Consulta al autor del blog

No, el ejecutante es uno de los comuneros. Su segunda opción era comprarle su mitad indivisa y la tercera opción, la que yo añado, es comprarle la deuda.

Según dice Carloponte, el ejecutante es el de la segunda opción, ya que la deuda es de un comunero contra otro.

Y también hay una tercera estrategia que no has mencionado, comprarle la deuda al ejecutante.

Por eso yo me decantaría por la segunda. Con la salvedad de que no le ofrecería al ejecutante 100 kilos ni loco, ni estando harto de vino. No son cifras para estos tiempos ni para la situación de esa propiedad.

Este es tiempo de oportunistas.

Buenas tardes, Carloponte,

A la retórica: es lo que tienen las redes sociales, empieza uno entrando para aprender, por ejemplo, como en mi caso, y acaba enganchado (que, a resultas de ello, me hayan hecho consultas privadas onerosas o no, es un extra inesperado).

A la de fondo: no entiendo lo de la tasación, porque si sale a subasta sólo la mitad del ejecutado, el tipo será de 100K, ¿no? Entonces, en ese caso, los importes de que hablas cambian por la aplicación de los porcentajes aplicables a subasta de segunda residencia con postor (70 % o 60 % si es superior a la deuda y a la mejor postura), sin (50 % o la deuda), etc...

Saludos,

Hola a todos, me ha salido un post un poco largo, espero no aburrir al personal. Sigo desde hace algún tiempo este blog con mucho interés, os puedo decir que me he leído todos los post de Tristán y las más de 100 páginas de ‘Consultas al autor del Blog’ de las que he aprendido mucho. He hecho algunas operaciones de poca monta que me han salido bien, y ahora estoy en trámites de hacer la primera de una cierta envergadura (para mi capacidad). Por eso quiero explicar la estrategia que estoy siguiendo para que si alguien quiere me haga comentarios consejos.

La primera pregunta (retórica) es como alguien com Tristan (y más gente, como Jotaerre) dedica su tiempo a postear y contestar las preguntas en el blog, y compartir sus conocimientos, que valen dinero, a cambio de nada. A demás con la precisión y la premura con lo que lo hacen. Enfin, que creo estar muy agradecidos es poco, para mi es una agradable sorpresa que las cosas puedan funcionar de esta forma.

Voy al tema. Hay una vivienda en proindiviso que sale a subasta, por una deuda de un comunero contra el otro. La propiedad está tasada en 200K€ y la deuda es de unos 20K€. El ejecutado esta sin blanca, por eso puede perder su mitad por una deuda relativamente pequeña, y el ejecutante tiene más capacidad financiera, pero por lo que he investigado no tiene mucha liquidez aunque tiene varias propiedades más a su nombre. La vivienda es una segunda residencia sin cargas que hace años que esta deshabitada y dejada de la mano de Dios.

La propiedad me interesa, no para hacer negocio, sino para mi, y pagaría hasta el valor de tasación, que es un precio al que seguramente costaría vender en el mercado libre. Llamadme loco pero tengo mis razones. Aunque la idea es sacarla por lo menos posible, espero que por bastante menos.

1ª estrategia (fallida): Voy al ejecutado, y le ofrezco comprar su parte ANTES de la subasta, por unos 50K, con lo que después de pagar la deuda le quedan 30K para él. Le explico que por varias circunstancias, que no explico para no extenderme, la subasta no tendrá atractivo para los inversores, especialmente por el tema del retracto del otro comunero, y que muy probablemente el ejecutante y comunero se quedará la propiedad por la deuda, con lo que él perdería la propiedad y no vería un euro.

El ejecutado se niega, tiene una tasación de hace unos cuantos años de 300K, y piensa que alguien va a dar 150K en la subasta por su parte, que le quedaran 130K para él, y de ahí no sale. El pequeño cerebro de esa persona es probablemente el que le ha metido en la situación de perder su casa por una deuda tan pequeña como su inteligencia.

2ª estrategia. Voy al ejecutante y me ofrezco a comprar su parte a precio de tasación, 100K ANTES de la subasta. Le explico que la alternativa que tiene es que yo voy a la subasta y pago 100K por la otra mitad. El podría ejercer el retracto sobre esos 100K, pero no creo que tenga capacidad para ello, con lo que yo me convertiría en el comunero y desde esta posición me ofrecería a comprar su mitad por menos de 100K, bajo la presión de disolución de proindiviso y subasta, con lo que saldría perdiendo.

Si yo compro su mitad por 100K, podría comprar la otra mitad con retracto sobre la postura, que muy probablemente se quede desierta y se la quede el ejecutante por la deuda, con lo que la propiedad me saldría por 120K, pero podría llegar a los 200K si hubiera postores, cosa que estoy seguro que no pasará.

El ejecutante no tiene interés en la vivienda y querría vender, aunque seguramente pensaba quedarse la otra mitad de la casa por la deuda y venderlo todo a un precio superior. Se lo está pensado y no se por donde puede salir.

Algún comentario, algo que se me escape?

Saludos y gracias otra vez

Gracias por la respuesta, todo claro ahora.

Saludos

Tras la modificación traída por la Ley 1/2013, el texto ha quedado así:

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

Es decir, que el ejecutante tiene que elegir entre adjudicarse el bien por el 70% del tipo o hacerlo por la deuda a condición de que la misma supere el 60% del tipo. Si la deuda fuera, por ejemplo el 63% del tipo, entonces podría elegir esta segunda opción, pero si la deuda fuera el 58% del tipo, no podría y tendría que elegir adjudicarse la subasta por el 70%.

Y otra cosa, en el art. 670 no se menciona para nada que la casa sea o no sea vivienda habitual. Eso es cosa del art. 671

Un añadido, me doy cuenta que el parrafo citado es de la ley anterior, creo la nueva cambia porcentajes, pero entiendo que es esencialmente lo mismo cuando la deuda es inferior a la postura.

Hola Tristan, una aclaración respecto a una repuesta que me diste hace unos días respecto a las mejoras de postura en caso de que estas no lleguen al 70% del tipo. Me explicaste que

"... al demandante no le basta con igualar la puja sino que tiene que cubrir el 70% del tipo de subasta."

Sin embargo, mirando la ley, esta dice que

"Cuando la mejor postura sea inferior al 70% del tipo y el deudor no haya mejorado la postura, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que supere la mejor postura, en el plazo de 5 días."

Entiendo que el ejecutante (y el ejecutado previamente) debe simplemente mejorar la mejor postura, EN CASO QUE ESTA SEA SUPERIOR A LA DEUDA, y no necesita cubrir el 70%. Es esto correcto o hay algo que se me escapa?

El caso del que se trata es el de una vivienda que no es residencia habitual.

Saludos y gracias de nuevo

Desde luego, así debería ser siempre, pero habrás tenido suerte, porque lo que está claro es que la LEC regula el juicio de retracto como un ordinario aparte...
Y también es cierto que, por "vis atractiva", la demanda de retracto se suele repartir al mismo Juzgado de la ejecución, lo que permite solucionarlo como indicas (previa conformidad del adjudicatario, claro, ya que debe justificar sus gastos para recuperarlos).

A veces eso no es necesario, Jotaerre, sino que, en aras de la tan manoseada como idealista "economía procesal", en ocasiones basta con presentarse en el juzgado que ha subastado y el secretario expide el decreto de adjudicación directamente a nombre de inquilino que ejerce el retracto.

De hecho, gracias a Dios ese ha sido siempre el camino que han elegido quienes me han birlado alguna adjudicación mediante el retracto. Lo digo porque resulta más barato y rápido.

Ojo, que el retracto no consiste, como pudiera parecer (o quizás debería ser), en comparecer ante el mismo Juzgado de la subasta a ejercitarlo sin más, sino en una demanda aparte, a la que hay que acompañar justificante de haber consignado el precio o, lo más práctico, un cheque nominativo a favor del adjudicatario.
Saludos,

Para este retracto te personas en el juzgado y que sean ellos quienes te digan, pero cuenta con que te ordenarán ingresar la cantidad completa. ¿Por cuánto se lo va a quedar el banco? Vete a saber, quizá por la deuda, quizá por menos.

tengo una deuda,¿el retracto se ejerce despues de la subasta ,o tengo que consignar alguna cantidad?ya me han puesto fecha para la subasta ,el 2 de septiembre ,sigo sin saber si el banco se adjudica la propiedada por los 11,686 euros de la deuda o por un tanto por ciento,te agradeceria si puedes explicarmelo,tengo tres meses escasos para conseguir el dinero y donde vivir ,un saludo y gracias

gracias,pense que seria por un tanto por ciento ,como en las hipotecas y lo que no sabia era ese tanto por ciento,esta claro que a mi me venia mejor,sobre todo teniendo en cuenta que como me han quitado todo ya no tengo nada,gracias y a ver que pasa,lo peor sera decirselo a mi madre para que sea ella la que ejerza el retracto ,

No te calientes la cabeza. A esa subasta no irán postores y se la adjudicará el banco, seguramente por la deuda. Tendrás que ejercer el retracto sobre esa cantidad.

hola,no se bien si esto ira a continuacion del hilo del embargo del prondiviso,mi parte ya esta tasada y es de 11.686 euros ,como no tiene cargas al hacer la liquidacion queda tal cual,estoy a la espera de fecha ,pero me gustaria saber mas o menos lo que puede pasar y cuanto dinero tendre que conseguir,si como tu dices los proindivisos no interesan y se lo adjudica el banco ,por cuanto lo haria y cuanto tendria que pagar yo (o mi hermana )para el retracto,muchas gracias