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Buenas tardes!
Antes de nada queria dar las gracias a Tristan por la oportunidad de poder hacer preguntitas a todos los incultos en estos temas, lo primero es comentar que tengo uan casa en proindiviso con 2 hermanos, uno no tiene problemas en vender(me) el otro no quiere ni comprar ni vender y cuando le he dicho que vamos a subasta se ha reido diciendo que eso puede tardar 3 o 4 años, la pregunta es no siendo residencia habitual se puede pedir algun tipo de medida cautelar para " cerrar" la casa y que nadie la disfrute mientras dure el procedimiento? Se puede acelerar ese procedimiento? Donde hay que presentar la demanda y dónde se celebraria la subasta si cada uno vive en una provincia y la casa está en una tercera? Cuánto sería el precio " de salida" del inmueble? quiero decir no tiene ninguna hipoteca ni nada con lo que si digamos que esta tasada en 100.000 euros saldria por la mitad? Que gastos se corren en la adquisicion de un bien de estas caracteristicas? ( A nivel de pagar impuestos y escrituras tambien, es igual que si comprara cualquier otra casa o tiene "descuento"?( puesto que ya soy titular de una parte)Muchisiams gracias por vuestra ayuda!

Hola Tristán,
Pregunta fácil....
Imagínate que pierdo un piso a favor del banco en una subasta judicial que tuvo lugar en julio de 2012. Pero por motivos que mejor dejar de lado, aún hoy no hay auto de adjudicación pues el banco no lo pide y el juzgado no lo procesa. Parece que el banco prefiere que sea yo quien pague el ibi y las basuras y ademas me aparece en el irpf como renta implícita. Pero es más, me interesaría que esto apareciera como perdida patrimonial en el IRPF para así poder compensar con una ganancia en otros bienes.
1) Que puedo hacer para meter presion al banco y al juzgado?
2) Puedo reclamarle los gastos que he tenido que pagar desde el día de la subasta hasta que salga el dichoso auto de adjudicación.
3) Puedo fiscalmente a efectos de IRPF considerar que el bien se transmitió el día de la subasta, o he necesariamente de utilizar la fecha del auto de adjudicación?
Muchas gracias.
Un cordial saludo,
Luis

Hola, Agustín1, sí vale, como cualquier documento privado, si puedes demostrar su autenticidad, pues, a fin de cuentas, escriturar sólo significa poder registralo y dar fe frente a terceros, porque la inscripción según el Derecho español no es constitutiva, sino meramente declarativa.

Esto es, basta con una demanda en la que se obligue a los demás a elevar a público el documento (como si de una compraventa privada se tratara), y subsidiariamente que lo haga el Juez como fedatario público.

entonces no podemos hacer nada, tenemos que seguir asi y esperar a que se pongan de acuerdo o dejarlas podrirse. tenemos un papel firmado de la que le ha tocado a cada uno, pero es un papel firmado entre los hermanos.
vale para algo?

Menudo marronazo. Si no hay sensatez lo único que podéis hacer es acudir a los tribunales y que sea lo que tenga que ser. La situación actual es muy peligrosa pues en cualquier momento entra un embargo contra la parte indivisa de uno de vosotros y entonces os vais a enterar de lo que vale un peine.

hola te comento un caso,
mi padre y sus hermanas han heredado un terreno en el cual se han edificado casas. por problemas entre alguno de ellos no se quiere escriturar dichas a casas a nombre de cada uno, estando ya adjudicadas entre ellos, por lo cual cada uno tiene un porcentaje de cada una en vez de cada uno la suya. y asi 8 años llevamos.
nos ha dicho el abogado que si lo llevamos a juicio,(mi padre ha hecho mejoras en la suya) el juez podria sortearlas y al que le toque le toco, podiendole tocar a mi padre la que no lleva mejoras y perder ese dinero.
que podemos hacer?
un saludo

La gente inscribe los alquileres en el Registro de la Propiedad para que los futuros compradores no puedan alegar desconocimiento del arrendamiento.

Inquilinos, vade retro

Buenas Tristán,

Me gustaría saber tu opinión acerca de los arrendamientos elevados a público. Tenemos el siguiente certificado de cargas:

Hipoteca inscrita con fecha xx/xx/2008
Hipoteca inscrita con fecha xx/xx/2009
Contrato de arrendamiento xx/xx/2013

Si nos encontramos que se ejecuta la primera hipoteca y es el banco o un tercero quien se adjudica la casa finalmente. ¿Qué problemas pueden tener con ese contrato de arrendamiento?

Yo creo que no habría que respetar las condiciones(duración cuotas..etc) del mismo, no? Únicamente pueden surgir problemas de cara a echar al inquilino de la casa.

Un saludo

Vaya, a mí siempre me la dan por teléfono cuando les llamo y alguna vez incluso me envían comunicación electrónica.

En algunas delegaciones no dan la información de la puja más alta de la última convocatoria. Por lo menos a extraños...

Muchas gracias, os contaré en que acaba todo.

Un saludo

Pues yo creo que empiezan a contar desde la primera subasta, es decir, desde que la misma se declara desierta y comienza la Gestión Directa. Por eso no suele dar tiempo más que a dos convocatorias de Gestión Directa.

Jajajaja, me has pillado estoy super orgulloso. Muchas gracias por la contestación. Ahora me surge otra duda: ¿Los 6 meses desde cuando cuentan? desde la fecha de apertura de la adjudicación directa o desde el cierre para la presentación de ofertas de la 1ª convocatoria.

Muchas gracias por todo.

Hola Jamita, no seas modesto, que escribes muy bien en español.

En realidad no existen porcentajes más o menos válidos para Hacienda. A veces te lo pueden adjudicar en el 10% u otras veces rechazarte con el 60%. Lo importante es que a ellos se les agota el plazo de seis meses y que si se acaba pierden esta oportunidad de cobrar la deuda o, al menos, parte de la deuda. No dudes que antes de que se agote el plazo hacienda va a adjudicar la licencia a la que haya sido la mejor oferta, sea esta la que sea, 40%, 42% o la que sea.

Una cosa que yo suelo hacer es preguntarles cuál fue la mejor oferta de la anterior convocatoria y eso me da una idea de por dónde va la competencia. Y si quieres mejorar tu anterior oferta, no tienes más que presentar una nueva que la supere y así anulan la anterior y cogen la última.

Que tengas mucha suerte.

Buenos días, en primer lugar felicitarte por el blog es muy bueno. En segundo lugar disculparme por mi español soy un italiano que se ha casado con una española y que estoy más feliz que una perdiz y aunque llevo ya 5 años aquí mi mujer dice que escribo horriblemente mal jejeje.

Querría hacerte una consulta sobre un proceso de adjudicación directa de la Agencia Tributaria que puede que marque mi futuro. Es una licencia de farmacia.

Detalle de Adjudicación Directa
Valoración: 349.658,38 € No constan cargas

LICENCIA APERTURA OFICINA FARMACIA

Tipo de bien:Otros bienes y derechos
Título Jurídico:Pleno dominio.

Presenté oferta por el 40% del tipo y como esperaba (tras haberme leido el blog entero), no adjudicaron y ampliaron el plazo un mes más (segun he leido aquí, pueden hacerlo hasta 6 meses). Ahora bien mi consulta es: presenté una oferta con fecha de vencimiento que superaba en 2 meses el plazo de la primera convocatoria por lo que sigue siendo válida para el nuevo plazo, la segunda convocatoria de adjudicacion directa.
¿Qué hago, retiro la oferta y presento otra solo válida para la nueva fecha (aun tendrían otro mes más de vigencia)? ¿Puede que la AEAT diga como esta oferta ya la tengo, amplio el plazo a ver si hay alguna mayor o por el 40% era imposible que me la hubieran adjudicado? ¿Sabes o crees que es posible una adjudicación por un 40% o tendría que mejorarla?
Un saludo y muchas gracias

Yo no compraría nada con dos cargas por delante y con tan poco tiempo antes de la subasta de la primera ejecución. Y mucho menos manifestaría a dichos acreedores el sumo interés que tengo en comprar el activo porque eso no hace más que subir mucho el importe de la deuda. Esas cosas necesitan mucho tiempo o mejor dejarlas pasar. Hoy en día es muy difícil que te acepten esa subrogación de la que hablas.

Y si se ejecuta la tercera carga, voy y compro. Tengo claro que me comería las dos anteriores, de las cuales una ya está en ejecución y hay fecha señalada. En este caso al ser el inmueble mío, me lo quitarían de las manos si no llego a ningún tipo de acuerdo con el banco de la primera carga no.

Si el interés es muy alto en el activo, y se ejecuta la tercera carga. ¿Cómo lo afrontarías tú? Mi visión es la siguiente:
1º Trato de saber el estado actual de las cargas previas con los respectivos acreedores, para saber si definitivamente me interesa
2º Manifiestaría el interés que tengo en hacerme con el activo a los acreedores previos correspondientes
3º Plantearía subrrogación a la 1ª hipoteca o cualquier tipo de acuerdo para evitar que me ejecuten la casa

¿Cómo lo ves?

Muchas gracias.

Hola Jerry. Si se subasta en la ejecución de la primera carga no te encontrarás ningún problema. Todas las posteriores serán canceladas sin excepción.

Buenas Tristán.

Actualmente tengo en mis manos un certificado de cargas que me plantea la siguiente duda.

1. Hipoteca a favor de banco X
2. Hipoteca a favor de banco X
3. Embargo a favor de banco Y
4. Embargo a favor de banco W.

Se ha expedido certificación de cargas de la primera carga y de la tercera en distintos procedimientos. ¿Qué ocurre con la otra carga que se ejecuta si asisto a la ejecución de la subasta cuando se ejecuta la primera carga? ¿y al revés? ¿Qué problemas puedo encontrarme?

Te mando un saludo, crack!

No te la juegues. Ve al inmueble y pregunta a todo cristo viviente. O eso o búscate otro negocio.