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Hola, chustazo, no, porque el espíritu de la ley es proteger las propiedades, no privar de dos a la vez para cubrir una misma deuda, sin saber antes si se cubre con una.
Cuestión distinta es una hipoteca sobre varias fincas, con la responsabilidad concreta de cada una.
Saludos,

Muchas gracias, Jotaerre. Efectivamente mi pregunta era si la deuda que se ha de considerar cubierta a efectos de adjudicar la propiedad es la que está registrada o, por el contrario, la vigente a fecha de la subasta (porque en el Registro consta la de hace un año, por ejemplo, cuando se inició el proceso y ahora ha aumentado).
La otra pregunta era por una deuda para la que salen a subasta dos propiedades (el mismo día y la misma hora, pero en lotes distintos). Si la subasta del primer lote es un éxito y cubre la deuda ¿qué pasa con la segunda propiedad que sale a subasta para cubrir la misma deuda? Y si la primera subasta no cubre el total de la deuda... ¿será adjudicada?
¿No sería más lógico haber hecho un mismo lote para las dos propiedades que salen para una misma deuda?
¡Un saludo!

lo primero daros las gracias a los dos por vuestros respuestas,efectivamente llevais razon;
esta mañana he ido a aet y he llamado al ayuntamiento,solo queda pendiente el tema comunitario,(veremos como va,por que por ahora bastantes costes del ibi de años y basuras.....Haber si hay suerte y la comunidad no tiene derramas y eso.
Pero bien,me alegro,de estar en este foro tan resolutivo.
mil gracias,y os seguire contando como va el tema.
un cordial saludo

Gracias, Pecks. Solo añadir para info de Adjetivo que seguramente esa carga de 60k no sea una carga sino la deuda ejecutada por la AEAT, de manera que no tendría que subrogarse en ella sino que la AEAT cobraría con lo que recaude en la subasta. No lo puedo asegurar al cien por cien porque no tengo la nota simple delante, pero apostaría a que es así.

Hola adjetivo, voy a intentar ayudarte en lo que pueda.
Cuando se adjudica un bien en subasta, la carga que originó el embargo o ejecución hipotecaria se cancela, así como tambien las cargas posteriores que consten en el registro de la propiedad. Las cargas que sean anteriores debe asumirlas el adjudicatario sólo en calidad de tercer poseedor.
Sobre el IBI, sí, debes ir al ayuntamiento y allí te deberían decir si esa vivienda está al corriente del pago o tiene recibos pendientes. Para localizar al presidente, secretario o administrador de una Comunidad de Propietarios lo mejor que puedes hacer es ir directamente al edificio de viviendas y preguntar allí a los vecinos.
Los impuestos (IBI, ITP,....), el registro, notario y demás siempre se pagan, ya sean compraventas entre partículares o a través de subastas judiciales, SS, AEAT,......

Creo que es así, si alguien puede añadir algo más pues fenomenal. También si he dicho algo no correcto que me corrijan.
Saludos.

Hola, chustazo, no acabo de entender tu primera pregunta, pero, a la segunda, se aplica a la deuda por orden de subasta, y no te repercutirán AJD alguno.
Si en la primera te refieres a que la postura de un tercero cubra la deuda, es la que conste registrada; para el propio ejecutante, es distinto, y su problema si no ha ampliado las cuantías registradas.
Saludos,

Hola a todos. Cuando hay un expediente que deviene en embargo (en subastas de la Aeat o S.Social, por ejemplo) el importe de deuda que se considera cubierto a efectos de adjudicación es el del momento en que se adjudica, ¿verdad? Entiendo que se suma al que figura en la publicidad de la subasta y en la nota simple en el momento en el que se anotó el embargo lo que se haya devengado de más hasta el momento de la subasta, así que habrá que contar con un importe bastante mayor a liquidar si es un procedimiento que se inició hace años...
Y... si hay un deuda de 100, por ejemplo, y salen a subasta 2 propiedades para cubrir la misma deuda ¿en qué cantidad se considerará que cada una de las propiedades se está adjudicando por un importe que al menos cubre la deuda? ¿la mitad?
Y... ¡aún hay más! cuando la Administración anota preventivamente un embargo al deudor entiendo que es un hecho imponible sujeto al AJD ¿quién es el sujeto pasivo? Supongo que la Administración estará exenta pero ¿repercute a posteriori el importe del impuesto cuando la propiedad se adjudica?
¡Gracias y un saludo!

Buenas noches,y como principio os queria hacer una consulta,como expertos que sois y tiempo que llevais trabanjo en todo esto de las subastas,y felicitaros por el blog tan resolutivo que teneis.
bueno hay voy;
llevo bastante tiempo mirando este foro,subastas de aet.....y no me decidia a pujar por ninguna,hasta ahora.
Estube mirando en Adjudicacion Directa un solar urbano que me agrada y me cuadra bastate,pues bien he pedido la nota simple al registro,pero resulta que el constructor la tiene embargada por AET por unos 60.000 euros mas que pide Aet.
MI duda es,esa deuda aunque yo al final opte por hacer oferta y pongamos que sale adjudicada y la gane por unos 40.000€,se me adjudica la finca a mi por ese importe o tambien asumiria la deuda hasta los 60.000€ que el constructor tiene pendiente con AET.
He estado viendo bastante pero a parte de estar muy verde en esto,me interesa hacer una inversion haber que tal sale,pero con miedo por si al final en vez de inversion,va ha ser un marron.
Y despues,el IBI,crees que si llamando al ayuntamiento que corresponda,me dirán lo que se debe solo con el catastro.
Y la Comunidad de vecinos,(Como localizar al Presidente o Administrador,para saber cuanto se debe).
Y los registros,notarios y impuestos patrimoniales,tambien los tendria que pagar un siendo una finca de AET.(el Impuesto de patrimonial se que si un 7% del importe que la compre)(O NO).

MUCHAS GRACIAS Y A LA ESPERA DE SU RESPUESTA AGRADECIDA A UN NOVATO QUE QUIERE INVERTER

Geoff007 gran aportación al blog, la verdad que parece un tema un poco complicado. A mi entender si le pegases esa clavada a alguien en España la justicia te lo tiaría atrás, pero si allí funciona aprovecha

Te explicas de maravilla, Geoff007, aunque aquí esas cosas nos suenen a chino.

Por ultimo.

Aunque ser un hard Lender es muy lucrativo en USA y en todos lados, NO, repito NO significa que este ajeno a enormes riesgos!!! Es cierto que el riesgo es muchisimo menor que comprar acciones o bonos o commodities. Pero NO significa que es una mata de dinero. Hay muchos riesgos profundos, especialmente en estados como la florida.

Por ejemplo, unos de los riesgos mas terribles es que el Subastero o Fliper decida vivir en la casa. La Florida es un estado anti-subasta. Por lo tanto, sacar a un subastero que decida hacer eso, te tomara entre 1200 dias a 2000 dias Y el costo legal creeme que te hara un hoyo terrible en los bolsillos. Por eso, cuando hago un prestamo aqui en FL, incluyo un Deed in Lieu adelantado en el contrato, donde el subastero o fliper se compromete que si las cosas no salen como el pensaba, el se ira a cambio de determinada cantidad de dinero sin convertirse en un okupa el mismo.

Aun asi, es un problema legal.. Eso en Texas NO pasa. (por ejemplo).

Otro problema es que el mercado se desplome en "esa area" en esos meses.

En ambos casos, aunque tu haya vendido el prestamo, eres responsable legal..

Asi que te dare un truco.

Cuando hagas un prestamo "subastero" o hard lending, primero mira como esta la liquidez en esa area y cuales son el tipo de casas que mas se venden en x area code. En paises europeos y de USA es informacion publica.

Ejemplo: Si en X area postal las casas de 3/1 ( 3 habitaciones y un baño) cotizan en 100,000 Y las LAS QUE MAS SE VENDEN EN ESA AREA son de 3/2 y cotizan en 160,000 con la mismas cantidad de area habitable Y una casa en subasta estan dandola en 60,000 y necesita 30,000 el reparaciones, puedes como prestamista OBLIGAR al fliper que incluya un nuevo baño y asi aumenta el equity de la propiedad. Cosa que te conviene a ti y al mismo Flipper.

Me explico?

Despues que conozcas BIEN al subastero o el fliper, pasas a prestarle mejor. En ves 75% LTV, le prestas 80% AVR.. UN subastero profesional en Miami, no tiene problemas en ese sentido.

LTV= Loan to value (osea que te voy a prestar el % basado en lo que la casa vale jodida)
AVR (Es after repair value) que significa que te voy a prestar el % basado en lo que la casa vale arreglada.

saludos.

En mi caso (Y en el estado de Florida) Lo que hago es lo siguiente para que tengas una idea.

Si el inmueble esta en 100,000 en la subasta (o REO o Short-sales etc) Y se necesita unos 30,000 en repararla Y despues de reparada esta en 200.000. Yo como prestamista distress, te presto basado en el 75% Loan to Value (osea, basado en los 100,000) Y te cobro un 12% anual y 3,5% de financiacion. Una ves cobre los 3,5% de 100K (osea, 3,500 dolares) te doy el prestamo e inmediatamente lo vendo en el mercado secundario.

El que compre mi nota esta asegurado. No solo esta comprando una casa que vale 200K por solo 75,000, pero encima esta ganando un 1% mensual. Cuando el subastero haga la venta, le pagara al nuevo dueno de la nota No 75,000, pero si 100,000 (ganancia 25,000 dolares) mas el 1% mensual (si tomo 3 meses, pues 3000 dolares extras) para un profit de 28,000 dolares.

MI ganancia como prestamista "subastero" esta en originar y vender prestamos. Es comun ver Hard Lenders (aqui se les llama asi) hacer 10-40 operaciones al mes solo en la florida. La mayor bendicion para un emprendedor ahora mismo es la ley Dodd-Frank que limita a los bancos a prestar.

Tu preguntaras y donde esta la ganancia del fliper o subastero? ombe, usualmente el trabajo real de un subastero es AÑADIR VALOR a una propiedad. Que si un bano nuevo, que comesticos etc etc. Al final ganara limpio despues de inpuestos un 5% a un 15% del valor AVR de la casa, que es un buen negocio,

Hoy dia (al menos en Florida, California y NYC) hay que tener dinero para ser un buen subastero o fliper. Pero hay estados como nebraska, Georgia, donde aun aparecen casas de 150,000 reparadas, dandolas por 60,000..

Una estrategia muy popular es owner finance. Si te interesa te explico como funciona.

PD: Creo que conteste esa pregunta antes.

Gracias por resolverme la duda que tenía.

No tiene ninguna trascendencia, es como decir que es ordinaria frente a hipotecaria.
Saludos,

Hola de nuevo y lo siento por hacer de nuevo la pregunta, pero es algo que no había visto hasta ahora y no sé que significa.
Es posible que esté preguntando una tontería y sea algo básico, si es así pido disculpas.
Si en el edicto en vez de decir que el procedimiento es una ejecución de titulos judiciales pone lo siguiente:
Procedimiento: Ejecución de título judicial SINGULAR
¿Es lo mismo o al añadir lo de "singular" se está ante un procedimiento un tanto diferente? ¿Hay que tener cuidado o algo a tener en cuenta?
Gracias y saludos.

Quiero comentar que puse una reclamación a un registro de la propiedad en el que me pidieron dinero por adelantado que fue más que suficiente para para el registro de una plaza de garaje y su trastero y por el echó de ser adjudicado en subasta me vi mal tratado por parte del personal del registro.
Pues meses después me han devuelto 150 euros del total de registrar la adjudicación así que voy a revisar mejor las facturas de los registros de aquí en adelante por que la equivocación no es moco de pavo.

Podría ser pero en este caso no lo creo. Vi el expediente hace unas dos semanas y juraría que en el certificado de cargas aparecía el mismo nombre (ahora no estoy seguro al 100% pero casi que sí). De todas formas, mañana o pasado ya tendré una nota simple y ese punto lo tendré resuelto.

ACTUALIZO: Estoy mirando el edicto de nuevo y me acabo de dar cuenta de algo que es la primera vez que lo veo y no sé que significa. En la parte de arriba donde pone los datos del tipo de expediente, su número, qué juzgado es, etc.....pone así:

Procedimiento: Ejecución de título judicial singular

Así tal cual. ¿¡¡Qué carajo significa eso!!??

Que el nombre del presidente coincida con el del demandado puede también deberse a un simple fallo de transcripción en el edicto.