Consulta al autor del blog

hola tristán. hemos ido al registro de la propiedad para registrar una vivienda adjudicada en hacienda y nos dicen que tenemos que ir al ayuntamiento a pagar la plusvalía.... ¿? ¿nosotros porqué? debería pagarlo el vendedor que es hacienda... con hacienda hemos topado, verdad?

¡ Gracias, Tristán !

Me había olvidado facilitar un dato que pueda ser importante: actualmente el propietario tiene la propiedad a la venta por unos 200.000 € y ya lleva 2 meses sin haberlo vendido. Con esta información: ¿ cambiaría alguna parte de tu valoración ?
De tus respuestas entiendo que si yo pusiera la mejor oferta en la subasta, tendría que esperar fácilmente un par de meses o incluso (mucho) más antes de saber si me adjudiquen la propiedad o no. Tendría bloqueado el depósito pagado de 140.000 € durante este periodo. ¿Sabes si me pagan intereses para este periodo ? Cuánto tiempo pasa en promedio desde la subasta hasta que el nuevo propietario pueda disponer de su nuevo inmeuble (en caso de una propiedad comercial no alquilada ni ocupada) ?
Dices que es frecuente que la parte actora puje al tope y entiendo que ese tope como mínimo sería la deuda que quieran cobrar. ¿Pero es frecuente que pujen todavía más (en esos tiempos) ?

Hola Tomaz. Correcto en cuanto a la primera consulta y sí, es bastante posible que la parte actora supere esa cifra en sus pujas. a veces lo hacen porque les interesa el bien subastado y otras veces porque les interesa a un empleado o familiar de este, pero el caso es que es frecuente que pujen a tope. En la tercera cuestión te equivocas en cuanto al plazo, que no es de diez días desde el día de la subasta sino diez días desde que se le notifique al demandado, lo que viene a significar que el plazo suele ser de unos dos meses, en el mejor de los casos. Y sí, no solo es probable que el demandado presente a un mejor postor sino que es lo más seguro. Y sí, también la parte actora tendrá lista de espera de voluntarios para mejorar la postura, no te quepa duda. La quinta cuestión la dejo en interrogante porque este negocio es bastante inseguro y no hay certezas de casi nada.

En fin, que tengas suerte y no dejes de intentarlo.

Buenas noches. He leído antentamente este magnífico blog, ¡muchas gracias por toda la información!
Quiero añadir mi consulta, aquí va:

Situación:

Inmueble commercial.

Datos del edicto:
Se trata de una ejecución hipotecaria con fecha de subasta judicial en Abril de 2013.
Valor del inmueble a efectos de la subasta: 700.000 €
Importe demandado incl. intereses y costas: 90.000 €.

Datos acerca de las hipotecas según la Nota Simple:
a) la primera formalizada en 1992, principal de unos 360.000 €, vencimiento en Diciembre de 2013. Justo debajo de esa hipoteca consta: "Expedida certificación de cargas en Procedimiento de Ejecución Hipotecaria". El identificador y la fecha del procedimiento coinciden con el edicto.
b) la segunda formalizada en 2008, principal de unos 120.000 €, vencimiento en Noviembre de 2011.
Las dos hipotecas son de la misma entidad financiera (Caixa Banc).

Datos del catastro:
Sale un dibujo de los edificios, pero pone "-" en el campo "Superficie construida" y pone "suelo sin edificar" en el campo "Tipo de finca".

Datos del último recibo del IBI:
El valor catastral es igual al valor del suelo.

Mis preguntas:
1) Entiendo que la segunda hipoteca (b), no se subrogaría al adjudicatario porque es posterior (y porque probablemente/possiblemente ya está liquidado). Se anularía una vez adjudicada. ¿Es correcto?
2) ¿Es probable que la entidad financiera puje más que los 90.000 € que les debe el demandado?
3) Si nos imaginamos que hago una postura de 100.000 € y esa acaba siendo la mejor el día de la subasta: ¿ Es probable que el demandado encuentre otro postor que mejore mi oferta en los 10 días posteriores ? ¿Tenéis alguna experiencia con esto ?
4) ¿Es probable que la entidad financiera encuentre mejor postor en sus 5 días siguientes a los 10 días de la pregunta anterior?
5) De los datos en el catastro y del recibo del IBI concluyo que no se ha pagado el IBI que toca, parece que falta tener en cuenta el valor de los edificios. ¿Tendrá que pagar el adjudicatario todo el IBI que no se haya pagado en todos los años anteriores si la administración detecta el error ?
6) ¿Alguna/otra sugerencia/comentario?

Muchas gracias.

A pagar tocan. Te recomiendo que te suscribas a los listados del mejor y más honesto de los que hacen esa labor, cuyo email es [email protected]

Hace poco cerraron la Oficina de Subastas Judiciales de Madrid, donde se disponía de información sobre la mayoría de las subastas de los juzgados de Madrid. También por Internet se disponía de información, aunque mucho menos actualizada. ¿Sabéis si hay otra alternativa para informarse de las subastas? ¿No queda más remedio que el "novísimo" método de recorrerse los tablones a pie? ¿O suscribirse a algún servicio de pago, delegando en otros esta penosa tarea?

Es un procedimiento de disolución de proindiviso, más complicado cuantas más indivisas estén implicadas, pero que al final acaba con la finca saliendo a subasta y repartiéndose la tela entre los copropietarios de forma proporcional.

Buenos días. Recibí con diez hermanos más una finca. Uno de mis hermanos murió hace algún tiempo con deudas en impuestos por lo que la sucesión no ha terminado. Algunos de los hermanos desean vender a cualquier precio y otros desean conservar el bien, pero ninguno tiene capacidad económica para comprar las partes de los otros y ellos amenazan con llevar la propiedad a una subasta. Es posible hacerlo? que se necesita para llevar a cabo la subasta ante un juez?
Gracias por su atención

Hola no se si me podrían ayudar tengo una segunda residencia que compre hace mas de 4 años, la cual el banco me dio el 70% con la hipoteca y lo que me faltaba el promotor me puso una clausula resolutoria, el banco acepto; ya que este quedaba delante de la clausula, y el promotor después de pasar el tiempo de pago de dicha cláusula me alargo el periodo de tiempo, pero como estamos en muy mala situación y aparte la promotora se a roto por embargos que tiene, no me quiere quitar la clausula pues la persona administradora no aparece por ningún lado, mi pregunta es, puedo decir que la queda con este marrón soy yo, estamos pensando en dejar de pagar pues no podemos mas o donarla al banco pero no sabemos si esto nos puede perjudicar por el tema de la clausula. Muchas gracias.

Hola, otra vez estoy de vuelta. Solo quería decir que la subasta de la cual hablé hace unos días, se ha suspendido, pues el ejecutado pagó al ejecutante.Nunca me había parado a pensar que esto de las subastas fuese tan trabajoso.Al final hablé con el dueño como me aconsejó Tristán y también con el acreedor.Ahora bien, no me arrepiento de haber investigado este tema, pues me he enterado de muchas cosas que innoraba, incluso he descubierto este blog, que me parece muy interesante.

MUCHAS GRACIAS A TRISTÁN Y JOTAERRE

Muchas gracias, Jotaerre, es justo lo que quería saber. Mi ojo diletante no está entrenado, pero creo recordar que leí en el edicto un 70%. No leí con mucho detenimiento porque la subasta es justo para mañana y había que reunir la bonita suma de un 30% de depósito. Al ser pardillo, espero una oportunidad de inversión baja y leeros y releeros con muchísima atención.
Gracias de nuevo y a Tristán también.

Éso, respecto a mejorar la postura; respecto al orden en caso de varios retractantes, no lo hay, sino que deberán hacerlo a prorrata, según el art. 1522 del Código Civil; es decir, será un problema entre ellos:

"Artículo 1522.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común."

Y, respecto a las condiciones de la subasta (puja mínima, por ejemplo), hay que remitirse al edicto, pues en principio serán las que hayan acordado las partes o decidido el Juez.

Pues me lo pones muy difícil. Hay quien dice que cuando son varios los que pueden presentar a un mejor postor, lo tienen que hacer juntos. Otro opinan que quien presente al mejor postor y los hay que piensan que el primero en hacerlo se lleva el gato al agua. Y para todos ha habido jueces respaldando la opinión, así que...

Hola a todos. Hoy he vuelto a ir a los juzgados a consultar seis expedientes. Cuatro de ellos directamente descartados por deber más del 70% de un tipo alto por tasación inflada.
El quinto es la ejecución de un aval: piso ya pagado de los padres del ejecutado (jubilado y ama de casa) que viven allí. Lo he descartado al mismo tiempo que he asumido que jamás podré vivir de esto.
Y el sexto: división de la cosa común. Gran piso heredado por 6 hermanos, que han acordado que está tasado en 600.000 euros (a la venta el piso por 475.000) sin cargas.
Mi pregunta es por éste último. Aquí en principio no hay precio mínimo, no? me refiero a que no contamos con ningún banco ni con sus líneas rojas. Esto es más a pelo, verdad Tristán?, con la única salvedad de que una postura baja puede morir ahí con el retracto de alguno de los copropietarios. Y por último, qué pasa si dos o más copropietarios quisieran ejercer el derecho de retracto, para quién sería?
Gracias y un saludo a todos.

Te mandarán a freír espárragos.

daniki, se me ha adelantado (iba a preguntar lo mismo). Lo de preguntar a la parte ejecutada no sé si en mi caso pudiese ser mala cosa, pues es una 1/2 indivisa y creo que son matrimonio las dos partes.Ademas creo que lo de la condición resolutoria lo han dejado enredado a conciencia, para alejar a los posibles subasteros, pues parece ser por lo que he preguntado(expediente en el juzgado,registro de la propiedad, abogados, y en este blogs) nadie excepto la parte ejecutada sabe si ha liquidado la condición resolutoria o no.No me quiero creer que eso sea así, lo único a mi parecer que me queda es preguntar al propio secretario del juzgado o al juez que lleva la subasta.Quisiera preguntar ¿si es posible que un inmueble(en este caso una finca rústica) pueda salir a subasta y no te diga el expediente del juzgado las deudas que tiene?(o mas bien que no lo aclare)¿Es posible preguntar al secretario o al juez sobre este tema o, me mandaran a freir esparragos?

Siempre sacudirse el corte y llamar a la puerta y comentar que estás enterado de la subasta y que quisieras saber qué tienen pensado a propósito de esa situación, si han pensado venderlo, irse pronto, etc. Y luego dejar que sean ellos quienes hablen.

A propósito de esto, Tristán, cómo se rompe el hielo en este sentido? A mí me parece también muy importante hablar con el ejecutado, ver la propiedad si se puede y quedar en buenos términos. Puedes darnos algún consejo?
En algunas ocasiones, en las investigaciones previas, he comprobado que la vivienda subastada está en venta. He pensado en llamar para verla como posible comprador, pero quizá pudiera ser contraproducente en caso de adjudicación, ya que podría considerar que le he tomado el pelo y tomarse la revancha en especie, ya me entiendes. Qué es lo mejor para no meter la pata?

Pues no lo descartes, porque hablar con los demandados es el ABC de las subastas. Ni se me ocurriría plantearme acudir a una subasta sin haber intentado hablar con el demandado.

Buenas otra vez,ahora estoy intentando averiguar si la condición resolutoria está liquidada o no, pero vaya mareo. He ido otra vez a ver el expediente al juzgado y pone lo mismo que en la nota simple, el funcionario que me atendió me dijo que no se habia pedido al anontante nada, no sabia si es que el secretario del juzgado daba la deuda por prescrita.Me dijo que preguntara en el registro haber si ellos me informaban de algo más, pero nada, en el registro casi tienen que ir a preguntar al registrador, pues no tenían mucha idea de si la condición resolutoria habia prescrito o no, pero al final me dijeron que no, que tiene 16 años(osea que prescribe por lo que me dijeron en 2014).
Me gustaría si es posible saber ¿cómo puedo averiguar si esta liquidada? Teniendo en cuenta que la condicion la habia puesto una empresa que ya está extinguida por lo poco que he podido averiguar.
Me mandan que le pregunte a la propiedad (cosa que descarto)

GRACIAS DE NUEVO