Participaciones del usuario Angiolillo - Hipotecas

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Angiolillo 24/03/25 21:02

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Hoy precisamente el INE ha publicado la estadística de hipotecas firmadas en enero:https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736170236&menu=ultiDatos&idp=1254735576757Son 38.000, frente a 60.000 compraventas. Es decir, el 37% de las compraventas sigue haciéndose sin hipoteca.

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Angiolillo 23/03/25 20:57

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Sinceramente, creo que lo complicáis demasiado... Los fondos de inversión y los grandes propietarios tienen un porcentaje muy pequeño del parque total de viviendas, no tienen tanta capacidad para mover los precios:https://www.infobae.com/espana/2024/08/16/el-92-de-los-pisos-en-alquiler-estan-en-manos-de-pequenos-propietarios-atraidos-por-una-rentabilidad-media-del-75/https://www.lavanguardia.com/economia/20240606/9709856/fondos-porcentaje-pisos-alquiler-espana.htmlYo desde luego no conozco a nadie en mi ciudad que haya comprado o vendido un piso a un fondo.Casi todo el parque de viviendas está en manos de pequeños propietarios, es decir, de familias. Cuando se produjo la burbuja, no eran los fondos los que compraban pisos con intención de revenderlos al cabo de 2 años por un 25% más, eran muchos pequeños especuladores los que llevaban a cabo esas operaciones, los pasapiseros. Hoy en día los precios también suben por "culpa" de las familias, porque hay menos pisos de los que se necesitan. La obra nueva empuja a los pisos de segundo mano buenos, los buenos a los regulares, y los regulares a los malos. Es una cadena de la que, mientras no se solucione el problema en el primer eslabón, veo muy complicado salir. De hecho, creo que los precios no dejarán de subir porque aumente la oferta, eso es algo muy complicado y a muy largo plazo, sino más bien porque caiga la demanda. Llevamos muchos años de ciclo económico positivo y en algún momento se dará la vuelta, aunque no sepamos cuando. Quizá Trump sea el catalizador para que eso ocurra.

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Angiolillo 23/03/25 16:23

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

A nivel general, no veo factores especulativos. Ojo, no digo que no haya zonas donde la vivienda para invertir o el componente extranjero no tenga influencia, probablemente en Málaga o en Palma de Mallorca por ejemplo sí que existan esos factores especulativos, pero en la mayoría del territorio no es así.Lo que pasa es que hay muy poca oferta y mucha demanda, y por tanto los precios suben. Si lo comparas con la burbuja, en ese momento tanto la oferta como la demanda eran muy altas y a pesar de eso los precios subían (incluso más que ahora), cosa que no tenía sentido desde un punto de vista económico. Ahí sí que había un componente especulativo fortísimo en prácticamente todo el territorio, al menos en todas las capitales de provincia. Ahora no, ahora los precios responden a la ley de la oferta y la demanda. Otro tema es porqué la oferta es tan baja y la demanda tan alta, pero eso da para otro post...

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Angiolillo 23/03/25 10:26

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Son dos conceptos diferentes, Coste Laboral y Coste Salarial. El INE publica ambos:https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736045053&idp=1254735976596La diferencia es que el Coste Laboral tiene en cuenta todos los gastos que tiene la empresa por hecho de tener un empleado, básicamente salario y cotización. El Coste Salarial solo tiene en cuenta el Salario, descontando la cotización, por lo que sí que puede asimilarse al salario bruto medio.Por ejemplo, en el último trimestre de 2024, el Coste Laboral medio fue de 3.258€ mensuales, mientras que el Coste Salarial fue de 2.442€ mensuales. Es decir, esos 800€ de diferencia serían las cotizaciones que más o menos suponen un 30% del salario bruto, los números cuadran bastante bien.En cuanto a la subida del 20% que se observa entre 2020T4 y 2024T4 es una media, así que supongo que irá por barrios... a unos les habrán subido más y a otros menos. Yo tampoco llego al 20% de subidas en convenio, pero sí que estoy cerca.

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Angiolillo 22/03/25 20:45

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Otro dato que ha salido esta semana es el Coste Salarial en el T4 de 2024, es decir, el salario bruto medio. Vemos como, tras 11 años prácticamente estancado, en los últimos 4 años se ha disparado un 20%: Coste Salarial T4 2000-2024Este es otro factor decisivo en el precio de la vivienda. Si los salarios siguen subiendo a este ritmo, lógicamente el precio de la vivienda seguirá subiendo a un ritmo similar.

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Angiolillo 22/03/25 12:18

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Es que está mal expresado. No quiere decir que el 50% de las hipotecas sea para inversión sino que, del total de personas que ya tienen vivienda y que están pensando en hipotecarse, el 50% lo haría para invertir. El resto lo haría para comprar segundas residencias o para cambiar de casa. Por eso es una cifra tan alta, porque no incluye a los que no tienen ninguna vivienda, que son la mayoría de los solicitantes de hipotecas. Es una submuestra muy sesgada.Respondiendo a tu pregunta, para mí una segunda residencia que vas a utilizar en momentos puntuales no es "inversión", por mucho que se pueda revalorizar. También las primeras viviendas se revalorizan, y no hablamos de inversión.Por inversión yo lo que entiendo es comprar para ponerla en alquiler.

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Angiolillo 22/03/25 12:12

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Este jueves por cierto salió la estadística de compraventas de vivienda de enero que publica el INE, basada en los Registros de la Propiedad. No incluye precios, solo nº de compraventas. La conclusión es que las operaciones siguen aumentando, en concreto un 11% respecto a enero de 2024:https://www.ine.es/dyngs/Prensa/ETDP0125.htmPrácticamente estamos ya en la mismas cifras que en enero de 2008, aunque estamos aún lejos de la cifras de la burbuja recogidas en enero de 2007:Nº compraventas enero 2007-2025

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Angiolillo 22/03/25 10:49

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Lo he leído esta semana... el problema con ese estudio de Asufin es que está fatalmente redactado. Y los medios que se han hecho eco no han hecho más que liar aún más la manta.No es un estudio sobre hipotecas firmadas sino sobre intenciones, y lo que dice es que el 56% de la personas que están pensando hipotecarse para comprarse una segunda vivienda, lo hacen con intención de invertir.Por otro lado, dice que el 14% de la población (de toda, no de la que está pensando en comprar una segunda vivienda) lleva intención de hipotecarse para comprar su vivienda donde residir.Al final, la redacción es tan caótica que la impresión que da es que, del total de hipotecas que se firmas, el 56% son para invertir y el 14% para adquirir vivienda propia. Lo cual es una soberana estupidez, claro.Las estadísticas al respecto de la finalidad de las compraventas afirman que el nº de operaciones dedicadas a la inversión es del 10% aprox. Un ejemplo reciente:https://blogprofesional.fotocasa.es/compra-inversion-cae-2024/FAI tiene números parecidos, un 10,3%.Además, es público y notorio que la gran mayoría de las hipotecas concedidas por la banca española son para primera vivienda, lo cual es absolutamente incompatible con la inversión.

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Angiolillo 16/03/25 10:12

Ha respondido al tema Seguimiento del precio de la vivienda en España

Un tema que se ha hablado alguna vez en el foro:El 'boom' de la 'España fresca': la compra de viviendas se dispara más de un 15%https://www.expansion.com/inmobiliario/mercado/2025/03/15/67d3f5fc468aeb24688b4570.htmlEl insoportable calor veraniego de los últimos años y la masificación del Mediterráneo están empezando a cambiar la "tradición" turística de algunas personas, cambiando el Mediterráneo por el Cantábrico, con un clima mucho más agradable en verano. Esto tendrá consecuencias en las localidades turísticas de ambas zonas.

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Angiolillo 13/03/25 21:10

Ha respondido al tema Duda entre Fija o Mixta

En mi opinión, faltan dos datos claves: plazo total y si se lleva intención de ir haciendo amortizaciones.Si el plazo es muy largo y no se lleva idea de amortizar, me iría de cabeza a la fija. 20 años de variable, según como pilles el euribor, se pueden hacer largos.Si el plazo es moderado (15-20 años en total) o si se lleva idea de ir amortizando, a la de Ibercaja.

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