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Contenidos recomendados por 123ABC123

123ABC123 29/06/23 14:23
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Pues justo me topé hoy con esto del Banco de España que corrobora lo que comentaba y ademas habla de rentabilidad de inversiones alternativas, como bolsa española, bonos del estado o depositos:https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/pdf/si_1_5.pdf¿Cuando estaba cara?PD: Habla de rentabilidad bruta del alquiler, (total alquiler anual /total invertido) que supongo que al hacer media nacional saldrá eso pero supondria que una vivienda que haya costado (en total con gastos) 200k se alquilara por 615€ y eso dista mucho de por lo que se alquila en muchos lugares como Madrid por ejemplo. Hay muchos mas datos interesantes en mi opinion, de saldos y tipos de hipotecas durante estos años, de precios, de construccion de viviendas obra nueva, accesibilidad... y HASTA DATOS DE LA EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN ALEMANIA que tanto preocupa a una parte de los usuarios de este foro, ¿que más se le puede pedir? ;).
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123ABC123 28/06/23 19:44
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Lo que no te quieres dar cuenta es que el precio, y si está caro o barato, importa los tipos de interés. Necesites financiación o no los tipos de interés tiene siempre importan porque si los tipos están al 4% los depósitos se remunera, o lo harán, por lo general a un 2,5-3% entonces si usas deuda tendrás un coste del 4% y si usas tú liquidez dejarás de ganar ese 2,5-3% que te darían por un depósito o renta fija gubernamental y eso hay que tenerlo en cuenta, por supuesto.Si ahora tú te puedes hipotecar a un 3,5% y los depósitos tienes por ejemplo myinvestor que te da un 2% (o el bono alemán a un 2,3%) deberías exigirle a la vivienda una rentabilidad neta del alquiler al menos un 2% mas que lo que le exigiría el que compró al 1% no daban nada por los depósitos y la renta fija gubernamental estaba en negativo y si la rentabilidad neta del alquiler entonces era 3,5-5%, ahora debería ser del 5'5 al 7% y eso si el alquiler no ha cambiado mucho suponen bajadas de entre un 20 a un 35% para que la operación sea tan rentable como entonces, y como no es así y no han bajado (desde 2021) pues ahora está para invertir en ella un 20-35% más cara que en 2021. Que quizás en primera vivienda aún dando un 3,5-5% de interés pueda ser interesante porque el riesgo es mucho menor que para alquilarla, pero eso no quita que en 2021 era mucho mejor que ahora, también influye las expectativas de inflación y por tanto subidas de coste de construccion y reforma que afecta a la oferta disponible y expectativas de as subidas de alquileres o por contrario si hubiera recesión y yo por eso vuelvo a repetir que yo en mi opinión me esperaría para comprar a que se vea el efecto de estas subidas de tipos.PD llamar burbuja a algo en mi opinión es cuando los precios son absurdos, y por tanto cuando un precio de un activo tiene rentabilidad mayor que la del activo libre de riesgo no puede ser burbuja, y no se produce una burbuja cada 3 años, precisamente.
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123ABC123 27/06/23 20:15
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Hombre afecta, a todos, las ganancias o perdidas latentes afectan, pero la inversión como tal y el retorno que tienes sobre lo invertido no varía por ello y nadie te va a pedir que aumentes la garantía para el préstamo que te han concedido pese a que el capital a amortizar podría ser mayor que el valor de la garantía, por lo que nada ha cambiado.Y a largo plazo podría recuperarse sin problema o incluso aunque no se recupere esa bajada si se mantiene en ese precio de aquí 30 años termina siendo insignificante que este un 15% por debajo o en el mismo precio en el que compraste porque traído ese valor residual al presente (según el WACC) la afecciones muy pequeña, es mucho más importante el coste de la deuda, el del capital y la rentabilidad anual que un 15% mas o menos en el valor de la vivienda de aqui 30 años.
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123ABC123 27/06/23 19:52
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Todo cambia no, a los que firmaron la hipoteca a tipo fijo NADA CAMBIA.El que especula es el que necesita un precio alto para salir ganando, el resto no compraron para vender y muchos no lo van a hacer incluso aunque los depósitos dieran mas que las viviendas porque tienen plusvalías latentes que si venden se las imputarán... Comprando a tipo fijo la inversión tiene una rentabilidad esperada y previsible generalmente y una vez hecha lo único que tienes por lo general es coste de oportunidad si después surge otra inversión mejor y ya no puedes hacerla con esa liquidez, pero es muy distinto a comprar a tipo variable donde la rentabilidad puede cambiar mucho si estás muy apalancado.Esta claro que hay ocupación, pero la gente se piensa que es voy allí dejo de pagar y me estoy tan pancho durante dos años, eso no es así, hay que valer para tener deudas y estar t tener todas tus cosas y tu familia en un sitio sin saber cuándo te echan... La gente por lo general no hace eso, pero hay un riesgo claro está y eso es un inconveniente para los propietarios que alquilan pero NO LO ES PARA QUIEN COMPRE PRIMERA VIVIENDA.Yo he estado en un sitio donde el propietario ya no quería que estuviera, pero legalmente tenía derecho a continuar allí pagando el alquiler fijado y créame que no era agradable.
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123ABC123 27/06/23 17:31
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Tenéis un deseo de que baje la vivienda que os nubla cualquier análisis que hacéis.El que compró "caro" en 2021 o 2022 para invertir no está sufriendo ni lo va a hacer por su inversión por como haya evolucionado el mercado. Porque probablemente se hipotecó al 1-2% FIJO, los depósitos se remuneraba al 0% y se sacaba alquilandolo una rentabilidad neta por encima del 3,5% sobre el total del precio de compra, con lo que si se apalanco para comprar sobre el dinero que puso la está obteniendo bastante rendimiento... Y ESO YA NO VA A CAMBIAR si como digo lo hizo a tipo fijo a menos que bajen los alquileres, que no es el caso, esas son las cuentas y las que eche yo también en mi día. Que si luego dan más por los depósitos o menos o bajan las viviendas o patatín o patatan y hubiera sido mejor esperarse Y HUBIERA GANADO MAS EN OTRA INVERSION es una cosa que "sufra y venda porque no salen los números" es un disparate porque lo único que afecta a los números es el alquiler, si ese no baja la inversión es rentable como se cálculo en su momento y si suben incluso más (te afecta un poco también la evolucion de ciertos gastos como de comunidad, coste de reformas... Pero no impacta demasiado con respecto a lo otro).Yo me hipotequé al 0,83 quitando las bonificaciones que me suponen coste es 1,08 a tipo fijo. La rentabilidad del alquiler se calcula del 3,5 al 5% neto, si me cuesta 100.000 solo pongo 50.000 de entrada pago de intereses al año (suponiendo 1% por redondear) 500€ y la rentabilidad neta por alquiler (vamos a tirar por lo bajo 3%) serían 3000€ quitando intereses me quedan 2500€ que sobre los 50k que puse es un 5% de rentabilidad ¿Dónde decís que está el sufrimiento y la necesidad de vender? Y si encima empiezas a subir el alquiler eso va directo a aumentar la rentabilidad, y este lógicamente tiende a subir por la inflación.Si es como inversión para alquilar o vivir tu durante mucho tiempo y no para especular la evolución del precio de la vivienda una vez comprada NO TE IMPORTA NADA.
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123ABC123 26/06/23 12:56
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Me ha quedado claro, lo esperable y que le dije que iba a hacer usted.Es siempre no pierdo el tiempo con usted, no tiene ni idea, no se entera de nada....yo sé mucho, en 2008 decían lo mismo ... Pero ni un número ni un cálculo nunca porque así no se expone y las palabras las puede tergiversar después en caso de que, como esta vez, se haya equivocado.
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123ABC123 26/06/23 12:17
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
1-Si está de acuerdo entonces no debería haber dicho que la subida en España es en 10 años y en Alemania en 20 porque lo que importa es el nivel de precios, da igual los años que haya tardado en alcanzarlos.2- Ya he explicado los datos y he dicho dos veces lo que sale, si no está de acuerdo ponga cuanto ha subido en términos reales en los 10 últimos años Alemania y España.3- Su sarcasmo solo lo entiende usted y cuando mejor le sale es cuando no tiene otra escapatoria.
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123ABC123 26/06/23 11:28
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
1- Lo bueno de en términos reales es que es atemporal, porque el tema inflación,que es el que varía con los años sobretodo, ya está descontado.2- Le he comparado con 20 y con 10 años y dicho que en los primeros 10 años en Alemania no subieron apenas en términos reales, elija usted el que quiere. Puede coger los datos usted también y ponernoslo para darse cuenta (o enseñarnos lo que quiere decir), porque la realidad que vemos todos es que en Alemania ha habido mucha más subida que en españa tanto desde hace 20 años como 10.3- Antes nos dijo que cuántos años seguidos tenían que subir para hablar de burbuja, osea que no afectaba nada más que los años de subida, ahora que no le sale como quiere es que hay que estudiar otros factores ¿En qué quedamos cuántos años seguidos hay que subir para haber burbuja o hay otros factores?
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123ABC123 26/06/23 00:13
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
Se lo voy a poner facil.Desde 2005 Alemania (no he encontrado datos antes): Indice precio vivienda en 2005: 84,2Indice precio vivienda en 2022: 165Precios en 2005 indice de referencia 95,2 Precios en 2022 indice de referencia 124,5Es decir una inflacion acumulada de aproximadamente un 30%Corrigiendo el valor de la vivienda de 2022 por la inflacion acumulada es 127 con lo que la subida de la vivienda en Alemania es un 50% en terminos reales.España cogiendo el suelo de mercado como a vosotros os gusta, el que mejor os sale,:En 2014 indice precio vivienda 95,2En 2022 indice precio vivienda 144Precios en 2014 indice de referencia 107 Precios en 2022 indice de referencia 123,6Lo que supone un incremento por inflacion de 15,5%Corrigiendo precios de 2022 por la inflacion 124,66 lo que da una revalorización real del 30% es decir poco mas que la mitad de subida que alemania. Si vemos con mas detalle la subida en alemania la subida producida en terminos reales es desde 2013-2014 a 2022, es decir que esa subida de 20 años que usted dice realmente en terminos reales han sido solo 10 porque los 10 anteriores eran subidas en precios nominales pero en reales practicamente no subió nada o incluso bajó (como yo le comentaba que solia pasar). Por lo tanto y dado que en alemania tambien se ha producido la subida en terminos reales en los ultimos 10 años para llegar a su situación cogiendo como base el suelo del mercado en España tendrían que haber subido un 50% en vez del 30% que lo han hecho en estos 10 años y eso significaría que queda o puede quedar mucha mas subida todavía según parece su criterio.Cogiendo datos de 2005 en España los precios han bajado mas del 16%, cogiendo datos de 2007 los precios han bajado un 27% con respecto a 2022 ambas, con lo que si lo comparamos con estas está mucho mas barato que entonces.Los enlaces son donde la grafica de blueblue:https://tematicas.org/comparador-estadisticas/88653-88664/y este para el IPC:https://datos.bancomundial.org/indicador/FP.CPI.TOTL?end=2022&locations=ES&start=2005&view=chart¿En que quedamos ahora? ¿subira la vivienda en españa hasta el 50% como alemania antes de caer?, ¿estamos muy lejos de la situacion de 2008 o un 27% menos de precio para usted es poco y estamos igual?Yo ya digo que no se puede ver las cosas por cosas sueltas, pero es usted el que se empeña, expliquenos entonces por qué en españa hay burbuja.PD  y ahora ya que le he pillado en este renuncio, y demostrado que las cosas no son como las contaís y que son "medias verdades" puedes ignorarme a mi tambien y decirme que no me das clases gratis, porque explicar esto sin desdecirte y reconocer tu error va a ser un poco complicado.
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