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Ante todo, gracias por contestar mis dudas. Ya me he enterado un poco mejor... La casa tiene varias hipotecas. La primera de ellas es sobre la que pesa la ejecución hipotecaria. Después tiene otras dos hipotecas con la misma entidad bancaria y además un embargo de parte de otra entidad, que no es la misma que la de las hipotecas. Mi duda es saber qué diferencia hay entre la ejecución hipotecaria y el embargo que hay posterior a esa vivienda por deudas que debe el dueño a esa entidad. En esta subasta el demandante es el banco de la hipoteca (que nada tiene que ver con la deuda del otro embargo). Con estos datos, ¿qué deuda heredo yo? Te recuerdo que en esta subasta ponía que el adjudicatario se subroga en las deudas o cargas que hubiera... Y en el juzgado me dijeron que la deuda hipotecaria era de 180.000 euros incluyendo los intereses de demora y costas. Espero que me puedas ayudar. Gracias.

Cae por su peso. Si piden adjudicación por el 70% es porque, o tienen un embargo posterior que quieren cubrir o porque están interesados en la plaza, que todo puede ser.

Buenas noches.
De nuevo a la carga. Se nos quedaba en el tintero la segunda parte de mi pregunta: Si el ejecutado no presenta tercero se le da la vez al ejecutante, que podrá pedir la adjudicación por el 70% del valor de tasación o la cantidad que se le deba por todos los conceptos, SIEMPRE QUE ÉSTA SEA SUPERIOR A LA MEJOR POSTURA; entonces, sabiendo que, en principio, la cantidad esa que se le debe habrá subido a más o menos 4.000 y que el ejecutante ya ofreció 7.400, inferior a los 7.500 de la mejor postura ¿cabe suponer por tanto que como la cantidad que se debe por todos los conceptos, los <>4.000, es inferior a la mejor postura, 7.500, el ejecutante si quiere aspirar a algo tendrá que pedir la adjudicación por el 70% del valor de tasación?. Y si, como creo, es asi: ¿que sentido podría tener el hecho de pagar 14.000 para recuperar una deuda bastante inferior, de <>4.000?; será que querrán pedir retención de remanente para cubrir algún otro ejecutivo -que haberlo haylo- y ya se resarcirán cuando realicen el inmueble. Total, uno más que más da.
Gracias.
:-)

Depende del recurso. Intentar contabilizar las posibilidades sería como contar los granos de arena del desierto. Depende de tantos factores...

Buenas tardes: Mi pregunta es la siguiente:
La persona a la que se le ha subastado un local puede hacer un recurso despues de haber sido adjudicada la subasta???Si es asi, ¿que retrasos puede acarrear esto, (teniendo en cuenta que el local está alquilado ),tanto para el nuevo propietario como al arrendatario???

Gracias

Gracias Tristan,
eso es justamente lo que intenté: Negociar la compra de la deuda al banco ofreciendo un 50% del principal pero se cerró en banda. Esa actitud es la que no entiendo. Contra el promotor ya hace tiempo que pusimos la demanda sin que de momento se deje notificar.

De todas formas entiendo que el promotor está en paradero desconocido, etcétera, porque si no fuera así, lo que podría hacer tu cliente, en vez de pagar la deuda, comprársela al banco y luego reclamarla por vía ejecutiva al promotor.

Gracias Tristan.
Estoy estudiando la viabilidad (sin descartar acudir a la subasta) de algún tipo de derecho de retracto o localizar al deudor de alguna manera y utilizarlo para un posible derecho de mejora. Todo ello porque no creo que el cliente pueda llegar a pujar por el 70% del tipo y considerando (o al menos esa es mi percepción) que ese 70% sería un porcentaje demasido elevado para el valor actual del piso, aunque esa decisición o consideración no me pertoca tomarla a mi.
Desde el punto de vista del banco, si que creo que es prepotencia, el hecho de querer cobrar el 100% de algo que sabe que como mucho vale hoy día el 50% y que en subasta puede llegar al 60%. Si el banco entra en el juego de pujar contra mi cliente, únicamente perjudicará los intereses de ambos y beneficiará al canalla del promotor reduciendo su deuda. Un conocido mío siempre me decía si prefería el 60% de algo o el 100% de una mierd...

Para Juan de Egara. Es una caso muy usual. El actual propietario debe pagar la hipoteca si quiere suspender la subasta y si lo que quiere es participar en ella, lo que tiene que hacer es ingresar fianza como cualquier otro.

Si lo miras desde el punto de vista del banco, lo suyo no es prepotencia, sino interés en cobrar el dinero que prestó. El banco es tan víctima como tu cliente solo que, al contrario que éste, el banco sí tiene la sartén por el mango.

Si yo estuviera en el lugar de tu cliente, lo que haría es presentarme a la subasta y pujar contra el banco porque es ahí donde se ve hasta dónde están dispuestos a llegar. En cambio si le pregunta cuánto tendría que pagar para llegar a un acuerdo amistoso, la respuesta del banco será siempre la misma, el cien por cien.

Para Llauro. Sí, al propietario le han de notificar diciéndole que la adjudicación está en suspenso y que tiene 10 días para presentar un mejor postor o directamente para pagar la deuda.

Si presenta un mejor postor, esté deberá ofrecer una cifra que sea superior a la de la subasta (7.500 euros) o, al menos que sea superior a la deuda completa, que en el momento del embargo era de 2.750+750 euros pero que hoy, quizá tres años más tarde, haya ascendido a una cifra total que puede alcanzar los 4.000 euros (por ejemplo). Conclusión, que el mejorante puede ofrecer 4.100 euros o, simplemente, decir que cubre la deuda y esperar a que el secretario judicial haga la Tasación de costas actualizada para ver a cuánto asciende la deuda completa. Si ofrece cubrir la deuda, cuando esté la tasación de costas, tendrá que cubrirla o perderá la fianza que le habrán obligado a depositar.

Para Jgbos. Cuantos más datos aportes en el Registro mejor, pero debería bastarles con la dirección exacta de la propiedad y si encima les das los datos registrales, tomo, libro y número de finca, entonces miel sobre hojuelas. Esos datos están, sin ninguna duda, entre los datos aportados en la AEAT.

Imposible ayudarte Pedro Ortizagp, en esas subastas de adjudicación directa no hay mínimos y la cifra que debes poner tiene que ser un equilibrio entre tus deseos de comprar y tu avaricia de no hacerlo mucho más caro que la oferta inmediatamente inferior a la tuya. Es muy personal.

Hola,
Antes de nada felicitar al creador de esta web, por la fantástica información y aporte de sus seguidores. Web que descubrí ayer dando vueltas a un asunto que me tiene intrigado y no tengo del todo claro como afrontar desde mi profesión como abogado. Paso a detallaros el asunto sin más demora a ver si alguien puede aclararme mis dudas que no son pocas.
Los antecedentes del caso son los siguientes: Una persona de avanzada edad sin conocimientos legales ni asesoramiento previo accedió a permutar su casa (vivienda habitual) a cambio de un piso nuevo a entregar después de finalizar la obra. Acabada la obra, el promotor le adjudicó su piso pero no liquidó la hipoteca que grababa el mismo, comprometiendose a hacerlo con posterioridad (al cedente le hicieron firmar ante notario que prestaba su consentimiento a que el promotor pudiese hipotecar las fincas en construcción, sin entrega de ávales ni nada por el estilo). La realidad es que el promotor no liquidó la hipoteca ni pagó las cuotas de la misma (está en paradero desconocido). El banco lógicamente inició el proceso de ejecución hipotecaria y la subasta será celebrada en breve. He intentado llegar a un acuerdo con el banco, pero de manera insatisfactoria ya que no aceptan menos del 100% capital pendiente de amortizar para cancelar la hipoteca.
Mis preguntas son las siguientes ya que no he encontrado nada en la Lec y en la jurisprudencia que se le parezcca:
En que posición queda el propietario de la finca ejecutada cuando acuda a la subasta, dado que entiendo que no es el deudor principal?; Debe consignar la fianza como cualquier otro licitador y pujar hasta donde pueda (con unos recursos extremadamentes limitados de ahorros de toda una vida)?
Qué estrategia aconsejais dada la prepotencia del banco?
Gracias por vuestros comentarios de un fiel seguidor.

Tristán, buenas noches.
Insisto sobre el tema de los valores para ver si logro centrarme. Retomo pare ello el ejemplo de mi primera pregunta el 18/10/10 y así: la cantidad por la que se despacha ejecución es de 2.750, comprensiva de 2.500 de deuda nominal más intereses vencidos, a la que se le añaden 750 para previsión de intereses y costas, entonces, celebrada la subasta, que gira sobre el inmueble que se tasó por 20.000, resulta como mejor postura la de un "tercero", 7.500, contra la primera, 7.400, efectuada por el ejecutante a través de su procurador, y ahí se queda; se levanta acta y.... a esperar. Entonces, y es aquí cuando empieza el juego de valores -aunque me reitere con la pregunta que ya efectué-: el ejecutado puede presentar tercero pero ¿que valor mínimo ha de ofrecer PARA QUE RESULTE SUFICIENTE PARA LOGRAR LA COMPLETA SATISFACION DEL DERECHO DEL EJECUTANTE y poder asegurarse así el remate y adjudicación?; hasta ese momento solo sabía los ya transcritos o ¿es que le han de notificar para indicarle, entre otras cosas, ese valor?. Si no contesta, le dan el turno al ejecutante y entonces éste podrá pedir la adjudicación por LA CANTIDAD QUE SE LE DEBA POR TODOS LOS CONCEPTOS; ¿cual es esa cantidad, las 2.500 señaladas ya anteriormente u otra?. Y ya la tercera cantidad, la que ha de dar el mejor postor, que creo ya conocer; será la que ya ofrció,7.500, porque supera las 2.750 que se señalaron como deuda más previsión para intereses y costas.
Gracias.
-:)

hola a todos, supongo que a alguien le habra pasado lo mismo.
he presentado oferta para una adjudicacion directa de la AEAT sobre una plaza de garaje,y el otro dia fui a la delegacion en Valencia y subi a hablar con la señora encargada de las subastas y le pedi el expediente para conocer el nombre del ejecutado ,y me miro como si yo fuera un extraterrestre.
y me dijo que ellos no tenian ningun expediente que todo lo que habia estaba en la web.(pero el nombre del ejecutado no aparece)

En el registro de la propiedad me denegaron la nota simple por no tener el nombre del ejecutado.
la AEAT me dice que no tiene cargas¿que hago,me lo creo?.
he estado leyendo algunos comentarios vuestros y creo haber leido que a veces la AEAT dice que no tiene cargas y luego tiene.
En fin soy nuevo en esto y no se si me la van a dar con queso por no decir otra cosa.
Un saludo.

Hola Tristan:

Me gustaría saber que oferta mínima tendría que realizar en la siguiente subasta si quiero asegurarme la adjudicación al mínimo precio posible y teniendo en cuenta que tiene unas cargas de 6.656,09€.
También me gustaría saber como asegurarme de que no tiene mas cargas en ninguna otra entidad.

Adjudicación directa

Nº adjudicación directa:S2010R298600100101
Presentación de ofertas:Registro Delegación AEAT de Málaga
Fecha límite de presentación de ofertas:03-dic-2010 a las 23:59
Precio mínimo de adjudicación:No hay precio mínimo de adjudicación
Importe del depósito:2.334,39 €

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Unidad de Subastas:UNIDAD REGIONAL DE SUBASTAS DE ANDALUCIA Dirección:AV DE ANDALUCIA, 2. MALAGA Código Postal:29071 Provincia:Malaga Teléfono:952077608 Correo Electrónico:[email protected]
Tipo de Bien= Inmueble
Valoración= 30.000,00 €
Cargas= 6.656,09 €

Tipo de bien:Garaje
Título Jurídico:Pleno dominio
Localización:CL/ MARTINEZ DE LA ROSA, 177
29010 MALAGA
Inscripción:Registro número 6 de MALAGA
Tomo: 1915 Libro: 131
Folio: 29 Finca: 6979 Inscripción: 1
Descripción: URBANA. TREINTA Y OCHO. APARCAMIENTO NUMERO DIECISIETE, SITUADO EN PLANTA DE SOTANO DEL EDIFICIO EN CONSTRUCCION, SITO EN CALLE MARTINEZ DE LA ROSA, DONDE SE DEMARCA CON EL NUMERO 177, DE ESTA CIUDAD. OCUPA UNA SUPERFICIE CONSTRUIDA PARTE PROPORCIONAL DE ELEMENTOS DE ACCESO Y MANIOBRA DE 23,84 M2. LINDA: FREN TE, ZONA ACCESO Y MANIOBRA; DERECHA APARCAMIENTO NUMERO 18; IZQUIERDA, APARCA MIENTO NUMERO 17 Y FONDO, TRASTERO NUMERO 8. CUOTA: 0,604%.
Información Adicional: Linde izqda: aparc. 16. Ref. Catastral: 1158201UF7615N0038DZ Carga: APE a favor del Ayuntamiento de Málaga (letras B y C).Las ofertas por correo o registro de la AEAT y deberá justificar la presentación EL MISMO DIA; o no se admitirá la oferta

gracias,tristan .

un saludo.

Pues debo de estar confundida porque me dijeron que la casa tenía una deuda hipotecaria de 180.000. Sé que esa casa tenía varias hipotecas con el mismo banco (que no sabía que se podía hacer) por eso pensé que sería por la primera hipoteca, pero debe ser que no, porque me dejaron claro que esa era la deuda que tenía y por lo que tendría que pedir una hipoteca... Mi duda es si lo que se puja en esa subasta no va a cubrir esa hipoteca porque dice que te subrogas, ¿no? ¿Y a quién le va el dinero por el que se puje en la subasta? ¿al ejecutado? Pus vaya chollo...

Porque va por turnos, primero el adjudicatario tiene su cifra, de la que se informa al demandado para que presente a un mejor postor.
Si no lo hace entonces se le notifica al acreedor, quien opta por una cifra u otra.
Y si tampoco ofrece nada, entonces el juez vuelve a la primera oferta, la del adjudicatario y decide si la acepta o no.

Hola Jgbos, las adjudicaciones directas se hacen con propiedades cuyas subastas han quedado desiertas en anteriores ocasiones. Por eso ahora puedes ofrecer lo que quieras, siete euros, setenta o setenta mil. Cuando abran los sobres se la quedará la cifra más alta, como es obvio.