¿Decreto del Gobierno eliminando tipos mínimos hipotecarios?

No es que sea justo, es que es lo legal y licito, te dejo este texto en respuesta lo de la relación suelo-techo:

Como decía al principio, la cláusula suelo-techo para enmascarar la falta de reciprocidad incluye el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993 ; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57 ; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7 ; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.

Por otro lado, debo decir que de entre lo que he visto, de relación suelo-techo, lo tuyo es una "ganga". Aunque amigo raulito, que a ti personalmente, no te convengan que la quiten, por tus condiciones, menos leoninas pactadas, no es agumento parta decir que no es justo: Hay que ser solidarios hombre.

La regulación que pides, si es conveniente, pero solo en el techo, que es lo que la ley permite esplicitamente: El Decreto-Ley 2/2003 sobre medidas de reforma económica obligara a las entidades a ofrecer “instrumentos de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés”. Para nada la regulación de un suelo que no tiene argumentación legal, para su inclusión en un contrato hipotecario.

SALUDOS

El suelo si tiene una argumentación legal, y es la de la libertad de pactos entre las partes.
De todas maneras tampoco es que mi opinios difiera enormemente de la tuya. Estoy de acuerdo en que en muchas ocaciones el suelo esta sopechosamente cerca y el techo muy lejos de alcanzarse. Por esto es lo que digo que lo que debería hacerse es regularlos para evitar estos abusos, pero de ahí a eliminar el suelo va un trecho.
La comparación de las series historicas de Euribor creo que es demasiado corta en el tiempo. Utilizar una serie que abarca dos años, teniendo es cuenta que las hipotecas suelen estar entre 20 y 40 años, es un plazo excesivamente corto.
También es cierto que el Euribor no tiene una vida muy larga, pero podemos utilizar otros similares para hacernos una idea (por ejemplo en antiguo MIBOR).
De todas formas, creo que tenemos más coincidencias que divergencias en la opinión. Lo que hay que cortar es el abuso de las entidades financieras que se dan en demasiados casos. La discrepancia es como si eliminando a saco el suelo o exigiendo una regulación más favorable a los hipotecados.
Saludos.

No … no, lo que ha cambiado es el criterio el Banco de España en lo de los swaps, resulta que hace poco en relación a las cuestiones planteadas por los afectados y al menos de forma parcial, estimaban que existían pactos en los contratos que no respondían a buenas prácticas bancarias, y de golpe y porrazo el criterio del BdE cambia, parece que no lo tiene tan claro y en sus informes están dando la razón a las entidades financieras, determinando que los contratos si son con arreglo a las buenas prácticas. La ley permite al banco de España cambiar sus criterios justificando el cambio, cosa que al parecer no ha ocurrido y ello ha supuesto que algunos afectados hayan solicitado el amparo del Defensor de Pueblo. Visto esto y con la información de la pagina de “afectados clips Bankinter” que no solo comprende a Bankinter, y cuya web me “paseo” de vez en cuando como “cultura financiera” y con la reserva de que allí solo se vierte una de las tres verdades (ya sabes mi verdad, tu verdad y la verdad) vas y te sorprendes de tal presunto cambio de criterio y sin hacer ninguna reunión con los afectados (donde no podría ir por no ser uno de ellos) te pones a pensar y dices ¿presuntamente no estarán el Banco de España y la CNMV realizando los informes que les obliga la ley no considerando únicamente los hechos y tomando en consideración temas políticos, de presión del sector financiero, etc., en aras de evitar malos mayores, o un mal entendido bien común general?

Hay que pensar que las entidades financieras “aguantan” sus balances como pueden y ahora a las cuentas de resultados no les conviene devolver unos ingresos que si según tu, yo y muchos nunca debieron tener, y aras de esto las autorirades monetarias actúen en beneficio de unos y en perjuicio de otros, repito en una presunta mal entendida justicia o bienestar general con independencia de los muchos malestares particulares.

Convendrás, tu que creo que estas bastantes puesto en temas legales o al menos lo conoces ya que tus comentarios se apoyan en leyes y normativas o en interpretaciones de las mismas, no es lo mismo ir a un juez con informe favorable del banco de España que con uno desfavorable, es como si un ayuntamiento quiere hacer una actuación, va a un juez en relación a una casa que los técnicos aseveran que amenaza ruina, y será muy distinto si los técnicos dicen que allí no pasa nada, pues creo que lo mismo con los informes del Banco de España, que no serán vinculantes, pero pesar, seguro que pesan y bastante, un juez no puede saber de todo, y habitualmente, si bien con muchas excepciones toma en consideración la opinión de los técnicos, en este caso el Banco de España o la CNMV, puede que no sea vinculante, pero tiene normalmente un elevado valor.

Una aclaración en relación a mis “ladrillos de opinión” anteriores.

No sé si es deformación profesional, sana cautela o simple interés por casi todo, pero normalmente procuro, en mi faceta económica, entender siempre a la otra parte (entender no significa necesariamente compartir), procurar entender cómo funciona su negocio, al pensar que si conozco aunque en parte con que se ganan la vida, tendré mucho a mi favor a la hora de negociar, y si uno conoce esto y luego aplica la máxima de que solo es negocio si ganan las dos partes, no es negocio si solo gana una, y a medio plazo no lo es ni siquiera para quien gana, es por ello antes me referí al negocio hipotecario con cierto detalle. Creí entender (tal vez erróneamente) que en tu opinión no es muy relevante que hagan ellos con su negocio, ya que al final será su problema que deberán resolver con un adecuado control y “desengorde” de estructura, en este sentido a mi si me importa si les va bien o les va mal, no para reglarles nada sino para un sano conocimiento de hasta dónde pueden llegar, y hasta donde yo puedo conseguir negociar, esto intento aplicarlo a la empresa donde trabajo y no vendemos a clientes que no vemos claro su negocio, no lo entendemos o nos parece que su política empresarial es incorrecta, al entender que más pronto que tarde esto nos repercutiría negativamente.

En cuanto a tu pregunta del top 100, top 25 y top 10, no lo he preguntado nunca, pero se ha debatido/preguntado en diversos hilos, en ocasiones en respuestas de hilos que no tienen relación con ello, y lo que he creído entender que guarda relación entre el número de participaciones del forero, así como las recomendaciones que obtiene y los “guardados” a su favor, para más exactitud deberías preguntarlo a alguno de los de rankia como Jaimarca, Miguel Arias o Fernan2. No sé a mí que llevo algo más de un año por aquí, como podrás ver participo bastante (cada uno se distrae con lo que le gusta, a mi me gusta opinar de cosas, aunque a veces erro bastante) y el resto de foreros sabrá porque resulta que se recomiendan mis comentarios en ocasiones, y la verdad tampoco son nada del otro mundo, son solo los de una persona al que sus colaboradores le dicen que tiene bastante sentido común y una visión bastante practica de las cosas, y en el plano contrario le dicen que el resumir no es una cualidad suya, y que a veces es comedido en exceso.

No discrepo, de todo lo que expones, si que entiendo a la perfeccion todo lo que dices, cuando explicas, el funcionamiento de unbanco y sus margenes, es muy bueno saberlo claro que si y haces un bien, al exponerlo y ponerlo en conocimiento de todos, solo aclaro que no es justificable, la politica del engaño, por el margen.

Si te he leido y eres de los mas sensato del lugar, por eso indudablemente esta en top 10. (solo que tengo un poco de envidia tio, jeje).

La verdad en lo que apractico se refiere, lo de nuestra, su y la verdad, en todo estoy 100% de acuerdo contigo.

Los criterior del BdE, son la pera, en demasiadas ocasiones un "copia y pega" indignante, y lo que ganan con eso...podria pagarnos a nosotros, que hariamos esa tarea, con mas alegria, brio y entusiamo seguro . . . a la par que la justicia imperaria.

Con lo que respecta un informe favorable del BdE, es que es vital, de cara a jucio, sin eso . . . la posibilidades de ganar algo, son muy complicadas, no es vinculante, pero es definitorio en un jucio. Ningun juez en su "sano juicio" (vease el juego de palablas, jocoso), se atreveria, a derogar el criterio del BdE.

un saludo compañero.

Un informe secreto del BdE alerta del desastre que supondría eliminar los suelos de las hipotecas

Banco de España, Senado, hipoteca, suelo, floor, MAFO, banca, cajas de ahorros, crisis

@Eduardo Segovia - 23/11/2009 06:00h

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Un informe secreto del BdE alerta del desastre que supondría eliminar los suelos de las hipotecas

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El Banco de España ha elaborado un informe confidencial a petición del Senado sobre los floors (suelos) de las hipotecas, que concluye que la eliminación de estas cláusulas en el escenario actual tendría un impacto tremendo en el sector, según fuentes conocedoras del mismo. La razón es que la contracción de márgenes sería tan radical que bancos y cajas no podrían generar el suficiente beneficio para cubrir las fuertes provisiones por morosidad que se les vienen encima, lo que abocaría a las pérdidas a numerosas entidades.

Los famosos suelos son cláusulas incluidas por las entidades en muchos contratos de préstamos hipotecarios que establecen un determinado nivel a partir del cual el tipo de interés no se revisa a la baja, aunque el euribor continúe su descenso (dicho nivel suele situarse por encima del 3%, aunque varía mucho de una entidad a otra). Estos suelos, cuya existencia desconocía la inmensa mayoría de los hipotecados, han provocado una oleada de indignación popular que es lo que ha llevado al Senado a tomar cartas en el asunto.

El Pleno del Senado aprobó por unanimidad el 23 de septiembre una moción del Partido Popular, pactada con CiU, que instaba al Gobierno a actuar contra las "prácticas abusivas" de algunas entidades en relación a la revisión de las hipotecas, para lo que solicitaba al Banco de España un informe sobre las cláusulas de los préstamos y la "efectiva traslación" de los descensos del euribor a las cuotas. Dicho informe es el que ahora va a remitir el supervisor al Parlamento.

Para elaborar este informe, el gobernador Miguel Ángel Fernández Ordóñez ha pedido a todos los equipos de inspección una estimación muy detallada del impacto que tendría eliminar los suelos hipotecarios en cada entidad supervisada, según las fuentes consultadas. Y sobre esa base de máxima fiabilidad (nadie conoce mejor a una entidad que el inspector del Banco de España) es sobre la que se ha alcanzado la conclusión de que esta cláusula es importantísima para la banca, que cuenta con los suelos como un factor clave para suavizar el annus horibilis que amenaza con ser 2010.

Lo que le faltaba a la banca en 2010

Como ha informado reiteradamente El Confidencial, en el próximo ejercicio se van a juntar dos elementos demoledores para las cuentas de bancos y cajas: por un lado, el agotamiento de las provisiones genéricas, lo que obligará al sector a tirar de beneficios para provisionar la morosidad; por otro, el hundimiento de los márgenes al trasladar a las hipotecas que se revisan a fin de año la caída del euribor, en un momento en que los depósitos no pueden bajar mucho más su remuneración. Si esta caída del euribor no se traslada completamente a los márgenes, el descalabro no será tan grave.

Según las citadas fuentes, con este informe el Banco de España pretende convencer a los senadores de que eliminar directamente los suelos -como les pide el cuerpo a los políticos, que viven del voto popular- sería demoledor para el sistema financiero y, en consecuencia, para una economía que sigue sin avistar la salida de la recesión, puesto que las entidades no podrían volver a dar crédito en mucho tiempo. Y el cuidado, la calidad y la precisión en su elaboración pretenden impedir que nadie pueda acusar a MAFO de tratar de favorecer al sector.

Compensaciones para la banca

Como alternativa a la eliminación radical de los suelos, y consciente de la ira popular contra estas cláusulas, el supervisor va a proponer una solución intermedia: que los suelos sí puedan retirarse -ahora mismo son inamovibles al figurar en la escritura de la hipoteca- pero que, a cambio, los bancos tengan derecho a cobrar una comisión que les compense en parte por la caída del margen.

La complicación sería fijar la cuantía de esa comisión, claro. No obstante, ya circulan algunas ideas en el sector, como la de que esta comisión equivalga a la mitad del ahorro que conseguirá el hipotecado durante el primer año al eliminarse el suelo de su préstamo. En todo caso, si el Senado finalmente no hace caso al Banco de España y se pone del lado de los consumidores, la situación de unas cuantas entidades puede pasar de marrón oscuro a negro.

http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/banco-espana-suelos-hipotecas-20091123.html

No se ni que credibilidad tendrá ni nada de nada... ni tan siqueira sabemos cuantas hipotecas tienen o no tienen suelo... lo que sin duda será un buen agujero negro para la banca que empeoraría actualmente BASTANTE sus cuentas.

Lo que comentas acerca de los empleados de la banca no es algo propio de ellos , ni patentado por ellos ni es exclusivo de ellos . En todos los ámbitos de la vida existe la asimetría de la información y algo de eso sé porque he estudiado ese aspecto integrante de la Teoría de la Agencia . La hipoteca es un producto . Partiendo de este punto , cuando a tí te van a vender una casa de segunda mano , te hablarán de sus maravillosas vistas , su cercanía a todo lo necesario , su luminosidad , te dirán que te dejan los muebles , etc . Pero lo que nunca te dirán es si los vecinos son insoportables , si van a construir una vía del tren cerca , si está pendiente de expropiación ... De todos esos detalles te tienes que percatar tú ya sea acudiendo al Registro de la Propiedad a ver si hay una carga o quedándote en el coche a ver si ves cosas que no te gustan ¿ Si el propietario de la vivienda te la vende sin haberte revelado previamente información que presumes que era de su conocimiento , la compraventa es nula , se retrotrae la operación ? Ya sabemos cual es la respuesta . Lo mismo se puede decir de los coches de segunda mano o de ciertas marcas de electrodomésticos en comercios que si te dicen que la gente los aborrece por su poca fiablidad ¿ comprarías ese electrodoméstico ? Pues al vendedor le interesa liquidar el stock y te dirá que tiene una buena relación calidad-precio y que se vende muy bien . ¿ Si ese electrodoméstico te sale rana cuando se ha vencido la garantía , que es lo que suele pasar , vas y denuncias al vendedor ? Pues no . Como ves ejemplos hay a porrillo y todos hemos pasado por ahí . Pero con la diferencia de que en la hipoteca te están dando TODA la información en un contrato . Es decir , la solución para llegar a contar con la información necesaria estaba en manos del cliente . Si éste no usó sus facultades ¿ Por qué hay que anular esa clausula ?

Y si los clientes hubieran ejercido su papel como sería exigible , no habríamos llegado a esta situación y si no se hubieran firmado hipotecas con suelo ten por seguro que la banca hubiera optado por abrir la mano .

Es cierto lo que comentas . Pasamos del "Pacto de Caballeros" y de "La Palabra Dada" a los contratos y documentos cuya firma daba seguridad y confianza a las partes y ahora parece que estamos en otra fase en que ya lo firmado tampoco vale si lo firmado se considera viciado , perjudicial , ilegal , alegal , inmoral , poco ético , me faltaba información , es que esto no me lo dijeron y aquello sí pero no venía en contrato ... No parece que sea para tanto , pero viéndolo en perspectiva es bastante penoso como estamos retrocediendo en las relaciones de confianza .

Si esto es fiable o cierto, es lo que yo dije en mis comentarios anteriores que puede que las autoridades monetarias hayan estimado que sea peor el remedio que la enfermedad, y en aras del bien común, mal entendido bien común a mi juicio, consideren un mal menor o un daño colateral soportable “joder” a unos cuantos o unos miles de ciudadanos en lugar de “joder” a unos pocos empresarios del sector de la compra-venta de dinero, tiene su lógica, obviamente una que no comparto en absoluto, en plan bestia como lo de la franja de Gaza o Cisjordania, bombardean para evitar terrorismo, y si caen civiles son “solo” daños colaterales, insisto dicho en plan bestia porque no es comparable.