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123ABC123 27/06/23 17:31

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Tenéis un deseo de que baje la vivienda que os nubla cualquier análisis que hacéis.El que compró "caro" en 2021 o 2022 para invertir no está sufriendo ni lo va a hacer por su inversión por como haya evolucionado el mercado. Porque probablemente se hipotecó al 1-2% FIJO, los depósitos se remuneraba al 0% y se sacaba alquilandolo una rentabilidad neta por encima del 3,5% sobre el total del precio de compra, con lo que si se apalanco para comprar sobre el dinero que puso la está obteniendo bastante rendimiento... Y ESO YA NO VA A CAMBIAR si como digo lo hizo a tipo fijo a menos que bajen los alquileres, que no es el caso, esas son las cuentas y las que eche yo también en mi día. Que si luego dan más por los depósitos o menos o bajan las viviendas o patatín o patatan y hubiera sido mejor esperarse Y HUBIERA GANADO MAS EN OTRA INVERSION es una cosa que "sufra y venda porque no salen los números" es un disparate porque lo único que afecta a los números es el alquiler, si ese no baja la inversión es rentable como se cálculo en su momento y si suben incluso más (te afecta un poco también la evolucion de ciertos gastos como de comunidad, coste de reformas... Pero no impacta demasiado con respecto a lo otro).Yo me hipotequé al 0,83 quitando las bonificaciones que me suponen coste es 1,08 a tipo fijo. La rentabilidad del alquiler se calcula del 3,5 al 5% neto, si me cuesta 100.000 solo pongo 50.000 de entrada pago de intereses al año (suponiendo 1% por redondear) 500€ y la rentabilidad neta por alquiler (vamos a tirar por lo bajo 3%) serían 3000€ quitando intereses me quedan 2500€ que sobre los 50k que puse es un 5% de rentabilidad ¿Dónde decís que está el sufrimiento y la necesidad de vender? Y si encima empiezas a subir el alquiler eso va directo a aumentar la rentabilidad, y este lógicamente tiende a subir por la inflación.Si es como inversión para alquilar o vivir tu durante mucho tiempo y no para especular la evolución del precio de la vivienda una vez comprada NO TE IMPORTA NADA.

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123ABC123 26/06/23 12:56

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Me ha quedado claro, lo esperable y que le dije que iba a hacer usted.Es siempre no pierdo el tiempo con usted, no tiene ni idea, no se entera de nada....yo sé mucho, en 2008 decían lo mismo ... Pero ni un número ni un cálculo nunca porque así no se expone y las palabras las puede tergiversar después en caso de que, como esta vez, se haya equivocado.

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123ABC123 26/06/23 12:17

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

1-Si está de acuerdo entonces no debería haber dicho que la subida en España es en 10 años y en Alemania en 20 porque lo que importa es el nivel de precios, da igual los años que haya tardado en alcanzarlos.2- Ya he explicado los datos y he dicho dos veces lo que sale, si no está de acuerdo ponga cuanto ha subido en términos reales en los 10 últimos años Alemania y España.3- Su sarcasmo solo lo entiende usted y cuando mejor le sale es cuando no tiene otra escapatoria.

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123ABC123 26/06/23 11:28

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

1- Lo bueno de en términos reales es que es atemporal, porque el tema inflación,que es el que varía con los años sobretodo, ya está descontado.2- Le he comparado con 20 y con 10 años y dicho que en los primeros 10 años en Alemania no subieron apenas en términos reales, elija usted el que quiere. Puede coger los datos usted también y ponernoslo para darse cuenta (o enseñarnos lo que quiere decir), porque la realidad que vemos todos es que en Alemania ha habido mucha más subida que en españa tanto desde hace 20 años como 10.3- Antes nos dijo que cuántos años seguidos tenían que subir para hablar de burbuja, osea que no afectaba nada más que los años de subida, ahora que no le sale como quiere es que hay que estudiar otros factores ¿En qué quedamos cuántos años seguidos hay que subir para haber burbuja o hay otros factores?

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123ABC123 26/06/23 00:13

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Se lo voy a poner facil.Desde 2005 Alemania (no he encontrado datos antes): Indice precio vivienda en 2005: 84,2Indice precio vivienda en 2022: 165Precios en 2005 indice de referencia 95,2 Precios en 2022 indice de referencia 124,5Es decir una inflacion acumulada de aproximadamente un 30%Corrigiendo el valor de la vivienda de 2022 por la inflacion acumulada es 127 con lo que la subida de la vivienda en Alemania es un 50% en terminos reales.España cogiendo el suelo de mercado como a vosotros os gusta, el que mejor os sale,:En 2014 indice precio vivienda 95,2En 2022 indice precio vivienda 144Precios en 2014 indice de referencia 107 Precios en 2022 indice de referencia 123,6Lo que supone un incremento por inflacion de 15,5%Corrigiendo precios de 2022 por la inflacion 124,66 lo que da una revalorización real del 30% es decir poco mas que la mitad de subida que alemania. Si vemos con mas detalle la subida en alemania la subida producida en terminos reales es desde 2013-2014 a 2022, es decir que esa subida de 20 años que usted dice realmente en terminos reales han sido solo 10 porque los 10 anteriores eran subidas en precios nominales pero en reales practicamente no subió nada o incluso bajó (como yo le comentaba que solia pasar). Por lo tanto y dado que en alemania tambien se ha producido la subida en terminos reales en los ultimos 10 años para llegar a su situación cogiendo como base el suelo del mercado en España tendrían que haber subido un 50% en vez del 30% que lo han hecho en estos 10 años y eso significaría que queda o puede quedar mucha mas subida todavía según parece su criterio.Cogiendo datos de 2005 en España los precios han bajado mas del 16%, cogiendo datos de 2007 los precios han bajado un 27% con respecto a 2022 ambas, con lo que si lo comparamos con estas está mucho mas barato que entonces.Los enlaces son donde la grafica de blueblue:https://tematicas.org/comparador-estadisticas/88653-88664/y este para el IPC:https://datos.bancomundial.org/indicador/FP.CPI.TOTL?end=2022&locations=ES&start=2005&view=chart¿En que quedamos ahora? ¿subira la vivienda en españa hasta el 50% como alemania antes de caer?, ¿estamos muy lejos de la situacion de 2008 o un 27% menos de precio para usted es poco y estamos igual?Yo ya digo que no se puede ver las cosas por cosas sueltas, pero es usted el que se empeña, expliquenos entonces por qué en españa hay burbuja.PD y ahora ya que le he pillado en este renuncio, y demostrado que las cosas no son como las contaís y que son "medias verdades" puedes ignorarme a mi tambien y decirme que no me das clases gratis, porque explicar esto sin desdecirte y reconocer tu error va a ser un poco complicado.

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123ABC123 25/06/23 21:10

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

No se puede recordar algo que nunca ha pasado, yo en 2008 estaba estudiando Bachillerato, en una zona rural tan desconectada del mundo que casi ni se enteró de la crisis inmobiliaria... Además no tenía prácticamente acceso a internet, conocí rankia mucho más adelante.Me ha vuelto a preguntar sobre cuántos años tienen que subir para haber burbuja, le vuelvo a contestar puede que con 500 años subiendo en vez de burbuja sean cada vez más baratos porque importa el % de subida y el entorno economico, si tenemos inflación alta con subida de alquileres, de salarios...en términos nominales es difícil que bajen (en reales es otra historia)Y eso es lo que no queréis entender que es dinámico y que depende de muchos otros factores, si todavía hablarais de subidas continuas en términos reales ahí ya si es más previsible que tras muchos años subiendo haya precios altos, un parón, una corrección... pero en nominales es imposible por si solo valorar nada con ese dato. Igual de conciso que si dices que en x sitio ayer hizo 2 grados más que hoy pero no sabemos que temperatura hizo ayer y por tanto tampoco la de hoy y no sabemos si estamos a -6 o a 40, sin saber tasa de inflación (o devaluación de la divisa si quieres) esa subida no sabemos si es por qué la divisa vale menos y el precio del inmueble se mantiene o porque realmente ha subido de precio. Si quiere mire lo que es el índice Case-Shiller de Robert Shiller y si quiere léase su libro exhuberancia irracional porque el si fue capaz de advertir tanto la crisis .com como la inmobiliaria... Y ni el (que ganó posteriormente un premio nobel) se atrevía a afirmar que se pinchará solo que eran ridículos los precios y dijo además que nunca se debía entrar en corto en un mercado alcista como era una burbuja y que no sabes cuándo acaba, si acaso en largo si está al principio y ves factores que pueden seguir inflandola... pero se ve que ustedes saben más que algún premio nobel y si lo pueden garantizar.La relación entre Alemania y España en cuanto a salarios también la sé, y también que los precios de Alemania son más altos por lo general pero es que no es sólo función de salarios.España es un destino agradable por su clima y si vida y eso atrae a población extranjera que compite de algún modo con la demanda local en cuanto a precios, la segunda es que la sociedad española vive al día aún con el mismo salario es capaz de gastar o pagar precios altos porque no hay ahorro en muchos casos, ni miedo a que el agua te llegue al cuello, o recibe dinero de fuentes familiares, o simplemente acepta trabaje toda su vida para pagar una casa comer e irse 15 días al año de vacaciones a la playa... mientras que los alemanes son gente con una tasa de ahorro alta y que se preocupan de llegar en buena situación económica a la vejez eso hace que no estén tan dispuestos a pagar precios altos aun pudiendo hacerlo, por eso no puedes extrapolar sin tener en cuenta muchas otras cosas, las infraestructuras, transporte publico la concentración del trabajo en determinados sitios... También hacen que haya diferencias.Descuide que yo no tendré que esconderme, sobretodo porque si me leyera vería que no estoy vaticinando nada, y estoy dejando la puerta abierta a todos los escenarios, solo hablo de lo que considero riesgos y factores para subir y para bajar pero yo ni siquiera me atrevo a hacer un pronóstico y otros nos dicen la caída exacta... Y las explicaciones me las piden a mí, que tiene guasa el asunto...

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123ABC123 25/06/23 20:24

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Pues pueden subir 100 años seguidos o 500 sin ser burbuja, incluso siendo cada vez más baratos, porque si sube un 0,1% anual no es lo mismo que subir un 15%.Y es que eso es lo que intentáis vender para decir que las viviendas están a precios de burbuja, son siempre medias verdades, demagogias fáciles, o datos sueltos magnificados, pero en ningún momento hemos visto un número ni un valor que justifiques cual es el precio al que se debería comprar y valorar una vivienda.Voy a usar una frase del forero Margrave, los precios de los activos es a la economía como un perro es a su pastor, pueden alejarse, y mucho, durante un cierto tiempo pero tarde o temprano volverán a encontrarse, y de eso va esto, en 2008 los precios se alejaron mucho de cualquier valoración y precio lógico e incluso tenían rentabilidad negativa con respecto a meter la liquidez de la entrada en el banco y pagar alquiler y al final los precios terminaron bajando (el perro regreso donde el pastor).Pero ahora la subida de precio de la vivienda no ha sido tan brusca ni está tan alto para que no sea rentable si lo comparamos con depósitos en el banco o deuda pública (en Euros, en dólares está más alta quizás en algunos casos pero hay cambio (y por tanto riesgo) de divisa). Quizás se ha alejado un poco el perro del pastor pero no sabemos todavía si es el perro el que regresará a encontrarse con el pastor o es el pastor el que avanzará para alcanzar al perro.Además de eso como dije antes, el apalancamiento no es el mismo, las rentabilidades de depósitos no son los mismos, las regulaciones bancarias hace que las concesiones de hipotecas sean mucho más prudentes, el tamaño de la construcción inmobiliaria no es el mismo, la inflación (en 2008 era solo del sector de la construcción) no es lo mismo...Que no sere yo el que diga que no van bajar y sea momento de comprar, pero garantizar bajadas... Como ya dije anteriormente el retraso de sentir la economía la subida de tipos es alrededor de 6-12 meses y eso haría que al final del tercer trimestre se vean estos efectos de la subida tan brusca de tipos llevada a cabo, y veremos si la economía aguanta mientras la inflación baja como parece que está haciendo, o vuelve a repuntar la inflación o la economía ceda y entramos finalmente en recesión, yo me esperaría hasta el 4T para tomar una decision si estuviera buscando pero es mi humilde opinión, no creo que suban mucho en tan poco tiempo y veo riesgos importantes.Un saludo.

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123ABC123 25/06/23 19:54

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Claro... Pida usted por esa boquita... pero no pierda un minuto en mirar nada ni en poner datos, es mejor criticar lo que dicen los demás por qué no llegan a la misma conclusión que usted desea y si después lo argumentan decir que no estás del todo convencido...Ya he explicado lo que quería decir, y creo que se entiende, con eso es suficiente si cree que no o tiene otro punto de vista busque datos argumentelos y estaremos encantados de leerle.

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123ABC123 25/06/23 16:21

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Lease y escribalo justo al reves y estaría de acuerdo con usted.La restrinccion de oferta se hace para encarecer el coste y reducir con esto la demanda, no hay restrincion de credito si la demanda baja por si sola.Si la demanda sigue fuerte para parar la inflación es necesario restringir la oferta...Ademas de los tipos los bancos centrales tienen otras herramientas como los QE o QT. La M3 refleja estos hechos, en este caso sobretodo la reducción de la liquidez provocada por la QT de la FED es lo que ha provocado esa bajada.

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123ABC123 25/06/23 16:07

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Sí lo tengo.Visto el interes se lo detallo:Evolucion de las hipotecas a tipo fijo vs variable vs mixto: Los saldos vivos pueden ser como dices, porque las hipotecas se conceden hasta a 30 años, pero, como dije, las recientes son en su gran mayoria tipo fijo y seguramente para el tipo de perfil mas vulnerable sea mayor que la grafica y que los de variable sean para perfiles que pueden aceptar mas riesgo, aún así hay muchas facilidades para subrogar a tipo fijo hasta hace poco se podia al 2,5% segun algun caso cercano.El saldo vivo hipotecarío por tanto no es es las hipotecas nuevas solo sino que suma tambien las que no están totalmente amortizadas y que puede hacer 29 años que se hicieron pero segun pasan los años el capital pendiente a amortizar baja y por tanto el efecto de la subida de interes es mucho menor en esa etapa del prestamo que de haber sido al inicio. Compare con esta gráfica de 2005 a 2020 y se dará cuenta facilmente que el efecto de la subida de tipos en 2008 con practicamente todas las hipotecas a tipo variable con un saldo vivo mas del doble que ahora. Y eso es lo que quería transmitir, que la subida de tipos va a tener mucho menos efectos ya que las hipotecas recientes son en su mayoria a tipo fijo y si le sumas las mixtas hasta un 85% de las ultimas y las variables que se firmaron sobretodo en años anteriores ya tienes capital amortizado y por lo tanto son menos sensibles al tipo de interés.

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