Buenos días,
Antes de todo, muchas gracias por avanzado a todos los foreros por la resolución de dudas económicas en nuestro pasado. Sois de gran ayuda.
Resulta que hice la reclamación al Banco Santander de los gastos de una hipoteca ya cancelada del 2018. Les envíe reclamación con las facturas de registro, notario,
tasación y comisión de apertura.
Me acaban de contestar con el siguiente mail genérico (lo copio al final).
Mi pregunta es, ya no hay más remedio que contratar un abogado e ir a juicio?
Muchas gracias a todos por la ayuda.
Rafa
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Mail de Santander de respuesta a mi reclamación:
Contestamos a su escrito de reclamación relativo a la petición de reintegro de los gastos abonados con ocasión de la formalización de su préstamo hipotecario, en el que además muestra su disconformidad respecto a la cláusula en la que se establece una comisión de apertura, que ha tenido entrada en este Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente con el número de referencia arriba indicado, y pasamos a informarle de lo siguiente:
Las Sentencias de la Sala Primera Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, 15 de marzo de 2018 y las más recientes de 23 de enero de 2019 han enjuiciado la validez de estipulaciones de una redacción diferente a la cláusula de gastos incorporada en su préstamo hipotecario.
En consecuencia, esas resoluciones judiciales no implican que todas las cláusulas de gastos sean declaradas nulas automáticamente con independencia de su redacción y de otras circunstancias particulares relevantes. Por ello, no se ha dictado pronunciamiento judicial alguno de nulidad de la cláusula de gastos incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito con usted, que fue redactada según las pautas de la Guía de Acceso al préstamo hipotecario publicada por el Banco de España. De hecho, la costumbre, que también es fuente del Derecho, hasta fechas recientes era que se pactase esa repercusión de gastos al prestatario. La circunstancia de que posteriormente se hayan producido otras normas o interpretaciones no hace, a juicio de esta entidad, que la cláusula en su día pactada sea abusiva.
Con independencia de lo anterior, aun cuando la cláusula de gastos de su préstamo hipotecario se declarará nula, su petición de devolución de los gastos tampoco sería procedente.
La eventual declaración de nulidad de la cláusula de gastos no comportaría una automática restitución de los gastos abonados. Como se señala en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, el efecto de la nulidad de esa cláusula no sería la obligada restitución de las cantidades sino el análisis de las disposiciones del Derecho nacional respecto de la identificación de la persona obligada a su pago. Adicionalmente es importante señalar que no se puede devolver aquello que no se tiene y ése es el caso de los importes que reclama en la medida en que no han sido recibidos por el Banco sino por terceros (Hacienda, notario, registrador, etc.). En conclusión, habrá de atenderse, pues, a la normativa vigente en el momento de la contratación y a la interpretación que realizaban entonces nuestros Tribunales.
En particular, no procede la devolución de los siguientes conceptos:
El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En el momento de la contratación del préstamo hipotecario, el sujeto pasivo de este impuesto era el prestatario por aplicación del art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos establecidos por la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en sus Sentencias de 27 de noviembre de 2018 (jurisprudencia que ha sido asumida por la Sala de lo Civil en sus Sentencias de 23 de enero de 2019).
Los aranceles notariales derivados de la matriz de la escritura pública del préstamo hipotecario. Según la norma 6ª del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, los aranceles notariales recaen en “los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. La referencia a la normativa fiscal determina que, en caso de no asignarle los aranceles notariales al prestatario (que a su vez es el sujeto pasivo del IAJD), existiría una inconsistencia en nuestro ordenamiento. Es precisa una coherencia clara y directa entre ambos regímenes normativos, primando la interpretación de la normativa fiscal. Esa coherencia normativa solo se consigue, si el obligado al pago del arancel notarial es el prestatario. Por ello, su petición de devolución de los aranceles notariales no se puede atender.
Los aranceles registrales derivados de la inscripción de la hipoteca. Según la norma 8ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, el arancel de los registradores recae en aquella persona “a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”. Esta referencia normativa equivale a la figura de interesado en la inscripción de la hipoteca. Nuevamente, para evitar incoherencias y por las mismas razones expuestas anteriormente en relación con el arancel notarial, el arancel registral debe ser asumido por el prestatario. Sin duda, en caso de no existir la garantía hipotecaria, el préstamo hipotecario contratado por usted contaría con unas condiciones económicas más gravosas o ni siquiera se hubiera concedido.
Los gastos de gestoría. La cláusula de gastos de su préstamo hipotecario nada establece de los gastos de gestoría. Por tanto, su devolución no puede ser una consecuencia automática de su eventual declaración de nulidad. Además, las circunstancias concretas del caso indican que fue un servicio solicitado expresamente por usted para llevar a cabo la operación, de modo que debe asumir su coste. Adicionalmente, el criterio reiterado del Banco de España sobre el carácter constitutivo de la inscripción registral de la hipoteca establece que “Amparado en ese interés de la entidad prestamista, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar, de común acuerdo con la entidad prestamista, quién va a realizar la gestión administrativa de la operación, es una práctica bancaria generalmente admitida el encargar la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza de la entidad de crédito, para que ésta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del préstamo antes de llevar a efecto dichos trámites. Así las cosas, si el cliente no aceptara la gestoría propuesta por la entidad, entraría dentro de lo razonable que la entidad acreedora no facilitara la disposición del préstamo hasta tanto la hipoteca no hubiera sido inscrita en el Registro de la Propiedad.”
Los gastos de tasación de la vivienda hipotecada: participarle que en los préstamos garantizados con hipoteca u otra garantía real, como es su caso, el inmueble aportado como garantía debe ser objeto de tasación antes de la celebración del contrato de préstamo. A este respecto, señalar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario atribuye al prestatario los gastos de tasación, siendo que con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma lo habitual también era que el prestatario corriese con este gasto. Por otra parte, el informe de tasación favorece al consumidor ya que le permite conocer el valor del inmueble a hipotecar, el importe del préstamo al que puede acceder y tomar decisiones en función de esta información.
Por todo lo expuesto, lamentamos comunicarle que no procede atender a su solicitud de reintegro de los gastos que reclama en su escrito.
En segundo lugar, en relación con la comisión de apertura, tampoco procede atender a su reclamación. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16 de marzo de 2023 se ha pronunciado respecto de la comisión de apertura admitiendo la misma cuando responde a la prestación de servicios por la concesión del riesgo y que estos servicios se pueden entender o deducir del contrato en su conjunto, de modo que el cliente pueda comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos del contrato y los servicios que retribuyen. Estos servicios vienen definidos legalmente y responden a servicios efectivamente prestados como acredita la existencia del propio préstamo. La definición legal de la comisión es: “Comisión de apertura. — Cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente integrarse en una única comisión, que se denominará “comisión de apertura” y se devengará por una sola vez. Su importe, así como su forma y fecha de liquidación, se especificarán en esta cláusula.”
A su vez, para que pudiera impugnarse la comisión de apertura debería concurrir el elemento de desproporción que causara un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes. Dado que la comisión se establece porcentualmente, es conocida por el prestatario en la publicidad del producto, la información precontractual, en el propio contrato y está integrada en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente del préstamo concluimos que este requisito de desproporción tampoco está presente en su reclamación.
En cumplimiento de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, le informamos de la facultad que le asiste de acudir al Departamento de Conducta de Entidades de Banco de España. Para ello puede usted utilizar el formulario de presentación ante dicho Organismo, al que puede acceder en la página web de nuestra Entidad
www.bancosantander.es, entrando en Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente (parte inferior de la página) /Servicio de Reclamaciones del Banco de España/Acceso a la Oficina Virtual Banco de España.
Sin otro particular, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente,
