Participaciones del usuario zirconito - Hipotecas

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zirconito 14/10/24 20:26

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

El dato de que hay menos pisos en alquiler es un poco falso. En Barcelona te aseguro que desde que empezaron las limitaciones hay menos pisos en alquiler. Grandes tenedores (def: 5 viviendas en propiedad total o parcial) algunos están vendiendo viviendas (que ya no van a ser para alquiler) y muchos se han pasado a temporal o habitaciones para saltarse el límite, resultado menos oferta de vivienda habitual. En otros lugares donde hay demanda en verano he visto muchos pisos hacen temporal de septiembre a junio (año universitario) y julio y agosto hacen vacacional, por lo que también ha bajado la oferta de vivienda habitual.Un ejemplo de una posible situación, en Cataluña en "zona tensionada". Te has hipotecado en tu población donde llevas unos años y por una oferta de trabajo te planteas cambiar de ciudad, si tu piso no ha estado alquilado en los últimos 5 años, has de usar el precio tope que marca en índice (te "valoran" como si fueras Gran tenedor).. haces tus números y puede que alquilar ese piso no te salga a cuenta con el gasto de la hipoteca y sus mierdas productos vinculados, más gastos de comunidad y posibles derramas y ni eres gran tenedor, ni un especulador.. y así muchas situaciones y datos que demuestran que no tiene ni pies ni cabeza el sistema propuesto, además del cálculo de los extras del los pisos (parking, terraza, etc) , etc. etc. En Barcelona bajaron los precios después del covid, ya que los que no tenían contrato, salieron por patas y otros volvieron a sus ciudades. y justo meses después metieron una limitación ilegal durante un año y medio. Si bajas los precios a dedo sin estudiar todas las opciones, como se ha medio hecho, además de la estampida de vivienda habitual a otras modalidades de alquiler o la venta de algunas, si logras bajar el precio del mercado, en zonas de alta demanda, se lo estás bajando al que lo puede pagar, al más solvente, con lo que sigues sin ayudar al que no llegaba y ahora tiene a 5 candidatos más solventes que antes que el el día de las visitas... Además en ciudades con atractivo para extranjeros, los nómadas hay de todo, pero los hay que mueven bastante dinero y estos también están calentándo los precios, al final, si no se amplia la oferta y se limita lo que realmente hace daño, no conseguiremos nada. Hay que bajar el precio a un tipo que gana 100.000 al año y encima quizá no tributa aquí...? Hay que ayudar/premiar al que lo necesita, no ha todos, por que esta visto que eso solo reduce la oferta.Para mí, primero hay que penalizar al que compra, reforma y vende. Ese es el que más calienta el mercado y en los últimos años se ha apuntado hasta el apuntador ha hacer flipping como lo llaman los vendecursos en sus redes... Luego controlar el temporal, que la ley ya dice que es la situación del inquilino, la que marca la temporalidad del contrato y el tiempo que se ponga en el contrato. (lo digo por los anuncios de se alquila por 11 meses...)El turístico y/o habitacional, lo dejaría para los pisos donde vive el propietario que alquilara las habitaciones del piso. Ayudaría a gente mayor a vivir mejor y acompañada (se podría estudiar que se permitiera subalquilar habitaciones solo para larga estancia, si vive ahí el primer inquilino que gestiona el piso y no le propietario) y estudiar en que casos sería posible para alquiler vacacional, quizá solo si el propietario vive ahí y con una licencia, etc.. para evitar el turismo de borrachera. (También regularía más a fondo los hostels) Facilitaría que la gente alquilara para vivienda habitual, premiando a los propietaros, no obligando. Más descuento fiscal por estar por debajo del índice, por la edad del inquilino (jóvenes, 3era edad), social, etc...) actualmente bajó al 50% y luego en zona tensionada hay un escalado con diferentes opciones que lo puedes mejorar, pues eso, pero con más opciones que ayuden directamente a sectores más necesitados, no también al que puede pagar un alquiler más caro. Abalando a jóvenes/riesgo/mono para el alquiler y en las hipotecas con un sistema de compra vivienda publica y privada. En Polonia les han pagado una parte de la hipoteca y eso ha hecho que mucha gente joven se haya podido meter en su primera vivienda. Buscaría zonas sin nada que llevan años en barbecho especulando, esperando un recalificación y dejando un solar vacio o nave, buscaría la manera de forzar a hacer algo ahí. Pisos de alquiler social y si no pega con el proyecto zona, que paguen por ese extra que han sacado si se recalifica y lo reinvertiría en otras zonas para vivienda pública, etc. etc.. Buscaría zonas recalificables y en poblaciones bien conectadas y con posibilidad de edificar y crear vivienda social. Daría transporte casi gratuito (renovación a los 6 meses y una cuota baja) para quienes vivan en poblaciones no tensionadas y trabajen en otra que si esté tensionada (o estudiar algo al respecto).Promocionaría la España vacía, ofreciendo opciones a familias con posibles ofertas de trabajo o negocios y abalaría créditos para alguno de estos, uno podría ser gestión de turismo rural. Se podrían promocionar las zonas con incentivos fiscales o ayudas a familias con niños quienes se muevan a esas zonas o esos nómadas que tanto "calientan" las grandes ciudades, les ofrecería buenas conexiones de transporte y telemáticas y se podría estudiar dar algún otro beneficio si se tributa en España.Son solo ideas de un indocumentado sin estudios superiores, imagínate las que podrían aportar esos no se cuantos asesores que pagamos entre todos.. Creo que hay opciones y cosas se pueden hacer, pero lo que no se puede hacer, es empezar la casa por el humo de la chimenea..

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zirconito 14/10/24 17:14

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Si a un rentista no le sale a cuenta alquilar o se cansa de ser el malo o de que cada vez le den más problemas y menos seguridad legal, cuando lo único que hace, es el trabajo que el estado no quiere hacer... pues se lo vende y en la mayoría de lugares con demanda de vivienda, sabéis quien compra en muchos casos? pues el que no es del lugar, extranjeros o gente de otras comunidades autónomas para disfrutarlo parte del año y si no, un local para vivir él y no alquilarlo más. Resumen, aún menos oferta de pisos en alquiler..Que sigan con las super leyes para hacerse fotos de campaña, pero que al final no solo no arreglan el problema, si no que lo aumentan..

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zirconito 30/09/24 03:15

Ha respondido al tema Construir edificio de apartamentos para alquilar o vender

Hola te haré algún comentario general. Debido a las nuevas leyes, sería importante que dijeras la comunidad autonoma.El tema de distribuciones, estudiar bien, que cliente final buscais. Yo en los pisos que invertí hice una distribución de 2 habitaciones iguales y 1 baño con salón y cocina abierta a salón. Muchos inquilinos que compartian piso, han agradecido esto, ya que muchos pisos tienes una habitación grande y otra pequeña. Con dos baños, seguro que es mejor, pero no se si lo vas a amortizar y va a ser más gasto y no creo que puedas pedir mucho más, otra cosa sería un segundo pequeño lavabo con 1 wc y lavamanos.Tambien el tema calidades y que tipo de acabados, si es para vender o alquiler. En este segundo poner cosas que duren mas, suelos porcelanicos, cocinas robustas, mas practico que bonito, aunque actualmente hay de todo para elegir. Si fuera para vender se podría poner suelos más calidos de madera, etc Yo alquilo para larga estancia sin muebles.El alquiler temporal, está en el punto de mira del actual gobierno, si crees que igualmente hay demanda real de ese producto, ok. Entiendo qjue los estudiantes sería el perfil y si en verano hay demanda de turístico, podríais usar ese periodo y combinar los dos, mirar como está el tema de licencias turísticas, etcDel tema de crear una sociedad, etc. no controlo mucho. No se si también dependerá de cuantos piso suman en total, etc. y que con la nuevas ley si se activa en tu CCAA, con que un participante sea Gran tenedor, afectará a toda la finca. Si ya tenéis una patrimonial para el resto de pisos, quizá podáis usarla si sois los mismos.Yo tengo una C.B. para un pequeño edifico y ahora me salpica que un comunero es Gran tenedor y por consiguiente se le trata a toda la finca de esa manera y como estoy en Cataluña, tengo que usar el tope de precios que han decidido nuestros queridos políticos.

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zirconito 29/09/24 03:00

Ha respondido al tema Hipoteca edificio con inquilinos

Puedes pedir una hipoteca pero no sería de primera vivienda, más que nada por que es un edificio entero y segundo que si están los pisos alquilados todavía menos..

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zirconito 25/08/24 13:01

Ha respondido al tema Local para Alquiler de temporada

Lo has de alquilar como local u oficina... aunque luego vivan ahí, deja bien claro en el contrato que alquilas un local, nada que te relaciones con alquilar una vivienda.

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zirconito 18/08/24 11:02

Ha respondido al tema Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Ideas para poner anuncio de piso en alquiler:Pongo el anuncio en varios portales.(Idealista, Fotocasa, habitaclia, pisos, enalquiler,..)No dejo q lo lleve ninguna agencia y si alguna me quiere traer de visita a algún cliente final, ok. Pero solo yo lo publico en portales Inmobiliarios, además pido estar presente en las visitas. Tengo una lista de las agencias "profesionales" q he tratado en el pasado y les envio un email, adjuntando un ZIP con info y fotos del piso y dejando bien claro q es para uso interno. Luego cuando alquilo el piso, les paso un email de nuevo para pedir que lo den de baja de su base de datos. Y el q no lo actualiza o me llama o marea tiempo después, etc, sale de mi lista de inmobiliarias profesionales. (La parte de la agencia ahora ya no valdría ya q cobran y esto lo escribí antes).Anuncio:En la primera palabra del texto o titulo suelo poner "Particular alquila piso..." Además, no pongo teléfono y específico que me envíen sus datos de contacto y horario para llamarles. Con esto me evito ir loco todo el día y cuando quiero, me siento y ordeno las peticiones y me pongo a contactar usando el Excel que luego comentaré.Precio: hago un estudio de oferta de mi zona en los portales, en idealista, me hago listas de pisos "parecidos" en la zona y voy anotando cuantas visitas, precio, etc por si bajan. Asi ves la rotación y q precios hay. Intento poner un precio correcto, para poder tener varia gente donde elegir, prefiero poder elegir yo, que no ellos. Si el precio es alto, puede picar alguno, pero ya no podrás elegir. Suelo enseñar el piso el mismo día en diferentes horarios, cada 30 min. Cuando salgo, suelen estar los siguientes. Algunas veces lo enseño con el inquilino saliente aún en el piso y si quieren conocerse o charlar no tengo problema, es más se lo ofrezco y que si quieren me voy para que hablen.Normalmente antes de que vengan a verme por primera vez, se bastantes cosas de ellos, la red está llena de info y la gente no es consciente de ello, por lo que si veo cosas raras ya les intento dar largas para que ni vengan. Búsqueda por nombre, telf., email.goigle, Fb, LinkedIn, etc..Una vez están en la visita, les enseño el piso y si están interesados, les pido que hagan un email presentación para poder enseñarlo a mis socios.Una vez recibo varios emails, los estudio y ahí decido, tengo un abogado que me asesora si necesito ayuda, pero hasta ahora, ha sido un poco el sentido común, leyendo los datos y por último y más importante, el feeling que me da la persona y su comportamiento durante la visita.A la hora de pedir papeles y documentación, les digo que a mi no me gusta pedirlos, pero q a mi abogado sí... Siempre juego con eso q mi abogado o tengo q hablarlo con mis socios, etc. El que está realmente interesado, te envía todo.He tenido algún autónomo, estos no tuvieron problema en enseñarte sus extractos y movimientos bancarios. Si hay sospecha de falsificación de documentos, pedir una carta de recomendación de su empresa o llamar directamente para saber si esos datos son correctos o el historial laboral. Luego si estoy entre dos o más candidatos que me parecen buenos, suelo ver el que más tiempo va a estar en el piso, para ello les hablo de poner una indemnización y hacer el contrato de 2 o 3 años, y según marca la ley, si se va antes le puedes penalizar con 1 mensualidad por año que falte por cumplir. art. 11 LAUEn la visita hay q ver como son, que preguntan, etc.No os fiéis de las apariencias, el que más quiera aparentar, suele ser el peor... Hay gente que puede ser muy solvente, pero luego ser una pesadilla, así que tener eso en cuenta. He tenido algún caso, gente que me ha ofrecido más dinero de lo que pedía para que se lo diera a ellos, pero al final nunca les he elegido. Otra cosa es que intento que no sean posibles inquilinos molestos (estudiantes, etc.) ya que sus vecinos, también son mis inquilinos en mi caso. Pero esto ya dependerá del perfil de cliente que cada uno quiera/pueda para su piso.Hay un grupo en Telegram de inmobiliario que nos ayudamos entre todos, si a alguien le interesa, enviarme un mensaje directo.

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zirconito 18/08/24 10:53

Ha respondido al tema Evitar inquilinos "indesahuciables" - Arrendador

Te pego cosas que tengo guardadas y estoy en el telf Solvencia nuevo inquilino, ¿que pedir?En la visita hablo con ellos, ahí ya ves por donde va el tema. Luego si quieren el piso, les digo q hagan una primera presentación por escrito. Quienes son, q hacen y que quieren hacer. Ahí algunos ya me envían documentos. Y si me interesa el perfil y no me han enviado documentación, se la pido:🔸3 últimas nominas, mod.100 y también se puede pedir la vida laboral.Hay q revisarlo, ya que las falsificaciones están a la orden del día. En el último alquiler detecté manipulación en las nóminas, no se si habían falsificado todo, o solo inflado los números.. pero a la q dijimos q el abogado iba a llamar a sus empresas, se asustaron y pidieron la paga y señal que habían dado a la agencia..diciendo q si nos vamos a meter tanto en su privacidad...Si pides la vida laboral, se comentó que: "La vida laboral suele venir con firma electrónica por lo que, si es así, puedes verificarlo en la sede de la Seguridad Social" 🔸Si son autónomos y ves q van de cara, me enseñan sus declaraciones de renta, irpf trimestral y me solían enseñar sus extractos bancarios.A mi en general, en la visita cuando me preguntan, que mínimos, etc. Les digo, yo quiero dormir tranquilo.. así q demuestra a mi abogado q sois solventes y todos contentos.El que hables de un abogado, ya tirará atrás a algún listo.. aunque no tengas, usa esa supuestamente figura y así "no eres tú quien toma las decisiones".Por último hay gente que hace "amagos" en aseguradoras, pasando los datos de posibles inquilinos para ver si pasan el filtro del seguro. Luego si lo pasan, ya deciden si sacan o no el seguro.. aunque hay gente q ha pasado filtros de aseguradoras y estaban en listas de morosos..

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zirconito 04/08/24 23:40

Ha respondido al tema Nuevo contrato alquiler - Arrendador

El topar el precio, no hace que el que antes tenía problemas para conseguir un piso para alquilar ahora pueda por que está más barato, hace que uno que le llega de sobra pague menos, ya que es más solvente y siempre pasará por encima del que va más justo a la hora de la selección de inquilino. En lugares con alta demanda, encima aún hará más efecto llamada de guiris que quieren vivir aquí y si el tiene una nomina de 4.000 a ver a quien se lo alquilan antes... Estamos haciendo más pobres a todos los locales y hablo de los propietarios, que acabarán vendiendo y estos piso ya no volverán al parque de alquiler... hay que incentivar a los que tienen pisos no penalizarlos, dar seguridad jurídica... y crear vivienda publica de alquiler y que no se pierda como el VPO... al final es oferta o demanda y mientras muchos cumplimos la ley, otros muchos, no... y aquí siempre se cobra antes al que cumple que no del jeta.. Además del error de topar los precios, esta ley no tiene en cuenta muchas cosas que sea la primera vivienda de alguien y con eso pueda ir creando un patrimonio para sus hijos, si el piso esta de 40 años o de 5 casi no hay diferencia..y si no salen los números venderán y ya sabemos que eso piso no se volverá alquilar... gran manera de ampliar las opciones al alquiler.. por cierto, cómprese un piso en Poble Nou y luego opine que tal el precio, que a ver si se cree que los pisos los regalan...

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zirconito 04/08/24 12:46

Ha respondido al tema Nuevo contrato alquiler - Arrendador

Hola, sería mejor que abras un hilo nuevo no a continuación de otro, pero te contestoLA MIERDA de ley, lo único que ayuda es a que gente con poder adquisitivo, alquile más barato y el que ha sido ahorrador e inversor en su propia vivienda como tú, se JODA y acabe vendiendo o yo que se haciendo y si vendes eso lo comprará uno de fuera y otro piso menos para alquilar.. "gran manera de fomentar el alquiler..." Y por aquí alguno que defiende a los Catetos que nos gobiernan, ya podrían tomar nota del resultado de la leyes hechas con un solo bando y sin pensar en los efectos colaterales de la super ley que han puesto a petición de sus socios comunistas catalanes.. con los que ahora nos arruinarán con el bipartit.. ya lo hicieron con el tripartit pero parece que nadie se acuerda...Yo vivo de rentas y me dan ganas de venderlo todo y pirarme a otra comunidad autónoma o país... y si vivo de rentas es por que he ahorrado e invertido y me he dejado de comprar muchas cosas para llegar a esta situación, para que ahora estos cantamañanas decidan lo que quieras de un plumazo.. los muy cortos no han previsto casos como el tuyo, encima con familia, etc.. todo el que tenía su primer piso y va a buscar algo más, no le sale a cuenta alquilar... pero es que NO era tan complicado preveer eso, "señores" mandatarios..Una vez dicho esto, estas jodido. No se pueden añadir gastos ni cosas extra para subir ese precio, la única posibilidad de subir algo el alquiler es hacer un contrato de 10 años... bueno entiendo que es de 5 con opción a 5 más... y entonces puedes subir un 10% el precio del índice... al final lo mejor que sale creo que es vender si no te salen los números... es triste pero es así...Si haces temporal NO son 11 meses, es que el tiempo el que venga a tu piso pueda demostrar que va a estar aquí de forma temporal y tiene una vivienda habitual/residencia en otro lugar. Es decir puede ser un temporal de 15 meses, mientras se pueda demostrar la temporalidad del inquilino.Aunque ahora van a meter mano al temporal, por que se dan cuenta de la cagada que han hecho atacando de primeras al alquiler de vivienda habitual, que para promocionarlo, lo limitan y cada vez te ponen peores leyes.. gran manera de promocionar ese tipo de alquiler... para que todo el mundo cambie a otro modelo...Si pensabas alquilarlo con muebles, yo buscaría a ver si encuentras a un inqulino temporal para arrancar y a ver si en un año, ha cambiado algo la ley, aunque al paso que vamos, nos la vamos a comer una buena temporada, ya nos comimos una limitación ilegal durante 1 año y medio, y aquí no pasa nada..Si al final lo pones de alquiler como vivienda habitual y tienes dudas, yo lo alquilaría lo más pelado posible.. al final por tener muebles o no, no cambia tanto el precio y es algo que se desgasta y se estropea... igual que los electrodomésticos, ya no se si es mejor alquilarlo sin ellos, ya que luego se estropean y encima has de pagarlo tu.. y al final por el precio que tienes que poner el piso, que se busquen ellos las vida con la diferencia que van a pagar en comparación a sus vecinos...Todo facilidades para los ahorradores e inversores... En 40 años Barcelona será una ciudad de propietarios mayoritariamente extranjeros ...Te paso más info por privado, un saludo y ánimo

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zirconito 29/07/24 15:32

Ha respondido al tema Nuevo contrato alquiler - Arrendador

La otra jugada que está haciendo todo el mundo es poner el piso en alquiler temporal. Lo único es que el inquilino ha de se demostrable que viene temporalmente, contrato puntual y está desplazado, estudiante, viene a un curso de algo, etc.En temporal no hay topes, pero no te reducen parte en la declaración anual.Te aviso que no hay pisos en alquiler ahora y a la que lo pongas casi seguro vas a tener mucha demanda, aprovecha y filtra bien a tu inquilino

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