Josetee
05/06/12 11:00
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Josetee
19/05/12 21:39
Ha respondido al tema Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo
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Escribo para daros a conocer que existe otra vía por la que se puede reclamar con base legal más que suficiente la eliminación del suelo-techo e incluso lo cobrado de más, sin tener que llegar a juicio. Lo he comentado en otro hilo que trataba sobre un problema concreto pero me parece que debe estar aquí también.
Después de haber leído y leído y leído está claro que las reclamaciones a Atención al cliente basadas en la abusividad de las cláusulas suelo-techo, la desproporción entre ambos límites e incluso las que hacen referencia a la usura nunca o casi nunca han conseguido nada. Ese argumento sí ha sido válido en sede judicial, conocemos varios casos en los que un juez ha declarado las cláusulas nulas por abusivas, pero eso solo lo puede decir un juez, no lo va a aceptar el propio SAC de la entidad ni el Banco de España (de hecho en su memoria hace referencia expresa a que la abusividad o no de las cláusulas solo la puede establecer un juez), de manera que creo que ni si quiera merece la pena intentarlo por ahí a menos que se demande judicialmente.
Sin tener que recurrir a juicios una manera de la cual se ha hablado algo aquí pero creo que no mucho es la TRANSPARENCIA en la contratación de la hipoteca, concretamente la obligación de las entidades a informar al usuario de las condiciones económicas y financieras con carácter previo a la firma de la escritura. Básicamente se trata de lo siguiente:
- Hipoteca de antes de 8 de Diciembre de 2007, importe hasta 150000 euros: OBLIGADA oferta vinculante que recoja las condiciones económicas y financieras del préstamo (tiene que coincidir con lo que se firma en escritura, claro) firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca (Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, cuyo incumplimiento podrá ser sancionado de acuerdo con lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito: artículo 5 (Oferta Vinculante), apartados 1 y 2 :
“La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega”.
“En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante”.
el artículo 7, punto 2, referente al plazo:
“El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento”.
- Hipoteca a partir de 2007 (8 de diciembre), CUALQUIER IMPORTE, obligada oferta vinculante firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (BOE del 8 de diciembre de 2007):
"La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos".
Todo el que tenga cláusulas suelo-techo tiene que buscar la oferta vinculante (el documento puede estar incluido en la escritura o aparte). Si la entidad estaba obligada y no la ofrecieron, debéis solicitarla formalmente al banco.
Si os la dan pero no está firmada por ti: reclamad.
Si no os la dan: reclamad (porque quizás no exista).
Si os la dan pero entre la fecha de la firma de la oferta vinculante y la de la firma de la escritura hay menos de tres días hábiles: reclamad.
Si os la dan, o la tienes, y hay al menos tres días entre que la firmaste y la escritura, la operación se realizó con transparencia y conforme a ley y no tenéis mucha base para reclamar, en mi opinión únicamente os quedaría la via judicial para que un juez estime si las cláusulas suelo-techo son abusivas en cada caso.
Quien ha conseguido que le anulen la cláusula suelo via reclamación lo ha hecho con el argumento de la falta de transparencia (fundamentalmente con motivo de la oferta vinculante), y en (casi) ningún caso con el argumento de la falta de reciprocidad y la abusividad. Esto último, los jueces.
Un saludo
PD Como no sé cómo se suben archivos no os puedo subir una carta tipo (la que he usado yo) ni el BOE a que os hago referencia (podeis buscarlo en boe.es, 8-12-2007, página 50596)
Josetee
15/05/12 19:02
Ha respondido al tema El BDE me da la razón sobre la falta de transparencia en la imposición de la clausula suelo de UNNIM
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Hola, Pachi: como he puesto más arriba, si tu hipoteca es de menos de 150000 euros la entidad estaba OBLIGADA POR LEY a darte la oferta vinculante, que ya te ha explicado Drarg qué es. Además de estar obligada a presentártela, también estaba OBLIGADA POR LEY a indicar en el propio documento que dispones de tres días hábiles para examinar el documento en el despacho del notario. La oferta debe estar firmada por ti, por supuesto.
Es vital que busques la oferta vinculante. Remueve todos los documentos de la hipoteca, y mira en la propia escritura de la hipoteca, porque puede ser que aparezca como documento anexo.
Atento: si existe la oferta vonculante, está firmada por ti, las condiciones económicas y financieras (cláusulas) coinciden con las que aparecen en la escritura de la hipoteca, y si pasaron al menos tres días entre la firma de la oferta vinculante y la de la escritura de la hipoteca, todo está hecho correctamente desde el punto de vista de la transparencia y por via reclamación, sinceramente, tienes poco que hacer (se podría acudir a los tribunales para ver si al juez le parece si hay desproporción entre las cláusulas suelo y techo, pero esto ya es otro cantar...). Si alguna de las condiciones que te he puesto arriba no se cumple, en teoría el banco ha actuado con falta de transparencia y hay posibilidades de que una reclamación formal (Atención al Cliente -> Defensor del Cliente -> Banco de España) prospere.
Insisto, lo primero que tienes que hacer es buscarla. Si no la encuentras, te vas a tu oficina bancaria y solicitas la que en teoría debiste firmar, y que te hagan una copia si quieres para comprobar lo que te digo. Si no te la dan o no la tienen, puedes reclamar con el argumento de la falta de transparencia.
Al parecer, los argumentos de la abusividad y la falta de reciprocidad entre suelo y techo sólo han prosperado en sede judicial, en cambio a las personas a quienes les han anulado las cláusulas suelo-techo y devuelto todo o parte de lo cobrado en exceso ha sido con el argumento de la falta de transparencia (Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios y Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (BOE del 8 de diciembre de 2007)).
Un saludo
Josetee
15/05/12 08:24
Ha respondido al tema El BDE me da la razón sobre la falta de transparencia en la imposición de la clausula suelo de UNNIM
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Ánimo. Tienes todas las de ganar, y por supuesto todo mi apoyo. Si tu hipoteca es de menos de 150000 euros y no te dieron oferta vinculante no tienen defensa posible. Por esa vía le están anulando las cláusulas suelo-techo a muchas personas. Por si no os suena, os lo recuerdo:
- Hipoteca de antes de 2007, hasta 150000 euros: obligada oferta vinculante que recoja las condiciones económicas y financieras del préstamo (tiene que coincidir con lo que firmas en escritura, claro) firmada por tí AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca (Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, cuyo incumplimiento podrá ser sancionado de acuerdo con lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito.)
- Hipoteca a partir de 2007 (diciembre), CUALQUIER IMPORTE, obligada oferta vinculante firmada por tí AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (BOE del 8 de diciembre de 2007)).
Buscad la oferta vinculante (el documento puede estar incluido en la escritura o aparte). Si la entidad estaba obligada y no la tenéis, solicitadla formalmente al banco. Si os la dan pero no está firmada por ti: reclamad. Si no os la dan: reclamad. Si os la dan pero entre la fecha de la firma de la oferta vinculante y la de la firma de la escritura hay menos de tres días hábiles: reclamad. Si os la dan, o la tienes, y hay al menos tres días entre que la firmaste y la escritura, la operación se realizó con transparencia y conforme a ley y no tenéis mucha base para reclamar, en mi opinión únicamente os quedaría la via judicial para que un juez estime si las cláusulas suelo-techo son abusivas en cada caso.
Quien ha conseguido que le anulen la cláusula suelo via reclamación lo ha hecho con el argumento de la falta de transparencia (fundamentalmente con motivo de la oferta vinculante), y en (casi) ningún caso con el argumento de la falta de reciprocidad y la abusividad. Esto último, los jueces.
Un saludo.
Josetee
08/05/12 10:08
Ha respondido al tema ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación
Las cláusulas suelo no son ilegales
Un saludo
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Josetee
08/05/12 10:06
Ha respondido al tema ¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación
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¿Has leído el post entero?
¿Has calculado la cuota mensual no solo ahora sino cuando el euribor esté en el 4-5%, y la ratio entre eso y lo que ganáis?
¿Has tenido en cuenta vuestra situación laboral (sueldos, estabilidad) y vuestro futuro (hijos...)?
¿Tienes en cuenta el coste de la vinculación (primas de seguros infladas, planes de pensiones poco interesantes...) y las consecuencias de desvincularte (diferencial real)? ¿Tienes en cuenta que las primas de seguro que ofrecen suelen estar "bonificadas" y tras el primer año suelen subir un 10-30%?
Asegurate de que esta hipoteca suponga una mejora en vuestra vida y no una esclavitud.
Un saludo
Josetee
16/04/12 06:35
Ha respondido al tema Reclamación x fallo escritura
Creo que no cuesta demasiado escribir correctamente, que esto no es un SMS. Inténtalo, verás cómo no es tan difícil...
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Josetee
29/02/12 22:08
Ha publicado el tema Duda sobre oferta vinculante
Josetee
21/10/11 09:32
Ha respondido al tema ¿Pedimos hipoteca?
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Eso de que dentro de cinco años seguirán pagando lo mismo que ahora de hipoteca es muy discutible, así como que pagarán 850 de alquiler...
Para estos cálculos no hay que tomar estimaciones de valor de euribor tan a la baja. Creo que hay que ser más bien "pesimista" y contar con que en 5 años pueda subir dicho tipo de interés.
Y normalmente las subidas de alquiler son en referencia al IPC (150 euros en 5 años, actualmente me parece excesivo).
Un saludo
Josetee
20/10/11 22:03
Ha respondido al tema La audiencia de Sevilla revoca al juzgado y declara validas las clausulas suelo.
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Si es verdad que, como dices, alguien creía que con el auto de ejecución de la sentencia iba a estar todo solucionado y le iban a devolver lo "pagado de más", y además eso se iba a aplicar indudablemente al resto de entidades, pues iba muy desencaminado. Y puede ser que estos, que dices han tornado en expertos en derecho mercantil, fueran los mismos que firmaron las cláusulas conociéndolas y pensando que eran una chorrada: igual de ignorante antes de firmar que después por exigir lo que no toca. El que lo firmó con pleno conocimiento ni tiene defensa ahora n derecho a exigir que se anule nada.
Parece que hay una epidemia en el foro... seguís cargando toda la responsabilidad sobre el consumidor. Por supuesto que tiene sentido agarrarse al argumento de la información. La información no es algo que la entidad facilite como acto de buena fe, altruismo o excelencia, no es opcional, se trata de una obligación con mayúsculas recogida por la ley. Y si se celebra un contrato entre dos partes y una de ellas oculta a la otra cierta información relevante, eso debe ser causa de anulación bien del contrato o bien de la parte de la cual no se ha informado. Cuando una entidad actúa así, lo hace con mala fe y con toda la intención de perjudicar al cliente en beneficio propio. Yo lo tengo claro. El Juez de Sevilla (el de Septiembre de 2010) también. El de la Audiencia Provincial, no.
La proporcionalidad entre suelo y techo es más complicada de analizar, lo dice la propia sentencia de Septiembre de 2010: es muy difícil establecer en qué valores excactos debe situarse los límites para que sean considerados proporcionados, pero es evidente que un suelo del 4% y un techo del 12% no lo es. ¿Por qué? Pues simplemente mira el histórico del euribor. Los contratos se han celebrado cuando el euribor se situaba alrededor del 2,5 a 3,5%, y no se sabía la evolución futura del mismo (¿por qué tiene que ser la misma que otros índices pasados?, ¿asumes que con total seguridad los tipos alguna vez se situarán en el 15%?)... Lo lógico si la intención real de la entidad es proteger tanto las subidas como la bajadas extremas del tipo de interés con el fin de proteger tanto a la entidad como al consumidor (como dice el informe del Banco de España respaldando el uso de las cláusulas suelo-techo), habría sido un ¿2? de suelo y un ¿7? de techo, no un 4 de suelo y un 12 de techo.
A tí te puede parecer que la información al cliente no tiene importancia, y que como esto es la guerra, todo vale. Si no admites que en muchos casos (no en todos) ha habido malas prácticas bancarias es que no respetas lo más mínimo los derechos de los consumidores. Pues por gente así, así estamos, y no solo por la ignorancia del que firma.