Cláusula suelo en hipotecas... más vale tarde que nunca

1- ¿cómo dices que has mirado mas que yo que me dedico a esto y, aparte de las condiciones que oferto, me leo casi cada semana escrituras de hipotecas de la competencia y comparo con lo que ofrecen mis colegas de otras entidades, amén de leer la letra pequeña de los carteles que veo en las sucursales bancarias (de 11 entidades) que hay alrededor de donde trabajo? Aparte de las comunicaciones que nos envían desde Central sobre precios y productos de la competencia, tanto de activo como de pasivo, y lo que cuentan los foreros de Rankia.
2-Ya no sé cómo decirte que no tienes ni idea de cómo funciona el negocio bancario ni a nivel macro (de entidad) ni a nivel micro (oficina). Y por descontado que del tema provisiones y dotaciones, como no los nombras, pues creo que tampoco: no es tan facil como compro a esto y vendo a esto al igual que ningún negocio es tan sencillo como lo vemos desde fuera sin conocer sus entresijos.
3-No solo donde trabajo no hay suelos; en muchas otras entidades no se aplican ni se han aplciado. Claro que te la meten "cruzada" con otras clausulas del tipo 5,75% durante 5 años y eur+1,5% rebajable si te vinculas, literalmente, hasta el tuetano (nómina, sguro de hogar, vida y amortización, tarjetas con gasto mínimo, todas las domiciliaciones, etc). Ay, esto no es ilegal puesto que como se firma en notaría y no vulnera ninguna ley aunque, en mi opinión, es un abuso. Aligual que un abuso son los swaps, las comisiones por compensación de riesgo, las comisiones por reclamación de posición deudora mal cobradas, etc.
4- Dices que fuiste a 5 oficinas, entiendo que de distintas entidades, pero no comentas nada (y eres muy dueño de no hacerlo) del resto de variables que se aplican en la concesión de un riesgo hipotecario: % de tasación/precio de compra solicitado, ratio cuota sobre sueldo neto mensual, comisiones, diferenciales, etc.
Lo comento por que donde trabajaba antes sí se ponían suelos pero no a todos los préstamos ni a todos los clientes; y no tenía que ver que fuesen mas o menos adinerados si no que una variable de corte era el importe solicitado o el destino de la inversión; en tu entidad puede que actuasen de otra manera o que se aplicasen a todos los préstamos pero eso no lo sé. Si conoces mas casos de clientes de tu entidad con suelo, coméntalo, por favor o dí qué entidad es para intentar averiguarlo.
5-Las empresas cierran si no hay negocio o si se ven estrangulados por sus pagadores, que es de lo mas común hoy. Se habla mucho del cierre del grifo a empresas, pero lo que no se comenta tanto es que esas empresas tienen dificultades de liquidez por que sus pagadores o no les pagan o lo hacen con un retraso monstruoso, como es el caso de la administración pública. Ejemplo: cliente que trabaja para Sacyr, que está llevando a cabo una obra civil muy importante. Sacyr estaba pagando a 180 días y ahora ha dicho que les va a pagar a 210, o sea, traspasa sus problemas de cobro a sus subcontratas que están ahogadísimas ya que ellas pagan a sus trabajadores a 30 días y asus proveedores a 60-90, el IVA ´cada 90 días así como los otros impuestos.
Cuando vienen al banco ¿qué ves? Empresas con una partida de clientes demencial, con una estructura financiera muy deficientemente estructurada, un apalancamiento tremendo= empresa mal gestionada que creció cuando todo iba tan bien que iba solo y que ahora...Excepciones haylas (y muchas que no todas cierran y algunas incluso crecen con la crisis) pero menos de las que cabría pensar. Y si cuento las genialidades que proponen algunos gestores para palíar esta situación me da para escribir un hilo de un par de páginas.
6- Entiendo que esto es un foro de economía y se habla de banca pero pretendo aportar un puntito de perspectiva por que todas las situaciones están profundamente intercomunicadas y en los ejemplos que puse sobre empresas del automovil coinciden con crisis de diversa índole dentro de las cuales esos gigantes necesitaron de préstamos públicos (que de eso se trata, de préstamos que se devuelven con un tipo de interés, o sea que de gratis o de regalo nada) para que sobreviviesen.

Saludos

En lo que a mirar mas que tu, es una manera de hablar, objetivamente, es complicado que mire mas que tu, cada uno mira lo maximo posible dentro de sus, posibilidades.

En lo que a conocimiento macro-micro, ahora resulta que para saber de astronomia uno tiene que haber estado en la Luna, pero si lo que quieres dar a entender al personal, es que tu eres el que mas sabe del foro en lo que entidades se refiere y sus entresijo . . . para ti la perra chica . . . en lo que este hilo, se trata de fondo, asi como de legislación en este tema en concreto, estas mas bien verde... pero vamos no se trata de saber mas o menos, sino de aportar algo positivo para todos, si unos estan orguyosos de su sector y defiende a capa y espada que el mismo, pueda seguir ejerciendo lo que ya sido nombrado por su nombre, en sentencia: ABUSO, bien justifica lo que quieras con las perdidas o no del sector bancario, yo te puedo decir que siento orguyoso y felz cuando hace poco una forera, me dió las gracias a mi mail personal, ya que con mis argumentos, habia conseguido que el Banco de España le diera la razon recientemente... creo que una de las misiones principales de los foros es compartir experiencias y conocimientos en positivo.

Mi entidad es la denunciada CAJAMAR y no solo lo aplicaban a todos los prestamos, sino que no lo indicaron en publicidad hasta hace 2 meses . . . en carteleria, exterior de sucursal ponia: "protejete ante los imprevistos..." o algo asi, asi lo estaban anunciando, es decir, lo aplican de forma masiva... las 5 entidades a las que fui no las recuerdo, seguro te digo que a cajamar y a unicaja.

Cuando comentas los factores, por lo que un prestamo o hipoteca se concede o no, no discrepo para nada, es logico que se establezcan criterios para no conceder, si no procede, ojala se hubieran aplicado mas estrictamente en el pasado y muchos de los que hoy han perdido su vivienda, no hubieran tenido que pasar por ese mal trago, eso sin contar lo que fueron avalados pasandole ademas el problema a otros tambien (ves la banca tambien tiene mucha culpa).

Creo que Kretan, Petersen, y tu (entre otros), haceis una buena y bonita labor, en este foro y he aprendido mucho de vosotros, aplicais muy bien la sensatez a las decisiones en ambito finaciero y aconsejais creo que de forma digna a todo el pide ayuda . . . es el claro ejemplo de lo digno que puede ser un sector en la parte que te representa a ti, en mi opinión,creo qe ses el espiritu que debeis mantener, enmascarar un abuso, de ""necesario"" para que un sector asimile malos tiempos, o con la responsabilidad personal de cada uno a la hora de firmar, que sinceramente, la madurez en este tiempo de muchos, se ha perdido y compredo vuestra actitud frente al personal que solo conoce sus derechos, pero no lo deberes, lo entiendo, pero en medio de este tipo de personas que las hay, seamos sensatos, hay gente engañada; cuando hay gente que dice voy a firmar hipoteca con suelo ¿lo hago y despues me ayudais a reclamarlo?, me da pena, porque este tipo de personas en este aspecto, os dan la razon . . . pero insisto, hay gente engañada y no es poca.

Un saludo.

Hola Jexs71, antes de nada no me he leido las 34 páginas, es mucha tela ....

Dices en un comentario que hay bancos que no tienen claúsulas suelo, y será verdad porque tú trabajas en esto y sabes cómo va la historia, de hecho me gusta leerte porque opinas "desde dentro". Te cuento la mía: vi una casa a un muy buen precio, y me hube de subrogar en la hipoteca de la promotora, y esas eran las lentejas, sin más historia, y con suelo incluido amén de otras vinculaciones. Total: al popular, por huevos. Me he cambiado de banco hace poco, a una hipoteca mucho mejor, tengo menor cuota y al final ahorraré dinero.

El problema que yo veo en general es que muchos trabajadores de los bancos son muy opacos, se "olvidan" de muchas cosas interesadamente, el que se va a hipotecar no sabe de estos temas, como cuando tú vas al médico estomatólogo no sabes de sus temas y confías que como profesional te recetará el medicamento que te conviene para curarte o te operará si te hace falta, y si no, pues no lo hará. Y encima imaginas si tienes que ir a un médico estomatólogo por narices, como yo hube de ir al B. Popular, y te receta lo que más le conviene a él, aunque no sea adecuado para tu edad (lease tu perfil inversor porque eres un abuelete de 66 años, como le pasó a mi suegro ....)

Yo no demonizo a la banca, pero últimamente me estoy encontrando con mucha gente sin ética (suelen ser jovencitos), y nadie me puso una pistola para firmar la hipoteca PERO si al final se demostrase ilegal lo del suelo tras los recursos de turno, es lícito que la gente reclame las cantidades que se les puedan adeudar ( y no digo que tú hayas comentado lo contrario, no me lei as 34 páginas ...).

En resumen, siendo la hipoteca algo que te ata por medio vida, el que trabaja para el banco debiera dar una explicación decente, y me parece triste ver que no es así. Yo soy experto (se supone, al menos me va bien) en determinados temas de ingeniería, pero con 25 años, de hipotecas no tenía ni puñetera idea. Pues figúrate personas con pocos estudios, ya ni te cuento ...

Y repito, sin demonizar, a lo mejor la culpa es de los de arriba que os presionan hasta límites insospechados. Pero es que eso lo paga el vulgo.

Un saludo

Pero ahora mismo hay dos claros remedios para esto:
información, abundante y barata gracias a internet.
competencia, que pese a la reducción de entidades con las fusiones, no falta en España.*

Mira, yo aprendí el oficio con gente que sabía latín, griego y arameo tanto en dominio de técnica bancaria como en trato al cliente y creo que lo que intento hacer es un reflejo de aquellos excelentes profesionales (al menos, lo intento).
Si firmas y no quedas conforme con las condiciones, lo único que consigo es tenerte 30 años encabronado, no solo conmigo si no con la entidad para la que trabajo y que te vas a encargar de poner a parir en tu círculo social; una cosa es que te mosquees con un gestor determinado y otra que te quieras ir de la entidad, que es lo grave.
En fin, que a mi no me sirve eso que he oido a algunos compañeros unas cuantas veces:"el que venga detrás que arree"; supongo que será por que me cansé de arreglar desaguisados anteriores y que al llamar al compañero para preguntarle se me riera en la cara diciendome esa frasecita.

De las últimas seis consultas hipotecarias que he tenido, he desestimado por problemáticas 4, a una moza intenté convencerla de que no podía comprar si no quería suicidarse financieramente y hemos firmado una. Tal vez no sea el comercial mas productivo de la entidad pero lo que quiero es que nadie tenga que arrear con algún marrón dejado a posta por mi.

Dicho todo esto, que puedes o no creer: ¿Hay malos profesionales? Si. ¿Los hay solo en banca? No, los hay en todas partes; hay fruteros buenos y otros que exponen el mejor género delante y en la bolsa te colocan la fruta mas verde o mas pasada que tienen en función del aspecto del comprado. ¿Por qué nos fiamos del primero que nos cuenta una película? Pues...ni idea; tal vez por que nos lo deja mas barato, lo que debería hacernos sospechar por que los de los duros a cuatro pesetas lo decimos todos. ¿Por que es el mas guapo de los que me atienden? Tampoco lo sé.
Pero tal vez sea por que nos dice justamente lo que queremos oir y ahí picamos (casi) todos. A quien se queja de tener un eur+0,34% con suelo ¿qué quería oir? Que iba a pagar el que menos y que podría reirse del vecino que pagaba un eur+0,60 y bien poco se preocupó de oir nada mas o de preguntar en la competencia: ¿para qué si siempre eran mas caros?

También es cierto que hay entidades donde esa presión es muy fuerte pero también es facilmente averiguable por que si pones en San Gugel "presión empleados Santander" (por ejemplo) te salta:

http://www.soitu.es/soitu/2009/03/06/actualidad/1236331629_298923.html
http://www.buscaoposiciones.com/foro/Oposiciones-Cajas-y-Bancos-fmen-32-3460173.htm
http://debates.coches.net/showthread.php?t=53190

La información está ahí e internet lo maneja el suficiente número de personas como para decir que es de dominio público.

Por cierto, que aunque alguno no se lo crea, no estoy a favor de las clausulas suelo, ni de las de compensación de tipo de interés, ni de los swaps, ni de los redondeos ni de las malas prácticas bancarias. Lo que no me creo (y esto lo hemos hablado infinidad de veces en el foro) es que ahora surgan "millones de engañados" por la banca por que si fuese cierto sería para hacernoslo mirar a nivel nacional. Y no me gusta que, al amparo de algunos engañados reales, se suban a ciertos carros un montón de oportunistas "a ver qué les cae".

Saludos

*Hay un tercer factor que es el sentido común pero parece ser tan etereo que no me atrevo a incluirlo.

por favor me puedes mandar la carta que tengo que rellenar para dejar constancia de mi reclamacion en mi sucursal. Gracias

En esto de los "engaños reales" y "me subo al carro", no te quito ni un ápice de razón, pero dependerá del producto y del cómo, dos ejemplos:

Swaps: Me temo que mucho presunto engaño, y poco oportunista, es un contrato que para entenderlo se precisa de un cierto bagaje financiero o en máster en Esade o Iese.

Suelos tipo 1: Los que “compraron” hipoteca de “primera mano” puede existir bastante “carro”, por que el pacto aparece en la escritura y no es difícil de entender, bueno el texto tipo BBVA es algo mas difícil porque el suelo se explica antes de la aplicación el diferencial, el “estilo” tipo Banc Sabadell o Popular es algo mas sencillo porque habla del tipo resultante final. En todo caso habría que preguntarse ¿a cuántos de lo explicaron en la oficina del banco o caja? Y luego ¿de estos cuantos que no, quien fue a notario y escuchó la lectura como quien oye llover? …. Y otra ........ preguntad a cualquier notario que conozcáis y que os diga ¿el porcentual de futuro hipotecado que hace uso de su derecho de tener un borrador del documento unos días antes de la firma? Si llega al 10% es una notaria que promulga este derecho, porque si no ni eso, y habría que preguntarse a la vez ¿Cuántos directores o comerciales indican al cliente que dispone de este derecho?

Suelo tipo 2: Los que han “comprado” hipoteca promotor, y normalmente este suelo no aparece en la escritura de subrogación porque el cliente “declara conocer las condiciones de la hipoteca inicial” lo cual no es verdad en buena parte de los subrogados, porque nadie les ha dado una copia de dicha escritura hipotecaria inicial.

Ahora bien dar la culpa al banco o caja de nuestra ignorancia financiera o declarar ante notario cosas que no son verdad, no toda la culpa es del banco o caja, pero si el banco o caja (sus comerciales) se aprovechan de esta falta de cultura o del respeto y “acojonamiento” ante la oficina notarial, si que habría que pedir responsabilidades en forma de mayores obligaciones informativas a cumplir.

Al 100% de acuerdo contigo. Es mas si me hubiesen ofrecido un swap (en la entidad donde estaba hipotecado lo hicieron profusamente) es mas probable que no lo hubiese firmado por pura prudencia que por saber en aquel momento lo que realmente era.

Pero ¿y pedirle algún tipo de responsabilidad al resto de actores?

El promotor que te vende el piso también podría informar de en qué condiciones te subrogas a su hipoteca y me parece que ni uno habrá dicho ni pio. Con los que yo he hablé solo decían que fuera a tal entidad y que las condiciones de partida eran del euribor+X pero que era negociable; de sus suelo, nada de nada pero pocas acusaciones veo que reciban.

Idem para los notarios, que amparados en su aura de presunta infalibilidad (de todo habrá, como es natural) leían lo que querían y cómo querían; igualmente, se iban de los despachos cuando se entregaba el dinero negro que ojos que no ven...

Idem para los "inversores", que señalizaban una vivienda y la vendían antes de escriturar llevándose un dineral en negro para casa. Se me viene a la mente un caso concreto del que se llevó 24.000 a casa sin poner mas que 3.000 de señal.

Otro idem para los "intermediarios" o agentes inmobiliarios (no confundir con los API), muchos de ellos sin ningún tipo de formación financiera (y he conocido a unos cuantos) que liaban a compradores y vendedores para cobrar pingues comisiones, de hasta el 15% del valor del piso he visto.

Sin quitar ni un ápice de responsabilidad a bancarios y banqueros, que en este amplio reparto hay hostias (merecidas) pero para todos pero no solo para uno de los cinco colectivos nombrados.

Naturalmente que cuanta mas transparencia informativa mejor para la sana competencia y un mejor funcionamiento del mercado´; ya ocurrió con algo "tan de cajón" como el que todas las entidades publicasen precios de activo y pasivo en términos TAE y no como a cada uno le convenía por que si digo que pago por una ipf el 5% semestral devengable bimensualmente pues ni Dios se entera...pero seguro que al ver el 5% bien grande entraban a preguntar a chorro pero lo de la avaricia y el saco lo dejamos para mejor ocasión.

Por volver al tema inicial: ¿alguien puede presentar una oferta vinculante en la que no aparezca una clausula suelo que luego sí aparece en la escritura? ¿alguien presenta una prueba real de que se le ha vendido algo sin una clausula luego colocada? Ojo, que otra cosa es que en la firma te presenten 16 contratos para firmar que eso sí que es una presión intolerable y que acepta quien quiere por que bien facil no firmar (no tanto cuando has dado un dineral al promotor) o incluso decir al señor notario, a quien pagamos nosotros, lo que ocurre para que incluso levante acta.

Claro que falta cultura financiera en este país pero tampoco andamos sobrados de cultura automovilística y a buen seguro quien va a mirar un coche compara entre, al menos, 4-5 marcas y modelos con sus correspondientes gamas: ¿por qué no hacerlo con la compra mas grande (para casi todos) que hacemos en nuestra vida?

Por último: la sentencia de marras se basa en la desproporción entre suelo y techo de las hipotecas pero, vuelvo a algo ya comentado, si nos remontamos a un horizonte temporal de 30 años ¿cómo han estado los tipos desde 1980 hasta ahora? ¿Por qué fijarnos en la banda de tipos de la era euribor si este índice apareció hace solo 10 años y en las hipotecas incluso se marca por qué podría ser sustituido?

A ver, la sentencia está ahí y hay que respetarla y acatarla. Pero ,y ójala me equivoque, el que piense que con lo que recupere del pago extra por haber firmado un suelo en su hipoteca se va a pagar unas vacaciones en 2011, apañado va puesto que la sentencia es recurrible y no he visto en ninguna parte que tuviese caracter retroactivo.

Saludos

Hola Jexs, sí, ahora hay mucha información. Yo hice la hipoteca en el 2001, y entonces era otra historia. Y en efecto, yo he puesto a parir al banco cada vez que salía el tema, hasta que me he terminado marchando (ojalá lo hubiera hecho antes).

Y es cierto, malos profesionales hay en todos los gremios, pero no estoy de acuerdo con lo del frutero. Lo más que puede pasar es que hoy me lleve a mi casa unas manzanas pochas, pero la semana que viene le compraré la fruta a otro. El paralelo con el banco sería tener que comprar 30 años la fruta a ese tipo o pagar una pasta por liberarme y poder así comprar a otro frutero.

Y eso de que "el que venga por detrás ..." que comentas, yo lo he sufrido en mis carnes como cliente, porque en la oficina a la que iba el popular rotaba a los empleados, y cada vez me encontraba con un tío distinto, que a veces comentaba que lo me había dicho el anterior era "imposible que se lo haya dicho algún compañero mío, caballero" .......... toma ya ....

Un saludo