Consulta al autor del blog

¿De verdad lo dices? No sabía que la mayoría de subastas por deudas de comunidad se suspenden.....¡¡No veo el botón de no me gusta sino le daba!! Estonces supongo que será que al final el demandado consige algun comprador antes de la subasta, porque si el demandado tiene el dinero no entiendo porque no paga desde ya. Haré la visita a la vivienda para hablar con el demandado y ver que información consigo, o si es posible la compra antes de subasta. Espero que te equivoques Tristán, aunque con tu experiencia lo dudo....
Y Tristán, respecto a las preguntas que hice más atrás y que tan amablemente respondió tonigs, opinas lo mismo que él o tú tienes otra forma de proceder. Es que tengo curiosidad por saber algo de tu forma de actuar en esas cuestiones: visita al demandado, cc.pp., intento de comprar antes de subasta y qué cantidad se suele ofrecer,etc....

De hecho casi las únicas subastas por deudas de comunidad que se llegan a celebrar son aquellas que tienen su origen en que el propietario ha muerto y nadie se ha hecho cargo de las cuotas. El resto de subastas suele suspenderse, como vaticino que ocurrirá con ésta que le interesa a Pecks.

No se puede cancelar por no estar de acuerdo pero se deja de pagar por no estar de acuerdo y el mismo día o el día anterior a la subasta se paga para evitar la Subasta. Si hay gente dentro entérate de quI en hay y al ser zona turística no será fácil encontrar al presidente... yo de ti hablaría con el abogado de la parte actora

Muchas gracias tonigs por tu respuesta.
Tengo intención de participar, pero primero quiero hablar con el propietario y la comunidad antes de nada para ver sus intenciones y comprobar que no haya nada oculto ni extraño. Me has dejado algo confuso con una parte de tu tercera respuesta: ¿es posible cancelar una subasta por no estar de acuerdo con la cuota de la comunidad?? No entiendo eso.
He buscado en páginas de anuncios y he visto varios viviendas/estudios de la misma urbanización en venta, aunque no sé si algunos de ellos es el mismo de la subasta. Desde luego ningun anuncio es de los demandados directamente. Así que ya sé más o menos el precio de venta que suelen pedir por un estudio de esas características en esa zona. Es una zona turística y los demandados son extranjeros, guiris vamos.....una pareja de ingleses deduzco por sus nombres. La urbanización está en plena zona turística y consta como mínimo de entre 150 y 200 viviendas entre estudios y apartamentos. Supongo que habrá de todo, pero la mayoría de los propietarios son extranjeros y muchas de las viviendas se usan para alquiler para turistas. Otro edicto que ví de una subasta del mismo complejo para dentro de unos meses es de un apartamento y en ese caso los demandados era una pareja de chinos o japoneses.
Cualquier aportación de Tristán, Jotaerre o cualquier otro usuario es bienvenida.

Muchas preguntas veo aquí. Iré una a una y que Tristán me rectifique si me equivoco:

1. Lo primero que digo cuando conozco a un ejecutado es lo siguiente: Hola buenos días, me he enterado de su situación y me gustaría hablar con usted sobre ello por si podemos encontrar una solución... (Siempre tienes que entrar con la intención de ayudar sea así o no almenos podrás ver el piso, aunque si le haces la jugada te puede buscar las mil y una pegas para obtener la posesión).

2. Depende de las intenciones que tenga la comunidad y en especial el presidente (ampliarse la vivienda...), no hay reglas generales con las comunidades.

3. Tu crees que vale lo de la comunidad de propietarios y poco más? Piensa que si llegan a esa situación es porqué son MUY cabezones y no entran en razón para vender o cancelan la subasta en el último momento por no estar de acuerdo con la cuota de la comunidad... Si quisiese vender estaría anunciada en algún portal, inmobiliaria... Compruevalo y de ser así verás sus intenciones de venta.

4. En el caso de hacer una venta se tendría que retener la cantidad suficiente para que la comunidad cobre. Eso hablalo con algún notario/abogado de confianza para que te lo tramite.

Ya nos contarás que tal va.

Hola buenos días.
Mis dos últimos comentarios tienen relación con una subasta que estoy estudiando y puede que participe en ella. Es dentro de dos semanas. Es una subasta por embargo, en el expediente era el embargo A (y único, nada más de cargas). En la nota simple ahora es el embargo B, porque el A caducó o lo prorrogaron y se convirtió en el B. Es un embargo a favor de la cc.pp.
Ya tengo localizado físicamente la urbanización y la vivienda, a principios de esta semana fui a echarle un vistazo para ver el lugar, la urbanización en sí misma y el exterior de la vivienda (es un estudio). Me acerqué hasta la puerta no con intención de hablar con su propietario sino para verificar que era el número de puerta y que todo coincidía. De dentro de la vivienda se escuchaba un televisor o música, por lo que doy por hecho que alguien vive ahi, habrá que averiguar si el propietario (el demandado), un inquilino o vaya a saberse quién. Esta próxima semana tengo intención de ir hasta allí de nuevo y hablar con el ocupante, ver si es el demandado y que intenciones tiene. También aprovecharé para intentar hablar con alguien de la comunidad de propietarios (presidente, secretario o administrador) para que me diga algo acerca de la deuda del demandado o cualquier información que me pudiera servir. ¿Me podéis dar algunos consejos para estos casos?? Me refiero a como es el primer contacto con un demandado, qué se le puede decir para que aunque sea tener una pequeña conversación acerca de la deuda, sus intenciones para la subasta,etc....¿Y con la cc.pp. como se suele proceder?? ¿Suelen dar información? ¿Estarán interesados y amables con alguien interesado en la subasta teniendo en cuenta que es un embargo de ellos y les interesa cobrar??
Y por otra parte. Teniendo en cuenta que sólo hay este embargo como carga, estoy pensado que podría ser factible hablar con el demandado para intentar convencerle de comprarle la vivienda antes de la subasta, ofreciéndole una cantidad que cubra la deuda que tiene y un poco más para él. ¿Es viable esto que digo?? No sé, por ejemplo una cantidad que sea suficiente para la deuda y que además pueda costearse la mudanza y unos dos o tres meses de alquiler en otro sitio.......Y en un supuesto caso de que aceptara un trato pre-subasta para la compraventa de la vivienda, ¿qué pasos habría que dar? ¿Ir a un notario para hacer todo el tema del papeleo y la compraventa, y ya luego después de eso el demandado deberá pagar la deuda a la cc.pp. y comunicárselo al juzgado para que anule la subasta puesto que la deduda a dejado de existir?? ¿Algo así?
Lo siento por este tocho tan largo y por tantas preguntas, pero necesito aclarar estas dudas. Y creo que pueden servir de ayuda para más gente. Agradezco de antemano las posibles respuestas y/o soluciones.

Tristán muchísimas gracias por tus respuestas y por todas tus aportaciones al blog.
Es un procedimiento del año 2008 y sale a subasta en unas semanas. En la certificación de cargas que está en el expediente (expedida en ese año claro) ponía Anotación preventiva de embargo letra A con fecha de Junio de 2008 en reclamación de 3.777€ (sumando principal, costas e intereses). En la nota simple que pedí hace unos días ahora la anotación preventiva de embargo se ha convertido en la letra B con fecha de Febrero de 2014. Ahora la cantidad de reclamación ha ascendido a 10.098€ (principal, costas e intereses).

No es correcto. Probablemente tengas que pagar también las cuotas correspondientes al año en curso y las de los tres años anteriores porque no suelen estar incluidos en la cantidad reclamada. Podría ser así, pero no suele ser así.

Y otro tema distinto.......
Estoy mirando una vivienda que sale a subasta. No es una ejecución hipotecaria, sino una ejecución judicial por un embargo. El embargo es a favor de la comunidad de propietarios del edificio, así que supongo que el ejecutado tiene una deuda con la comunidad por no haber pagado las cuotas respectivas, derramas,etc......
No hay nada más de cargas, he visto la certificación de cargas del expediente y he pedido nota simple y sólo aparece este embargo.
Vamos a poner un supuesto escenario......un ganador de la subasta deberá pagar su precio de adjudicación y esta carga desaparecerá puesto que es la que originó el procedimiento. Luego habrá que ver (y pagar llegado el caso) las deudas de IBI y con la comunidad de propietarios. Pero mi pregunta es: en un caso como este que la única carga es este embargo, y éste es a favor de la comunidad de propietarios, con el precio de remate, sea cual sea, se pagará esta deuda al acreedor (comunidad de propietarios en este caso) total o parcialmente y si quedara algo por deber se le reclamará al ya antiguo propietario. La carga se cancela y hay que mirar ahora lo del IBI y C.C.P.P.
¿¿En este caso ya no existe nada qué pagar a la comunidad no es así?? Puesto que la propia subasta es para satisfacer esta deuda que exige la comunidad de propietarios. Solo habría que ver lo que se deba de IBI.
¿Estoy en lo correcto??

En Madrid estas cosas se están poniendo muy apretadas. Mi respuesta estaba llena de ironía, pero cuando he mencionado que los desahucios por precario pueden acercarse a los tres años decía la verdad.

Supongo que esta respuesta está llena de ironía, ¿no es así??
3 años para esperar por un desahucio por precario es rápido?? Es correcto esto o yo es que soy muy iluso, y pienso que eso es mucho tiempo y debería ir todo mucho más rápido.
Ya por último, supongo que dependerá de que zona del país y de qué juzgado también.

Si el precio es competitivo y no tienes prisa no veo que tenga que ser un gran problema (siempre y cuando no busques la rentabilidad inmediata)

Sin duda el peor juzgado del mundo y más allá, pero... nunca se sabe. Ahora bien, si vas a ir dímelo por correo, no lo anuncies por aquí porque no veas los leonados que frecuentan esos parajes.

Subastan un piso en el barrio dnd soy yo en el juzgado 31 de Madrid, mejor ni me pienso ¿verdad?

Hola tristan, de nuevo con dudas ,tenemos tasador para la maquinaria,pero aun no ha hecho la tasacion y por supuesto no hay fecha de subasta,pero ya han tasado costas ,
que pasa ahora?esperan a la subasta para ver lo que se cubre de la deuda de intereses y costas o inician otra reclacion por el impago de las mismas?
gracias

De nada, ya me extrañaba... éso pasa por "ocultarnos" información ;)

Y no supongas nada, deben ser 2 expedientes distintos y puede que ejecuten el primero por cualquier motivo, no debería ser difícil averiguarlo.
Saludos,

Tiene un asiento pendiente de despacho que prorroga el embargo anterior.

Me he dado cuenta también que de la agencia tributaria tiene dos anotaciones posteriores independientes. Se supone que la que ejecutan es la primera no?

Porque si fuera la segunda hay que hacerse cargo de la primera.

Pueden ejecutar la segunda anotación antes que la anterior, siendo de la agencia tributaria las dos?

Gracias y saludos

También es extraño que en la nota simple actual no conste prorrogado el embargo, pues habría caducado en marzo 2015...
Y que la haya ido prorrogando es indicio de que negociaban o, más probablemente, que en el fondo les interese que otro asuma esa carga anterior.

La anotación de la Agencia Tributaria es del año 2013.

Gracias Tristán, lo miraré en el BBVa.

Otra cosa, si el BBVA, hace una anotación de embargo en el año 2003, ¿porqué no la saca a subasta? y en cambio la saca a subasta una anotación posterior de la Agencia Tributaria?

Gracias nuevamente.