Participaciones del usuario Polzet

Polzet 12/07/18 20:30

Ha respondido al tema Contrato arras: ¿Mención a la carga hipotecaria?

Lo normal sería que lo asumiese el vendedor (más si en las arras dice que la finca está libre de cargas). Para evitar sorpresas por eso te decía lo de la retención ya que así tu hermano se asegura la cancelación y que el coste lo asume el vendedor. Así el vendedor acaba recibiendo los 75.000€ menos el pendiente de hipoteca menos la retención que le hagáis. Sobre el importe a retener consultadlo en la notaría que os orientaran mejor sobre el importe de la escritura y el coste del Registro (el coste depende entre otras cosas del capital de la hipoteca que se cancela). La escritura habrá que pasarla por la oficina liquidadora aunque esté sujeta pero exenta. Y para el tema de los impuestos de la compraventa mirad si hay derecho a alguna bonificación, que a veces la gente se lleva sorpresas positivas con esto.

Ir a respuesta

Polzet 12/07/18 19:10

Ha respondido al tema Contrato arras: ¿Mención a la carga hipotecaria?

No hace falta que hagáis mención de la hipoteca porque perderá efecto el día de la firma: con el cheque que se haga a favor del banco por el saldo pendiente quedará cancelada adminsitrativamente (= pagada). Quedaría pendiente la cancelación registral, que debería asumir el vendedor ya que dice que vende una cosa libre de cargas y no lo está. Lo normal en estos casos es retener dinero (= no entregar una determinada cantidad de dinero. Unos 550 - 600€ deberían bastar) y si una vez cancelada la hipoteca sobra dinero de esa retención que se ha hecho, se devuelve al vendedor ya que sería suyo. Es decir tu hermano va a acabar pagando 75.000€ pero en función del saldo pendiente de la hipoteca el vendedor recibirá más o menos (el resto sería para el banco que le dio la hipoteca), no le van a pedir que pague la hipoteca y encima le dé al vendedor los 67.500€ restantes.

Ir a respuesta

Polzet 10/07/18 19:03

Ha respondido al tema Certificado de deuda pendiente y cancelación hipotecaria

Cuando la hipoteca está pagada el día de la firma sí que puede haber la unidad de acto que dices. En los demás casos suele haber retención y la cancelación registral se hace días más tarde (lo gestiona el propio banco que ha concedido la nueva hipoteca) y viene un apoderado a firmar la carta de pago. Para que te hagas una idea hay bancos que no firman cancelaciones de hipotecas, lo tienen delegado en una gestora que firma por ellos, con lo cual todavía hay más personas implicadas en la operación. Y yo lo dejo aquí porque tampoco tiene mucho sentido seguir dando vueltas a lo mismo.

Ir a respuesta

Polzet 10/07/18 17:09

Ha respondido al tema Certificado de deuda pendiente y cancelación hipotecaria

Lo normal cuando hay dinero pendiente que se paga en ese mismo momento no es unidad de acto. Lo común es hacer primero la venta y cuando el dinero esté ingresado dar carta de pago de la hipoteca. Las cancelaciones simultáneas se ven cuando el saldo es cero el mismo día en que se firma (y el banco ha podido asegurarse de que está todo correcto). El certificado suele ser de la misma fecha de firma o de unos días antes (y en este segundo caso habrá que sumar los intereses de los días que han pasado desde que se emitió el certificado). No hay riesgo para el banco puesto que el dinero (vía cheque o vía transferencia) lo tiene otro banco y la cancelación de la hipoteca no precisa que el vendedor venga a firmar nada. La escritura de carta de pago la firma sólo el banco que ha visto pagada su hipoteca.

Ir a respuesta

Polzet 10/07/18 16:39

Ha respondido al tema Certificado de deuda pendiente y cancelación hipotecaria

Si la hipoteca tiene pendiente algo en la fecha de firma, dificilmente se firme la cancelación el mismo día más que nada por el mismo proceder de bancos y gestorías. Y eso que ya hay varios bancos que prefieren que las cancelaciones de hipoteca se hagan por transferencia vía Banco de España. Si el pago se va a hacer vía cheque el dinero no es efectivo de forma inmediata y el banco prefiere asegurarse a que realmente el saldo de la hipoteca sea cero. Es decir que el día de la firma se dice que se cancela administrativamente la hipoteca (queda pagada) pero queda pendiente la cancelación registral (que lo normal es hacerla unos días más tarde de la firma).

Ir a respuesta

Polzet 10/07/18 11:11

Ha respondido al tema Certificado de deuda pendiente y cancelación hipotecaria

1.- El certificado se necesita porque en caso de no estar pagada toda la hipoteca, una parte de lo que tú pagues por comrpar el inmueble vas a retenerlo (= no pagar) al vendedor para destinarlo al pago de su hipoteca. Por ejemplo: compras por 100.000€. Hay pendiente una hipoteca por un importe de 20.000€ (entre capital, intereses y comisiones del banco). Tú le pagarás 80.000€ al vendedor y los 20.000 los vas a destinar a saldar su hipoteca y por lo tanto a asegurarte que la casa está limpia. Al haber una hipoteca por el medio además de esos 20.000 es muy probable que tu banco (o su gestora) retengan una determinada cantidad (suele rondar los 1000-1200€) para afrontar la cancelación registral (una cosa es que la hipoteca esté pagada y otra es sacarla del Registro. A esto ultimo es a lo que me refiero con esta segunda retención). Siguiendo con el ejemplo, y asumiendo que se retienen 1000€ para la cancelación, los números serían: 79.000€ para el vendedor, 20.000 para saldar hipoteca y 1000 para cancelarla del Registro (si hay sobrante de este último corresponde al vendedor, que es a quien se le ha retenido el dinero y por lo tanto quien lo ha pagado). Por emitir certificado de deuda el banco no debería cobrar y así lo tiene dicho el Banco de España. Si llegaran a cobrar (que se podría recurrir) el coste creo que debería asumirlo el vendedor. 2.- La cancelación seguramente no se hace el mismo día porque hay que ingresar el dinero en la cuenta de la hipoteca del vendedor y tiene que venir un apoderado del banco a firmar. Si compras con hipoteca esto te lo gestionará el banco (o su gestora), que es el primer interesado en dejar la casa limpia. Si por el contrario la hipoteca ya estuviera pagada y sólo quedara sacarla del Registro sí que la cancelación puede hacerse el mismo día en que compres. En este caso seguramente seguiría habiendo retención de dinero pero sólo de los 1000€ que te dije (puede que no la haya, según como se organicen con el vendedor). El resto sería todo para el vendedor. Debería pagarla el vendedor porque se supone que te va a vender una cosa libre de cargas y hoy por hoy no lo está.

Ir a respuesta

Polzet 06/07/18 14:26

Ha respondido al tema Consejo hipoteca

Edito: te hablaba de unas bonificaciones fiscales pero por ingresos acabo de ver que no te sirven.

Ir a respuesta

Polzet 29/06/18 12:56

Ha respondido al tema Comprar casa con carga (préstamo)

La parte vendedora necesitará un certificado de saldo de la hipoteca en la fecha más proxima a la de la firma posible. Una vez se sabe ese importe tú lo que tienes que hacer cuando firmes la venta es: o bien un cheque a favor del banco acreedor por ese importe o bien una transferencia vía banco de España por igual importe (ambas son cosas son correctas, mira lo que te sale más barato a ti por el tema de comisiones y de todas formas consultad con el banco acreedor como lo hacen normalmente). Por ejemplo si compras por 120.000 y queda una hipoteca de 100.000€, tú pagarías a los vendedores 20.000€ y el resto te lo quedarías para así cancelar esa hipoteca (con cheque o transferencia como te comenté). Sería conveniente que retuvieras también dinero para afrontar la cancelación de la hipoteca (unos 600€ deberían bastar, quizás un poco menos si te gestionas tú la cancelación ya que así sólo pagas notaría y registro), con lo que en este ejemplo tú les darías 19.400 y el resto te lo quedarías para asegurarte que se paga y quita la hipoteca del Registro.

Ir a respuesta

Polzet 29/06/18 12:44

Ha respondido al tema Extinción de condominio o compra-venta

La extinción de condominio requiere que todo pase a ser de uno de los comuneros con lo que en vuestro caso (prentedeis ser dos los propietarios de todo) lo que tendrías que hacer es una venta de esas participaciones y no una extinción de condominio. Y sí, fiscalmente es más interesante una extinción de condominio. El impuesto depende de cada comunidad autonómo pero para que te hagas una idea en Catalunya la extinción de condominio tributa al 1,5% del total mientras que la venta (en condiciones normales y sin derecho a bonificación) lo hace al 10% del valor de lo que se vende.

Ir a respuesta

Polzet 25/06/18 18:15

Ha respondido al tema Prevision de fondos

No te han hecho firmar un papel que dice que te van a retener X euros? Es básicamente dinero que el banco te retiene (= te coge de una cuenta, normalmente la de la hipoteca) para hacer frente a los gastos de notaría, registro y Hacienda. El sobrante se te devolverá en esa mimsa cuenta. Calcula para la liquidación definitiva unos 3 o 4 meses.

Ir a respuesta