Ayer se publicó la morosidad del sector bancario de septiembre:http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a0403.pdfUn 3,43%, una centésima menos que en agosto, y 13 centésimas menos que hace un año.Por el momento, ningún signo de deterioro, más bien al contrario.
La compraventa de viviendas se disparó un 41% en septiembre y anotó récord de operaciones en 17 añoshttps://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/13090543/11/24/la-compraventa-de-viviendas-anoto-en-septiembre-su-mayor-cifra-de-operaciones-desde-julio-de-2007.htmlEn el artículo hablan del inicio de un nuevo boom, yo no creo que sea así. Hasta ahora, en 2024 había una diferencia demasiado grande entre los datos de los notarios y los datos de los registros de la propiedad, que son los que reporta el INE. Se publicó que en los primeros meses del año hubo problemas técnicos en los registros y que muchas operaciones estaban viendo retrasado su registro. Parece que en septiembre han entrado muchas operaciones de meses anteriores, y con este dato ya se iguala bastante el acumulado de 2024 entre notarios y registros.En cualquier caso, es cierto que cada vez se venden más casas.
Y otro factor que influye en la obra nueva es que los edificios cada vez tienen más prestaciones.Hasta finales de los años 60, había poco edificios con ascensor. Después, se fueron incluyendo las instalaciones de calefacción. Aparecieron más tarde garajes y trasteros, que implican una obra mucho más profunda. En las últimas décadas se incluyen las instalaciones de aire acondicionado, y ya las últimas novedades son las de las fincas con piscina, pista de pádel, gimnasios, y toda la parafernalia instagramer.Lógicamente, el precio no ha subido solo la parte proporcional que correspondería al paso del tiempo desde los años 70 hasta ahora, es que además hay que incluir las nuevas prestaciones.
No tiene ningún sentido comparar la fabricación de un ordenador con la de una casa.Las manufacturas pequeñas tienen mucho margen de mejora tecnológico en su proceso productivo, me da igual que sea un ordenador que unos pantalones.Pero las grandes infraestructuras tienen más limitaciones. Construir un edificio sigue costando mucho tiempo, al igual que otras grandes infraestructuras como puedan ser un puente, una presa, un barco de gran tonelaje o un avión de pasajeros. No puedes serializar la producción, cuesta mucho tiempo fabricarlos y por tanto cuestan mucho dinero.Además, cada persona es muy libre de decidir si quiere usar un ordenador o no. Pero la vivienda la tiene que usar todo el mundo, es un bien básico del ser humano. Nadie puede decidir no vivir en una casa, igual que nadie puede decidir no comer porque las patatas están caras. Cuando hablamos de precio de la vivienda lo hacemos en general, y no reducido exclusivamente a un bien de inversión. Hay que recordar que en España solo el 10% de las viviendas se compran como inversión.
Esta semana salió un artículo muy recomendable en El Economista: El BCE detecta un riesgo para la vivienda en España: la sobrevaloración alcanza máximos de casi 14 años https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/13082903/11/24/el-bce-detecta-un-riesgo-para-la-vivienda-en-espana-la-sobrevaloracion-alcanza-maximos-de-casi-14-anos.htmlEn el artículo se habla de índice de sobrevaloración que utiliza el BCE para determinar si la vivienda está cara o barata en cada país. En la actualidad el BCE considera que la vivienda en España está un 10% más cara de lo que debería. Esta es la evolución del índice desde 2007:
Durante el pico de la burbuja, la vivienda llegó a tener una sobrevaloración de más del 30%. Hacia finales de 2010 ya estábamos en cifras parecidas a las actuales, con un 10% de sobrevaloración, pero los precios siguieron cayendo a plomo hasta 2013, donde se registró una infravaloración del 17%. Desde entonces los precios no han dejado de subir.Este gráfico nos dice varias cosas:1) La vivienda en España está cara, aunque mucho menos de lo que llegó a estarlo durante la burbuja.2) Con los valores que hemos tenido en los últimos 5 ó 8 años, con una sobrevaloración ligera, no se puede hablar de nueva burbuja. Pero si la tendencia al alza continúa durante el próximo año y nos acercamos a sobrevaloraciones de más del 10%-15%, que parece probable, sí que nos acercaremos peligrosamente a una nueva burbuja.3) La dependencia del precio de la vivienda respecto al ciclo económico es enorme.En el artículo se detallan las causas de esta sobrevaloración, que ya se han comentado muchas veces en el foro: - Escasez de oferta de obra nueva - Demanda importante, especialmente en zonas de costa por la demanda extranjera - Buen comportamiento del empleo, con salarios que en el último año han subido por encima de la inflación- Relativamente baja deuda privada de las familias, que da margen para aumentar el endeudamiento- Bajadas de tiposCon este escenario, desde Caixa se atreven a hacer un pronóstico de los precios para 2025: 4% de subida. Yo no me atrevo a pronosticar, no creo que bajan pero creo que se frenarán las subidas.
Esa es otra, el euribor. Del "se va al 7%" de hace un año, al "es probable que no baje tanto como se espera". De momento, por debajo del 2,5% y bajando en picado.Otro factor más que presiona los precios de la vivienda al alza.
Una cosa se me ha olvidado comentar respecto a la oferta. Hay quien piensa que realmente no hace falta construir más, porque según se vayan muriendo los boomers van a quedar cientos de miles de casas vacías. Eso es cierto, pero hay que analizar qué tipología de casas son las que se van a quedar vacías: fundamentalmente casas antiguas de los 80 hacia atrás, en barrios obreros que en las últimas décadas han sufrido una multiculturización importante. Es decir, son casas en las que poca gente estará dispuesto a formar una familia, solamente aquellos que no tengan otro remedio. Muchos de esos edificios, además, habrá que derribarlos y volver a construir de cero cuando se vayan deteriorando.Así que dudo que los barrios residenciales relativamente modernos (y no me refiero solo a barrios de lujo ni muchos menos) vayan a sufrir bajadas importante de precios pase lo que pase.
Has dado las dos claves de la situación actual: escasez de oferta y fuerte demanda.Respecto a la oferta, hay un problema del que se habla poco y es la escasez de mano de obra. Ahora mismo no hay suficientes profesionales en España para pasar de 100.000 a 200.000 pisos construidos al año, que sería una cifra mucho más conveniente. Los chavales jóvenes no quieren ni oír hablar de subirse a un andamio, así que la única fuente de mano de obra es la inmigración. Mala solución le veo.Y respecto a la demanda, solo caerá cuando venga una recesión y suba el paro de forma contundente. La llegada de Trump acerca ese escenario a Europa, pero fundamentalmente a los países más industrializados, los que se han pegado un tiro en el pie con la descarbonización y la agenda 2030, perdiendo toda su competitividad en favor de América y Asia. En el caso de España, como desgraciadamente ya de por sí tenemos un sector industrial poco importante, le afectará menos. De hecho las perspectivas de crecimiento siguen siendo buenas pese al efecto Trump, y seguimos en cifras de paro que pueden calificarse de pleno empleo en buena parte del territorio. Pero está claro que antes o después llegará una recisión y el paro subirá.Cuando eso pase, que puede ser dentro de 2 años o dentro de 10 pero pasará, habrá que ver cómo responde el sector inmobiliario. Obviamente subirá la mora hipotecaria, pero no parece que vaya a representar un problema teniendo en cuenta que hoy en día se es mucho más estricto a la hora de conceder hipotecas de lo que se era durante la gestación de la burbuja. Yo creo que solo veremos bajadas importantes en esas pocas zonas donde sí se ha disparado el precio, es decir las islas y parte del Mediterráneo especialmente Málaga. Respecto a Madrid tengo dudas, su pujanza económica, su carácter de ciudad de moda turística y las facilidades fiscales para la compra, pueden mitigar una posible bajada y dejar unos precios muy altos durante varios lustros.
Ahora resulta que le parece bien el "chiringuito fiscal" (sic) que denunciaba en 2019.Es alucinante cómo la política les come la cabeza a algunas personas.
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