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Contenidos recomendados por mfmelo

mfmelo 11/09/23 11:52
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Posterior a hacer el deposito no te lo admitirán, has de participar, hacer el depósito, etc, todo en nombre de........desde el principio, es decir desde que constituyes el depósito, saber de que cc sale el dinero.Para recordatorio, las subastas de los juzgados y organismos similares se desarrollan, en el AEBOE:1.-  Identificación de la persona física o jurídica a través de su certificado digital, teléfono, correos electrónicos, etc.2.- Constitución de depósito, normalmente del 5%, para poder hacer pujas (participar) y ser el máximo oferente en dicho lote de la subasta. En la certificación de la subasta, que suelen emitir al día siguiente de la misma, vienen todos los datos reflejados, dicha información se le traslada al juzgado pertinente para su conocimiento y para que sigan los trámites sucesivos de comunicaciones.3.- Dependiendo de la cantidad que hayas ofrecido y de los tantos por ciento del valor del bien, se aprobará decreto de remate a favor de la persona física o jurídica que esté registrada y haya hecho el depósito, o se denegará dicha aprobación en un decreto.4.- Si fue favorable el decreto de remate, se rematará en el plazo de 20 días o de 40 días hábiles.5.- Ingresada dicha diferencia, ya has pagado todo lo ofrecido y se emitirá por el juzgado el decreto de adjudicación.6.- Emitido el decreto de adjudicación, se estará a la espera de la emisión del Testimonio de dicho decreto y se ha de pedir el Mandamiento de Cancelación de Cargas registrales.7.- Habrá que hacer una "autenticación" de firma notarial en la que aseveremos que la finca no tiene inquilinos, según los datos de que disponemos. Dicha autenticación se puede hacer también en RP. El precio es de +-10 €8.- Comunicar al ayuntamiento que se ha transmitido la finca para que tome nota y exija a antiguo propietaria/a el pago de plusvalía (IIVTNU), pero en realidad le estas comunicando a dicho ayuntamiento que eres el nuevo propietario, aunque ese trámite lo hará el RP por imperativo legal.9.- Pagar los ITP de la CCAA en la que esté la finca. En este aspecto la CCAA de Cataluña y Valenciana son las más caras y exigentes y las más engorrosas para confeccionar el modelo 600. Habrás de hacer un modelo 600 para el pago de ITP y otro modelo 600 como exento como AJD.10.- Comunicar a la CCPP que eres el nuevo propietario y ellos te pedirán muy amablemente que les pagues los recibos que otro no pago del año en curso y de 3 años atrasados, desde el momento en que te aprobaron decreto de adjudicación. Como siempre en Cataluña son los mejores: el año en curso y 4 años; en está CCAA es donde además te puedes encontrar más fincas ocupadas en las adjudicaciones, hasta en eso son los nº UNO. Tengo tres fincas ocupadas en dicha CCAA hace unos pocos años, la ccpp la tengo que pagar; los IBI los tengo que pagar, etc y si se comete alguna irregularidad, la culpa es del propietario, que hizo dejación de deberes. Hoy es el día de CCAA de Cataluña, ¡¡FELICIDADES!!  a todos los catalanes que me lean esto, mi recomendación es no comprar en dicha CCAA, pero estoy esperando una adjudicación (remate)desde hace tres años de una finca en Barcelona, valorada en 300.000 y por la que ofrecí 30.000 € y es que hay veces que no me puedo resistir, sabiendo de antemano que después te tratan muy mal (las leyes catalanas y quienes las aplican).11.- Envía toda la documentación al RP,  por PDF(electrónico) y correo certificado. Ellos te calificarán y si todo está correcto, te inscribirán la finca a tu nombre y si es defectuoso te dirán como subsanar el defecto (si es subsanable, que no siempre ocurre.12.-  Pide la posesión judicial de la finca adjudicada, que puede ser otro Monte Calvario, pero eso es la subasta.13..- Por último el mejor punto de todos: la venta o alquiler de la finca, es en ese momento es cuando realmente sabes si has acertado en la compra o todo fue una ilusión con perspectivas de éxito.  La finca no logro venderla, ha cambiado el mercado y no dan crédito; por la finca de 300.000 € no me dan ni 200.000; los meses y los años pasan y yo pagando IBIs y cuotas a la ccpp, que raro es el año en que no hacen una derrama, ya que los edificios donde se encuentran las fincas de las subastas son viejos y no son adecuados a las legislaciones actuales. En la finca se me ha metido " un bicho" y ni el juzgado es capaz de echarlo. Por lo expuesto en este apartado 13, lo mejor en subastas es comprar a precios de saldo y lo demás son cantos al Sol.Esperando te sirva para tu primera subasta, recibe mientras tanto un cordialSaludo.
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mfmelo 11/09/23 10:57
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
La tercera opción que planteas: "acudir a juzgado a posteriori....................." creo que no te la admitirán, sería considerada como cesión de remate a tercero y si no eres la actora o carga posterior no te la van a aceptar.He intentado muchas veces participar con cc en las que estoy apoderado, comunero, etc y no me aceptan el participar si no estoy como titular en la cc.La opción que expone Tristán, como siempre, creo es la más adecuada.Saludos.
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mfmelo 17/07/23 15:12
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Muchas gracias, ya he terminado.Y me ha dejado usted muy claro los puntos expuestos, sobre todo el referente a Julio, es el que más me preocupaba, ya que los otros de una u otra forma, lo solucionamos.Referente a los juzgados diré que hace unos dos años me adjudique una finca en un municipio de España. Ofrecí lo que a mi saber y entender era pertinente por el activo que se ofrecía en la subasta. Hoy viniendo de viaje me llama la letrada del juzgado y me pregunta si es correcto lo que ofrecí o si yo estaba equivocado y solo había ofrecido el 10% de lo que ella creía  conveniente.Le dije que sí, que había ofrecido en la subasta lo que ya le constaba por comunicación del AEBOE, y mi escrito de presentación y como no entraba dentro de sus cálculos el que yo ofreciera esa cantidad,, en modo muy descortés y huraño, contesta, que ya estudiaría si me aprobaba el decreto de remate o no.Le contesté que por supuesto era su deber y obligación y con ello le di las gracias y le pedí que fuese un poquito más rápida de lo que había sido hasta ahora.Moraleja: los juzgados y las leyes no siempre coinciden.Saludos cariñosos.
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mfmelo 17/07/23 14:32
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Estimado Letrado, vayamos por partes, como decía.....1.- El culpable es el juzgado, debería no admitirse demandas de partes no registradas en las hipotecas inscritas a nombre de entidades ya extintas, ni por sucesores, ni por nadie, hasta no haber inscrito su derecho en el RP. lo demás son excusas de malos gestores, que es lo que en definitiva son los juzgados.2.- El incremento de las costas por AJD y apuntes en RP  los pueden repercutir en I+g+c y otras invenciones y entrar  en la reclamación.3.- Espero que como abogado haya usted contrastado que Don Julio Iglesias tiene 1.000 vástagos, creo que se le están atribuyendo hijos que no son suyos y el pobre ya está cansado y exhausto. 4.- La petición al juzgado de que se le retengan las cantidades a la parte actora hasta no haber solucionado el problema de cambio en el RP, lo he hecho alguna que otra vez por recomendación de su Señoría y LAJ del juzgado siempre me dice que no procede, pero hace un llamamiento al acreedor y por regla general funciona.5.- Tengo más puntos, pero me tengo que marchar a almorzar.Un abrazo JRP.
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mfmelo 16/07/23 11:50
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Lo primero es adjudicarte la finca, lo segundo es que te aprueben decretos, lo tercero emitan testimonio y MCC . Pagas los ITP Y todos los trámites de comunicaciones y presentas en RP toda la documentación; el RP te calificará todo lo que le lleves y una de las calificaciones negativas que habrás de solventar será la de "sucesor bancario" o "reanudación del tracto bancario" es decir, el banco o caja de ahorros que dio el préstamo ya no existe y en su lugar está ahora el que compró o adquirió los derechos universales. Ejemplo: Monte de Piedad y Caja de ahorros de S.H.,  etc o Cajasol ahora es CAIXABank S.A.; por Banco Popular, ahora lo ha sustituido Santander; así una larga lista de entidades. Es más que evidente, para una inteligencia normal, que si el juzgado ha admitido a trámite y considerado a la entidad acreedora actual, como sucesora universal de otra, el procurador ha tenido que demostrar que tiene derecho a sustituir a la entidad extinta y con eso debería ser suficiente, pero ellos son así: desconfiados y burócratas come papeles.Pues con la calificación negativa has de dirigirte a la parte actora o acreedor por sucesión y pedirles que se pasen por el RP con sus escrituras pertinentes y declarar que efectivamente tenían derecho a ser la parte acreedora por sucesión y que la finca se puede cambiar de nombre. Todos saben que el banco acreedor y el banco o caja extinto son lo mismo pero les gusta la burocracia y tú has de hacer lo que te piden o no podrás inscribir el cambio de titularidad en RP. Este trámite puede atrasar tu inscripción de 2 meses a 1 año, al final el banco ejecutor-acreedor lo hará, pero son lentos y se lo toman con tranquilidad. Este trámite no te costará nada a ti.Saludos.
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mfmelo 09/02/23 20:19
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
No le saldrá gratis, la próxima publicación cuesta dinero y si es una de las copropietarias estará actuando de mala fe, los LAJ no suelen trabajar por gusto, pero hay abogados y procuradores implicados y que además cobran por sus servicios, tanto de una parte como de otra y si la cosa está clara, la quebradora tendrá problemas y correrá con los gastos, tanto los ocasionados, como los futuros.Si yo hubiera participado en esa subasta, lo más probable es que hubiera hecho reserva de postura, en este caso superior al 70% del tipo, pero tendría que ser muy rentable para hacerlo.Saludos.
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mfmelo 09/02/23 19:10
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
 ¡¡Vayamos por partes!!, decía Jack el destripador de personas. 1.- En todas las subastas hay varios porcentajes y mínimos admitidos para que nos aprueben dicha subasta a nuestro favor: A.- cubrir toda la reclamación, toda, con intereses, gastos y costas previstas (estos gastos intereses y costas te lo dice la experiencia, pero en ningún caso se puede superar el 30% previsto para tal fin). Se puede ofrecer el 2%, el 5%, etc y por ley te lo van a aprobar y admitir, ya que al haber un licitador el acreedor sólo podrá quedarse con el bien por el 50-60 % en adelante y ahí es donde está el secreto de la subasta. Al deudor/es se les dará de nuevo la oportunidad de presentar a un tercero que mejore, o iguale, lo ofrecido, pero esto no suele suceder y se le dará la oportunidad de compra al acreedor, el cual y por lo mencionado, también pasará de adjudicarse el bien. B.- Como de lo que se trata en las subastas públicas, al menos para mí, es comprar para ganar dinero y cuanto más mejor, intento seguir con lo establecido en la LECiv. Si mi postura se acerca mucho al 30%, pues me iré a ese porcentaje, ya que hay subastas en la que superando ese tanto por ciento se da por válida la postura. Raras veces me voy al 50% en las ETJ/ETNJ, en las ejecuciones hipotecarias aún más raro, al menos que sea un crédito del año 80, ya que en los ETJ/ETNJ debe haber un perito tasador, que por malo que sea se aproxima mucho al valor actual de la finca; en los hipotecarios, los tipos para subasta están muy sobredimensionados.  2.- Suelen venir en el AEBOE, pero si no es así, se puede sacar de: valor de tasación xxxx con el valor para subasta xxxx, y ver la diferencia. Otras muchas veces viene en el Edicto de la subasta. Otras veces en el número de inscripción, ya que la 1ª es para inscribir a los titulares.  Aquí lo mismo que lo comentado anteriormente en apartado 1, no es lo mismo una EH que ETJ/ETNJ. Por último, es raro, si me interesa mucho la pieza, pido la nota simple, pero sólo pongo el Tomo y el Libro y pido las limitaciones que haya inscritas que impidan la transmisión del bien.  3.- Respecto a que habrá pasado, que han superado con creces el valor de mercado, pues es muy sencillo, la subasta la van a quebrar, bien con compinche o por interesados en que vuelva a salir y seguir usándola. En Sevilla capital hace unos años vendí un vehículo a una persona que tenía una inmobiliaria. Con los años fue perdiendo todo su patrimonio en subastas. Sus fincas tienen un sitio privilegiado en Sevilla capital. Cuando fui a entregarle el coche, entre en sus plazas de garaje. Estas plazas, al igual que todo el edificio, salieron a subasta hace varios años. Pero en año 2.022 veo que vuelven a salir. Participé en dichas subastas y volvieron a ofrecer cantidades desorbitadas para ganar dinero, no por qué las plazas no tengan ese precio, pero después hay que pagar ITP, IBIs atrasados, ccpp y además que sean muy rentables. Pues terminada la subasta hice reserva de postura por todas ellas. Tanto si ha sido un licitador con compinche, como si ha sido el propietario que quiere seguir usando las plazas, en esta ocasión les va a salir mal. No me alegro de que nadie pierda nada, menos con lo que le ha costado mucho esfuerzo y trabajo, pero mi profesión es de subastero que significa “buitre carroñero” “limpiador de fincas” Saludos. 
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mfmelo 07/02/23 09:11
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
Si se pone que la postura mínima es del 70%, la postura mínima será del 70% y eso es por qué es la vivienda habitual de los demandados, eso ocurre en el común de las subastas.Si es la división de la cosa común, lo más probable, las condiciones de la subasta la ponen, si están de acuerdo, las partes implicadas en la discordia, es decir: el tipo es un tipo que ellos imaginan; los tantos por ciento, pueden ir desde el 100% del valor por ellos asignado, hasta el 200-500-1000....que ellos creen poder sacar al incauto que participe; que participen sólo los comuneros; etc, etc.Has pedido nota simple, pero en el 99% de las subastas no son necesarias actualmente, se suele deducir y sacar del AEBOE, o en el edicto de la subasta o en la página primera de publicación: si la Tasación es igual al tipo de subasta, la finca no tiene cargas. Por lo que comentas la finca no tiene cargas, pero sin ver la subasta y/o más datos es imposible sacar la conclusión exacta.Lo importante en las subastas para adjudicárselas no es el tanto por ciento de la LECvil, sino cubrir la reclamación total, así puedes adjudicarte los bienes por el 2%, 5%...........y es donde las subastas interesan, ya que comprar a precios de mercado es perder dinero, tiempo y llevarte sorpresas desagradables.Ésta semana he ido a Murcia a recoger unos lotes comprados en un subasta, con mucho personal, cajas, envoltorios, camiones, etc y cuando he llegado habían vandalizado la nave en la que estaban los bienes muebles, maquinaria, etc, depositados y la subasta tendrá que ser suspendida, pero los dineros gastados no me los devolverá nadie, así que si no ganas dinero en el resto de las adjudicaciones y con mucha holgura, pues al final terminarás en quiebra y peleándote en la calle con los mendigos por coger un lugar resguardado.Saludos.
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