evitarlo, si esto se plantease en momentos de expansión económica seria más simple, pero ahora las entidades tienen verdaderos problemas de resultados y con ello comprometida su continuidad como empresas, y al ser un negocio que afecta al 99% de los ciudadanos, aunque sin ser un servicio público, al final el Banco de España y las autoridades políticas deben velar por su “sanidad”, en beneficio de todos los ciudadanos, y desde luego la eliminación de esta clausula no ayuda en nada, con lo cual si se aprueba, que insisto que creo que si, será muy “descafeinada” y no es para pasado mañana, y dudo que sea aplicable con carácter retroactivo.

El caballo de batalla, en mi opinión, es el “equilibrio” de las partes, no sé lo conoces, pero el redondeo sigue siendo legal, siempre y cuando se efectúe al octavo de punto (0,125) y al más cercano, no únicamente al alza como venía ocurriendo hasta la aprobación de la normativa o ley, este redondeo si que es “equilibrado”, pues lo mismo cuando exista clausula de suelo – techo. Yo personalmente prefiero las cosas más claras, sé que puede que el diferencial deba ser superior, pero al menos sabré a qué juego, no como ahora que en muchas ocasiones no se saben las reglas, o si se saben, pero es complejo interpretarlas.

Saludos.-

No estoy de acuerdo, tampoco, con lo que dice Dinerófilo cuando dice:
¿La realidad de este país es tan triste que los contratos solo se desempolvan y se leen por primera vez cuando notamos que "algo no va bien" ?.

La cosa no es tan simple como eso, es mas bien . . . de otra manera: mi caso: “cariño, que bien que se nos a poner la hipoteca en un 2,55 y vamos a pagar bastante menos (..) cariño, esto que pone en la domiciliacion de la hipoteca de un 3,25 que leches significa? (en la oficina, a la directora) disculpe, esto del 3,25 que significa (la directora) ¿esto? Ah! Si esto, es una clausula que habia por ahí, por tu hipoteca, (…) pero oiga, esto no me lo explicó usted en su dia (…) Si emmmm . . . si, Angel, es cierto, pero es que en su dia, como esto no te afectaba, para nada, no se comentó (…) pero vamos a ver, bien que explicó usted, todo lo demás, por ser las condiciones, mas ventajosas, de aquel momento (la directora) en efecto Angel, asi fue, como ventajoso es tener, el seguro antisubida, que se te colocó (….).

Muchos empleados de Banca, no han sido honestos (y no digo todos, claro esta), la cuestion la plantea, muy bien Petersen: “la costumbre del “firme aquí” muy arraigada en el sistema” (…) ¿que esto, es culpa de los clientes?, pues si, no digo que en el particular, de confiar ciegamente en “tu banco amigo”, como todos los bancos se quieren dar a conocer, no digo que no, tengamos culpa, los clientes, pero el fondo de todo, no es este. Es la ilegalidad, de una clausula que al contrario que el diferencial: No es licita, logica, ni legal.

No estoy de acuerdo con Dinerófilo cuando dice: “Aquí todo el mundo jura fidelidad y acepta compromisos que luego incumple con total impunidad . Antes para divorciarte tenías que alegar causa , ahora no.” Porque no se trata de renegociar, clausulas legítimamente contratadas y legales, porque a mi no me interesan, ahora pasado el tiempo. Que no se trata de esto, que no es esta la cuestión, la cuestión es que la clausula, en todo momento fue ilegal y que lo que no es legal, aunque medie notario de por medio o el mismisimo Papa de Roma,o consentimiento (en mi caso viciado) no es válido.

La cuestión, es que cuando, un Juez, definitivamente, la “declare oficialmente” ilegal, que es lo único que falta, oficializar, lo que es ya claramente de oficio ilegal, se acabó el debate y estos hilos (que por otra parte tanto me entretienen y me apasaionan).

Esta clausula, desvirtua, la esencia, misma, de todo contrato, no hay igualdad entre partes y no hay contrapestación de servicio (la Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas).Y hoy por hoy, el unico margen legal de beneficios, reconocidos, por la Ley, son el difencial, mas las diferentes comisiones de apertura, cancelación, etc, etc…

1.- la ley 47/2007 y el Real Decreto 217/2008, dice que deberá incluirse en la explicación de los riesgos, los conexos al tipo de producto incluida una explicación del riesgo de pérdida y la volatilidad del precio del instrumento financiero y cualquier limitación de mercado en que pueda negociarse. (esto no se cumple en mi oferta vinculante).
2.- El art. 79 bis de la ley 24/1988 se vulnera, en el punto 79 bis.3 ya que se daba información engañosa al referirse los comerciales al producto con la denominación “seguro” (esto es lo que mi me dijeron un año después, que era “un seguro antisubida”).

3.- Según el artículo 82.1 del Real Decreto 1/2007, se considerarán prácticas abusivas, todas aquellas, no consentidas expresamente, y que realizadas en contra de las exigencias de la buena fe, causen un perjuicio al consumidor y usuario. (esto es el perjucio que se me ha causado).

4.- Se estima que las entidades financieras deben estar en condiciones de acreditar que, con anterioridad a la formalización de la operación, se ha facilitado al cliente, un documento informativo sobre el instrumento de cobertura ofrecido, en el que se indiquen, sus características principales sin omisiones significativas, considerándose en caso contrario que su actuación sería contraria a los principios de claridad y transparencia que inspiran las buenas prácticas bancarias” (esto era una practica generalizada en , Bancos y Cajas de ahorro “las omisiones claro está”).

La lista, de irregularidades que esta clausula implica, hace que no quepa duda, de su ilegalidad, por su falta de reciprocidad e idoneidad, al mismo tiempo, que, no cumple con los requisitos legales, para su inclusión en un contrato hipotecario.

El Decreto-Ley 2/2003 sobre medidas de reforma económica obligara a las
entidades a ofrecer “instrumentos de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés”.Efectivamente, esta normativa explica la posible introducción de un “techo” pero no justifica la inclusión de un “suelo.” (esta el la Ley, en al que se fundamenta el Banco de España, para dar la razon a los consumidores)

Ley 36/2003 Artículo decimonoveno. Instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios.

1. Las entidades de crédito informarán a sus deudores hipotecarios con los que hayan suscrito préstamos a tipo de interés variable, sobre los instrumentos, productos o sistemas de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés que tengan disponibles. La contratación de la citada cobertura no supondrá la modificación del contrato de préstamo hipotecario original.

2. Las entidades a que se refiere el apartado anterior ofrecerán a quienes soliciten préstamos hipotecarios a tipo de interés variable al menos un instrumento, producto o sistema de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés. Las características de dicho instrumento, producto o sistema de cobertura se harán constar en las ofertas vinculantes y en los demás documentos informativos previstos en las normas de ordenación y disciplina relativas a la transparencia de préstamos hipotecarios,
dictadas al amparo de lo previsto en el artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito .Lo dispuesto en este apartado será de aplicación a las ofertas vinculantes previstas en el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Habeis leido: “producto o sistema de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés”, del riesgo de incremento, no del riesgo de bajada.” informarán a sus deudores hipotecarios”, y leeis bien informaran, no dice: “colocarán si o si” “La contratación de la citada cobertura no supondrá la modificación del contrato de préstamo hipotecario original”. Y esta clausula, modifica, todo lo que anteriormente a ella, se explica en mi oferta viculante, consistente, en el ídice “euribor” de referencia y su variabilidad, al cual se ciñe el contrato y en cual se basa, el principio básico del contrato.

Resulta significativo –por no decir dramático- que un banco, el Pastor, esté
publicitando a bombo y platillo lo que deberías ser normal: una hipoteca que permite beneficiarse de la caída del euríbor.

La prueba está en los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística. Mientras que el euríbor cerró marzo cercano al 2%, el tipo de interés medio aplicado por las entidades superaba el 5%.

Y todo esto queridos lectores sin entrar en el tema MIFID . . . que adivinen . . . . en mi caso, tampoco cumplieron.

. . . . Algo huele a podrido en este negocio.

Estoy totalmente, contigo en lo de incluir alguna asignatura, que nos enseñe, los principios básicos de la vida, como "cultura finaciera", en lugar, de tanta asignatura, "inservible".

No estoy para nada de acuerdo contigo, cuando dices: "El caballo de batalla, en mi opinión, es el “equilibrio” de las partes"; el caballo de batalla es: que esta clausula no cumple los requisitos legales, para su inclusión en un contrato hipotecario. Aunque si la relación suelo, techo hubiese sido mas justa y "discreta", no se hubiese montado tanto revuelo, con esta clausula ¿ y seria firmable, como tu bien dices "condicion pactable"?, Si seria firmable, No obstante ilegal, de igual modo.

En cuanto a los margenes de ganacias de las Entidades, tal y como lo expones, parecen que pierden dinero en cada operacion Petersen. Si que es verdad que arriesgar 150.000 euros, no es moco de pavo. . . . Pero a mi "..los elevados costes de estructura . . ." me traen sin cuidado que no inviertan, tanto capital, en patrocinios estupidos, de todas formas, Ayer salió una noticia, de los elevados beneficios de la banca, pese a a la crisis. Creeme Petersen, no me da pena la Banca, si, no quieren arriesgar el capital que no lo arriesguen, esto no justifica la ilegalidad y oscuridad de las clausulas.

Si la banca tiene que ajustar sus márgenes de benificio que lo hagan, como todos los sectores: Telefonia, transportes, alimentación . . . es lo que pide estos tiempos de crisis y hay que vivir en los tiempos en los que estamos, siendo conscientes, de lo que eso supone (para el ciudadano medio; si tiene que salir menos, pues se sale menos, para el Banco, si hay que ganar menos, pues, se gana menos . . . ya vendrán tiempos mejores).

En cuanto a lo de la notaria (mejor me cayo), simplemente, no cumplen con la esencia de su trabajo, su función deberia ser tutelada también (pese a ser meros intermediarios).

¿se eliminaran la clausula suelo? que no quepa duda; ¿de forma radical?, eso va adepender de muchos factores, el primero es que nada justifica su existencia legalmente, (al contrario que el redondeo). ¿que la eliminación es para pasado mañana?, ni de coña, tardará ¿que será con caracter retroactivo? posiblemente, asi sea, se plantea, que la fecha clave es Enero de 2007, pero eso va a depender de varios factores (aunque insisto, ha sido ilegal en todo momento) ¿que la eliminacion de la clausula, no ayuda en nada? será a ti Petersen, a mi me ayuda "un güevo". ¿que no conviene a la sociedad? la justa, contrapestación de servicios, y la libertad del mercado sin imposiciones ilegales, siempre le conviene a la saciedad.

Un saludo a todos.

Creo que me he explicado mal en algún punto:
Respeto tu planteamiento de la ilegalidad de la clausula, pero sin ser jurista, no sé le veo más posibilidad por la descompensación de las partes, y puede que yo tenga un error de concepto.

No quiero dar la impresión de que los bancos y cajas pierden dinero, ni que desee que ganen más y prefiera que me cobren por todo en un alarde de generosidad por mi parte, en realidad por el resultado típico del negocio hace años que nadie entra en perdidas, tal vez el liquidado Eurobank, los demás en la compra-venta de dinero + comisiones, tienen margen todos, absolutamente todos, otra cosa es que por su mala política de “venta” hayan vendido a quien no debían, metiéndose en promociones y financiaciones que de entrada el sentido común ya opinaba que “nanay”, no sé sociedades de nueva constitución con 3.100 € de capital y una financiación de 30 viviendas de 4,5 millones de euros, con lo que el promotor había puesto su idea y exactamente 10,33 € por casa, ya que el terreno se pagaba mediante permuta, o financiar un piso con una tasación hinchada de manera que el banco o caja incluso pagaba los muebles, algo así como mira banco compra esta casa, te vas al Ikea me la montas, lo pagas todo, y yo te lo devolveré en 35 ó 40 años ¿vale? Y claro como no puede ser de otro modo, algunas cosas de estas acaban explotando en las narices de alguien, sin embargo esto es atípico y se acabará cuando acabe, pero insisto el negocio típico de tomar y prestar dinero es rentable, ahora bien veo que coincides conmigo que estos diferenciales tan bajos no permiten ninguna alegría y hace falta “meter” más cosas para redondear, en todo caso como bien dices es un problema de gestión de ellos. Yo tengo dos hipotecas una al 0,50 de diferencial sin suelo, y otra al 0,55 con suelo, si bien he disfrutado de la posibilidad de negociar esto, siendo consciente de que no somos mayoría los que tenemos esta posibilidad, lo que sí puedo decir es que a mi sí que me comentaron en la oficina, y posteriormente el notario este pacto, en mi caso un error de cálculo mío lo reconozco, no puedo alegar ignorancia si quiero ser honrado.

Lo que si quería dejar claro es que lo que indicas “¿que la eliminación de la clausula, no ayuda en nada? será a ti Petersen, a mi me ayuda "un güevo", me expresé mal o se me entendió mal, me refería a que alguien de las autoridades económicas o políticas, opine que no ayuda a “salvar” la actual situación del sistema financiero, refiriéndome que creo que esto es un hecho, pero obviamente sería injusto hacer pagar el pato a los ciudadanos por el despropósito de unos empresarios del sector financiero, a esto me refería que no ayuda al sistema, desde luego ayuda y mucho a los ciudadanos, sin embargo y lamentablemente las prioridades del Banco de España presuntamente no siempre parecer ir a favor de quien deben, primando un teórico bien común, que luego uno se pregunta ¿Quién determina que eso debe ser el bien común? Primar la presión de las entidades en detrimento de los ciudadanos, me parece que esto sería extremadamente opinable.

Mira como ejemplo no sé si lo sabes pero hasta hace poco, y según se indica la web de noclip.es el banco de España hacia informes que un muchas ocasiones indicaban que la comercialización de los swaps tenia defectos y no respondía en algunos puntos a “buenas prácticas”, y de golpe y porrazo cambian el criterio, siempre según esta página de afectados …. Pues ya me dirás ….. ¿No entra dentro de lo posible que presuntamente el BdE quiera cortar que los bancos tengan que hacer frente a millonarias devoluciones ya que esto podría afectar a su solvencia, y a los ciudadanos (también presuntamente) …. anda y que les den ….? Pues a esto me refería yo. En todo caso discúlpame si di a entender otra cosa, no era mi intención.

Saludos.-

Lo que indica en tu post, es mas correcto.

No tienes que disculparte, te he entendido mal, esta claro. El BdE, tendria que aprender mucho del Banco Central Europeo y deberia hacer aplicar lo criterios, del mismo y dejarse de camaraderismo con las entidades (que no estan para eso).

La desproporcionalidad, es un abuso, la clausula en si, es ilegal (resumiendo al extremo).

La solvencia, de los ciudadanos, es que tengan cash, en los bolsillos y esto no lo fomenta, la clausula que "aba cadabra" se sacan de la chistera, amparandose en una Ley que para nada, auspicia la inclusion de la susodicha clausula.

Los criterios de los afectados de los clip de Bankinter, a mi personalmente, te digo, poco me importan, yo expongo mis criterios, basados en la ley vigente.

Es muy correcto decir: .."los bancos tengan que hacer frente a millonarias devoluciones"... devolución de lo que nunca tendrian que haber cobrado y no como he leido en otros hilos, " hacer frente a perdidas millonarias.." porque se pierde, lo que lícitamente se gana (no es el caso que nos ocupa).

Un saludo compañero.

"Antes cuando firmabas algo con un banco había que arrear con todas las consecuencias y ahora por "decreto" vuelta a empezar . Ahora un Ayuntamiento te da un pagaré como pago por tus servicios y tiene el valor del papel higiénico ¿ Alguien va a acabar fiándose de alguien ?"

El otro dia, creo que fue por la radio, escuché a alguien que hablaba del nivel de felicidad de las personas venía influido por diferentes variables, pero la que más influía era "la confianza" si tú tiras una carta en el buzón y sabes seguro que va a llegar a tiempo, si haces una reclamación y sabes que te van a contestar, si haces una propuesta y se te escucha...
Él hablaba que esto pasa en paises nórdicos, yo no se si són muy felices o no, pero esas situaciones para ellos deben ser "normales" y aquí no.
Saludos

PD. ¿Que hay que hacer, para que pongan, al lao de tu nombre: Top 10, Top 100, etc?

Es que parece, como si, fueran un rango, militar y la verdad queda estupendamente bien. Si es por colaborar mas en el foro, lo haré con mas asiduidad y entusiasmo. (jejeje)

SALUDOS.

Yo creo que la eliminación por Decreto del "suelo" de las hipotecas, sin más no es justo. Seguramente una regulación del mismo, condicionado a la existencia de que también se regule el "techo" y entre que límites deben estar el uno y el otro sería lo acertado.
De todas formas opiniones de que algunos techos son inalcanzables (techos por ejemplo del 15%) no las comparto.
¿Cuantos años han pasado desde que los tipos habituales estaban en ese orden?
¿Quien esta en condiciones de afirmar que en 20 ó 30 años los tipos estarán en niveles próximos a los actuales?
Como ejemplo. Mi hipoteca tiene un suelo del 2,25% y un techo del 11%. Creo que es razonable. Ahora esta muy lejos del techo pero pienso que en un plazo medio tampoco es inalcanzable.