Consulta al autor del blog

La verdad es que sí. Cada subasta es un mundo y es imposible mencionar todas las trampas que puede encerrar. Llevo 21 meses con el blog y aún no he relatado ni la décima parte de las cosas que pueden ocurrir.
Pero que eso no sea motivo de que te eches atrás. Simplemente es cuestión de tener sentido común.

GRacias Tristan.
Y eso en dinero y tiempo, supone estimando.........xxxxxxxxxxxxx€
Aun asi, si es posible sacar el piso por un importe digamos 30%-40% de tasacion me valdria la pena como negocio a medio plazo, ya que no necesito el dinero.
Puedo tener mas problemas aparte de este?

No solo el piso puede perfectamente estar ocupado sino que lo más probable es que sí lo esté. Y aún peor noticia es que la AEAT no lanza a los ocupantes sino que, cuando te hayan dado los títulos de propiedad, tendras que iniciar un procedimiento judicial de desahucio por precario para echar al ocupante.

Hola bueos dias de nuevo.
Gracias lo primero, por la ayuda que se presta en este blog y en concreto en esta seccion.

El tema es el siguiente:
Subasta piso AEAT sobre los 250000 de tasacion sin cargas .
Entiendo que esto debo comprobarlo con nota simple.
Por lo demas, al ser subasta de hacienda se supone que el piso ya esta vacio?o es mucho suponer?
Entiendo por lo que he leido que lo mejor es que me haga un viaje por el piso y pregunte al presidente de la comunidad y a ser posible al propio afectado no?
Cuales son los pasos para llevar a buen puerto la operacion?
Que porcentaje de esa tasacion, haciendo una media de las operaciones que conoceis, creeis que se puede pujar para llevarselo por el minimo posible?
Se me escapa algo mas que deba saber?

Y para acabar, una vez adjudicado, que pasos se deben seguir (ITP,registro)
Si por cualquier causa el piso esta ocupado, habria que ir al juzgado a denunciar o algo asi?Que gastos puede tener esta partida (cerrajero,juzgado,transporte enseres etc)?
Gracias

Sin subasta o venta no puede haber cambio de titular.

Cuando hay una ejecución hipotecaria de un inmueble, hay siempre subasta o puede quedarse el banco directamente con el inmueble. Gracias

En algunas comunidades autónomas te hacen una paralela si pagas el itp sobre el precio de adjudicación y en otras comuinidades no se dan ni cuenta. Yo pago sobre el precio de adjudicación. pero en estas subastas, sino en todas en general.
hasta ahora nunca me he llevado nada en adjudicación directa. será porque soy un rata y siempre ofrezco miserias.

Muy buenas,tengo una consulta: Las subastas de AEAT cuando en Adjudicación directa en una subasta sin tipo, los impuestos a pagar si ganas la adjudicación, son sobre tu postura, o sobre tasación de ellos. Muchas gracias por vuestra labor.U/S.

Estoy de acuerdo, porque cada vez parece más confuso lo que explicas ¿cómo puedes haber apalabrado una casa sin siquiera haber visto el Registro? (donde puedes pedir on-line la nota, incluso por el DNI y localizar todas las propiedades, pagando con tarjeta, es en www.registradores.org )

Pero eso de que el heredero pueda presentar un tercero que mejore postura, me huele a chamusquina: si está acreditado como heredero en el Juzgado, ya debería haber aceptado la herencia y poder inscribirla, así que no estaríamos hablando de una propiedad de su padre sino suya, no sé si me explico…

Hombre, yo antes de meterme en semejante fregado me enteraría bien de la situación actual y para eso lo mejor es preguntarle directamente al hijo del demendado. Si vas a dar bandazos en tu estrategia al calor de la opinión del director de tu sucursal no vas a dejar de comerte el coco. ¿Para qué barruntar posibilidades si existe la oportunidad de que el mismo hijo del demandado te explique la realidad?

Hola de nuevo, hoy estuve hablando con el director de “mi banco” y me dijo que cabe otra posibilidad que la casa ya haya sido subasta y se encuentre en la fase de mejorar posturas, me dijo algo así:”
Si el precio ofrecido es inferior al 70 % del inmueble, el demandado tiene 10 días para presentar a una tercera persona que mejore la oferta (ya que él no puede participar directamente en la subasta).” Si este fuera el caso, que trámites y en qué condiciones estaría el tema. ¿Dónde puedo mirar si ya fue subastada? Porque me dice que en las listas de los bancos, aparece como adjudicada al banco cuando ya es definitivo, pero mientras está en provisional no les aparece. Porque el señor me dijo que lo que se debía eran 56000 euros, pero el juzgado había puesto 60000 euros por si había gastos, y me dijo que si al final los gastos eran menos de los 60000 €, lo que sobrara me lo devolvía a mí el juzgado (según le informara a el secretario del juzgado), entonces se supone que yo pondría el depósito en el juzgado a mi nombre.
Si voy al juzgado (vivo en un pueblo de la provincia de la Coruña nos pertenece el juzgado de Betanzos por zona) me informarán. Para pedir una copia simple en el registro que tengo que llevar, ya que tengo DNI y nombre del padre muerto y el suyo y la dirección, pero no tengo ningún documento, ni datos del registro. Gracias de nuevo.

Más que qué ideas, qué documentos sobre la herencia (regulada por el derecho de la nacionalidad de su padre) trae...

Muchas gracias, ya os contaré como me va y que ideas traian el señor.Saludos.

Yo más bien diría (por propia experiencia profesional) qie es una operación arriesgada, así que hay que minimizar los riesgos: puede firmarse una compraventa con el supuesto heredero, pero pactando un precio fijo e incluso una condición resolutoria, y sin adelantar nada hasta que la herencia esté registrada, o una pequeña parte si sus documentos parecen ser correctos al 100 %. El heredero ya se espabilará en hacerlo cuanto antes, porque, cuanto más tiempo pase, más tendrás que pagar por la carga y menos recibirá él. Ni siquiera recomiendo que se otorguen las 2 escrituras a la vez (aceptación de herencia y compraventa), salvo que se asegure el riesgo de que la primera no se inscriba por cualquier detalle.

Y a Fersan le diría que, si el piso sigue constando como sede social de una empresa, cuide bien de que no quede dentro nada que pueda presumirse que era de esa empresa (aunque sean muebles) y conserve sus facturas por lo que haya ahora, porque cualquier acreedor podría pedir el embargo de lo que se hallare en la sede social, y tendrá que poder demostrar que no queda nada a nombre de la sociedad.

Es verdad, no me he dado cuenta de ese detalle. Entonces que él te venda en la notaría sus derechos de herencia sobre esa propiedad. De lo que se trata es de que si le pagas la deuda sin haberlo dejado todo bien atado, te arriesgas a que cuando la soga no le apriete tanto ya no se acuerde de su compromiso y quiera matizarlo. Si te firma ante notario que te vende sus derechos, más tarde no le entrarán tentaciones de marear la perdiz porque sabe que no le serviría de nada.

Perdona que te vuelva a molestar, pero el puede hacer la venta, sin ponerlo primero a su nombre, ya que el es el heredero y la casa y la hipoteca son de su padre, no tendria que hacer la declaracion de herederos y todos esos tramites antes de poder vender. No hay medio para hacerlo en el juzgado directamente, por algún tipo de cesion o algo asi.Gracias

Es un procedimiento muy sencillo si se sabe hacer bien. Supongo que la hipoteca impagada es la única carga registral y que lo has comprobado.
Os vais al notario y firmáis la compraventa, reteniendo del precio de venta una importante suma que sea suficiente para pagar el principal de la deuda en el juzgado y también teniendo en cuenta que unas semanas después habrá que pagar los intereses y las costas judiciales o el bien volverá a salir a subasta.

Me gustaría saber que tramites puedo seguir para comprar una casa que tiene un apremio en el juzgado (termina plazo para pararlo 30/09/2010) por impago de hipoteca, el que me la vende es el heredero y la casa y la hipoteca eran de su padre, el llega el 27 del extranjero,(le notificaron)y no tiene el dinero para parar el proceso, me llamó y me la vende, me dice que ponga los 60000 euros en el juzgado y el resto cuando esté escriturada a mi nombre, que se puede hacer ante notario y que no hay ningún problema ya que habló por teléfono con el secretario del juzgado y le dijo el de hacerlo así que era la mejor opción. Pero disponemos de muy poco tiempo para arreglar todo ,y a mayores el 29 es huelga ¿Se puede hacer legalmente, el me la puede vender, que tramites tenemos que hacer? Yo solo acepto si no arriesgo mi dinero, o sea si lo puedo depositar en el juzgado a mi nombre. Gracias de antemano

No hay medias en las subastas porque el precio de adjudicación no tiene nada que ver con el tipo de la subasta sino con el valor real del bien.

Respecto a la paralela, depende de tu comunidad autónoma. En Madrid yo pago el itp sobre el precio de adjudicación y hasta ahora no me ha llegado ninguna en ese concepto.

Fersan, lo único que puede sacarte de dudas es ir al Registgro de la Propiedad y sacar una nota simple. Si el piso tiene cargas registrales es que has metido la pata y si está limpio es que todo va bien. Las nuevas deudas del anterior propietario no afectarán al piso a menos que ya estuvieran inscritas.