En estos momentos de incertidumbre, estamos viendo como muchas SOCIMIS como LAR ESPAÑA, MERLIN PROPERTIES,... han visto disminuido mucho su valor en bolsa, y también hemos visto como ha quebrado alguna socimi como Intu Properties, propietario del 50% del centro comercial Xanadú.
La caída de valor de las SOCIMIs en todo el mundo se debe a un factor clave: su nivel de endeudamiento. Pero sobre si dicho nivel de endudamiento es a corto, medio o largo plazo.
Aquellas SOCIMIs que tengan niveles de endeudamiento por debajo del 50% del valor de su EPRA NAV antes de la crisis provocada por el COVID, no deberían tener ningún problema, con una única excepción: que su endeudamiento sea a corto plazo. Por lo tanto, si a pesar de tener un endeudamiento por debajo del 50%, tienen que devolverlo a corto plazo, tienen un problema que han de solventar.
En estos momentos el valor de los activos en España - oficinas, centros comerciales, pisos, locales comerciales, logística,...- cotizan ya con descuentos que van del 5% al 20%, respecto a precios PRE-COVID, y al acecho supongo que están grandes fondos de inversión,... que querrán sacar beneficios de la crisis que nos está tocando vivir. También debería ser una oportunidad de compra para las SOCIMIS, pero para ello deberían contar o bien con liquidez o bien con un nivel de endeudamiento muy bajo, y realizar inversiones a medio y largo plazo, para lo cual necesitarían préstamos que en estos momentos la banca, puede no estar muy por la labor de prestarlos.
Por lo tanto, lo que podemos sacar en claro es lo siguiente:
1º Que el endeudamiento a corto plazo puede representar para las SOCIMIS un claro signo de preocupación, al no poder vender sus inmuebles en un periodo convulso como este, o al verse obligados a vender para atender a sus obligaciones financieras, deberán realizar dichas ventas con un gran descuento.
2º Que al estar obligadas al abono del 80% de los beneficios obtenidos por su alquileres en forma de dividendos a sus accionistas, no podrán utilizar dicho remanente para atender a la obligaciones deudoras.
Y una vez dicho esto, pasemos a analizar LAR ESPAÑA.
a) Lar España a pesar del COVID, ha presentado buenos resultados, ha tenido unos ingresos por rentas en el primer semestre de 47,9 millones de euros, por lo que es más que posible que acabe el año con unos ingresos de más de 100 millones de euros. Como punto positivo, tenemos un EPRA earning, del primer semestre de 2020 que lo sitúa en 26,9 millones de euros (0,31 euros por acción). Como punto negativo, tenemos su valor EPRA NAV, que ha bajado hasta los 10,64 euros por acción, hasta los 905 millones de euros. Si bien, el valor ``EPRA NAV´´ hay que cogerlo con comillas en estos momentos, valorar a LAR ESPAÑA o a cualquier SOCIMI en estos momentos es bastante complicado, sobre todo cuando los que compran van en busca de chollos. Es por ello por lo que el mercado, está siendo, por lo general, muy reacio a las SOCIMIS, y por ello cotizan con importantes descuentos, de hecho LAR ESPAÑA cotiza con un 60% de descuento en relación a su valor EPRA NAV.
b) Como gran punto positivo, tiene alrededor de 194 millones de euros de liquidez al finalizar el primer semestre de 2020, descontando dividendos que deberá abonar en 2021 a sus accionistas.
c) Como punto negativo, su deuda. Una deuda cercana a los 750 millones de euros, con un periodo de amortización a corto plazo. De 3 años y medio de media para el pago de sus obligaciones.
d) Dada la liquidez con la que cuenta LAR ESPAÑA, y a su calendario de pagos, empezaría a tener serios problemas a partir del año 2022, dado que la amortización de deudas que tiene que afrontar para el segundo semestre del 2020 (alrededor de 6 millones) y para el ejercicio 2021 (alrededor de 30), no provoca tensión alguna.
SOLUCIONES PARA LAR ESPAÑA:
1ª Dado el mal momento para vender activos, y la incertidumbre que vive el sector es el momento de acometer una reestructuración de deuda, con la vista puesta a cumplir con sus obligaciones crediticias en un periodo mucho mayor.
2ª En el supuesto de no proceder a la restructuración de deuda, LAR ESPAÑA se vería abocada para el próximo año a realizar una ampliación de capital.
Para finalizar, me gustaría destacar las ideas que muy acertadamente, ha lanzado D. Javier Basagoiti, solicitando al Gobierno una reforma legislativa que permita a las SOCIMIS no pagar dividendos en el año 2020 y en el 2021 (o posponer el pago), extensible a ejercicios futuros, dependiendo de como evolucione el sector. Tanto para aquellas que quieran invertir en estos momentos como sobre todo para las SOCIMIS que estén presentando cierto estres, o que puedan llegar a tenerlo, si bien dependiendo de la SOCIMI en cuestión, debe estar supeditada dicha cancelación de dividendo a la amortización de deuda y con un plan que permita que su nivel de endeudamiento no sea superior al 25% de su valor EPRA NAV.
Ojalá todos rememos al unísono para sacar a España de la crisis, y ojalá escuchen a los expertos de cada ámbito económico para salir no ya más fortalecidos pero al menos no tan perjudicados.
Un saludo